【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)營(yíng)者和投資者的需求將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素；73%7%6% 14%大 型 商 業(yè) 項(xiàng) 目 獨(dú) 立 門(mén) 面 房 住 宅 底 商 其 他附圖 唐山商業(yè)供給分布從唐山市目前商業(yè)地產(chǎn)供給的產(chǎn)品特征來(lái)看，主要表現(xiàn)出如下幾個(gè)特點(diǎn)：a. 從單套面積規(guī)模來(lái)看，普遍偏大，獨(dú)立門(mén)面房單套平均面積在 185 平米，高檔住宅底 商單套平均面積規(guī)模為 398 平米；b. 從格局上看，全部是縱向分割，12 層為 1 戶，或者 13 層為 1 戶，這種分割形式直接導(dǎo)致了單套面積的加大，提高了投資門(mén)檻，銷(xiāo)售速度比較緩慢；同時(shí)對(duì)于經(jīng)營(yíng)商戶而言 2 層或 3 層的利用率比較低，投資人在投資以后需求租戶的時(shí)間成本比較12 / 61高；c. 唐山目前每個(gè)小區(qū)的規(guī)模相對(duì)比較有限，消費(fèi)基數(shù)和消費(fèi)能力都相對(duì)有限，而底商由于規(guī)模和建筑形式的限制，很難吸引大量的人流，所以底商的商業(yè)價(jià)值相對(duì)比較，銷(xiāo)價(jià)格也比較低，從我們掌握的幾個(gè)高檔樓盤(pán)的底商銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看， 瑞德花園底商的銷(xiāo)售價(jià)格為 6288 元/平米（住宅價(jià)格為 3000 元/平米） ，其次是“金色家園” 為 5580 元/平米（住宅價(jià)格為 3570 元/平米） ，繁榮花園底商的銷(xiāo)售價(jià)格為 5260 元/平米（住宅價(jià)格為 3100 元/平米） ，平均銷(xiāo)售價(jià)格為 5709 元/平米；第二章 本項(xiàng)目商圈分析一、項(xiàng)目商圈界定按照傳統(tǒng)的商圈劃分理論，我們將本項(xiàng)目的商圈由里到外依次劃分為：a. 核心商圈：核心商圈的四至范圍依次是，東至華巖路，西至大里路，南至國(guó)防道，北至西山道；以本項(xiàng)目所在地為中心，東西、南北各 1 公里的范圍內(nèi)；b. 次級(jí)商圈：次級(jí)商圈的四至范圍依次是，東至建設(shè)路，西至友誼路，南至南新道，北至北新道；以本項(xiàng)目所在地為中心，東西、南北各 1 公里以外，3 公里以內(nèi)的范圍內(nèi)；c. 邊緣商圈：邊緣商圈的范圍應(yīng)該是以本項(xiàng)目所在地為中心，東西、南北各 3 公里以外，5 公里以內(nèi)的范圍內(nèi)；北新道西山道新華道國(guó)防道南新道友誼路大里路學(xué)院路衛(wèi)國(guó)路華巖路建設(shè)路13 / 61附圖 本項(xiàng)目商圈示意圖二、項(xiàng)目商圈消費(fèi)群體分析按照商圈理論，核心商圈的消費(fèi)能力占項(xiàng)目總消費(fèi)能力的 5570%，次級(jí)商圈占總體消費(fèi)能力的 1525%，邊緣商圈的消費(fèi)能力一般占總體消費(fèi)能力的 5%左右。 核心商圈分析a. 人口分析核心商圈內(nèi)小區(qū)共有 15 個(gè)，共有 14720 戶。安每戶 3 人計(jì)算，共有 44160 人，加上理工大學(xué) 23000 多人，實(shí)際上共有 67160 人。b. 商業(yè)用房供給分析本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)商業(yè)用房總體供給面積為 38352 平米。其中華沿道到大里路的新華道大街商業(yè)供應(yīng)面積最多，達(dá)到 17000 多平米，衛(wèi)國(guó)路到學(xué)院路的國(guó)防道一段商業(yè)供應(yīng)面積最少，為 950 平米。從本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)可供給的商業(yè)用房單套面積來(lái)看，平均的單套面積為132 平米，相對(duì)比較大。170226720 8000 5680930020224000600080001000012022140001600018000華 沿道 ～大 里路 （新 華道 ）西 山道 ～國(guó) 防道 （衛(wèi) 國(guó)路 ）西 山道 ～國(guó) 防道 （學(xué) 院路 ）衛(wèi) 國(guó)路 ～學(xué) 院路 （西 山道 ）衛(wèi) 國(guó)路 ～學(xué) 院路 （國(guó) 防道 ）14 / 61附圖 本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)商業(yè)用房供給分析附圖 核心商圈內(nèi)商業(yè)用房單套平均面積c. 核心商圈商業(yè)用房租金分析從核心商圈的租金水平來(lái)看，東部高于西部，北部高于南部。附表 核心商圈商業(yè)租金分布d. 核心商圈成熟商業(yè)設(shè)施分布及供給特點(diǎn)核心商圈目前比較成熟的商業(yè)設(shè)施主要有：→商場(chǎng)主要有“ 可兒數(shù)碼城 ”、 “龍悅”等；→休閑娛樂(lè)目前主要有“ 金永 KTV”；→核心商圈內(nèi)的商業(yè)多以“底商” 、 “臨街門(mén)面房”為主；→從商業(yè)用房的分割形式來(lái)看，大多數(shù)是縱向分割的，1～2 層為 1 戶或 1～3層為 1 戶；→核心商圈目前的商業(yè)分布比較分散，缺乏大型集中融合多種功能的商業(yè)設(shè)施； 次級(jí)商圈分析a. 人口分析在本項(xiàng)目次級(jí)商圈中，共 23 個(gè)初具規(guī)模的物業(yè)小區(qū)，總戶數(shù) 16305 戶，153 154 163101 93020406080100120220160180華 沿道 ～大 里路 （新 華道 ）西 山道 ～國(guó) 防道 （衛(wèi) 國(guó)路 ）西 山道 ～國(guó) 防道 （學(xué) 院路 ）衛(wèi) 國(guó)路 ～學(xué) 院路 （西 山道 ）衛(wèi) 國(guó)路 ～學(xué) 院路 （國(guó) 防道 ）核 心 商 圈 道 路 最 高 租 金（ 元 /平 米 .天 ） 最 低 租 金（ 元 /平 米 .天 ） 平 均 租 金（ 元 /平 米 .天 ）華 沿 道 ～ 大 里 路 （ 新 華 道 ） 西 山 道 ～ 國(guó) 防 道 （ 衛(wèi) 國(guó) 路 ） 西 山 道 ～ 國(guó) 防 道 （ 學(xué) 院 路 ） 衛(wèi) 國(guó) 路 ～ 學(xué) 院 路 （ 西 山 道 ） 衛(wèi) 國(guó) 路 ～ 學(xué) 院 路 （ 國(guó) 防 道 ） 15 / 61按照戶均 3 人計(jì)算，次級(jí)商圈常住人口 48915 人，接近 5 萬(wàn)人。具體分布如下表所示：附表 次級(jí)商圈入住小區(qū)物業(yè)名稱 戶數(shù)鐵路樓 324交通樓 384運(yùn)輸樓 216雙新里 2040礦工樓 615255 醫(yī)院新樓 1260礦院樓 216建工西樓 1308建工東樓 2408中南苑 96第一干休所 96瑞德花園 1200銀安雅園 800麗景琴園 1160金色家園 516大唐繁榮 410世紀(jì)華庭 224銀安花園 160陽(yáng)光大廈 2400馨鳳園 72聞新園 72四季花園 180天元花園 148合計(jì) 16305b. 商業(yè)用房供給分析在本項(xiàng)目次級(jí)商圈范圍內(nèi)，商業(yè)供給主要是以“底商“和”門(mén)面房”的形態(tài)出現(xiàn)的，總體總可供應(yīng)面積為 38825 平米左右。附表 次級(jí)商圈商業(yè)房供給（門(mén)面房）位置 售價(jià)/租金 供應(yīng)面積 數(shù)量 合計(jì) 層數(shù)八方購(gòu)物廣場(chǎng)東側(cè) 未招租，詳情未知 16000 1 16000 1北新西道一家具城 被法院查封 3000 1 3000 1華巖路工藝品市場(chǎng)南側(cè) 1 不詳 100 1 100 1華巖路工藝品市場(chǎng)南側(cè) 2 不詳 120 1 120 1興源道 3 萬(wàn)/年 70 1 70 2建華西道 4 萬(wàn)/年 200 1 200 2南新西道南側(cè)（光明路－友誼路之間） 萬(wàn)/年 140 1 140 216 / 61南新西道北側(cè)（大里路－友誼路之間） 經(jīng)濟(jì)糾紛被法院查封 120 12 1440 1南新西道與學(xué)院路西南角 不詳 80 1 80 1學(xué)院路路東 不詳 50 1 50 1南新西道與衛(wèi)國(guó)路西北角 1 40 萬(wàn)/年 2400 1 2400 4南新西道與衛(wèi)國(guó)路西北角 2 7 萬(wàn)/年 255 1 255 3新華道與衛(wèi)國(guó)路東北角三江源證券北 不詳 360 13 4680 3學(xué)院路與西山道西南角 不詳 600 1 600 3合計(jì) 37 29135附表 次級(jí)商圈商業(yè)房供給（底商）名稱 售價(jià)/租金 單套面積 數(shù)量 總體面積 層數(shù)180 2 360 2186 2 372 2194 1 194 2193 1 193 2繁榮花園 5260 元/平米160 1 160 2320 11 3520 3金色家園 5580 元/平米370 4 1480 4360 1 360 2654 1 654 2286 1 286 2瑞德花園 6288 元/平米1854 1 1854 2光明路盛馨園 5 萬(wàn)/年 3 1合計(jì) 29 c. 次級(jí)商圈商業(yè)用房售價(jià)/租金分析次級(jí)商圈租金水平最高的是“光明路盛馨園” ，到達(dá) 元/平米*天，最近最低的是建華西道，租金為 元/平米*天，租金水平已經(jīng)明顯低于本項(xiàng)目核心商圈相關(guān)商業(yè)的租金水平。附表 次級(jí)商圈租金水平位置 租金(元/平米*天)光明路盛馨園 興源道 南新西道與衛(wèi)國(guó)路西北角 南新西道 建華西道 17 / 61三、項(xiàng)目車(chē)流人流分析人流分析a. 新華道與學(xué)院路交叉路口從周日、周一不同時(shí)間的人流量走勢(shì)來(lái)看，周日早上從西到東、從南到北人流明顯高于中午和下午；從東到西、從北到南早上、中午、下午變化不大；周一早上從西到東、從南到北人流量明顯增多，原因主要是上班高峰期；周一下午各方向人流量相差不大。b. 新華道主干道從周日、周一不同時(shí)間的人流量走勢(shì)來(lái)看，周日在早上從西到東、從東到西人流量明顯高于中午與下午；周一早上從西到東的人流量最高達(dá)到每小時(shí) 3282 人次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從東到西 1428 人次的人流量，分析認(rèn)為早上上班高峰期所至，下午人流量?jī)煞较虿畈欢?。c. 新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉路口從周日、周一不同時(shí)間的人流量走勢(shì)來(lái)看，周日在早上從西到東、從南到北人流量明顯高于中午；周一早上從西到東的人流量最高達(dá)到每小時(shí)2346 人次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從南到北 840 人次的人流量。6月 27日 、 28日 新 華 道 與 學(xué) 院 路 交 叉 路 口 人 流 量 走 勢(shì) 圖 (單 位 :人 次 /小 時(shí) )1164 11041626240616861722552996202255810142736121236901590 151276813082122411521236972050010001500202225003000350040007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30202262 星 期 天 202262 星 期 一單 位 ： 次 /小 時(shí)東 ——西 南 ——北 西 ——東 北 ——南6月 27日 、 28日 項(xiàng) 目 附 近 不 同 方 向 的 人 流 走 勢(shì) 圖 (單 位 :人 次 /小 時(shí) )1416 1254 1086 1428 1722 13622184816 3832821092 113705001000150020222500300035007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30202262 星 期 天 202262 星 期 一單 位 ： 次 /小 時(shí)東 ——西 西 ——東18 / 61車(chē)流分析a. 新華道與學(xué)院路交叉路口從周日、周一不同時(shí)間的車(chē)流量走勢(shì)來(lái)看，周日早上從西到東、從南到北車(chē)流明顯高于中午和下午；從東到西中午車(chē)流量明顯增多，從北到南早上、中午、下午變化不大；周一早上從南到北車(chē)流量低于中午車(chē)流量；周一下午從西到東和從東到西車(chē)流量最多。b. 新華道主干道從周日、周一不同時(shí)間的車(chē)流量走勢(shì)來(lái)看，周日在早上從西到東、從東到西車(chē)流量明顯低于中午，與下午基本持平；周一早上從西到東的車(chē)流量 1488 輛遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從東到西 822 輛的車(chē)流量，分析認(rèn)為早上上班高峰期所至，下午從東到西的車(chē)流量大于從西到東的車(chē)流輛。6月 27日 、 28日 新 華 道 與 衛(wèi) 國(guó) 路 交 叉 路 口 不 同 方 向 的 人 流 走 勢(shì) 圖 (單 位 :人 次 /小 時(shí) )1398 1308 1086 1506 1092231615005701428840486166825268461170234650 1308786 126057010680500100015002022250030007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30202262 星 期 天 202262 星 期 一單 位 ： 次 /小 時(shí)東 ——西 南 ——北 西 ——東 北 ——南6月 27日 、 28日 新 華 道 與 學(xué) 院 路 交 叉 路 口 不 同 方 向 的 車(chē) 流 走 勢(shì) 圖 (單 位 :車(chē) 次 /小時(shí) )11282574 22501434 156620641002 750 582 6725496625141932 2022 1866 1848 1001230 876 876 1290 2 15000500100015002022250030007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30202262 星 期 天 202262 星 期 一單 位 ： 次 /小 時(shí)東 ——西 南 ——北 西 ——東 北 ——南19 / 61c. 新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉路口從周日、周一不同時(shí)間的車(chē)流量走勢(shì)來(lái)看，周日在早上各個(gè)方向的車(chē)流比較平均，相差不大，中午從南到北、從西到東人比較少；周一早從西到東的車(chē)流較多，下午從北到南車(chē)流較多。6月 27日 、 28日 項(xiàng) 目 附 近 不 同 方 向 的