【文章內容簡介】 上海人心目中是高檔社區(qū)的代名詞，我們采用西郊是為了引起市場更多的關注；名城——由于本項目規(guī)劃為低密度住宅，采用英倫建筑風格，給人一種英國皇家園林的生活感覺，項目的規(guī)模也比較大，名城的概念給人有種高貴感，能夠刺激購買的欲望。二、整體營銷推廣策略本案價值體系的建立在明確了本案的優(yōu)劣勢和目標客戶群后，我司認為如何建立自身產(chǎn)品的價值體系將成為客戶群是否購買本案的關鍵所在。價值體系：是發(fā)掘項目潛在價值的有效手段，能最大限度的增加項目的附加值，使項目的個性更加鮮明。對于本案，我司明確本案的價值體系建立是基于基本價值和附加值兩個層面。價值體系建立的兩個層面附加值層面基本價值層面基本價值層面：即高性價比的低密度住宅品質屬性168。 房型 —— 滿足：寬敞舒適的基本需求168。 綠化 —— 滿足：高綠化率的環(huán)境需求168。 景觀 —— 滿足：視覺和功能的高度統(tǒng)一168。 地段 —— 滿足：動線發(fā)達，蘊含投資價值168。 建材 —— 滿足：高品質標準的基本需求168。 會所 —— 滿足：服務和娛樂的基本需求168。 智能化—— 滿足：安全、便捷的基本需求168。 投資 —— 滿足：投資收益的基本需求168。 物業(yè) —— 滿足：人性化服務的基本需求168。 品牌 —— 滿足：與身份相符的基本需求附加值層面：指能使目標客戶群引起沖動，而最終促成成交的心理需求（即：自我實現(xiàn)的需求、實現(xiàn)全面升級的高品質生活）實現(xiàn)價值體系的兩大要素1) 產(chǎn)品要素突出本案的高性價比（低總價高品質）216。 精致高品位型社區(qū)216。 戶型合理，面積經(jīng)濟216。 規(guī)劃和景觀精致216。 其他配套設施完備2) 推廣要素概念領先，立體作戰(zhàn)216。 概念領先：針對消費者，展開引導、教育的策略，引領市場，與未來同行216。 立體作戰(zhàn)；打破手段單一的營銷方式，突破時間的壁壘，創(chuàng)造營銷模式戰(zhàn)略思想立高對準造勢216。 概念營銷——立高：營造一種減法生活的概念，使產(chǎn)品一面市就站在一定的高度；216。 產(chǎn)品主義——對準：分析產(chǎn)品有力賣點，出擊市場；216。 銷售促動——造勢：不斷形成新聞熱點，使之成為區(qū)域內及周邊地區(qū)購房人群關注的焦點，渲染造勢。入市策略本案入市時面臨的困難：216。 對本案所在區(qū)域的認同感216。 對高品質英倫風格住宅的市場適應性216。 消費者對整盤概念的接受度總結整體市場現(xiàn)況和本案的各項特征，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關鍵，必須在短時間內全盤解決，缺一不可。針對以上困難，入市應當注意：□ 搶戰(zhàn)機。從宣傳上提前介入市場，造成先聲奪人的市場影響力。浪式進攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏?！?造概念。本案的操作不是簡單的樓盤買賣，而是創(chuàng)造一個眾人羨慕的生活方式?！?作地段。由于本案的地段可能暫時沒有被消費群認同，因此在解決由這一問題帶出的相關問題時應充分把握地段升值，發(fā)展前景作為訴求的主方向?！?樹品牌。解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶先占領制高點具有現(xiàn)實意義。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象無論對前期還是對整盤都大有裨益，而且對發(fā)展商在南匯開發(fā)的后續(xù)樓盤積累品牌效應！三、各銷售時期的廣告訴求策略本推廣思路以“減法生活 更多享受由您選擇”的精髓理念全線貫穿。1 第一道包裝路線實施方式——常規(guī)出擊：本項目的營銷推廣預計為10個月，按銷售階段劃分之，共分為引導期、開盤期、強銷期、持續(xù)銷售期、清盤期等五個階段開展相應的營銷推廣工作。 引導期（2個月）本階段的推廣重點主要是通過營銷推廣，重點強調減法生活的概念，從而提升本案在市場上的知名度和影響力，并在開盤前迅速積累目標客戶群，為開盤做好準備。216。 推廣重點：a、項目的整體形象要素：項目的高起點定位、內部品質、建筑形態(tài)、環(huán)境景觀規(guī)劃等方面的大致介紹。b、開盤信息預告要素：提前發(fā)布預開盤廣告，利用廣告進一步制造聲勢。216。 推廣主題后英倫時代，新城市生活——整體形象定位，非凡的品質和品位源于自然，真誠的居住空間——產(chǎn)品力和規(guī)劃環(huán)境的展現(xiàn)減法生活 更多的享受由您選擇——藍調西郊名城預開盤廣告 開盤期（時間：1個月）本階段的推廣重點主要是通過開盤SP活動制造聲勢，利用預熱期的積累客源在開盤時制造現(xiàn)場熱銷場面，進一步樹立項目的知名度和影響力。216。 推廣重點：a、開盤廣告 要素：告之藍調西郊名城將于月日盛大公開。b、后續(xù)廣告——開盤當日現(xiàn)場盛況展示 要素：利用開盤當日現(xiàn)場熱銷、人氣鼎旺的場景進一步擴大聲勢。216。 推廣主題藍調西郊名城激情面世，演繹后英倫時代新城鎮(zhèn)生活！——藍調西郊名城開盤減法生活，更多享受由您安排！——藍調西郊名城后續(xù)廣告 強銷期（3個月）本階段的推廣重點主要是利用藍調西郊名城自身的產(chǎn)品優(yōu)勢，迅速吸引目標客源，順利實現(xiàn)一期多層房源的去化。216。 推廣重點：a、項目的交通優(yōu)勢要素：利用高速公路、外青松公路構筑而成的立體交通網(wǎng)絡，將藍調西郊名城的生活品質進一步拔高。b、項目的建筑設計優(yōu)勢要素：從居住心理、居住內涵、居住理念等人性化角度體現(xiàn)藍調西郊名城的單體空間——視野空間——心靈空間——潛力空間，以此作為宣傳推廣的主要內容，突出“減法生活”的意義。 c、項目主題會所優(yōu)勢 要素：利用項目獨有的近2000平方米主題會所，將藍調西郊名城的生活品質進一步拔高。216。 推廣主題2000平方米的主題會所，享受您的減法生活——藍調西郊名城產(chǎn)品品質展示藍調西郊名城，在家就可以享受英倫風情——藍調西郊名城規(guī)劃設計展示像奔馳一樣的急速生活，藍調西郊名城讓您享受快捷生活——本項目交通優(yōu)勢展示 持續(xù)銷售期（時間：2個月）本階段的推廣重點：及時解決在前幾個階段銷售過程中所發(fā)現(xiàn)的問題和難點，找出解決方法，順利實現(xiàn)難點房源的銷售去化。216。 推廣重點：仍然要延續(xù)現(xiàn)場熱銷火爆的廣告，同時根據(jù)具體問題和難點再確定相應的推廣主題。a、藍調西郊名城熱銷的原因透視要素：利用分析藍調西郊名城熱銷原因的手法，進一步展示項目的品質優(yōu)勢，同時也利用現(xiàn)場熱銷的消息進一步擴大項目的知名度。b、減法生活，更多的時間由您享受的闡釋要素：將高速的便捷、主題會所的便利生活、學校就在家門口的優(yōu)勢進一步展示216。 推廣主題藍調西郊名城熱銷的背后一——藍調西郊名城熱銷分析減法生活，更多享受由您選擇——藍調西郊名城賣點強調 收尾期（2個月）本階段的推廣重點“減法生活，更多享受由您選擇”，利用前期的熱銷給人們在心里造成的良性影響，引起他們對本案的持續(xù)關注，達到100%的去化。四、媒體策略原則：以戶外廣告為主，全方位傳播媒體組合針對不同的推廣需要制定專門的媒體策略：□ 針對目標客源的促銷推廣點——戶外廣告（看板、橫幅、車體等）、郵遞夾報等線－－報紙廣告等選擇媒體評估□ 戶外媒體戶外媒體在信息的發(fā)布上具有時間長、受眾多、渲染氣氛的特點