【正文】 產(chǎn)品，塑鮮明的主題形象和養(yǎng)生養(yǎng)老品牌。充分考慮環(huán)境保護(hù)，在“水系保護(hù)、植被保護(hù)，開發(fā)強(qiáng)度控制、綠色建筑、給排水系統(tǒng)及垃圾處理系統(tǒng)”等方面，有針對(duì)性地提出環(huán)?？沙掷m(xù)、切實(shí)可行的方案措施，建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”養(yǎng)生養(yǎng)老基地。另附屬工程：綠化面積52392㎡，道路面積39294㎡，及基礎(chǔ)設(shè)施（給水管網(wǎng)工程）、垃圾污水處理系統(tǒng)工程各一項(xiàng)?？偼＼囄唬?50個(gè)。（六）選址方案由以上分析可見，本項(xiàng)目選址于此，不僅在地理位置、氣候條件、工程地質(zhì)條件、交通狀況、生活和市政配套等方面均較理想。（五）優(yōu)勢(shì)分析良好的自然生態(tài)環(huán)境X縣良好的自然生態(tài)環(huán)境，舒適宜人的氣候條件，優(yōu)質(zhì)的溫泉資源，加之過(guò)山瑤獨(dú)特的養(yǎng)生文化傳統(tǒng)，構(gòu)成了特有的養(yǎng)生養(yǎng)老環(huán)境，充裕的項(xiàng)目用地，為發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造打造大型綜合性養(yǎng)老基地提供良好的基礎(chǔ)條件。排水，場(chǎng)址周圍設(shè)有市政污水和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后的雨水及處理后污水可排入附近城市污水、雨水管道?，F(xiàn)狀水質(zhì)較好，溪渠待梳理。北部有1條500KV高壓線穿過(guò)。X源之都生態(tài)頤養(yǎng)園項(xiàng)目可以完善X本地社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的同時(shí)，能延伸相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)X經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前X經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要靠投資拉動(dòng)，固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)?，庒t(yī)以草藥為基礎(chǔ)、以盈虧平衡理論來(lái)指導(dǎo)、獨(dú)具一格的瑤族醫(yī)藥治療方法，是民族文化和祖國(guó)傳統(tǒng)醫(yī)藥的重要組成部分?！斑^(guò)山瑤文化”是X最具特色和代表性的地域文化元素。是老撾、泰國(guó)、越南等東南亞國(guó)家以及美國(guó)、法國(guó)等歐美過(guò)山瑤的祖居地。據(jù)第六次全國(guó)人口普查資料顯示，%?；卮笃幢黄茐牡纳搅种蔡峁?0萬(wàn)余個(gè)/立方厘米負(fù)氧離子的優(yōu)質(zhì)空氣。（四）生物資源X自然生物資源豐富，物種多樣。而唯一一條流經(jīng)縣城的河流是發(fā)源于縣境西北與陽(yáng)山交界的丫叉頂，由西向東流入南水水庫(kù)，匯入北江的乳江河（又稱南水河），貫穿于整個(gè)縣城。降雨量東南部及西部山區(qū)偏多，全年平均有2000毫米以上；南部和北部降雨量偏少，全年降雨量平均14001500毫米。東北部屬丘陵地帶，河流兩巖地勢(shì)平緩。該片區(qū)是未來(lái)X城市發(fā)展的拓展區(qū)，是承接城區(qū)與未來(lái)高端社區(qū)、度假區(qū)的樞紐地段。京珠高速穿越縣境近60公里，并在縣城、東坪南水湖和大橋鎮(zhèn)設(shè)有三個(gè)進(jìn)出口，建設(shè)中的廣樂(lè)高速公路穿越縣境北部。可見本項(xiàng)目的建設(shè)是非?？尚械?，也是非常必要的。加上一對(duì)夫婦只生一個(gè)子女，出現(xiàn)了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭現(xiàn)象，老人消費(fèi)觀念的升華，老年人的保健、康復(fù)和養(yǎng)老受到政府的密切關(guān)注，也成為全社會(huì)議論的永恒話題。附近有X麗宮國(guó)際旅游度假區(qū)，水、電、氣、路早以完備，這里交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，綠水青山青翠欲滴，空氣清新，鄰近地段繁華而不喧鬧，十分適宜老人長(zhǎng)期居住，是修建養(yǎng)老院的最佳地點(diǎn)。按照國(guó)家機(jī)關(guān)的職責(zé)分工，民政部門是社會(huì)事務(wù)的主管部門。有46%以上的老人希望設(shè)有養(yǎng)老院。、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生著老年福利事業(yè)必須同步發(fā)展計(jì)劃生育使我國(guó)的生育從無(wú)序地生養(yǎng)到有計(jì)劃的只生一胎，而且正在改變著我國(guó)人民的生育觀念。不解決好老年人的供養(yǎng)問(wèn)題，將引發(fā)很多社會(huì)問(wèn)題，給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素，同時(shí)將對(duì)人類的倫理道德提出挑戰(zhàn)。因此，隨著人口老齡化的快速發(fā)展，適合老齡人聚居的老年養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)勢(shì)在必行。項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著互為因果關(guān)系。由于老年人生理功能的逐漸衰退，心理狀態(tài)的日益頹變，退休后的失落感，孤獨(dú)感、消沉感等等，嚴(yán)重影響到老人們的身心健康?？傊袡n養(yǎng)老院的建設(shè)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。（三）養(yǎng)老院將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成為必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。通過(guò)對(duì)珠三角地區(qū)主要的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的分析得知，珠三角地區(qū)目前主要以家庭式養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主要養(yǎng)老模式，社區(qū)養(yǎng)老模式尚處于探索階段，目前已有的一些養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，開發(fā)的產(chǎn)品未能適應(yīng)老年人常變的身體情況及經(jīng)濟(jì)狀況，以老年養(yǎng)生、康復(fù)開發(fā)的項(xiàng)目較少。此類社區(qū)一般老年人單獨(dú)居住，主要服務(wù)均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。敬老院主要針對(duì)城鎮(zhèn)的各類有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人。心理需求特征：絕大多數(shù)老年人都曾感到悲觀，有“無(wú)用感”。消費(fèi)需求方面：老年人群體消費(fèi)主要用于醫(yī)療保健和飲食部分。源之都生態(tài)頤養(yǎng)園面向中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的市場(chǎng)——X及珠三角地區(qū)。而X市，%，高于同期全國(guó)平均水平。據(jù)預(yù)測(cè)，人口老齡化水平高達(dá)35%，占總?cè)丝诘娜种?，?shù)量超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家老年人口的總和。X瑤族自治縣旅游資源豐富，既是云門佛教名勝所在，也有瑤族獨(dú)特的民族文化風(fēng)情，還有南嶺國(guó)家森林公園、X大峽谷、南水水庫(kù)、天景山仙人橋、必背瑤寨、云門峽漂流、南方紅豆杉森林公園、西京古道等著名旅游景點(diǎn)與鄰近的X丹霞山、南華寺、金雞嶺、南雄珠磯巷等形成的旅游環(huán)線，隨著我縣旅游業(yè)的深度開發(fā)，來(lái)X旅游、休閑、參與宗教活動(dòng)的老年人必將大量增加。如何處理好和解決好人口老齡化過(guò)程中出現(xiàn)的各種矛盾和問(wèn)題，切實(shí)保障老年人的合法權(quán)益，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展都具有重要意義。因此，近幾年來(lái)黨和國(guó)家都非常關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問(wèn)題。（六）《關(guān)于我縣社會(huì)福利機(jī)構(gòu)建設(shè)工程減免的通知》（乳府辦[2010]94號(hào)）X瑤族自治縣本地也出臺(tái)政策鼓勵(lì)和支持社會(huì)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)，在《關(guān)于我縣社會(huì)福利機(jī)構(gòu)建設(shè)工程減免的通知》中明確減免收費(fèi)的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)建設(shè)工程包括：社會(huì)福利院建設(shè)工程；敬老院新建；養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)工程；民辦福利機(jī)構(gòu)建設(shè)以及其他經(jīng)相關(guān)部門核定與社會(huì)福利事業(yè)緊密相關(guān)的建設(shè)工程。（地級(jí)以上市各有一所省一級(jí)以上的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)；一所提供臨終關(guān)懷服務(wù)的專業(yè)性護(hù)理機(jī)構(gòu)；一個(gè)居家養(yǎng)老服務(wù)示范中心；每個(gè)縣（縣級(jí)市）有一所省二級(jí)以上綜合性社會(huì)福利機(jī)構(gòu)；每個(gè)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）有一所為生活不能自理的老年人提供臨時(shí)托管或日間照料服務(wù)的福利設(shè)施。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)養(yǎng)老護(hù)理員數(shù)與生活能自理的入住老人比例達(dá)到1:10以內(nèi)，與生活不能自理的達(dá)到1:3以內(nèi)。……推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。培育發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)中介組織，引導(dǎo)和支持社會(huì)力量開展居家養(yǎng)老服務(wù)。我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系主要由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等三個(gè)有機(jī)部分組成。20世紀(jì)50年代，中國(guó)出生人口呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，50年代出生的群體年齡在5060歲左右。同時(shí)，還在全社會(huì)弘揚(yáng)了中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、尊老、愛老的良好社會(huì)風(fēng)尚，是社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明的雙重體現(xiàn)，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展都具有重要的意義。（四）5060年代出生群體將進(jìn)入空巢期，養(yǎng)生養(yǎng)老市場(chǎng)需求旺盛。但近年來(lái)隨著居民生活水平的提高和居住觀念的改變，核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少。我國(guó)養(yǎng)老保障的短缺金額到2010年將達(dá)1100億美元，相關(guān)的養(yǎng)老配套設(shè)施與發(fā)達(dá)國(guó)家相比嚴(yán)重缺乏，養(yǎng)老保障體系有待完善。人口老齡化現(xiàn)象是社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)不斷改善,科學(xué)和文明程度不斷提高，出生水平、死亡水平不斷下降，科學(xué)平均期望壽命不斷延長(zhǎng)的結(jié)果。2050年，老齡化水平將達(dá)到30%，遠(yuǎn)高于世界同期的22%的平均水平。到2050年，世界平均老齡化水平達(dá)22%，老齡人口達(dá)20億，到時(shí)世界每三個(gè)中就有一個(gè)是老年人。并且在世界人口老齡化的大趨勢(shì)下，中國(guó)老齡化呈現(xiàn)出自身的發(fā)展特點(diǎn)。同時(shí)項(xiàng)目建成后可帶來(lái)很大的社會(huì)效益和生態(tài)效益。而且在稅收上可以享受國(guó)家的稅收減免政策。 主要研究結(jié)論 該項(xiàng)目建成后，不僅能促進(jìn)縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且能為老年人提供住養(yǎng)、生活護(hù)理、康復(fù)、托管等服務(wù)。 編制依據(jù)和可行性研究概況 編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年）；《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》（1996年）；《X市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2000]19號(hào)）；《民政部辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（民辦函[2001]9號(hào)）；《（2006－2010年）》；《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》；《國(guó)務(wù)院關(guān)于增大和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)發(fā)[2010]13號(hào)）；《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20112015年）》；《X省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（粵府辦[2012]36號(hào)）；1《X市民政事業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》；1《關(guān)于我縣社會(huì)福利機(jī)構(gòu)建設(shè)工程減免的通知》（乳府辦[2010]94號(hào)）；1項(xiàng)目業(yè)主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料。：以高層次、高檔次為主與旅游名城相配套，與國(guó)際老年公寓接軌的品牌；以監(jiān)護(hù)、助護(hù)和生活護(hù)理為主，為老人提供健康和急慢性病康復(fù)服務(wù)；以安助全社會(huì)符合條件的老年人和接待來(lái)自世界及全國(guó)各地的老年團(tuán)體。近期：20132015年；中遠(yuǎn)期：20162018年。X目 錄第一章 總論 5 項(xiàng)目概況 5 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 6 編制依據(jù)和可行性研究概況 7 主要研究結(jié)論 8第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性 10 項(xiàng)目建設(shè)背景 10 17 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 24 項(xiàng)目建設(shè)的有利條件 24 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 26第三章 擬建項(xiàng)目概況 28 28 35第四章 建設(shè)規(guī)劃及方案 38 項(xiàng)目規(guī)劃指導(dǎo)思想和建設(shè)目標(biāo) 38 建設(shè)項(xiàng)目功能及規(guī)模 40 40 41 規(guī)劃設(shè)計(jì) 41 項(xiàng)目建設(shè)方案 74第五章 環(huán)境影響分析 76 76 76 78 78第六章 安全性預(yù)評(píng)價(jià) 84第七章 項(xiàng)目管理及實(shí)施計(jì)劃 85 85 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 86 建設(shè)工期及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 87 88第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 90 90 93 93 93第九章 投資估算及資金籌措 9投資估算 9資金籌措設(shè)想 95第十章、項(xiàng)目效益評(píng)估 99 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 99 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 101附件一、項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖 105附件二、流動(dòng)資金估算表 107附件三、營(yíng)業(yè)收入估算表 108附件四、固定資產(chǎn)折舊及無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷估算表 110附件五、總成本費(fèi)用估算表 111附件六、外購(gòu)燃料及動(dòng)力估算表 112附件七、工資及福利費(fèi)估算表 113附件八、損益和利潤(rùn)分配表 114附件九、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 115第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 生態(tài)頤養(yǎng)園項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)地址： 建設(shè)單位： 法定代表人： ：X縣城鷹峰中路嘉樂(lè)雅居建安房地產(chǎn)辦公樓五樓 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：擬建項(xiàng)目計(jì)劃占地面積668畝()，建筑面積99320平方米，設(shè)床位1880張，并完善餐飲、醫(yī)療、健身、休閑等附屬設(shè)施，%，綠地率40%。 項(xiàng)目建設(shè)期：結(jié)合養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律，本次規(guī)劃期限為20132018年，共6年，分為近期、中遠(yuǎn)期兩期進(jìn)行開發(fā)。：本項(xiàng)目的投資系社會(huì)福利性公益事業(yè)投資。公司目前經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有漂流、拓展、培訓(xùn)、酒店，整個(gè)項(xiàng)目已聘請(qǐng)專業(yè)國(guó)家甲級(jí)旅游規(guī)劃公司，重新進(jìn)行總體規(guī)劃，計(jì)劃2013年6月30日前完成，預(yù)計(jì)下半年啟動(dòng)一期建設(shè)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)方方面面的問(wèn)題進(jìn)行公正、科學(xué)、公平、客觀的研究分析，并經(jīng)過(guò)認(rèn)真計(jì)算、對(duì)比、綜合分析、匯編，最終提交此報(bào)告，為項(xiàng)目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù)，項(xiàng)目的研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目建設(shè)地址的自然條件介紹項(xiàng)目建設(shè)條件分析項(xiàng)目建設(shè)必要性項(xiàng)目總體規(guī)劃、功能定位項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資估算及資金籌措項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的結(jié)論與建議。 萬(wàn)元， 萬(wàn)元。加上政策上的支持和主管部門的扶持，風(fēng)險(xiǎn)很低。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景隨著我國(guó)社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)、人民生活水平的不斷提高、人均壽命的延長(zhǎng)、老年人口正逐年增加、我國(guó)已正式步入老齡化社會(huì)。自1950至2050這一百年時(shí)間內(nèi)，世界老齡人口增長(zhǎng)過(guò)十倍。2011年以后的30年里，中國(guó)人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，%，2040年60歲及以上人口占比將達(dá)28%。根據(jù)有關(guān)部門科學(xué)的預(yù)測(cè)分析。2008年，中國(guó)人均GDP也突破了3000美元，但是中國(guó)的工資總量只占GDP的13%左右，約為世界平均水平的四分之一，接受超低工資收入的勞動(dòng)者在老齡化到來(lái)的時(shí)候，個(gè)人養(yǎng)老能力較差。有著“孝義”思想沉淀的中國(guó)傳統(tǒng)文化背景，人們習(xí)慣于三代同堂的生活方式，尤其重視家庭觀念，絕大多數(shù)老人仍首選居家養(yǎng)老，其次才是群居養(yǎng)老。與過(guò)去的養(yǎng)老院、敬老院以收養(yǎng)孤老居住不同，這些新興老年公寓里入住的大多數(shù)是有子女的老人，絕大部分是自費(fèi)入??；同時(shí)它也不同于專門提供醫(yī)療康復(fù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這里注重營(yíng)造家庭氛圍，配有完善的生活服務(wù)設(shè)施及室內(nèi)、室外、娛樂(lè)室、健身房等等，由經(jīng)過(guò)專門培訓(xùn)的服務(wù)人員，為老人提供住、養(yǎng)、學(xué)、樂(lè)等綜合服務(wù)。社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，順應(yīng)了社會(huì)發(fā)展的形勢(shì)，有力地解決了社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題。獨(dú)生子女一代在社會(huì)轉(zhuǎn)型競(jìng)爭(zhēng)劇烈的格局下，通常無(wú)力兼顧事業(yè)和多位老人，以致家庭養(yǎng)老功能日趨弱化，同代同堂的傳統(tǒng)家庭模式已經(jīng)一去不返；家庭小型化，“四二一”式（4個(gè)老人，夫妻2人，1個(gè)子女）的結(jié)構(gòu)家庭逐漸增加，致使“三代同堂”式的家庭越來(lái)越少，純老人家庭逐漸增多,必然綿綿不絕產(chǎn)生空巢老人。、省、市各級(jí)政府養(yǎng)老政策分析（一）《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20112015年）》《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中提出社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)應(yīng)以居家為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托、機(jī)械為支撐，著眼于老年人的實(shí)際需求，……兼顧全體老年人改善和提高養(yǎng)老服務(wù)條件的要求。（三）《X省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（粵府辦[2012]36