【文章內(nèi)容簡介】 31 物業(yè)管理的正式運行 6/20~8/20 后發(fā)物業(yè)公司32 徐匯校區(qū)學生公寓的整治改造 7/1~8/25 后發(fā)物業(yè)公司33 物業(yè)管理正式運行自查 8/10~8/15 后發(fā)物業(yè)公司、顧問方34 邀請行業(yè)物業(yè)管理部門預檢 8/15~8/30 后發(fā)物業(yè)公司、顧問方35 根據(jù)物業(yè)管理自查及行業(yè)預檢進行整改9/1~9/30 后發(fā)物業(yè)公司、顧問方第四階段：行業(yè)評比檢查 20221 年 10~12 月份36 迎接行業(yè)物業(yè)管理評比檢查 10/1~12/31 后發(fā)物業(yè)公司37 協(xié)調(diào)關(guān)系確定檢查的確切日期，迎接正式檢查評比10/1~12/31 后發(fā)物業(yè)公司20 / 32八、工作實施進度表時間次目 八 九 十十一 十二 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十十一十二準備階段調(diào)研方案制定環(huán)境整治機構(gòu)設(shè)置明年計劃試運行培訓運行檢查整改正式運行行業(yè)評比交通大學物業(yè)管理調(diào)研計劃上海電話物業(yè)有限公司與交大治勤發(fā)展公司雙方通過會談，依據(jù)合同，于 2022 年 8 月 1 日至 8 月 15 日間對徐匯校區(qū)的學生公寓？法華路設(shè)備設(shè)施進行現(xiàn)場調(diào)研，作如下概述：一、法華路校區(qū)調(diào)研現(xiàn)狀，參加人員：電話物業(yè)劉衛(wèi)國、？？？、校區(qū)葉、錢、楊、彭；時間 ：8 月 14 日環(huán)境：整個校區(qū)綠化樹木面積約 5000 千平方米，基本處于突出管理，無專業(yè)人員實施有效的修剪施肥等一整套綠化、樹木、草坪養(yǎng)護工作，非機動車基本無人管理保潔：21 / 32以學生公寓及管理教學大樓為主的保潔是以檢查為目地的清掃清理為主，由于保潔員年齡偏大、勞動強度有限，根本無法保證有效時段內(nèi)所有需保潔，范 圍內(nèi)干凈整潔也無統(tǒng)一的垃圾塑料箱以及箱內(nèi)的垃圾袋，公用部位有堆放垃圾的現(xiàn)象保安：整個校區(qū)與兩單位保安及大門的是交大保衛(wèi)處安排，法華路校區(qū)無法對其實施管理，學生公寓樓門口由法華路校區(qū)自己安排保安( 并已成傳人？模式) 晚上 22:00 以后值班休息型，無人對學生公寓走道巡崗及24 小時保安消防：原校區(qū)消防器材由交大總部保衛(wèi)科實施管理因法華路校區(qū)無專人對校區(qū)內(nèi)的消防器材進行管理消防箱內(nèi)的栓、水帶，水槍頭基本無效，缺損嚴重，消防 泵也無法啟動，滅火機配備也無人檢查，所有滅火器材基本無效。房屋設(shè)備設(shè)施：8學生公寓樓及管理教學樓？？帶銹蝕嚴重，無人管理測試，頂層水箱蓋以及頂蓋都無鎖，鋼筋外露，損壞嚴重，蓄水泵及樓頂供水箱無人清洗，造成二次污染水箱水位自動控制器無罩( 用破塑料瓶代替)層頂?shù)乃軆x供小層保暖材料缺損，上水泵及水泵間蓄水池都需改造，特別是蓄水池口與地面基本持平(包括管理教學樓 )大面積積水后果不堪設(shè)想( 雨水、層道垃圾一并進 入蓄水池內(nèi))管理教學樓上水泵間，也在蓄水池旁與地坪一樣高， 積水進入泵房，也無法水泵上抽，所有水、電、泥、木等都常規(guī)小修，沒有進行保養(yǎng)維護。二、徐匯校區(qū)學生公寓調(diào)研現(xiàn)狀參加由電話物業(yè)：劉衛(wèi)國、唐文景、徐、許。 時間：8 月 15 日7學生公寓樓公用部位的保潔情況同法華路校區(qū)的基本相同，特別是公寓門口已及收發(fā)室各種告示牌多而亂，安全梯和公用走道有垃圾堆放。公用部門的保潔(綠化地由交大后勤管理 )保安及消防22 / 32保安情況也同法華路校區(qū)基本相同屬值班休息型樓寓內(nèi)消防系統(tǒng)無法啟動， 滅火機也無人檢查，供電的有水泵的交大保衛(wèi)科管理，無法查看。房層設(shè)備與設(shè)施2研究生公寓樓上？？及層頂水箱差鐵制，銹蝕嚴重，特別是水箱銹蝕后要影起供水污染，層頂水水管供水管保暖已封損壞很嚴重，大樓蔽雷帶銹蝕無油漆，無檢測電梯機房無標牌管理總電源是木制配地板無量，電 源線、 銅線 外露、非常危 險，每層 配電間也無標牌標識。7學生公寓房屋 設(shè)備廢話與 2基本相同，其中 5]4是？項，供水箱在？項內(nèi)，處于無人管理狀態(tài)，7據(jù)校方介紹供水到層頂水泵是管理加水泵，無法查看，徐匯校區(qū)房屋設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)由交大修造科負責。下面符合實地調(diào)研情況收整識意見及時間表。目 錄一． 概況二． 機構(gòu)設(shè)置三． 物業(yè)管理的范圍和內(nèi)容四． 物業(yè)管理模式五． 物業(yè)管理規(guī)則六． 物業(yè)管理服務(wù)宗旨七． 物業(yè)管理目標23 / 32八． 費用測算九． 建議及對策 24 / 32 一、概況?。ㄒ唬?物業(yè)名稱：上海交大物業(yè)分為：教學樓、辦公樓、學校宿舍及其相關(guān)的場地、設(shè)備、設(shè)施等。（二） 物業(yè)地址：上海交大徐匯校園、閔行校園和法華鎮(zhèn)校園。（待開發(fā)的校園：七寶和上中路校園）（三） 物業(yè)面積：1．總占地面積：1321379 平方米2．總建筑面積約 300000 平方米3．總綠化面積：265921 平方米（四） 物業(yè)現(xiàn)狀：目前管理的教學樓按陳舊而且建造時間長，學生公寓大部分是 90 年代的，部分教學辦公室是建國初期建造。結(jié)論：大部份物業(yè)已老化，有的甚至年久失修。二、物業(yè)的機構(gòu)設(shè)置：（一）機構(gòu)設(shè)置原則：精簡、高效，以此設(shè)崗、職責明確（二）機構(gòu)設(shè)置：1．實行二級管理：第一級公司：（1）設(shè)經(jīng)理、副經(jīng)理若干名 （2）設(shè)一部、一室：一部即管理 部，一室即綜合辦公室 第二級管理處：設(shè)三個管理處。管理各類物業(yè)， 設(shè)主任、管理員若干名2．職能描述；（1）公司一級管理：經(jīng)理、副經(jīng)理實行宏觀的綜合管理；綜合辦公室：財務(wù)管理、公司日常事務(wù)處理、內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)；管理部：各項業(yè)務(wù)的管理及監(jiān)督、考核；（2）管理處一級：主任：管理處日常工作的處理，內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)；管理處：日常的各項工作落實、檢查，生產(chǎn)任務(wù)的計劃、安排， 并檢查。其中：設(shè)置管理員及領(lǐng)班進行現(xiàn)場的管理。（3）組織機構(gòu)圖三、物業(yè)管理的范圍及內(nèi)容　　范圍：根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范精神，結(jié)合上海交大的具體情況，其物業(yè)管理的有關(guān)范圍有所調(diào)整，并分類列出。1．學生公寓：其物業(yè)管理的范圍與行業(yè)物業(yè)管理的范圍相同，即：公共、共用部位的管理和服務(wù)。2．辦公樓：其物業(yè)管理共用與行業(yè)物業(yè)管理的范圍相同。3．教學樓：經(jīng)理室管理處 管理處 管理處25 / 32其物業(yè)管理的范圍：（1）公共、共用部份； （2）教室內(nèi)的全部份；（一）內(nèi)容：1．房屋的使用、維修與養(yǎng)護（1）房屋的小修：主要指日常零星維修養(yǎng)護工作，及時修復，小損小壞，使房屋保持原來完損等級。（2）房屋維修的技術(shù)管理：主要工作包括：制定年度房屋維修保養(yǎng)計劃；房屋技術(shù)檔案的建立、完善和管理；保證資料齊全。（3）房屋維修工程管理：主要工作包括：配合房屋維修