【文章內(nèi)容簡介】 商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。 　?。?）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。 　?。?）采取定價銷售，可以退貨。 　　（7）服務(wù)功能齊全。 　　超級市場 　　超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 　?。?）址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 　?。?）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。 　　（3）商店營業(yè)面積在1000平方米左右。 　?。?）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。 　　（5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。 　?。?）營業(yè)時間每天不低于11小時。 　?。?）有一定面積的停車場地。 　　大型綜合超市 　　大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。 　?。?）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 　　（2）商店營業(yè)面積2500平方米以上。 　?。?）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 　?。?）采取自選銷售方式。 　?。?）設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。 　　便利店（方便店） 　　便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 　?。?）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。 　?。?）商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。 　　（3）居民徒步購物57分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。 　　（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。 　?。?）營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。 　?。?）以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機處統(tǒng)一進行。 　　購物中心 　　購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 　　（1）由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。 　?。?）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 　?。?）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。 　　（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。 　?。?）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。 　?。?）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。 　　（7）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。 　　倉儲式商場 　　倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。 　?。?）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。 　?。?）商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。 　?。?）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。 　?。?）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。 8 商業(yè)房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場》整合策劃方案 　?。?）店堂設(shè)施簡樸、實用。 　?。?）采取倉儲式陳列。 　　（7）開展自選式的銷售。 　　（8）設(shè)有較大規(guī)模的停車場。 　　從選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等因素開發(fā)商基本對擬開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷，該物業(yè)打算做什么即終端市場可測量、經(jīng)濟效益可支撐、差異化的競爭策略。 發(fā)布時間：2004321 10:40:34 六、 項目產(chǎn)品定位策略： 前言： 隨著經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高，商品零售類別和結(jié)構(gòu)發(fā)生了新的變化：家居裝飾用品及家用電器成為新的消費熱點，居民文化需求提高，娛樂類、文體用品類零售額不斷上升，消費心理個性化、品牌化、時尚化等趨勢日益明顯，商家必須為消費者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營和專業(yè)服務(wù)。未來大型商場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者。目前國內(nèi)已形成了百貨店、超市、便利店、專業(yè)店、專賣店等業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局，但比較缺乏集購物、休閑、飲食和娛樂于一體的大型購物中心。 消費群體資料分析顯示：消費者的文化層次和生活素質(zhì)越來越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，旅游群體得到進一步擴展，對定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。消費者面對琳瑯滿目的商品和繁多的廣告，增加了選購難度，令商家要為消費者提供商品種類齊全、購物環(huán)境舒適的購物場所。在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域擴大和交通堵塞情況下，消費者需要縮短購物時間，提高采購效率，因而商家要為消費者提供一站式購物環(huán)境。 專題式綜合購物廣場堅持百貨商場規(guī)模大、品種齊、價格平、功能全、服務(wù)優(yōu)的經(jīng)營特色，采取集休閑、購物、飲食、娛樂于一體的一站式主題綜合購物百貨公司這一代表零售業(yè)發(fā)展方向的經(jīng)營業(yè)態(tài)。選擇中等收入家庭作為主要服務(wù)對象，同時努力爭取低收入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭取客源，由嬰兒、兒童、年青人、成年人至老年人皆是目標(biāo)顧客群。 業(yè)務(wù)策略： 經(jīng)營哲學(xué)：顧客至上。 服務(wù)宗旨：以合理價格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)：引進世界流行的綜合購物百貨店概念，店鋪設(shè)計注重擁有更廣闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個舒適的購物環(huán)境。 高效營運系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易(EDI)系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨計劃(VMI)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場的最新資料，降低成本，提高營運效率。 ?？陀媱潱簽轭櫩吞峁┮粋€新形象及無盡的購物樂趣與方便，將適時推出?？酮剟?，提供特別優(yōu)惠，以回饋忠心顧客的長期支持，并鞏固穩(wěn)定的顧客群。 競爭優(yōu)勢： 專題式綜合購物廣場實施以合理價錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，除了為市場提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、物超所值商品及多元化商品種類外，還向廠商直接采購貨品和通過營銷網(wǎng)絡(luò)大量訂購品牌商品，利用EDI及VMI之幫助，加強成本控制，提高營運效率，將極大地提升企業(yè)形象和綜合競爭力。 專題式綜合購物廣場以全面科學(xué)化管理及利用營運分析數(shù)據(jù)，加上采用直接采購商品策略，享有合理的價格及頗具規(guī)模之經(jīng)濟效益，使顧客受惠。另一方面，透過電腦化數(shù)據(jù)分析，如利用銷售終端系統(tǒng)、電子數(shù)據(jù)聯(lián)通系統(tǒng)及舉行定期的市場調(diào)查，不斷調(diào)整商品組合，從而迎合消費者不斷變化的需求和喜好。 采用綜合購物百貨超市形式經(jīng)營，以合理價格提供一應(yīng)俱全及多元化的貨品給顧客，售賣貨品包括男女服裝、嬰兒及小童用品、衣服首飾、家庭用品、文具精品、體育用品、家用電器、家私、超市食品及美食廣場所提供的環(huán)球美食。在商品采購策略上可利用龐大的采購網(wǎng)絡(luò)，大量采購各式各樣的貨品，以價廉見長，和其它零售商家實行差別化經(jīng)營，形成自身的鮮明特色。 9 商業(yè)房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場》整合策劃方案 除奉行質(zhì)優(yōu)及價廉物美的商品策略外，綜合購物百貨店亦重視店鋪的購物環(huán)境，使用全開放式的購物貨場和商品陳列布置，讓顧客在舒適而廣闊的環(huán)境下能百分百接觸各類貨品及隨意挑選合心意的貨品。堅持“顧客至上”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營理念，不斷推出并提供一些增值服務(wù)給顧客，例如會員計劃、顧客特別購物日和網(wǎng)上購物等服務(wù)，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務(wù)。 前景展望： 專題式綜合購物廣場以全新的市場經(jīng)營理念為消費者提供廉價的商品，周到貼心的服務(wù)，優(yōu)雅舒適的購物環(huán)境，必將成為引領(lǐng)消費潮流，演繹時尚風(fēng)采的現(xiàn)代百貨商場。綜合購物百貨店引進國際先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗，形成獨具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，有助于提升整體商業(yè)水平，對促進商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。 因此，本項目商業(yè)部分定位為專題式綜合購物廣場。 第一節(jié)：目標(biāo)客戶群所定及分析 目標(biāo)客戶群定位： 本案商場類物業(yè)的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。隱性目標(biāo)客戶群是針對商場本身的氛圍與形象以及貨品的數(shù)量豐富與否，獨特與否吸引而來的人流類型而提出的。而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場地，以及大量人流量等先決條件所吸引購買或租賃本案商場來經(jīng)營的大大小小的各類型商家和投資者。 目標(biāo)客戶群描述： 隱性目標(biāo)客戶群： 這部分主要描述的是進入商場購物娛樂的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人：省內(nèi)省外的人、旅游者、臺灣人等，而且本案要達到的目的是，使來過本案的人都能成為回頭客、熟客，是顯性目標(biāo)客戶進入的前期和基礎(chǔ)。 人流類型目的 人流類型 目 的 省內(nèi)（市內(nèi)）人流 使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點 省外人流 來到昆山必到的首選地點 旅游者 旅游之余最值得到的購物地點 臺灣人 使其認知到這是XX的一個最重要標(biāo)志性購物中心 顯性目標(biāo)客戶群： 由上表的市場情況可知，XX市主要商場的商家進駐類型較為齊全，但還是要偏向服飾、皮具、家電等物質(zhì)消費品為主，而較為新型的商場均設(shè)一家主力店存在，以作為吸入人流，從而達到更多商家進駐的目的，另外，在商場中進駐餐飲業(yè)，亦是新推盤商場的做法，以豐富精神和時間消費，豐富商場的消費類型，但目前尚屬于初級階段。而對于娛樂業(yè)的引入，目前商場物業(yè)來說尚屬發(fā)展階段。 由上表可得出，本案顯性目標(biāo)客戶群主要由：國內(nèi)外知名品牌店、酒吧、茶秀、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營者、投資者組成。 ① 國內(nèi)外知名品牌店 此類商家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營的專業(yè)集團，其實力、資金較為雄厚，其進入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進駐，其經(jīng)營貨品檔次高，價格中等以上，類型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。 該類知名品牌商家進入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。 ② 酒吧、茶秀、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營者 此類型商家的規(guī)模有中型，也有小型，有集團經(jīng)營也有小型公司經(jīng)營，有效填補了城內(nèi)真正將購物、休閑、娛樂、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。 ③ 投資者 投資者是每一個成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶，本案邀請國際知名品牌進駐，將達到提升物業(yè)檔次的重要作用。 第四章 對當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計的建議 一、 整體規(guī)劃的調(diào)整意見 建議原則 ◎ “主題性”原則 ◎ “互動式”原則 ◎ “開拓、創(chuàng)新”原則 ◎ “可持續(xù)發(fā)展”原則 ◎ 整體性、戰(zhàn)略性原則 ◎ 效益的最大化原則 二、 項目策略總建議： 1. 功能性賣點：從項目自身挖掘出來賣點，在整合營銷中體現(xiàn)持久性； 2. 非功能性賣點：從項目以外的方面挖掘賣點，在營銷的各階段體現(xiàn)出階段性； 3. 賣點的獨創(chuàng)性：以差異華競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點； 4. 逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點談賣點； 10 商業(yè)房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場》整合策劃方案 5. 策略的整合性：將賣點貫穿整個營銷全過程，確定了賣點以后推出系統(tǒng)的整合方案。 附：產(chǎn)品建議 i. 商鋪 ◎ 商鋪如考慮做三層以上，則一層做半地下設(shè)計可以提升二、三層以上的價格。 ◎ 必須考慮商業(yè)步行街與整體商場的分區(qū)，所經(jīng)營的項目必須做到明確的劃分。 ◎ 前期積極招商，形成整體商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的統(tǒng)一。 ◎ 必須給項目定出明確的主題或項目定位，在建筑風(fēng)格上融入經(jīng)營理念，比如：同樣是商業(yè)旗艦，我們是做這里的世紀(jì)金花還是中大國際，都需要我們?nèi)タ疾焓袌龅南M能力與自身的運作能力。 ◎ 采用“導(dǎo)入式設(shè)計”以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來的經(jīng)營情況的重要因素。在導(dǎo)入式設(shè)計中，可在廣場上養(yǎng)殖廣場鴿來增強項目人氣，提升項目品位，吸引大量人士聚集。 ◎ 物業(yè)管理以專業(yè)理財、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運作、經(jīng)濟、回報。 ii. 住宅 ◎ 面積大小在70150左右適當(dāng)調(diào)整，主力戶型以兩室、三室為主。也可考慮局部的復(fù)式或躍層。 ◎ 建筑細部的線條與色彩應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)钠肺慌c檔次。 ◎ 窗型主要采用飄窗、大采光落地窗。當(dāng)?shù)?