【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 位于主導(dǎo)風(fēng)向上風(fēng)側(cè) 7 交通條件 優(yōu)8 供水 有豐富的水源 9 供電 已通 10 消防 離消防援助單位4公里 11 通信 已通 12 排水 部分建設(shè) 13 土地價(jià)格 5000萬(wàn)元 14 拆遷 無(wú) 15 施工條件 良好 16 環(huán)境條件 優(yōu) 17 發(fā)展條件 良好 第三章 擬建項(xiàng)目概況（一）地理位置X瑤族自治縣位于X省北部、X市西部，距離市區(qū)約31千米，東鄰武江區(qū)，西連陽(yáng)山縣，南毗英德市，北與樂(lè)昌市接壤，西北角與湖南宜章縣相依。（二）交通區(qū)位從外部交通來(lái)看：X作為X“北大門”X市轄區(qū)的縣，地理區(qū)位優(yōu)越，距離廣州約200公里，距離深圳、香港約300公里，便捷的交通條件使X納入珠三角“1小時(shí)”交通圈?！癤是粵北X地區(qū)外部交通條件最好的縣”，可以通過(guò)公路、鐵路、高速、高鐵等多樣化交通與周邊快速地建立聯(lián)系，可進(jìn)入性條件較高。京珠高速穿越縣境近60公里，并在縣城、東坪南水湖和大橋鎮(zhèn)設(shè)有三個(gè)進(jìn)出口，建設(shè)中的廣樂(lè)高速公路穿越縣境北部。武廣高鐵X站位于X東部約30公里處，45分鐘可達(dá)廣州。此外，國(guó)道323和省道24242550、258貫穿全境，構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。從內(nèi)部交通來(lái)看：X源之都生態(tài)頤養(yǎng)園項(xiàng)目位于X縣城南面乳城鎮(zhèn)魚塘坑片區(qū)，靠近大型溫泉度假酒店旅游區(qū)，距城區(qū)大概5分鐘車程的距離，目前有麗宮路與城區(qū)連接。該片區(qū)是未來(lái)X城市發(fā)展的拓展區(qū)，是承接城區(qū)與未來(lái)高端社區(qū)、度假區(qū)的樞紐地段。（三）小結(jié)優(yōu)越的區(qū)位條件，快速對(duì)接X、珠三角等大中城市，輻射包括韶（關(guān)）、廣、深、莞、港、澳等地區(qū)，輻射人口達(dá)5000萬(wàn)之多，為X源之都生態(tài)頤養(yǎng)項(xiàng)目打造養(yǎng)生養(yǎng)老基地提供廣闊的市場(chǎng)客群基礎(chǔ)。（一）地形地貌X位于南嶺山脈南麓，貫穿弧形山系，地勢(shì)由西北向東南傾斜。西北部、西部峰巒環(huán)峙，屬高山地帶，溶蝕高原地貌顯著，是X市主要石灰?guī)r地區(qū)之一。東北部屬丘陵地帶，河流兩巖地勢(shì)平緩。東南部地勢(shì)較為平坦，為平原和丘陵地形為主，X源之都生態(tài)頤養(yǎng)園養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目基地位于X縣城南部區(qū)域，以狹長(zhǎng)山谷和低矮丘陵地形為主，整體地勢(shì)較為平坦。（二）氣候條件X縣氣候?qū)僦衼唲?shì)帶季風(fēng)氣候。區(qū)間氣候較為懸殊，東南部平原和丘陵區(qū)全年平均所溫19℃20℃，西部山區(qū)全年氣溫16℃17℃，北部高山地帶全年平均氣溫為15℃。降雨量東南部及西部山區(qū)偏多，全年平均有2000毫米以上；南部和北部降雨量偏少，全年降雨量平均14001500毫米。無(wú)霜期308天。而項(xiàng)目基地所在的乳城鎮(zhèn)位于東南部平原區(qū)域，全年平均氣溫相對(duì)較高，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，氣候年際變化較小，總體而言，是適合老年人養(yǎng)生養(yǎng)老的氣候，有益于老年人的身體健康。（三）水文條件X縣水系較為發(fā)達(dá)，境內(nèi)主要的河流有武江河、乳江河（又稱為南水河）、楊溪河及大潭河。而唯一一條流經(jīng)縣城的河流是發(fā)源于縣境西北與陽(yáng)山交界的丫叉頂，由西向東流入南水水庫(kù)，匯入北江的乳江河（又稱南水河），貫穿于整個(gè)縣城?；馗浇鼡碛袃?chǔ)量豐富，天然優(yōu)質(zhì)的溫泉資源，目前在基地南部不遠(yuǎn)處有以溫泉為特色的大型溫泉旅游度假區(qū)——X麗宮國(guó)際旅游度假區(qū)，其溫泉源來(lái)自青崗溫泉，經(jīng)過(guò)地質(zhì)礦產(chǎn)部監(jiān)測(cè)鑒定，為國(guó)內(nèi)罕見的弱堿性“偏硅酸鍶泉”，含有大量銅、鈷、鑰、硒、鐵、鋅等多種對(duì)人體有益的微量元素?？娠嬁稍?，泉質(zhì)上乘。是養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目重要的資源條件。（四）生物資源X自然生物資源豐富，物種多樣。%，活立木蓄積量達(dá)534萬(wàn)立方米。植物種類有2000多種，其有高等植物178科，611屬，1158種，其中喬木樹種73科181屬473種，占X大陸樹種的80%，國(guó)家保護(hù)的25種，占全國(guó)67種的37%，有一級(jí)保護(hù)植物紅豆杉、伯樂(lè)樹、福建柏、長(zhǎng)苞鐵彬、觀光木、X松等以及藥用植物資源207種；據(jù)對(duì)中國(guó)著名的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)廣西巴馬、山東文登等地環(huán)境的研究成果得知，高濃度氧離子是人類健康長(zhǎng)壽等秘密武器。科學(xué)研究表明，長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)的氧離子含量是大型城市里的1000倍以上?；卮笃幢黄茐牡纳搅种蔡峁?0萬(wàn)余個(gè)/立方厘米負(fù)氧離子的優(yōu)質(zhì)空氣。（五）小結(jié)良好的自然生態(tài)基地，舒適宜人的氣候條件，形成良好宜居的養(yǎng)生養(yǎng)老環(huán)境。豐富優(yōu)質(zhì)的溫泉資源，獨(dú)特的養(yǎng)生藥用植物，充裕的項(xiàng)目用地面積，具備珠三角等大都市發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)所無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，為發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造集養(yǎng)老服務(wù)、康體養(yǎng)生、生態(tài)體驗(yàn)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)等于一體的綜合性養(yǎng)生養(yǎng)老基地提供良好的基礎(chǔ)條件。（一）社會(huì)人口X瑤族自治縣是X省三個(gè)少數(shù)民族自治縣之一，全縣總面積2227平方千米，轄9個(gè)鎮(zhèn)115個(gè)村（居）委會(huì)，（2010年），大部分屬于過(guò)山瑤，%。據(jù)第六次全國(guó)人口普查資料顯示，%。，老齡人水平推進(jìn)到30%以上。X縣人口老齡化總是較為嚴(yán)峻，但養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)仍處于起步階段。（二）地域文化X縣是X省三個(gè)少數(shù)民族自治縣之一，%，大部分屬于過(guò)山瑤。是老撾、泰國(guó)、越南等東南亞國(guó)家以及美國(guó)、法國(guó)等歐美過(guò)山瑤的祖居地。是“世界過(guò)山瑤之鄉(xiāng)”。X分別在2008年和2010年兩次舉辦瑤族盤王節(jié)。2008年，世界勉瑤文化學(xué)術(shù)研討會(huì)在X，過(guò)山瑤文化教學(xué)研究基地落戶X?！斑^(guò)山瑤文化”是X最具特色和代表性的地域文化元素?，幾屦B(yǎng)生文化歷來(lái)聞名遐邇，瑤族也是百歲老人輩出的民族，過(guò)山瑤的祖宗信仰、多神崇拜與民間習(xí)俗，在滿足個(gè)人自身的精神需和心理調(diào)適方面發(fā)揮著十分重要的作用?，幾逅幵　庒t(yī)則是過(guò)山瑤養(yǎng)生文化最杰出的代表，藥浴是瑤族人的祖?zhèn)髅胤?，瑤族人有每天泡瑤浴的?xí)俗?，幾逅幵∈堑诙鷩?guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)?，庒t(yī)以草藥為基礎(chǔ)、以盈虧平衡理論來(lái)指導(dǎo)、獨(dú)具一格的瑤族醫(yī)藥治療方法，是民族文化和祖國(guó)傳統(tǒng)醫(yī)藥的重要組成部分。X源之都生態(tài)頤養(yǎng)園項(xiàng)目，以過(guò)山瑤文化為特色，將X地域特色文化融入到養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目中，不僅與X作為“世界過(guò)山瑤之鄉(xiāng)”形象相契合，提升文化影響力。同時(shí)，凸顯養(yǎng)生養(yǎng)老特色。（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展近年來(lái)X瑤族自治縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但受國(guó)內(nèi)外的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，到2012年GDP（國(guó)民生產(chǎn)總值）增長(zhǎng)率僅為6%，%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)較為嚴(yán)峻。目前X經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要靠投資拉動(dòng)，固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入?yún)s高于X市平均水平，居民消費(fèi)能力較高。從整個(gè)X市域來(lái)看，X經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于X下游水平，第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有限，X需尋求新的經(jīng)濟(jì)增點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的形勢(shì)。（四）小結(jié)作為X省三個(gè)少數(shù)民族自治縣之一，X縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展擁有自己的特色與優(yōu)勢(shì)，將厚重獨(dú)特的地域文化資源與養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目的發(fā)展相結(jié)合，可以為養(yǎng)生養(yǎng)老增添特色。X源之都生態(tài)頤養(yǎng)園項(xiàng)目可以完善X本地社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的同時(shí)，能延伸相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)X經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（一）土地利用基地內(nèi)生態(tài)本底良好，用地以荒地、林地為主，植被種類單一。整體地勢(shì)起伏變化較大，景觀層次明顯?，F(xiàn)狀建筑較少，有一處養(yǎng)殖場(chǎng)，土地現(xiàn)狀處于荒蕪狀態(tài)，均位于平緩谷地。北部有1條500KV高壓線穿過(guò)。（二）道路現(xiàn)狀基地附近有麗宮公路從東側(cè)經(jīng)過(guò)，麗宮路，現(xiàn)為旅游道路水泥路，路寬78米?；貎?nèi)道路為登山步道，路況較差且未成體系，登山步道以12米泥土路面為主。（三）水文分析基地內(nèi)有一條天然溪流，水源依靠山澗雨水匯集，在地勢(shì)較為平坦的區(qū)域形成匯集點(diǎn)?，F(xiàn)狀水質(zhì)較好，溪渠待梳理。（四）用地適宜性分析適合建設(shè)用地主要集中在高壓走廊以南；臨麗宮路，交通可達(dá)性較高的區(qū)域宜布置公共服務(wù)性用地（商業(yè)、醫(yī)療設(shè)施、酒店）；谷地越往深處，環(huán)境越私密寧?kù)o，宜布置較為高端的養(yǎng)老產(chǎn)品；山體可分散布置少量戶外體驗(yàn)設(shè)施；開發(fā)強(qiáng)度，沿麗宮路宜高強(qiáng)度開發(fā)，往谷地深處應(yīng)依次遞減。給水，項(xiàng)目用水取用自來(lái)水，由市政供水。自來(lái)水采用直供形式，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源，各用戶分別設(shè)給水進(jìn)戶裝置、水表計(jì)量。排水，場(chǎng)址周圍設(shè)有市政污水和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后的雨水及處理后污水可排入附近城市污水、雨水管道。供電，本項(xiàng)目由市政供電，項(xiàng)目場(chǎng)址附近有市政供電線路，可滿足項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用需要。弱電，項(xiàng)目場(chǎng)址內(nèi)通訊和有線電視接受系統(tǒng)齊全，項(xiàng)目建成后可由此直入。通訊，項(xiàng)目?jī)?nèi)已有電信局接入的通訊線路，用戶可直接申請(qǐng)辦理。（五）優(yōu)勢(shì)分析良好的自然生態(tài)環(huán)境X縣良好的自然生態(tài)環(huán)境，舒適宜人的氣候條件，優(yōu)質(zhì)的溫泉資源，加之過(guò)山瑤獨(dú)特的養(yǎng)生文化傳統(tǒng)，構(gòu)成了特有的養(yǎng)生養(yǎng)老環(huán)境，充裕的項(xiàng)目用地，為發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造打造大型綜合性養(yǎng)老基地提供良好的基礎(chǔ)條件。優(yōu)越的區(qū)位條件四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)與珠三角地區(qū)無(wú)縫對(duì)接X、珠三角等大中城市，為養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目提供廣闊的市場(chǎng)客群的同時(shí)，也能共享珠三角地區(qū)優(yōu)質(zhì)先進(jìn)的醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)生保健、文化科研等養(yǎng)生養(yǎng)老資源。大范圍的可建設(shè)面積與X、珠三角地區(qū)大中城市相比，本項(xiàng)目擁有自身獨(dú)有的先天優(yōu)勢(shì)條件。廣闊的項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)面積、較為低廉的土地開發(fā)成本、優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，能提供更大面積的居住生活空間，更為優(yōu)越的養(yǎng)生養(yǎng)老環(huán)境，讓老人用相對(duì)實(shí)惠的價(jià)格享受更為優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)。（六）選址方案由以上分析可見，本項(xiàng)目選址于此，不僅在地理位置、氣候條件、工程地質(zhì)條件、交通狀況、生活和市政配套等方面均較理想。X源之都生態(tài)頤養(yǎng)園項(xiàng)目位于X市X縣城南面乳城鎮(zhèn)魚塘坑片區(qū)，麗宮路西側(cè)山地區(qū)域，規(guī)劃面積668畝()。本項(xiàng)目由協(xié)助護(hù)理生活區(qū)（建筑面積約33600㎡）；獨(dú)立老人生活區(qū)（建筑面積約28600㎡）；老年活動(dòng)中心（建筑面積約3000㎡）；管理中心（建筑面積約5000㎡）；接待服務(wù)中心（建筑面積約9000㎡）；配套商業(yè)街（建筑面積約4370㎡）；老年?？崎T診部（建筑面積約4500㎡）；康復(fù)療養(yǎng)中心（建筑面積約11250㎡）組成?？偨ㄖ娣e：99320㎡，其中住宿區(qū)面積62200㎡、服務(wù)區(qū)面積17000㎡、商業(yè)面積4370㎡、配套醫(yī)療面積15750㎡?？偼＼囄唬?50個(gè)?？偞参粩?shù)：1880床。本項(xiàng)目規(guī)劃期限為20132018年，共6年，分為近期、中遠(yuǎn)期兩期進(jìn)行開發(fā)。近期：20132015年；中遠(yuǎn)期：20162018年。另附屬工程：綠化面積52392㎡，道路面積39294㎡，及基礎(chǔ)設(shè)施（給水管網(wǎng)工程）、垃圾污水處理系統(tǒng)工程各一項(xiàng)。規(guī)劃指標(biāo)表工程名稱：X源之都生態(tài)頤養(yǎng)園項(xiàng)目項(xiàng)目指標(biāo)備注規(guī)劃范圍面積（平方米） /開發(fā)建設(shè)用地總面積（平方米） /總建筑面積（平方米） /其中醫(yī)療老年?？崎T診部 100個(gè)床位，中山大學(xué)附屬醫(yī)院老年病?？崎T診部康復(fù)療養(yǎng)中心 320個(gè)床位，床均35平方米計(jì)算住宿協(xié)助護(hù)理生活區(qū) 800個(gè)床位，床均42平方米計(jì)算獨(dú)立老人生活區(qū) 660個(gè)床位，床均43平方米計(jì)算服務(wù)老年活動(dòng)中心 老人大學(xué)、健康會(huì)所管理中心 管理公司辦公、銷售中心、員工宿舍接待服務(wù)中心 住宿、養(yǎng)生、會(huì)議商業(yè)配套商業(yè)街 園區(qū)生活配套商業(yè)建筑限高（m） /建筑密度（%）%/綠地率（%）%/容積率/停車位（個(gè)）450/床位數(shù)（床）1880/第四章 建設(shè)規(guī)劃及方案 項(xiàng)目規(guī)劃指導(dǎo)思想和建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)堅(jiān)持“生態(tài)保護(hù)、以人為本、彰顯特色、開放創(chuàng)新、協(xié)調(diào)共贏”的原則。同時(shí)，貫徹片區(qū)貢獻(xiàn)的理念，保證各方利益共贏得以實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)整個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老基地開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。（一）生態(tài)保護(hù)原則加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)，促進(jìn)環(huán)境和諧。充分考慮環(huán)境保護(hù)，在“水系保護(hù)、植被保護(hù)，開發(fā)強(qiáng)度控制、綠色建筑、給排水系統(tǒng)及垃圾處理系統(tǒng)”等方面，有針對(duì)性地提出環(huán)?？沙掷m(xù)、切實(shí)可行的方案措施，建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”養(yǎng)生養(yǎng)老基地。（二）以人為本原則“以人為本”就是要以“人”為核心，樹立人在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的主導(dǎo)地位。養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目尤要凸顯“以人為本”原則的位置，在軟硬件的規(guī)劃設(shè)計(jì)中均以人的生理和心理感受進(jìn)行設(shè)置，處處體現(xiàn)人文關(guān)懷，創(chuàng)造安全、便利、舒適、優(yōu)美、富于情趣的養(yǎng)生養(yǎng)老環(huán)境，滿足人們物質(zhì)和精神需求。（三）彰顯特色原則特色是養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)的靈魂，有特色才及吸引力，有特色才有競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目以地域民族文化——過(guò)山瑤文化為特色，深度挖掘過(guò)山瑤文化資源價(jià)值，將其與養(yǎng)生養(yǎng)老有機(jī)結(jié)合，打造具有吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力的養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)品，塑鮮明的主題形象和養(yǎng)生養(yǎng)老品牌。（四）開放創(chuàng)新原則養(yǎng)生養(yǎng)老是一種新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，以國(guó)際化的視野、開拓創(chuàng)新，借鑒與吸收國(guó)內(nèi)外休養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老發(fā)展先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升和優(yōu)化發(fā)展路徑和模式。需立足國(guó)內(nèi)、放眼全球，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化、特色化、規(guī)?；蛧?guó)際化的發(fā)展方向。廣泛合作、開放發(fā)展，構(gòu)建高水準(zhǔn)、高品位養(yǎng)生養(yǎng)老基地。（五）協(xié)調(diào)共贏原則全面協(xié)調(diào)政府、開放商、當(dāng)?shù)厝罕娂澳繕?biāo)客群等相關(guān)者的利益關(guān)系，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和對(duì)外影響力，改善居民生活及滿足目標(biāo)養(yǎng)生養(yǎng)老目標(biāo)客群多樣化需求，最終實(shí)現(xiàn)各方利益協(xié)調(diào)共贏的局面，促進(jìn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)（一）以粵北山區(qū)特有的區(qū)域個(gè)性，依托X瑤族自治縣眾多的人文環(huán)境，歷史文化，營(yíng)造濃厚的文化氛圍，以縣城為基礎(chǔ)逐漸向X縣周邊區(qū)縣乃至X市主城區(qū)輻射。（二）通過(guò)精致典雅的建筑風(fēng)格，詩(shī)意盎然的園區(qū)景觀，為來(lái)此居住的老人們營(yíng)造出一個(gè)浪漫而溫馨的老年家園。同時(shí)，通過(guò)環(huán)境的影響使老人們?cè)谝环N浪漫而悠遠(yuǎn)的田園詩(shī)卷中品嘗到現(xiàn)代生活氣息，使老人們?cè)诿利惖纳罟?jié)拍中享受到醉人心魄的輕歌慢舞，讓心靈的寧?kù)o不被塵世的喧囂所驚動(dòng)。（三）通過(guò)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭(zhēng)創(chuàng)一流的專為老年人服務(wù)的機(jī)構(gòu)。達(dá)到環(huán)境園林化，服務(wù)賓館化，生活家庭化，護(hù)理親情化，管理規(guī)范化，醫(yī)療現(xiàn)代化。 建設(shè)項(xiàng)目功能及規(guī)模 功能：該項(xiàng)目主要解決老年人在入住公寓期間的生活、休養(yǎng)問(wèn)題，同時(shí)考慮養(yǎng)老院本身部分職能需要，整體造型端莊大方、布局合理，既有現(xiàn)代建筑元素，又符合當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)情，統(tǒng)一的規(guī)劃布局給城市生活帶來(lái)和諧與繁榮，由此，給整個(gè)城