【文章內(nèi)容簡介】 為城市商業(yè)的主體消費群，城市零售商業(yè)的發(fā)展也將不可忽視這一消費群。1 您最高學歷是高中或以下大專本科碩士或以上數(shù)量217184203比例%%%%結論：城市市民文化素質(zhì)正逐漸提高，對外界的新生事物的接受和認知程度也隨之而提高，這對于新興的零售業(yè)態(tài)的進入和發(fā)展將是一大幸事。1 請問您的職業(yè)是什么公務員技術/研究自由職業(yè)服務行業(yè)一般職員管理人員高層管理無業(yè)教育者私營業(yè)主其它數(shù)量131921373715741377216比例%%%%%%%%%%%結論：從事企業(yè)管理層和私營業(yè)主的消費群體已經(jīng)逐漸居多，城市的穩(wěn)定收入的消費群將是零售商業(yè)的主體對象。1 您的家庭月收入是（元）1000以下1000/19992000/29993000/39994000/49995000/59996000/69997000/79998000以上拒答數(shù)量298789462072440比例%%%%%%%%%結論：整體城市家庭收入已呈明顯上升趨勢，高消費家庭比例越來越大，為未來城市商業(yè)的多元化發(fā)展提供了良好的生存基礎。相關結論：l 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，瀘州市民的消費行為習慣已趨于消費內(nèi)容多元化、需求層次復雜化、購買行為理性化，購物除了滿足生活需要外，更多是為了滿足心理需要l 相對于其他城市，瀘州市民在消費意識和消費習慣方面都屬于一個比較傳統(tǒng)的城市，在引導消費的層面上還有更多的潛力可挖l 購物中心成為人們最容易接受的商業(yè)形態(tài)l 瀘州市民的休閑娛樂方式相對單調(diào)，選擇“看書”的占了最大比例，側面說明瀘州市的休閑娛樂設施不豐富，健康的休閑方式很少l 此次調(diào)查對象以企業(yè)管理人員和私營業(yè)主比例最大，他們將是未來的主要消費生力軍，注重他們的消費習慣將幫助到項目的商業(yè)進行更準確的規(guī)劃和定位第四章 瀘州市商業(yè)物業(yè)調(diào)查第一節(jié)：在售/待售商業(yè)物業(yè)調(diào)查一、瀘州市主要在售商業(yè)物業(yè)調(diào)查表：表141名稱區(qū)域建筑面積（萬㎡）售價范圍萬元/㎡經(jīng)營定位升琦發(fā)水井溝2．8綜合性商場瀘州商業(yè)大世界水井溝3．6綜合性商場水晶廣場水井溝0．291．8綜合性商場酒城購物中心水井溝3．2綜合性商場瀘州商業(yè)步行街水井溝0．42．5獨立門面白金玉大廈水井溝0．124獨立門面大什字商廈水井溝1．20．40．634（門面）綜合性商場科維商城城北新區(qū)綜合批發(fā)市場三九燈飾市場城北新區(qū)燈飾專業(yè)市場長江商城城北新區(qū)12糖酒專業(yè)市場回籠灣利民綜合市場城北新區(qū)412集貿(mào)市場佳樂雅典園大山坪1．20．51未定富華大廈大山坪0．5超市二、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述瀘州市目前商業(yè)主要分布在水井溝、城北新區(qū)、大山坪一帶。水井溝作為瀘州市的傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，區(qū)域輻射力度較大。目前市場供給量也相當大，在20萬方左右，主要以大型商場、商業(yè)門面為主。大型商場已營業(yè)的有匯通百貨、摩爾購物中心、成商王達商場等；在售在建的有升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場、酒城購物中心、瀘州商業(yè)步行街、大什字商廈等，市場競爭已相當激烈。㎡左右。城北新區(qū)和大山坪一帶是瀘州市的商業(yè)副中心，目前新建和在售物業(yè)主要以大型專業(yè)市場和集貿(mào)市場為主，市場的供給量在20萬方左右，供給物業(yè)市場定位的的差異化和專業(yè)性較為明顯。㎡左右。第二節(jié)：瀘州市民商鋪投資渠道調(diào)查商鋪投資渠道共設計問卷324份，采取入戶和街坊兩種方式，其中150份問卷消費者有購買商業(yè)鋪面的打算，本次統(tǒng)計主要針對150份有效問卷展開，結果統(tǒng)計分析如下：表142（問卷反饋） 消費者最看好瀘州市商圈的鋪面為：水井溝商圈。分析：水井溝商圈作為瀘州市傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，仍是大部分消費者投資的第一選擇。 目前已購買商業(yè)鋪面的人數(shù)為少數(shù)部分人，大部分人有購買商業(yè)鋪面打算的消費者還沒有購買鋪面。分析：購買商鋪的消費者基本上屬初次置業(yè)，市場引導的難度將相對較易。 已購買商業(yè)鋪面的那部分人中，鋪面用途主要以自營為主。分析：瀘州目前市場經(jīng)濟發(fā)展迅速，商家經(jīng)營狀況較好，欲想介入商貿(mào)的群體較大。 已購買商業(yè)鋪面的那部分消費者，對商業(yè)鋪面的不滿意主要表現(xiàn)為：面積太小、通風采光、周邊環(huán)境不好三大因素。分析：目前瀘州市的商業(yè)鋪面正在營業(yè)的除了匯通百貨、摩爾購物中心、成商王達商場等以外，大部分商業(yè)鋪面以臨街門面、新建市場為主。舊的臨街門面容易存在面積太小、通風采光不好等原因，新建市場一般存在周邊環(huán)境不好等因素。 消費者購買商業(yè)鋪面考慮的首要因素是：地理位置。 消費者購買商業(yè)鋪面對營業(yè)面積的需求：主要在1050㎡之間。 消費者購買商鋪愿投入資金：主要在1040萬之間。 消費者購買商業(yè)鋪面會選擇的付款方式：以按揭為主。分析：按揭可以讓消費者以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和運營成本。 消費者需要銀行按揭的成數(shù)：五成十年為主。分析：五成十年是目前瀘州市最高的按揭成數(shù)和年限，消費者傾向于五成十年主要有兩個原因：一是投資者可以以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和風險；二是自營者可以避免一次性投入較大，降低資金運作壓力。 消費者對商業(yè)鋪面配套服務的主要需求是：自動扶梯、統(tǒng)一物管、公共衛(wèi)生間、兒童娛樂四方面。消費者對商業(yè)鋪面配套服務持無所謂的是：觀景咖啡廳、地下車庫、庫房。消費者不需要的商業(yè)鋪面配套服務主要是：地下車庫、庫房。分析：消費者對商業(yè)鋪面的配套服務的需求主要是以較為實用的基本配套為主；觀景咖啡廳、地下車庫、庫房等針對性較強的配套總體需求較低，但實際作用仍較強。1 消費者能承受的物業(yè)管理費用：主要在6元/月*㎡以下。 1 消費者認為白塔附近的商場商鋪價格（使用面積）主要在：；二層1萬以下；三層5000元以下。1 在白塔附近的黃金地段，消費者對門面的主要認同價格（使用面積）為：35000元/㎡以下。 相關結論：l 投資地段傾向于中心商業(yè)地段，商鋪地段位置的重要性在市民腦中有根生地固的印象l 買商鋪投資還不是一種認同率較高的方式l 投資能力相對較低，對風險的敏感性相對較強。l 對商場整體認識不夠，對商場的專業(yè)配套要求不高。第三節(jié)、主要競爭對手分析一、主要競爭對手個案分析 瀘州商業(yè)大世界表143開發(fā)商瀘州市江陽區(qū)比比利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司四川蜀龍工程建設管理咨詢有限公司項目地址迎暉路大什字（一面臨白塔）建筑面積公攤率38%工程進度地上6層左右付款方式50萬以下，一次性付款；50萬以上，按揭（五成十年）交房時間2002年底樓層層數(shù)8層（地下一層，地上七層）銷售價格1F：，均價：；/2F：，均價：銷售率銷售較差，約在2030%左右商場定位綜合性大商場業(yè)態(tài)組合2層：停車場；/1層，超市（普爾斯馬特）；1F：黃金、珠寶、日化、裝飾品等；/2F：女裝、男裝、童裝；3F：鞋類、家電配套設施中央空調(diào)、貨梯一部、扶梯、觀光電梯兩部交房標準浮膠漆內(nèi)墻、花崗石地面、輕鋼龍骨礦棉板吊頂策劃銷售方式返租銷售方式，8%的回報率。引進大型商家，“中心店+精品店”優(yōu)劣分析地段較好，兩面臨街，一面臨白塔廣場；商場自身設計較好，內(nèi)設中庭，出口較多；銷售方式采取返租方式，投資回報率8%；價格較高，是其銷售的主要抗性。 酒城購物中心表144開發(fā)商 四川王達集團 策劃代理公司暫時無項目地址江陽路水井溝建筑面積3萬平方米公攤率門面零公攤樓層層數(shù)26層工程進度17層付款方式一次性、分期、按揭（五成十年） 交房時間2003年元旦前銷售價格門面，㎡；商場暫時不售銷售率門面臨街面只留2個，背街面基本未售商場定位綜合性商場業(yè)態(tài)組合1F：生活超市；1F：商場以化妝品、金銀、飾品。2F：服裝、精品名店、高檔皮具。3F：男裝、童裝、兒童用品、電器、西式快餐4F：家私、針織用品、床上用品、文體辦公用品配套設施中央空調(diào)、自動扶梯、垂直電梯、紅外線監(jiān)控交房標準入口大理石地磚、地面磚、墻面浮膠漆策劃銷售方式前期以常規(guī)方式銷售優(yōu)劣分析面臨主要街道為規(guī)劃中的步行街，臨街門面臨街一面銷售良好，背街一面滯銷；工程目前已基本停工，形象較差；商場定位和業(yè)態(tài)組合較為常規(guī) 大什字商廈表145開發(fā)商四川省佳樂企業(yè)集團策劃代理公司無建筑面積公攤率門面15%，商場35%樓層層數(shù)12層工程進度地上一層付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時間2003年2月銷售價格—4萬，均價3萬；商場二層6千，三層以上4千銷售率門面已售20%，商場已售三層商場定位以中高檔品牌餐飲和時尚娛樂為主題的“酒城餐飲娛樂大世界”業(yè)態(tài)組合1F：迪吧、網(wǎng)吧、桑拿等；1F：臨街門面；25F：品牌中餐、餐飲；610F：辦公或商務賓館；1112F：茶樓、歌坊。配套設施觀光電梯交房標準交房標準：內(nèi)墻、頂棚、地面以水泥沙漿找平策劃銷售方式常規(guī)銷售、招大型商家。優(yōu)劣分析商場定位走差異化路線，避開和周圍升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界競爭；位置相對升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界等較差，但價格優(yōu)勢明顯；開發(fā)商有一定的品牌號召力。 瀘州商業(yè)步行街表146開發(fā)商廈門滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司成都漫天堂房地產(chǎn)營銷策劃公司項目地址江陽區(qū)市府路建筑面積（600個門面）公攤率一層15%，二層35%。樓層層數(shù)商業(yè)二層工程進度4層左右付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時間2003年6月銷售價格一F：—，；二F：均價6000元。銷售率一層約60%商場定位精品名店城業(yè)態(tài)組合相當全面，有區(qū)域規(guī)定。配套設施自動扶梯策劃銷售方式常規(guī)銷售，推廣包裝較好優(yōu)劣分析 規(guī)模較大，整個步行街有較大的氣勢； 地段較好，臨江陽路和慈善路兩大主干道。 整體價格較低，具有較大的吸引力。 三九燈飾廣場表147開發(fā)商瀘州市福源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司無建筑面積公攤率%樓層層數(shù)三層工程進度7月6日已正式營業(yè)付款方式一次性付款，按揭（五成十年）交房時間已交房銷售價格門面：；一F：46千，均價5千二F：銷售率門面：只留下兩個；商場銷售約30%40%商場定位燈飾專業(yè)市場業(yè)態(tài)組合負1F、1F、2F為燈飾專業(yè)批發(fā)市場；3F為布藝專業(yè)市場。配套設施樓梯交房標準樓梯、過道地面裝修策劃銷售方式采取投資戶（所有權）、經(jīng)營戶（使用權）分離的方式，銷售鋪位劃分較小，租賃鋪位根據(jù)客戶需要劃分；返租銷售方式，返租率8%，年限3—6年。優(yōu)劣分析地段位置一般，商場定位明確，總價控制較低二、成功案例分析 升琦發(fā)(2001年成功個案表148開發(fā)商瀘州升琦發(fā)物業(yè)有限公司策劃代理公司重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司建筑面積公攤率%樓層層數(shù)6層工程進度一層付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時間無銷售價格1F：，均價：；/2F：。銷售情況開盤第一個月銷售1100萬，以后由于預售許可證的原因退房較多。商場定位綜合性大商場（中心店+精品店形式）業(yè)態(tài)組合2F：車庫、貨物倉庫/1F：大型生活超市、游戲中心、迪吧；1F：化妝品、黃金玉器、珠寶、飾品、工藝美術、糖酒、名牌服裝、通訊產(chǎn)品；2F：精品女裝、男女休閑服、運動裝、童裝、兒童玩具；3F：精品男裝、男女皮鞋、箱包、皮具用品其他鞋類；4F：家用電器、電腦產(chǎn)品、辦公用品、音像制品等；5F：特色美食、大型餐飲配套設施中央空調(diào)、9部自動扶梯成功點分析 抓住了市場商業(yè)物業(yè)供給較少，投資消費需求較旺的機會點。 項目的包裝和推廣比較超前和切合市場。 水晶廣場（2002年成功案例）表149開發(fā)商瀘州順通實業(yè)有限公司策劃代理公司井上房地產(chǎn)營銷策劃公司建筑面積公攤率1F：35%；1F：30%；2F：29%樓層層數(shù)12層工程進度二層付款方式一次性、分期、按揭（五成十年）交房時間2003年5月銷售價格1F：1萬左右，1F：一萬，2F：5千銷售情況基本售完商場定位綜合購物商場業(yè)態(tài)組合1F：兒童天地和超市；1F：麗人世界（女性用品和飾品）；2F：燈飾家具。配套設施中央空調(diào)、4臺自動扶梯、自動監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警。成功點分析抓住同類物業(yè)價格較