華夏幸福工業(yè)地產(chǎn)片區(qū)開發(fā)模式分析調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-06-09 22:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 對企業(yè)提供全方位服務(wù)，服務(wù)涵蓋：項目備案、注冊登記、營業(yè)執(zhí)照年檢、職工子女入學(xué)、房屋租賃、員工招聘等方面。（四）園區(qū)開發(fā)步驟：以制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為先導(dǎo)華夏幸福對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)以制定區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導(dǎo)，先聘請IBM、畢博、羅蘭貝格等管理咨詢公司，為區(qū)域制定精準的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，然后制定概念規(guī)劃等設(shè)計方案。與政府簽訂協(xié)議明確進度計劃與結(jié)算方式華夏幸福前期通過用政府簽訂協(xié)議明確項目大的進度計劃，同時每年制訂詳細的投資計劃及開發(fā)進度，經(jīng)政府同意后執(zhí)行。園區(qū)業(yè)務(wù)的結(jié)算按照審計后所產(chǎn)生費用或新增投資額對應(yīng)加成或者分成，政府可以選擇一次性支付或者分期支付，但分期支付年限不超過3年。通過協(xié)議明確收入確認和結(jié)算方式保證了公司在園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上的正當(dāng)收益和權(quán)力。對各項區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)的收入確認原則為：在工程竣工驗收并交付或提供勞務(wù)后在雙方確認的結(jié)算報告的基礎(chǔ)上確認收入。工業(yè)區(qū)管委會和三浦威特共同確定審計機構(gòu)對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單個項目的實際投資成本、審計年度土地整理的實際投資成本、審計年度園區(qū)綜合服務(wù)的運營成本、審計年度的入園企業(yè)的新增落地投資額進行專項審計并出具出具專項審計報告，新增落地投資額主要包括入園企業(yè)當(dāng)年新增的固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）、房屋租賃投資等能測算的投資額。采取分塊開發(fā)的模式華夏幸福對產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)采取逐步分塊開發(fā)的模式，每年平均僅開發(fā)一平方公里，每平方公里須投資45億元左右，其中征地和拆遷占60％，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占40％。以10平方公里產(chǎn)業(yè)區(qū)為樣本對園區(qū)開發(fā)的節(jié)奏說明如下：（1）產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)分為三個階段，第一年至第三年為啟動期，第四年至第六年為成長期，第七年至第十年為成熟期。（2）項目初期先行樹立產(chǎn)業(yè)區(qū)形象，啟動中央公園、規(guī)劃展館、創(chuàng)業(yè)大廈、迎賓大道和入口景觀工程，支持項目盡快實現(xiàn)招商和園區(qū)土地出讓。（3）啟動期完成起步區(qū)道路，及主要的市政場站（供水廠、變電站等）；項目成長期完成核心區(qū)景觀地標，區(qū)域主干道、新拓展片區(qū)道路及部分的市政管線；項目成熟期完善區(qū)域景觀節(jié)點、市政管線及區(qū)域次干道與支路。附表：10平方公里產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)節(jié)奏第一年第二年第三年第四年第五年第六年九通一 平道路迎賓大道起步區(qū)干道起步區(qū)部分支路完善起步區(qū)支路新拓展片區(qū)主干道部分支路新拓展片區(qū)次干道部分支路完善全區(qū)域主干道部分支路市政供水廠燃氣站污水廠市政管線供熱廠變電站市政管線垃圾中轉(zhuǎn)站市政管線市政管線市政管線市政管線魅力建設(shè)地標入口景觀各功能區(qū)主入口核心區(qū)景觀及地標特色景觀節(jié)點專業(yè)服務(wù)區(qū)域總體各項規(guī)劃及起步區(qū)控規(guī)城市形象、Logo及VI制作起步區(qū)城市設(shè)計廣告制作、展會、推介新拓展片區(qū)城市設(shè)計廣告制作、展會、推介論壇、展會論壇、展會地方節(jié)慶活動論壇、展會地方節(jié)慶活動城市核心區(qū)五星酒店創(chuàng)業(yè)大廈規(guī)劃展館中央公園綜合服務(wù)中心商業(yè)綜合體綜合服務(wù)中心 園區(qū)住宅同步建設(shè)（1）住宅開發(fā)同工業(yè)園區(qū)建設(shè)同時啟動，同時住宅開發(fā)的客群以北京客戶為主，產(chǎn)品主打性價比，在園區(qū)開發(fā)前期即能快速產(chǎn)生現(xiàn)金流，為園區(qū)開發(fā)提供資金支持。（2）孔雀城系列均為百萬平米以上的大盤開發(fā)，項目通過分批次取得土地，每期建設(shè)規(guī)模在1520萬平米，提高投入資金的使用效率。（3）盡快形成景觀道路和示范區(qū)景觀資源的品質(zhì)展示，利用高性價比沖擊市場，并通過情景展示、現(xiàn)場活動、體驗式營銷達成開盤火爆熱銷，而后采取少量多次的推盤策略。（4）園區(qū)核心區(qū)用于展示形象的中央公園、規(guī)劃展館、星級酒店等配套先行，為住宅開發(fā)提供支持，同時項目策劃了學(xué)校、康體中心、以及融餐飲、娛樂、購物為一體的商業(yè)街等的功能齊全的生活配套，對項目的銷售起到極大的支持作用。 （五）盈利模式公司的收入來源主要有三部分：土地整理與基建、招商引資和園區(qū)住宅銷售。%，同時公司園區(qū)收益具有現(xiàn)金流穩(wěn)定和長期性收益特征。從收入結(jié)構(gòu)來看，2011年華夏幸福的園區(qū)運營（招商）收入占45%，園區(qū)住宅開發(fā)占50%，其他商業(yè)服務(wù)收入占5%。土地整理與基建：按照審計后所產(chǎn)生費用與政府110％結(jié)算、委托關(guān)聯(lián)公司建設(shè)的低成本、高利潤；招商引資：當(dāng)?shù)卣月涞赝顿Y額的45％進行返還，綜合毛利率達到4050％，凈利率在25％左右；地產(chǎn)銷售：兩類地產(chǎn)收入，分別為普通經(jīng)營性地產(chǎn)開發(fā)銷售收入、安置保障房回購收入。通過產(chǎn)業(yè)新城模式低價獲取項目土地，地產(chǎn)銷售凈利率維持在1520％之間，或者保障安置房通過墊資代建后的回購收入；土地增值收益：低價獲得的土地，逐漸周邊成熟后產(chǎn)生的溢價；開發(fā)成本收益：因承擔(dān)了園區(qū)整體建設(shè)，使得能優(yōu)先建設(shè)項目周邊公共景觀、配套等，便于化外景為內(nèi)景，降低成本；融資成本收益：對于舊城改造項目、城市基建項目等，便于以更低的成本進行多渠道融資，并且該操作模式具有創(chuàng)新性、可復(fù)制性，在資本市場上極受歡迎，可以充分發(fā)揮財務(wù)杠桿；C2C模式收益：成熟的產(chǎn)業(yè)園建設(shè)經(jīng)驗及運營能力，可以為大型企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)園建設(shè)相關(guān)業(yè)務(wù)，例如與中國航天科技集團簽約打造固安航天科技產(chǎn)業(yè)園，與中國聯(lián)合航空有限公司簽約打造國際臨空經(jīng)濟區(qū)，同時全面推進固安肽谷生物科學(xué)園建設(shè)，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級樹立示范標桿。 公司的成本構(gòu)成主要包括：園區(qū)
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