【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為城市商業(yè)的主體消費(fèi)群，城市零售商業(yè)的發(fā)展也將不可忽視這一消費(fèi)群。1 您最高學(xué)歷是高中或以下大專(zhuān)本科碩士或以上數(shù)量217184203比例%%%%結(jié)論：城市市民文化素質(zhì)正逐漸提高，對(duì)外界的新生事物的接受和認(rèn)知程度也隨之而提高，這對(duì)于新興的零售業(yè)態(tài)的進(jìn)入和發(fā)展將是一大幸事。1 請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是什么公務(wù)員技術(shù)/研究自由職業(yè)服務(wù)行業(yè)一般職員管理人員高層管理無(wú)業(yè)教育者私營(yíng)業(yè)主其它數(shù)量131921373715741377216比例%%%%%%%%%%%結(jié)論：從事企業(yè)管理層和私營(yíng)業(yè)主的消費(fèi)群體已經(jīng)逐漸居多，城市的穩(wěn)定收入的消費(fèi)群將是零售商業(yè)的主體對(duì)象。1 您的家庭月收入是（元）1000以下1000/19992000/29993000/39994000/49995000/59996000/69997000/79998000以上拒答數(shù)量298789462072440比例%%%%%%%%%結(jié)論：整體城市家庭收入已呈明顯上升趨勢(shì)，高消費(fèi)家庭比例越來(lái)越大，為未來(lái)城市商業(yè)的多元化發(fā)展提供了良好的生存基礎(chǔ)。相關(guān)結(jié)論：l 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，瀘州市民的消費(fèi)行為習(xí)慣已趨于消費(fèi)內(nèi)容多元化、需求層次復(fù)雜化、購(gòu)買(mǎi)行為理性化，購(gòu)物除了滿(mǎn)足生活需要外，更多是為了滿(mǎn)足心理需要l 相對(duì)于其他城市，瀘州市民在消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)習(xí)慣方面都屬于一個(gè)比較傳統(tǒng)的城市，在引導(dǎo)消費(fèi)的層面上還有更多的潛力可挖l 購(gòu)物中心成為人們最容易接受的商業(yè)形態(tài)l 瀘州市民的休閑娛樂(lè)方式相對(duì)單調(diào)，選擇“看書(shū)”的占了最大比例，側(cè)面說(shuō)明瀘州市的休閑娛樂(lè)設(shè)施不豐富，健康的休閑方式很少l 此次調(diào)查對(duì)象以企業(yè)管理人員和私營(yíng)業(yè)主比例最大，他們將是未來(lái)的主要消費(fèi)生力軍，注重他們的消費(fèi)習(xí)慣將幫助到項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行更準(zhǔn)確的規(guī)劃和定位第四章 瀘州市商業(yè)物業(yè)調(diào)查第一節(jié)：在售/待售商業(yè)物業(yè)調(diào)查一、瀘州市主要在售商業(yè)物業(yè)調(diào)查表：表141名稱(chēng)區(qū)域建筑面積（萬(wàn)㎡）售價(jià)范圍萬(wàn)元/㎡經(jīng)營(yíng)定位升琦發(fā)水井溝2．8綜合性商場(chǎng)瀘州商業(yè)大世界水井溝3．6綜合性商場(chǎng)水晶廣場(chǎng)水井溝0．291．8綜合性商場(chǎng)酒城購(gòu)物中心水井溝3．2綜合性商場(chǎng)瀘州商業(yè)步行街水井溝0．42．5獨(dú)立門(mén)面白金玉大廈水井溝0．124獨(dú)立門(mén)面大什字商廈水井溝1．20．40．634（門(mén)面）綜合性商場(chǎng)科維商城城北新區(qū)綜合批發(fā)市場(chǎng)三九燈飾市場(chǎng)城北新區(qū)燈飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)江商城城北新區(qū)12糖酒專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)回籠灣利民綜合市場(chǎng)城北新區(qū)412集貿(mào)市場(chǎng)佳樂(lè)雅典園大山坪1．20．51未定富華大廈大山坪0．5超市二、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述瀘州市目前商業(yè)主要分布在水井溝、城北新區(qū)、大山坪一帶。水井溝作為瀘州市的傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，區(qū)域輻射力度較大。目前市場(chǎng)供給量也相當(dāng)大，在20萬(wàn)方左右，主要以大型商場(chǎng)、商業(yè)門(mén)面為主。大型商場(chǎng)已營(yíng)業(yè)的有匯通百貨、摩爾購(gòu)物中心、成商王達(dá)商場(chǎng)等；在售在建的有升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場(chǎng)、酒城購(gòu)物中心、瀘州商業(yè)步行街、大什字商廈等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已相當(dāng)激烈。㎡左右。城北新區(qū)和大山坪一帶是瀘州市的商業(yè)副中心，目前新建和在售物業(yè)主要以大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和集貿(mào)市場(chǎng)為主，市場(chǎng)的供給量在20萬(wàn)方左右，供給物業(yè)市場(chǎng)定位的的差異化和專(zhuān)業(yè)性較為明顯。㎡左右。第二節(jié)：瀘州市民商鋪投資渠道調(diào)查商鋪投資渠道共設(shè)計(jì)問(wèn)卷324份，采取入戶(hù)和街坊兩種方式，其中150份問(wèn)卷消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)商業(yè)鋪面的打算，本次統(tǒng)計(jì)主要針對(duì)150份有效問(wèn)卷展開(kāi)，結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析如下：表142（問(wèn)卷反饋） 消費(fèi)者最看好瀘州市商圈的鋪面為：水井溝商圈。分析：水井溝商圈作為瀘州市傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，仍是大部分消費(fèi)者投資的第一選擇。 目前已購(gòu)買(mǎi)商業(yè)鋪面的人數(shù)為少數(shù)部分人，大部分人有購(gòu)買(mǎi)商業(yè)鋪面打算的消費(fèi)者還沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)鋪面。分析：購(gòu)買(mǎi)商鋪的消費(fèi)者基本上屬初次置業(yè)，市場(chǎng)引導(dǎo)的難度將相對(duì)較易。 已購(gòu)買(mǎi)商業(yè)鋪面的那部分人中，鋪面用途主要以自營(yíng)為主。分析：瀘州目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商家經(jīng)營(yíng)狀況較好，欲想介入商貿(mào)的群體較大。 已購(gòu)買(mǎi)商業(yè)鋪面的那部分消費(fèi)者，對(duì)商業(yè)鋪面的不滿(mǎn)意主要表現(xiàn)為：面積太小、通風(fēng)采光、周邊環(huán)境不好三大因素。分析：目前瀘州市的商業(yè)鋪面正在營(yíng)業(yè)的除了匯通百貨、摩爾購(gòu)物中心、成商王達(dá)商場(chǎng)等以外，大部分商業(yè)鋪面以臨街門(mén)面、新建市場(chǎng)為主。舊的臨街門(mén)面容易存在面積太小、通風(fēng)采光不好等原因，新建市場(chǎng)一般存在周邊環(huán)境不好等因素。 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)鋪面考慮的首要因素是：地理位置。 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)鋪面對(duì)營(yíng)業(yè)面積的需求：主要在1050㎡之間。 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商鋪愿投入資金：主要在1040萬(wàn)之間。 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)鋪面會(huì)選擇的付款方式：以按揭為主。分析：按揭可以讓消費(fèi)者以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和運(yùn)營(yíng)成本。 消費(fèi)者需要銀行按揭的成數(shù)：五成十年為主。分析：五成十年是目前瀘州市最高的按揭成數(shù)和年限，消費(fèi)者傾向于五成十年主要有兩個(gè)原因：一是投資者可以以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和風(fēng)險(xiǎn)；二是自營(yíng)者可以避免一次性投入較大，降低資金運(yùn)作壓力。 消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面配套服務(wù)的主要需求是：自動(dòng)扶梯、統(tǒng)一物管、公共衛(wèi)生間、兒童娛樂(lè)四方面。消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面配套服務(wù)持無(wú)所謂的是：觀景咖啡廳、地下車(chē)庫(kù)、庫(kù)房。消費(fèi)者不需要的商業(yè)鋪面配套服務(wù)主要是：地下車(chē)庫(kù)、庫(kù)房。分析：消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面的配套服務(wù)的需求主要是以較為實(shí)用的基本配套為主；觀景咖啡廳、地下車(chē)庫(kù)、庫(kù)房等針對(duì)性較強(qiáng)的配套總體需求較低，但實(shí)際作用仍較強(qiáng)。1 消費(fèi)者能承受的物業(yè)管理費(fèi)用：主要在6元/月*㎡以下。 1 消費(fèi)者認(rèn)為白塔附近的商場(chǎng)商鋪價(jià)格（使用面積）主要在：；二層1萬(wàn)以下；三層5000元以下。1 在白塔附近的黃金地段，消費(fèi)者對(duì)門(mén)面的主要認(rèn)同價(jià)格（使用面積）為：35000元/㎡以下。 相關(guān)結(jié)論：l 投資地段傾向于中心商業(yè)地段，商鋪地段位置的重要性在市民腦中有根生地固的印象l 買(mǎi)商鋪投資還不是一種認(rèn)同率較高的方式l 投資能力相對(duì)較低，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏感性相對(duì)較強(qiáng)。l 對(duì)商場(chǎng)整體認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)配套要求不高。第三節(jié)、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析 瀘州商業(yè)大世界表143開(kāi)發(fā)商瀘州市江陽(yáng)區(qū)比比利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃代理公司四川蜀龍工程建設(shè)管理咨詢(xún)有限公司項(xiàng)目地址迎暉路大什字（一面臨白塔）建筑面積公攤率38%工程進(jìn)度地上6層左右付款方式50萬(wàn)以下，一次性付款；50萬(wàn)以上，按揭（五成十年）交房時(shí)間2002年底樓層層數(shù)8層（地下一層，地上七層）銷(xiāo)售價(jià)格1F：，均價(jià)：；/2F：，均價(jià)：銷(xiāo)售率銷(xiāo)售較差，約在2030%左右商場(chǎng)定位綜合性大商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合2層：停車(chē)場(chǎng)；/1層，超市（普爾斯馬特）；1F：黃金、珠寶、日化、裝飾品等；/2F：女裝、男裝、童裝；3F：鞋類(lèi)、家電配套設(shè)施中央空調(diào)、貨梯一部、扶梯、觀光電梯兩部交房標(biāo)準(zhǔn)浮膠漆內(nèi)墻、花崗石地面、輕鋼龍骨礦棉板吊頂策劃銷(xiāo)售方式返租銷(xiāo)售方式，8%的回報(bào)率。引進(jìn)大型商家，“中心店+精品店”優(yōu)劣分析地段較好，兩面臨街，一面臨白塔廣場(chǎng)；商場(chǎng)自身設(shè)計(jì)較好，內(nèi)設(shè)中庭，出口較多；銷(xiāo)售方式采取返租方式，投資回報(bào)率8%；價(jià)格較高，是其銷(xiāo)售的主要抗性。 酒城購(gòu)物中心表144開(kāi)發(fā)商 四川王達(dá)集團(tuán) 策劃代理公司暫時(shí)無(wú)項(xiàng)目地址江陽(yáng)路水井溝建筑面積3萬(wàn)平方米公攤率門(mén)面零公攤樓層層數(shù)26層工程進(jìn)度17層付款方式一次性、分期、按揭（五成十年） 交房時(shí)間2003年元旦前銷(xiāo)售價(jià)格門(mén)面，㎡；商場(chǎng)暫時(shí)不售銷(xiāo)售率門(mén)面臨街面只留2個(gè)，背街面基本未售商場(chǎng)定位綜合性商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合1F：生活超市；1F：商場(chǎng)以化妝品、金銀、飾品。2F：服裝、精品名店、高檔皮具。3F：男裝、童裝、兒童用品、電器、西式快餐4F：家私、針織用品、床上用品、文體辦公用品配套設(shè)施中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、垂直電梯、紅外線(xiàn)監(jiān)控交房標(biāo)準(zhǔn)入口大理石地磚、地面磚、墻面浮膠漆策劃銷(xiāo)售方式前期以常規(guī)方式銷(xiāo)售優(yōu)劣分析面臨主要街道為規(guī)劃中的步行街，臨街門(mén)面臨街一面銷(xiāo)售良好，背街一面滯銷(xiāo)；工程目前已基本停工，形象較差；商場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合較為常規(guī) 大什字商廈表145開(kāi)發(fā)商四川省佳樂(lè)企業(yè)集團(tuán)策劃代理公司無(wú)建筑面積公攤率門(mén)面15%，商場(chǎng)35%樓層層數(shù)12層工程進(jìn)度地上一層付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時(shí)間2003年2月銷(xiāo)售價(jià)格—4萬(wàn)，均價(jià)3萬(wàn)；商場(chǎng)二層6千，三層以上4千銷(xiāo)售率門(mén)面已售20%，商場(chǎng)已售三層商場(chǎng)定位以中高檔品牌餐飲和時(shí)尚娛樂(lè)為主題的“酒城餐飲娛樂(lè)大世界”業(yè)態(tài)組合1F：迪吧、網(wǎng)吧、桑拿等；1F：臨街門(mén)面；25F：品牌中餐、餐飲；610F：辦公或商務(wù)賓館；1112F：茶樓、歌坊。配套設(shè)施觀光電梯交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻、頂棚、地面以水泥沙漿找平策劃銷(xiāo)售方式常規(guī)銷(xiāo)售、招大型商家。優(yōu)劣分析商場(chǎng)定位走差異化路線(xiàn)，避開(kāi)和周?chē)l(fā)、瀘洲商業(yè)大世界競(jìng)爭(zhēng)；位置相對(duì)升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界等較差，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；開(kāi)發(fā)商有一定的品牌號(hào)召力。 瀘州商業(yè)步行街表146開(kāi)發(fā)商廈門(mén)滕王閣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃代理公司成都漫天堂房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司項(xiàng)目地址江陽(yáng)區(qū)市府路建筑面積（600個(gè)門(mén)面）公攤率一層15%，二層35%。樓層層數(shù)商業(yè)二層工程進(jìn)度4層左右付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時(shí)間2003年6月銷(xiāo)售價(jià)格一F：—，；二F：均價(jià)6000元。銷(xiāo)售率一層約60%商場(chǎng)定位精品名店城業(yè)態(tài)組合相當(dāng)全面，有區(qū)域規(guī)定。配套設(shè)施自動(dòng)扶梯策劃銷(xiāo)售方式常規(guī)銷(xiāo)售，推廣包裝較好優(yōu)劣分析 規(guī)模較大，整個(gè)步行街有較大的氣勢(shì)； 地段較好，臨江陽(yáng)路和慈善路兩大主干道。 整體價(jià)格較低，具有較大的吸引力。 三九燈飾廣場(chǎng)表147開(kāi)發(fā)商瀘州市福源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃代理公司無(wú)建筑面積公攤率%樓層層數(shù)三層工程進(jìn)度7月6日已正式營(yíng)業(yè)付款方式一次性付款，按揭（五成十年）交房時(shí)間已交房銷(xiāo)售價(jià)格門(mén)面：；一F：46千，均價(jià)5千二F：銷(xiāo)售率門(mén)面：只留下兩個(gè)；商場(chǎng)銷(xiāo)售約30%40%商場(chǎng)定位燈飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合負(fù)1F、1F、2F為燈飾專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；3F為布藝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。配套設(shè)施樓梯交房標(biāo)準(zhǔn)樓梯、過(guò)道地面裝修策劃銷(xiāo)售方式采取投資戶(hù)（所有權(quán)）、經(jīng)營(yíng)戶(hù)（使用權(quán)）分離的方式，銷(xiāo)售鋪位劃分較小，租賃鋪位根據(jù)客戶(hù)需要?jiǎng)澐?；返租銷(xiāo)售方式，返租率8%，年限3—6年。優(yōu)劣分析地段位置一般，商場(chǎng)定位明確，總價(jià)控制較低二、成功案例分析 升琦發(fā)(2001年成功個(gè)案表148開(kāi)發(fā)商瀘州升琦發(fā)物業(yè)有限公司策劃代理公司重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司建筑面積公攤率%樓層層數(shù)6層工程進(jìn)度一層付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時(shí)間無(wú)銷(xiāo)售價(jià)格1F：，均價(jià)：；/2F：。銷(xiāo)售情況開(kāi)盤(pán)第一個(gè)月銷(xiāo)售1100萬(wàn)，以后由于預(yù)售許可證的原因退房較多。商場(chǎng)定位綜合性大商場(chǎng)（中心店+精品店形式）業(yè)態(tài)組合2F：車(chē)庫(kù)、貨物倉(cāng)庫(kù)/1F：大型生活超市、游戲中心、迪吧；1F：化妝品、黃金玉器、珠寶、飾品、工藝美術(shù)、糖酒、名牌服裝、通訊產(chǎn)品；2F：精品女裝、男女休閑服、運(yùn)動(dòng)裝、童裝、兒童玩具；3F：精品男裝、男女皮鞋、箱包、皮具用品其他鞋類(lèi)；4F：家用電器、電腦產(chǎn)品、辦公用品、音像制品等；5F：特色美食、大型餐飲配套設(shè)施中央空調(diào)、9部自動(dòng)扶梯成功點(diǎn)分析 抓住了市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)供給較少，投資消費(fèi)需求較旺的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 項(xiàng)目的包裝和推廣比較超前和切合市場(chǎng)。 水晶廣場(chǎng)（2002年成功案例）表149開(kāi)發(fā)商瀘州順通實(shí)業(yè)有限公司策劃代理公司井上房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司建筑面積公攤率1F：35%；1F：30%；2F：29%樓層層數(shù)12層工程進(jìn)度二層付款方式一次性、分期、按揭（五成十年）交房時(shí)間2003年5月銷(xiāo)售價(jià)格1F：1萬(wàn)左右，1F：一萬(wàn)，2F：5千銷(xiāo)售情況基本售完商場(chǎng)定位綜合購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合1F：兒童天地和超市；1F：麗人世界（女性用品和飾品）；2F：燈飾家具。配套設(shè)施中央空調(diào)、4臺(tái)自動(dòng)扶梯、自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警。成功點(diǎn)分析抓住同類(lèi)物業(yè)價(jià)格較