【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城二期在05年6月開(kāi)盤，主要房型為82－93平方米的二房、115－119平方米的三房。淞寶板塊 淞寶板塊是指泗塘河以東；漠河路以南；蘊(yùn)藻浜以北的寶山區(qū)域。該板塊是寶山區(qū)政府的所在地，是早先寶鋼職工的配套居住區(qū)，板塊內(nèi)生活環(huán)境成熟、配套設(shè)施完善。 二手成交居多 供應(yīng)難以為繼 淞寶板塊是寶山區(qū)最為成熟的居住區(qū)之一。由于板塊內(nèi)已基本沒(méi)有土地供應(yīng)，板塊內(nèi)的新建住宅項(xiàng)目不多，少數(shù)幾個(gè)樓盤也都規(guī)模較小，一手房供應(yīng)難以滿足市場(chǎng)需求。因此，板塊內(nèi)的房產(chǎn)成交以二手房居多。 板塊內(nèi)在售樓盤有寶林春天苑等項(xiàng)目，該案于2005年1月30日開(kāi)盤，首批推出63套小高層，2樓為商場(chǎng)。房型面積約113－141平米。2005年6月推出新房，面積90197平方米左右。目前還有8套左右可售房源。 西城區(qū)板塊 西城區(qū)板塊是指富長(zhǎng)路以東；泗塘河以西；富錦路以南；外環(huán)線以北的寶山區(qū)域。西城區(qū)板塊是寶山區(qū)未來(lái)居住發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，住宅開(kāi)發(fā)量接近1000萬(wàn)平方米。 供應(yīng)收縮積蓄能量 等待新一輪放量寶山西城區(qū)板塊擁有良好的建設(shè)規(guī)劃，以及美好的發(fā)展前景，一直受到廣大消費(fèi)者的廣泛關(guān)注。在去年大規(guī)模的放量之后，目前西城區(qū)的供應(yīng)有所收縮，四季花城、康橋水都在去年8月份左右推出1期最后一批房源，目前該案2期正在預(yù)售中；世華佳苑僅剩8套左右，即將清盤；祿德嘉苑可售房源還有3套，但已是該樓盤的最后一批房源。而東方麗都于05年5月28日推出了110套房源，而且銷售情況非常不錯(cuò)，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該案開(kāi)盤僅兩天就銷售了50余套房源。先還有64套房源。 顧村板塊 顧村板塊是指富長(zhǎng)路以西；富錦路以南；外環(huán)線以北的寶山區(qū)域。 顧村一直是上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中被遺忘的角落。2003年，顧村被選為重大工程配套商品房“四高”基地，以及電臺(tái)路以西的3幅商品住宅土地出讓后，顧村開(kāi)始被人們所關(guān)注 配套商品房準(zhǔn)備簽約顧村板塊綠洲花園05年6月推出首批房源，推出278套，已售22套，新天地荻涇花園去年6月份推出二期。與商品住宅進(jìn)展緩慢相比，顧村的配套商品房基地建設(shè)進(jìn)展順利，據(jù)上海市房地局住宅發(fā)展中心的負(fù)責(zé)人介紹，去年顧村基地的3號(hào)地塊已進(jìn)入綠化建設(shè)，而與動(dòng)遷戶的房源搭橋工作也已經(jīng)結(jié)束。月浦板塊 月浦板塊是指富長(zhǎng)路以東；富錦路以北；石太路以南的寶山區(qū)域。 月浦板塊以月浦鎮(zhèn)為中心，主要房產(chǎn)供應(yīng)集中在此。從消費(fèi)需求來(lái)看，月浦的區(qū)域性自住需求特征比較明顯。由于月浦位于郊環(huán)線以外，距離市中心較遠(yuǎn)，因此較難吸引市區(qū)的消費(fèi)者以及投資者。據(jù)了解，月浦目前的需求主要以寶鋼以及當(dāng)?shù)氐穆毠橹?，此外，就是在?dāng)?shù)刈鲣摬纳獾娜速?gòu)房 次新房沖擊新盤銷售、價(jià)格戰(zhàn)初顯月浦鎮(zhèn)的發(fā)展不算很好，各項(xiàng)生活配套不購(gòu)?fù)晟?，與淞寶板塊、西城區(qū)板塊、淞南、高境板塊相比，生活環(huán)境不如后三者。大量的次新房源已經(jīng)流入三級(jí)市場(chǎng)，售價(jià)也與新盤相差不多，而且可以及時(shí)入住，具有一定的優(yōu)勢(shì)，加上去年受到新政策的影響，許多掛牌的業(yè)主都表示，如果有客戶看中房子的話，價(jià)格上可以讓步，這無(wú)疑對(duì)在售的樓盤銷售帶來(lái)不小的沖擊。 羅店板塊 羅店板塊是指富長(zhǎng)路以西；富錦路以北；石太路以南的寶山區(qū)域。 羅店板塊以羅店北歐小鎮(zhèn)為中心。羅店北歐小鎮(zhèn)，是市政府重點(diǎn)建設(shè)的“十個(gè)中心城鎮(zhèn)”之一。以月羅公路、滬太路、楊南路、潘涇路合圍。羅店總體發(fā)展目標(biāo)為典型的北歐城鎮(zhèn)特色的現(xiàn)代化生態(tài)城鎮(zhèn)。 北歐小鎮(zhèn)：寶山別墅區(qū)根據(jù)羅店鎮(zhèn)的規(guī)劃，北歐小鎮(zhèn)的住宅以別墅、聯(lián)體別墅和低密度住宅為主。寶山其他板塊 寶山其他板塊是指除上述寶山眾多板塊以外的地區(qū)。寶山其他板塊主要包括寶山城市工業(yè)園區(qū)和羅涇鎮(zhèn)。目前該板塊內(nèi)沒(méi)有商品住宅供應(yīng)。寶山部分在售銷售調(diào)查研究：所在板塊項(xiàng)目名稱總體規(guī)模產(chǎn)品分析主力面積銷售價(jià)格西城區(qū)萬(wàn)科四季花城30萬(wàn)M2,項(xiàng)目地處寶山新區(qū)中心，規(guī)劃中的3號(hào)軌道交通延長(zhǎng)線從項(xiàng)目旁穿過(guò)，社區(qū)內(nèi)生活配套齊全，超市、會(huì)所、商店132166M2銷售 均價(jià)6100元二期已經(jīng)開(kāi)始銷售截止到5月27日二期第三批房源已經(jīng)開(kāi)盤康橋水都（一期）18萬(wàn)M2，總戶數(shù)1591（多層）, （小高層）,項(xiàng)目地處寶山新區(qū)中心，規(guī)劃中的3號(hào)軌道交通延長(zhǎng)線從項(xiàng)目旁穿過(guò)，社區(qū)內(nèi)生活配套齊全，超市、會(huì)所、商店104159M2銷售 均價(jià)61007200元截止到5月22日只剩3套房源上大板塊經(jīng)緯城市綠洲2期150萬(wàn)M2二期總戶數(shù)1800本項(xiàng)目在規(guī)劃上堅(jiān)持“人性、環(huán)保、美觀、實(shí)用”，在小區(qū)布局上堅(jiān)持低容積率、高綠化率，為了減少滬太路的噪音，沿線建設(shè)坡?tīng)盍謳煞?8M2三房130150M2二期價(jià)格在8000元左右一期基本銷售完畢，二期預(yù)計(jì)7月中旬開(kāi)盤所在板塊項(xiàng)目名稱總體規(guī)模產(chǎn)品分析主力面積銷售價(jià)格上大板塊梧桐城邦一期517套（一期）%,車位340個(gè)，配套設(shè)施，擁有10000M2的大型運(yùn)動(dòng)休閑公園和9000M2商業(yè)聯(lián)盟，配套設(shè)施，大華虎城商業(yè)中心、大華行知公園82130M2銷售均價(jià)在8300元左右總套數(shù)517套，已售461套，剩余56套成事高邸352套容積率131，%,車位195個(gè)，配套設(shè)施，宏基休閑廣場(chǎng)、好又多超市、東方國(guó)貿(mào)95125M2銷售均價(jià)在6060元左右乾靜園7萬(wàn)M2604套容積率131，綠化率35%,車位300個(gè)，配套設(shè)施，宏基休閑廣場(chǎng)、好又多超市90210M2銷售均價(jià)在6600元左右祁連欣苑三期108套綠化率34%,車位300個(gè)，配套設(shè)施，好又多超市67174M2均價(jià)5800元左右06年4月開(kāi)盤大華水岸藍(lán)橋22萬(wàn)M21800套小區(qū)結(jié)合兩條天然河流，龍珠港、橫港河，綠化率55%,車位680個(gè)，配套設(shè)施，行知公園、大華秦森商業(yè)廣場(chǎng)95154M2均價(jià)8800元左右所在板塊項(xiàng)目名稱總體規(guī)模產(chǎn)品分析主力面積銷售價(jià)格廟行通河三湘盛世花園762套容積率1789，綠化率43%,車位400個(gè)，配套設(shè)施，家樂(lè)福、建行101137M2均價(jià)8500元/M2共和新苑500套容積率153，綠化率42%,車位未定，配套設(shè)施，好美家，國(guó)美電器87208M2均價(jià)8200元/M2寶宸共和家園56萬(wàn)M2948套（一期）容積率19，綠化率45%,車位499個(gè)（地下），330（地上）配套設(shè)施，家樂(lè)福、好美家、華聯(lián)吉買盛92130M2均價(jià)7800元/M2九英里1308套容積率1789，綠化率43%,車位400個(gè)，配套設(shè)施，家樂(lè)福、建行53189M2均價(jià)7950元/M2，近期推出的333套房源還剩下149套凇南高境美岸棲庭二期128套容積率167，%,車位1000個(gè)，配套設(shè)施，交大附中、徐悲鴻幼兒園65230M28400元/M2，目前就剩下1套逸仙華庭1000套容積率1789，綠化率43%,車位400個(gè)，配套設(shè)施，易初蓮華、樂(lè)購(gòu)超市95220M2均價(jià)9000元/M2目前剩下380套所在板塊項(xiàng)目名稱總體規(guī)模產(chǎn)品分析主力面積銷售價(jià)格凇南高境四季綠城二期18萬(wàn)M2987套容積率13，綠化率38%,車位510個(gè)，配套設(shè)施，易初蓮華、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)超市，該小區(qū)以“森林”觀念為主題景觀設(shè)計(jì)，部分綠化具有保健功能87137M2均價(jià)7500元/M2目前還剩下309套顧村板塊新天地荻涇花園一期22萬(wàn)M21639套容積率135，%,車位300個(gè)，配套設(shè)施，顧村中學(xué)，該小區(qū)以“森林”觀念為主題景觀設(shè)計(jì)，部分綠化具有保健功能61135M2均價(jià)5950元/M2圣卡洛鉑庭883套容積率135，綠化率50%,車位568個(gè)，配套設(shè)施，顧村中學(xué)，顧村地段醫(yī)院95130M2均價(jià)5980元/M2所在板塊項(xiàng)目名稱總體規(guī)模產(chǎn)品分析主力面積銷售價(jià)格羅店美蘭湖頤景園15萬(wàn)M2990套容積率119，綠化率38%,車位670個(gè)，配套設(shè)施會(huì)所、北歐風(fēng)情街86127M2均價(jià)5300元/M2月浦惠陽(yáng)苑15萬(wàn)M2990套容積率133，綠化率30%,車位150個(gè)，配套設(shè)施月浦公園、好寶鋼超市、集貿(mào)市場(chǎng)89127M2均價(jià)510851580元/M2富浩河濱花園8萬(wàn)M2756套容積率16，綠化率50%,車位260個(gè)，配套設(shè)施好寶鋼超市、月浦實(shí)驗(yàn)小學(xué)97130M2均價(jià)5900元/M2第二部分 產(chǎn)品形象篇一、 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀概況及周邊環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目東側(cè)臨真北路，真北路路幅寬度為50米，為城市高速干道，道路以東為大華河畔華城二期（建設(shè)中）。地塊北側(cè)可按現(xiàn)狀綠地考慮。地塊西側(cè)隔規(guī)劃道路為規(guī)劃中汶北項(xiàng)目的住宅片區(qū)，西南角為配套服務(wù)公建。地塊南側(cè)隔規(guī)劃道路亦為規(guī)劃中汶北項(xiàng)目的住宅片區(qū)，臨路為規(guī)劃中長(zhǎng)浜二號(hào)河（蘭線20米）。 周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)大盤分析經(jīng)緯城市綠洲規(guī)模：150萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：中國(guó)經(jīng)緯置地規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)GENSLER公司建筑設(shè)計(jì)：上海現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)景觀特色：天然活水桃浦河貫穿社區(qū)、滬太路景觀綠帶、數(shù)萬(wàn)平方米社區(qū)公園教育配套：社區(qū)內(nèi)九年一貫制教育醫(yī)療配套：醫(yī)療保健中心開(kāi)發(fā)階段：一期基本銷售完畢，二期預(yù)計(jì)7月中旬開(kāi)盤，其中主力戶型為88M2的兩房與150左右的三房預(yù)期二期價(jià)格：8000元/M2以上廣告口號(hào)：十項(xiàng)全能家園超大規(guī)模社區(qū)大華梧桐城邦地 址：上海市真華路1800弄區(qū) 域:寶山(環(huán)線位置:中外環(huán))單價(jià)報(bào)價(jià): 7500 8300；小高層均價(jià)：7900；歷史范圍：7000~8600一 房 廳: 60；二房 廳: 80—95 ；三 房 廳: 110交屋時(shí)間:2006/9 公開(kāi)日期:20050429 開(kāi)盤時(shí)間:20050810項(xiàng)目簡(jiǎn)介:小區(qū)總建面32萬(wàn)平方米，總戶數(shù)628套，綠化率41%。由多層和小高層組成，均價(jià)7500元/平方米，（多層）（小高層）元/平方米/月。32萬(wàn)平方米大型開(kāi)放型街區(qū)規(guī)劃，歐式現(xiàn)代景觀園林。31000平方米的大型城市綠肺、罕有的天然城市氧吧。以運(yùn)動(dòng)休閑為主題的10000平方米大型活動(dòng)公園，在高爾夫推球綠地、多用途球場(chǎng)、慢跑小徑、有氧健身廣場(chǎng)、太極廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)草地、湖泊、水景中體驗(yàn)健康生活的樂(lè)趣。9000平方米商業(yè)聯(lián)盟：銀行、商場(chǎng)、超市、衛(wèi)生所、郵政局、文化館、書店、辦公、健身中心、餐飲娛樂(lè)……全面的一站式生活商業(yè)配套服務(wù)，隨時(shí)可享。城市“中環(huán)黃金帶”，規(guī)劃中軌道交通線，便捷出行，直達(dá)繁華市區(qū)。 項(xiàng)目SWOT分析252。 優(yōu)勢(shì)u 大華集團(tuán)品牌效應(yīng)影響比較大，作為上海第一批房地產(chǎn)的著名商標(biāo)，消費(fèi)群體對(duì)口碑認(rèn)同感也也較高；，其社會(huì)影響力及雄厚的資本背景，對(duì)本案的成功運(yùn)作提供了堅(jiān)實(shí)的后盾；u 本案第五立面（屋頂）的設(shè)計(jì)，使之在功能和景觀上成為本地的唯一性。住宅造型設(shè)計(jì)上通過(guò)巧妙安排采光面和遮陽(yáng)板，使得造型生動(dòng)細(xì)膩，富于時(shí)代氣息，而且將濃濃的人情味融于其中，實(shí)現(xiàn)了花園式家園的居住理想； u 立面采用最新的金屬面漆表面，創(chuàng)造一個(gè)非常新穎的立面造型。以水平線條和垂直線條的呼應(yīng)等構(gòu)成，形成現(xiàn)代建筑立面的韻律和均衡感。裙房運(yùn)用一些獨(dú)特的材料，反映時(shí)代建筑的標(biāo)新立異；u 建筑主要朝向?yàn)槟舷蚧蚰掀珫|（西），日照均滿足上海市住宅日照規(guī)定、住宅組團(tuán)布置有利于夏季主導(dǎo)風(fēng)向東南風(fēng)的穿越，并背對(duì)冬季西北風(fēng)；u 社區(qū)交通基本上人車分流的交通體系。車行道路基本上走外圈，由外圈向內(nèi)部過(guò)渡，而人行系統(tǒng)走支干，由內(nèi)向外，呈支干形沿展。地面解決22%的停車位，而大面積的停車基本上在地下解決。由地下車庫(kù)直接進(jìn)入每一幢建筑，社區(qū)的主要車行出入口開(kāi)在環(huán)鎮(zhèn)南路和西側(cè)規(guī)劃道路上，南側(cè)規(guī)劃道路開(kāi)有一個(gè)輔助出入口，在真北路上只保留一個(gè)步行出入口供東西向步行聯(lián)系；u 房型面積的控制及戶型配比較為合理，在區(qū)域市場(chǎng)具有一定競(jìng)爭(zhēng)力；u 本案集中的商業(yè)配套規(guī)劃，有利于項(xiàng)目后期的企劃包裝及銷售推廣，也有利于商業(yè)氛圍的營(yíng)造。252。 劣勢(shì) u 即將建成的軌道交通延伸段距離本案地塊較遠(yuǎn)，難以在本質(zhì)上對(duì)本案產(chǎn)生積極的影響。u 由于項(xiàng)目周邊都處于開(kāi)發(fā)初期，周邊開(kāi)發(fā)用地大多為居住用地，對(duì)本案日后的銷售帶來(lái)一定的阻力；u 項(xiàng)目若價(jià)格高于同檔次的周邊多層項(xiàng)目，可能會(huì)形成一定銷售抗性。252。 機(jī)會(huì)點(diǎn)u 目前項(xiàng)目周邊規(guī)劃建設(shè)力度較大；在大華板塊、萬(wàn)里板塊和寶山區(qū)眾多項(xiàng)目的進(jìn)駐，為本項(xiàng)目的進(jìn)入奠定了基礎(chǔ)。u 隨著閘北區(qū)、寶山區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量的外來(lái)企業(yè)將落戶其中，且區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)也將不斷發(fā)展壯大，其潛在的居住用房需求量會(huì)較大。u 楊浦區(qū)的大量拆遷將吸引部分有購(gòu)房需求的準(zhǔn)客戶252。 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)u 6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)新政策的出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的洗牌，雖然對(duì)商鋪投資的影響不大，但會(huì)去化住宅的投資客。u 周邊已開(kāi)始銷售的個(gè)案會(huì)去化一部分本項(xiàng)目的客戶，對(duì)本案將會(huì)分流一部分客戶； 地塊綜合分析結(jié)論綜合考慮地塊的基本情況以及所處區(qū)域的市場(chǎng)情況，并通過(guò)以上SWOT分析，可見(jiàn)地塊具有很好的發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿?，但也存在著一定的不可預(yù)見(jiàn)性和一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于地塊而言，決定投資和開(kāi)發(fā)策略的核心問(wèn)題包括：u 從政策角度看：土地政策方面不明朗，政策風(fēng)險(xiǎn)較