【文章內(nèi)容簡介】 這里是明代大將常玉春的出生地，全民健身是源遠(yuǎn)流長的歷史傳統(tǒng)；這里是清代大學(xué)士阮元的故鄉(xiāng)，教化文章是一肪相承的文化底蘊(yùn)。乾隆皇帝下江南時，曾戲說“普天之下，唯此公道”。 公道，是“九龍臨水”的創(chuàng)業(yè)福地。物華天寶、事業(yè)鼎興，誠信樸實的人們，創(chuàng)造了許許多多經(jīng)濟(jì)奇跡。經(jīng)過多年的努力，公道已經(jīng)初步形成了柴油機(jī)配件、電子通訊、化工化纖、汽車配件、玩具鞋服、模具燈具六大經(jīng)濟(jì)板塊。完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷順暢的交通網(wǎng)絡(luò)、結(jié)構(gòu)合理的人力資源、寬松和諧的投資環(huán)境、淳樸深厚的人文基礎(chǔ)、旖旎富饒的自然資源，使得其成為投資興業(yè)的寶地。 自然環(huán)境優(yōu)越，盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)大米；生態(tài)環(huán)境極佳，是魚、蝦、蟹、等水產(chǎn)品養(yǎng)殖的理想場所，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱。2008年，一二三產(chǎn)比例為12：61：27，財政收入5253萬元，農(nóng)民人均純收入8650元。、。，08年新增高效農(nóng)業(yè)面積8600畝。第三節(jié) 項目發(fā)展目標(biāo)及前景分析一、項目建設(shè)發(fā)展目標(biāo)總體愿景：以綜合性園區(qū)的建設(shè)模式，努力打造世界一流、國內(nèi)領(lǐng)先、江蘇特色的養(yǎng)老示范基地。兩個集聚：集聚眾多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，形成一個層次豐富、類別多樣的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的集聚園區(qū)，為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供良好的空間；集聚不同收入水平的老年服務(wù)需求。形成一個需求高度集中、層次復(fù)雜多樣的需求集聚區(qū)。形成一個“老有所養(yǎng)、有老所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的和諧社會，為緩解養(yǎng)老服務(wù)的供需矛盾做出貢獻(xiàn)。項目以大型專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、中小老年公寓和居家養(yǎng)老集聚區(qū)為依托，實現(xiàn)高水平養(yǎng)老服務(wù)的公平性供給，最終實現(xiàn)服務(wù)功能全面覆蓋區(qū)域老齡人口，讓覆蓋區(qū)域的老年人都能快樂地生活。項目架構(gòu)與總體設(shè)想：借鑒開發(fā)園區(qū)建設(shè)模式，努力打造世界先進(jìn)、國內(nèi)一流、江蘇特色的養(yǎng)老示范基“怡養(yǎng)福地 樂活社區(qū)”。項目建設(shè)發(fā)展目標(biāo)：將本項目打造成為華東地區(qū)規(guī)模較大、省內(nèi)最大的集休閑養(yǎng)老、老年創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、老年用品交易、老齡產(chǎn)業(yè)學(xué)術(shù)研究、老齡產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)和老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇為一體化的多功能、綜合性、現(xiàn)代化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，并以此為基礎(chǔ)在全國范圍內(nèi)實施養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)連鎖經(jīng)營擴(kuò)張戰(zhàn)略。項目定位：以高質(zhì)量、高品位、綜合性老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)為核心，以大型專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、中小老年公寓和居家養(yǎng)老集聚區(qū)為載體，公益基金、民間資本、政府扶持資金、國有企業(yè)資金參與老年產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式，打造一個既與國際接軌又有中國特色的創(chuàng)新型的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，用高品位打造的品牌，改變?nèi)藗兊酿B(yǎng)老觀念，用高端市場帶動低端市場，用核心區(qū)帶動周邊地區(qū)，既滿足高收入老年人的多樣化養(yǎng)老需求以實現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營的效率目標(biāo)，又能滿足低收入老年人基本需求以實現(xiàn)公平性的和諧社會建設(shè)目標(biāo)，確保所轄區(qū)域養(yǎng)老無盲點(diǎn)，實現(xiàn)企業(yè)的社會責(zé)任。市場導(dǎo)向：集聚養(yǎng)老三種模式，豐富家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老內(nèi)涵，滿足自理、半自理和不能自理老人的需求，立足江蘇，輻射長三角，面向海外群體。項目意義：提倡尊老、敬老、愛老、養(yǎng)老、護(hù)老的社會風(fēng)尚，弘揚(yáng)中華民族傳統(tǒng)的壽文化、孝文化。形成一個“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的和諧社會，健全對老年人的社會保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及參與社會發(fā)展的條件，為緩解養(yǎng)老服務(wù)的供需矛盾做出貢獻(xiàn)。開發(fā)理念：樂活養(yǎng)老、天倫養(yǎng)老、生態(tài)養(yǎng)老、科技養(yǎng)老、創(chuàng)意養(yǎng)老、互動養(yǎng)老。樂活養(yǎng)老：樂活概念由美國社會學(xué)家保羅. 雷在1998年提出, 并以lifestyles of health and sustainability中每個英文的笫一個字母組合成了“LOHAS”這個新詞匯, 直譯過來就是“健康可持續(xù)性的生活方式”, 意譯過來就是要讓人們快樂地生活, 老有所樂。天倫養(yǎng)老：在中國人的傳統(tǒng)觀念中，居家的感覺是無可替代。作為一個好的老年社區(qū)，如何為老人們營造出溫馨的居家之感，是首先需要考慮到的?！疤靷悩穲@”的建筑在硬件的配套上，將能滿足居家所需的各項功能。同時，會更注重社區(qū)人文環(huán)境的打造，讓老人們能夠處處感覺到家的溫馨。此外，社區(qū)還將在“天倫養(yǎng)老”方面下足工夫。千百年來，中國人的家庭生活都離不開三四代人的聚居，兒孫繞膝一直都是老人們最大的快樂?！疤靷悩穲@”準(zhǔn)備在這樣一個大的社區(qū)當(dāng)中，設(shè)置從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到成人教育等一系列的教育配套設(shè)施，孫輩不必遠(yuǎn)離家庭去求學(xué)，可與祖父母們生活在同一個社區(qū)之中，拉近彼此的距離。老人們可以享受到天倫之樂，兒孫輩也可以找到感情的寄托，幾代人的情感得以維系。生態(tài)養(yǎng)老：“生態(tài)養(yǎng)老”指的是通過建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、生態(tài)種植基地等方式，給老人們創(chuàng)造回歸自然、親近自然的機(jī)會。社區(qū)將成立專業(yè)的生態(tài)農(nóng)業(yè)園管理公司，負(fù)責(zé)提供農(nóng)具、農(nóng)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)和農(nóng)田基本維護(hù)。每家將分得一塊土地，有興趣的老人將能在專業(yè)人員指導(dǎo)下從事農(nóng)耕，還能將種出的果實與親朋好友分享，共同體會收獲的快樂。如果不愿勞累，也可以請專業(yè)公司來管理。這樣一來，老人們可以吃上無公害的綠色食品，保證了他們飲食的健康與安全?？萍拣B(yǎng)老：所謂“科技養(yǎng)老”，就是運(yùn)用各種高科技手段打造新型的智能化養(yǎng)生社區(qū)。在功能上高配套，創(chuàng)造在家五星級養(yǎng)老的感覺，高起點(diǎn)引進(jìn)、高標(biāo)準(zhǔn)消化，形成具有鮮明特色的自主產(chǎn)業(yè)；在項目建設(shè)上，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)，從規(guī)劃、設(shè)計、建造、運(yùn)營高標(biāo)準(zhǔn)起步，突出智能化、恒溫化和低碳環(huán)保，為老人們的健康長壽保駕護(hù)航，讓他們能盡享現(xiàn)代科技所帶來的安全和便捷。同時，通過現(xiàn)代通訊手段和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加強(qiáng)老人和兒女間的交流與溝通，讓兒女即使是遠(yuǎn)在千里之外也能實時獲悉父母的身體健康狀況，能夠更加放心。創(chuàng)意養(yǎng)老：如何讓老人們退休后繼續(xù)為社會做貢獻(xiàn)，從而實現(xiàn)自我價值。在“天倫樂園”中，就充分考慮到了這一點(diǎn)，為老年人追求心靈滿足和服務(wù)社會，提供了一個很好的平臺。退休不應(yīng)是工作的終止，而應(yīng)是另一段全新生活的開始。要想方設(shè)法降低他們的失落感。在這個新型的社區(qū)中，將建立一個“智囊?guī)臁笔降钠脚_，作為老人們施展自身才華的舞臺。無論是教授、學(xué)者，還是某一領(lǐng)域的專家，都可以在這里找到自己的位置，都可以發(fā)揮自己的余熱、再創(chuàng)輝煌?；羽B(yǎng)老：所謂互動型養(yǎng)老，是指在國內(nèi)、國際的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間，架設(shè)起一座相互交流的橋梁，甚至發(fā)起成立一個國際性的養(yǎng)老聯(lián)盟，加強(qiáng)國內(nèi)外老年人之間的互動。在國外，不少高學(xué)歷、高素質(zhì)的退休人士都有較強(qiáng)的意愿來中國養(yǎng)老，如能建立起這樣一個通暢的交流渠道，通過互動型、置換型、侯鳥型養(yǎng)老，將有可能吸引國外的專家學(xué)者來中國養(yǎng)老，這既能推動養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所在地的產(chǎn)業(yè)升級，又可大大降低人才引進(jìn)的成本，可謂是一舉多得。二、市場分析老年人居住意愿分析根據(jù)2006年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》表明：（一）老年人居住意愿。%，%，%；%，%，%；農(nóng)村老年人更傾向與子女生活在一起。（二）愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比例。%，%。根據(jù)我們對長三角地區(qū)老年人所作調(diào)研，約70%的老人選擇居家養(yǎng)老，1025%的居民選擇社區(qū)養(yǎng)老，約有68%的老人選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，其余老人進(jìn)入福利院。在城市人群中，約有2%的收入水平較高的老年人有意愿選擇服務(wù)設(shè)施更為完善的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。老年市場規(guī)模分析機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求。以現(xiàn)在的養(yǎng)老意愿比率，、市場規(guī)模龐大。僅南京、蘇州、。如果完全由園區(qū)供應(yīng)服務(wù)，至少可滿足20個左右的3萬人規(guī)模的老年人服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。園區(qū)可輻射到滬浙兩地，2010和2020年浙江和上海兩地有意愿入住的老年人數(shù)分別為165和234萬人。高端養(yǎng)老需求。理論研究表明，文化程度較高者一般收入水平較高，老人的獨(dú)立意識和經(jīng)濟(jì)能力，使其愿意支付更多費(fèi)用以獲得高端養(yǎng)老服務(wù)。根據(jù)2005年全國人口變動情況抽樣調(diào)查樣本數(shù)據(jù)中江蘇人口文化程度可知，%，大學(xué)?？埔陨险哒?%；%%；%%，則2010和2020年江蘇高端老年市場需求為16萬和21萬。其中2010年南京、蘇州、常州和無錫高端市場需求約為6萬。老年支付能力分析中國老年人每年的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助等加在一起，城鄉(xiāng)老人可支配的收入2010年達(dá)到10000億元人民幣，但在目前市場上，專門為老年人提供的產(chǎn)品和服務(wù)尚不足1000億元人民幣。長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均收入水平較高，2009年蘇浙滬三地人均GDP分別為4377447676978元，而南京、蘇錫常分別為557484881738和57150元，人均GDP較高也意味著人均可支配收入較高，因此家庭也具有更強(qiáng)的支付能力。老年支付能力受三個因素影響：；（機(jī)關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老金收入均高于企業(yè)退休人員，最高的可能高出23倍；。各地養(yǎng)老金支出水平較高的老年人月支付能力應(yīng)在：江蘇為5145元、浙江為4815元、上海為8615元。預(yù)計到2010年，江蘇省老年人的退休金總收入將達(dá)到615億多元。%的人擁有存款，其離退休金加子女贍養(yǎng)費(fèi)，可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到480億元人民幣，而2020年江蘇老年人口消費(fèi)規(guī)模將超過950億元，%，到2050年將超過28%?？偟膩砜矗瑥囊庠?、客戶群體和支付能力來看，揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園高端市場足以得到保障。其中江蘇高收入老年人群大約14萬人，南京、長三角地區(qū)老年人口則高達(dá)44萬人，支付能力可在46萬元/年以上。因此，揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項目符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項目目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容銜接和協(xié)調(diào)。在這一區(qū)域內(nèi)建設(shè)天倫樂園，具備發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)條件，同時，對揚(yáng)州的整體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)在經(jīng)濟(jì)功能的快速發(fā)揮方面，具有較為明顯的吸聚功能、增值功能、優(yōu)化功能和可持續(xù)功能；在對揚(yáng)州的整體規(guī)劃區(qū)域外地區(qū)施加影響方面，具有輻射功能和示范功能。第四章 總體規(guī)劃及建設(shè)條件第一節(jié) 總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃理念（1）迎對大社會、大文化、大科技、大經(jīng)濟(jì)、大市場、大平臺，轉(zhuǎn)換觀念，實施多元整合。（2）體現(xiàn)時代性、國際性、原創(chuàng)性、社會性、交易性、展示性，高瞻遠(yuǎn)矚，把握發(fā)展趨勢。（3）凸顯綜合化、標(biāo)準(zhǔn)化、個性化、品牌化、智本化、高端化，統(tǒng)籌兼顧，邁出堅實步伐。（4）成就大視野、大氣魄、大格局、大手筆、大舉措、大運(yùn)作，突破定勢，開創(chuàng)率先局面。二、總體規(guī)劃原則（1）空間開放化。妥善處理各老年住宅的獨(dú)立性與空間開放性的關(guān)系，以開放型的老年社區(qū)環(huán)境促進(jìn)各老年住宅間的交流、老年社區(qū)與市民的交流，從而帶動地區(qū)文化和經(jīng)濟(jì)躍升，提升競爭力。（2）資源共享化。運(yùn)用嶄新的空間組織模式，設(shè)置不同共享程度的共享體系，本著“互利、自愿、利于交流”的原則，提高生活居住、休閑娛樂、文體活動、教學(xué)咨詢、園林綠化等各類資源的共享程度和利用率，優(yōu)勢互補(bǔ)，極大地減少重復(fù)建設(shè)。（3）建設(shè)彈性化。充分考慮引入老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的自身特點(diǎn)和自主性，運(yùn)用“剛性結(jié)構(gòu)” 和“柔性結(jié)構(gòu)”的概念，在保證總體規(guī)劃骨架的前提下，提供多種彈性發(fā)展空間和用地組織方式，滿足不同類型老年服務(wù)機(jī)構(gòu)對用地和空間的要求。（4）服務(wù)社會化。凈化老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的組織功能，突出老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的專一、專業(yè)、精深、精細(xì)等功能，強(qiáng)調(diào)老年社區(qū)后勤社會化，服務(wù)社會化。（5）環(huán)境生態(tài)化。尊重示范基地自然生態(tài)和景觀特色，運(yùn)用復(fù)合生態(tài)學(xué)理論，實現(xiàn)人與自然、園區(qū)與城鄉(xiāng)的和諧共生。（6）結(jié)構(gòu)秩序化。以規(guī)整有序的空間網(wǎng)絡(luò)確定道路結(jié)構(gòu)及綠色走廊，建立老年社區(qū)結(jié)構(gòu)的整體空間格局。（7）管理整體化。設(shè)立“老年特區(qū)”，實行整體統(tǒng)一的管理、五星級標(biāo)準(zhǔn)的管理、人性化的關(guān)愛管理。（8）設(shè)施智能化。迎接E時代的挑戰(zhàn)，以國際化標(biāo)準(zhǔn)的電子信息和網(wǎng)絡(luò)感知系統(tǒng)滿足老年社區(qū)內(nèi)部活動和遠(yuǎn)程服務(wù)的各項要求。（9）風(fēng)格多元化。有機(jī)融合世界多元文化，營造具有不同地域特色、不同建筑風(fēng)格的景觀環(huán)境。（10）投資市場化。提升老年社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化程度，明確政府、機(jī)構(gòu)、企業(yè)在老年社區(qū)建設(shè)中的角色和地位，拓寬投資融資渠道，吸引更多老年服務(wù)機(jī)構(gòu)、企業(yè)進(jìn)駐老年社區(qū)。三、建設(shè)原則公平效率兼顧原則。協(xié)調(diào)營利與非營利關(guān)系，設(shè)立大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，滿足多層次需求。既滿足低收入老年人養(yǎng)老需求，也滿足高端老年人需求。可持續(xù)經(jīng)營原則。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)，節(jié)約成本，實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。機(jī)制創(chuàng)新原則。老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)對象的特殊性，決定了營運(yùn)過程中需創(chuàng)新營運(yùn)理念，以實現(xiàn)公平效率兼顧、可持續(xù)經(jīng)營。資源節(jié)約原則。建設(shè)節(jié)約型社會應(yīng)堅持開源節(jié)流并重、節(jié)約優(yōu)先的原則，采取有效措施，強(qiáng)化節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和資源綜合利用“四節(jié)約一綜合”工作的開展，切實提高資源利用效率。本項目將根據(jù)規(guī)劃要求，嚴(yán)格控制各項建筑指標(biāo)，提高土地利用效率，積極推進(jìn)各項節(jié)約措施，盡力營造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、交通便捷、信息通達(dá)、符合老年人生活要求，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合并可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化養(yǎng)老社區(qū)，力求做成節(jié)能示范社區(qū)、低碳示范社區(qū)。第二節(jié) 建設(shè)用地規(guī)劃邵伯湖天倫樂園規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀用地限制較少，以一般農(nóng)田和水域（主要是魚塘）為主，約占總用地的90%以上，南部現(xiàn)有一個小型生態(tài)休閑設(shè)施。項目用地分配表序號名稱占地面積單位容積率備注1高端住宅畝　2居家養(yǎng)老住宅畝其中300畝屬協(xié)調(diào)區(qū)　3機(jī)構(gòu)養(yǎng)老住宅100畝　4福利型住宅100畝　5學(xué)校500畝　6醫(yī)院及護(hù)理機(jī)構(gòu)200畝　7老年娛樂機(jī)構(gòu)畝　8酒店 30畝　9老年商品交易中心畝　10會展中心80畝11創(chuàng)意中心50畝12其他輔助建筑100畝活動用房、辦公用房、社區(qū)服務(wù)站13室外道路廣場畝　　14綠化畝　　15合計　　　第三節(jié) 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團(tuán)、公共服務(wù)組團(tuán)、商品交易組團(tuán)及配套建設(shè)等組成。（1）養(yǎng)老住宅組團(tuán)。建設(shè)一個多元化、多層次的養(yǎng)老空間，包括高檔養(yǎng)老社區(qū)、居家養(yǎng)老社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)和福利型養(yǎng)老社區(qū)。①高端養(yǎng)老社區(qū)：位于居住區(qū)南端，東臨邵伯湖，周圍由快速交通景觀道路環(huán)繞。本社區(qū)是有意來此養(yǎng)老的成功人士及投資人群打造的集居住、商務(wù)、休閑娛樂為一體的高端社區(qū)。②居家養(yǎng)老社區(qū)：由三個組團(tuán)