【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)在承接查驗(yàn)中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開(kāi)發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。 對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理 承接查驗(yàn)時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線(xiàn)未接通，致使用戶(hù)不能進(jìn)住的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合承接查驗(yàn)條件后，再行組織驗(yàn)收。業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法 ①對(duì)業(yè)主在承接查驗(yàn)或使用過(guò)程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。②對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見(jiàn)《裝修管理手冊(cè)》。二、保修及維修新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開(kāi)發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致承接查驗(yàn)時(shí)保修期已滿(mǎn)者，竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)的時(shí)間差，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)商簽署交接單時(shí)，應(yīng)明確填寫(xiě)保修期終止時(shí)間。2000年1月30日國(guó)務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；④電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；⑤其他項(xiàng)目的保修期限由開(kāi)發(fā)商與施工單位約定。保修期滿(mǎn)后物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。保修期內(nèi)管理辦法①設(shè)備承接時(shí)，物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書(shū)面協(xié)議。②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專(zhuān)業(yè)公司做，書(shū)面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。③設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用方意見(jiàn)；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。十三 承接查驗(yàn)相關(guān)記錄表建工程室內(nèi)、外觀感質(zhì)量查驗(yàn)表序號(hào)項(xiàng)目及合格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法檢查數(shù)量驗(yàn)收結(jié)果1外部檢查：（1）外墻面無(wú)裂縫，不滲水，無(wú)洇水痕跡。（2）墻皮不起鼓、無(wú)脫落，粉飾層無(wú)斑剝現(xiàn)象。（3）屋頂排水溝無(wú)雜物，排水暢通，屋面不積水。（4）檐溝、落水管安裝牢固，接口嚴(yán)密不滲水，無(wú)堵塞。（5）散水無(wú)下沉，填土充實(shí)。目測(cè)檢查，落水管應(yīng)用“通球法” 檢查全數(shù)檢查2室內(nèi)檢查：（1）主體結(jié)構(gòu)是否有裂縫，是否引起相鄰單元或房間的損壞。（2）墻角是否平整，有無(wú)裂縫、滲水（墻角承受上下左右的力量，是檢查重點(diǎn)）。（3）墻面、地面是否有剝落或起鼓現(xiàn)象。（4）門(mén)與門(mén)框的縫隙應(yīng)符合規(guī)定，安裝應(yīng)平直，開(kāi)關(guān)靈活。進(jìn)戶(hù)門(mén)不得用三合板制作，門(mén)鎖安裝牢固。（5）窗戶(hù)安裝牢固，窗扇與窗框、窗框與外墻密封嚴(yán)密、無(wú)裂紋，開(kāi)關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無(wú)倒翹。（6）對(duì)于精裝修的房屋，要檢驗(yàn)接角、窗沿、墻角、天花板等處的做工。若是新貼上的墻紙，要格外留意其是否有受潮或水漬。（7）地面、墻面磚粘貼牢固、表面光潔，陰陽(yáng)角順直、不缺棱掉角。（8）實(shí)木地板或復(fù)合地板鋪裝應(yīng)平整、接縫致密，無(wú)翹起不平現(xiàn)象。（9）木裝修工程應(yīng)安裝牢固、對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，油漆光潔、色澤一致不花、不起皮。（10）凡是有下水地漏的地面，其坡向是否朝向地漏，地面不應(yīng)有積水或倒泛水。（11）住宅樓二層以上候梯廳窗內(nèi)應(yīng)設(shè)置護(hù)欄。（12）樓內(nèi)各設(shè)備間、管井的門(mén)和鎖安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活。目測(cè)檢查，必要時(shí)坡向地漏的地面應(yīng)用水平尺檢查全數(shù)檢查承建單位簽字（蓋章）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽字（蓋章）物業(yè)公司簽字（蓋章） 屋面工程細(xì)部構(gòu)造觀感質(zhì)量查驗(yàn)表序號(hào)項(xiàng)目及合格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法檢查數(shù)量驗(yàn)收結(jié)果1天溝、檐溝的排水坡度必須符合設(shè)計(jì)要求。查驗(yàn)施工驗(yàn)收記錄，或用水平尺、拉線(xiàn)和尺量檢查全數(shù)檢查2天溝、檐溝的防水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）溝內(nèi)附加層在天溝、檐溝與屋面交接處宜空鋪，空鋪的寬度不應(yīng)小于200毫米。（2）卷材防水層應(yīng)由溝底部向上翻鋪至溝外沿頂部，其收頭應(yīng)用水泥釘固定，并用防水密封材料封嚴(yán)。（3）涂膜收頭應(yīng)用防水涂料涂刷多遍或用防水密封材料封嚴(yán)。（4）天溝、檐溝與細(xì)石混凝土防水層的交接處，應(yīng)有凹槽并用防水密封材料封嚴(yán)。查驗(yàn)隱蔽工程驗(yàn)收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查3檐口的防水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）必須采取滿(mǎn)粘法用卷材鋪貼檐口的800毫米范圍。（2）卷材收頭應(yīng)壓入凹槽，并采用金屬壓條釘壓、用防水密封材料封嚴(yán)。（3）涂膜收頭應(yīng)用防水涂料涂刷多遍或用防水密封材料封嚴(yán)。（4）檐口下端應(yīng)抹出鷹嘴和滴水槽。查驗(yàn)隱蔽工程驗(yàn)收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查4水落口的防水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）水落口杯的上口標(biāo)高應(yīng)設(shè)置在溝底的最低處。（2）防水層貼入水落口杯內(nèi)的長(zhǎng)度不應(yīng)小于50毫米。（3）水落口周?chē)?00毫米范圍內(nèi)的坡度不應(yīng)小于5％，并采用防水涂料密封，其厚度不應(yīng)小于2毫米。（4）水落口杯與基層接觸處應(yīng)留有寬20毫米、深20毫米的凹槽，并填充密封材料。查驗(yàn)隱蔽工程驗(yàn)收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查序號(hào)項(xiàng)目及合格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法檢查數(shù)量驗(yàn)收結(jié)果5變形縫的防水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）變形縫的泛水高度不應(yīng)小于250毫米。（2）防水層應(yīng)鋪貼到變形縫兩側(cè)砌體的上部。（3）變形縫內(nèi)應(yīng)填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部填充襯墊材料。（4）變形縫頂端應(yīng)加蓋混凝土或金屬蓋板，混凝土蓋板的接縫處應(yīng)用防水密封材料封填。查驗(yàn)隱蔽工程驗(yàn)收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查6女兒墻泛水的放水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）應(yīng)采取滿(mǎn)粘法鋪貼泛水處的卷材。（2）混凝土墻上的卷材收頭應(yīng)采用金屬條釘壓，并用防水密封材料封嚴(yán)。（3）磚砌女兒墻上的卷材收頭應(yīng)直接鋪壓在女兒墻壓頂下，并做防水處理；也可以壓入磚墻凹槽內(nèi)固定密封，凹槽距離屋面找平層不應(yīng)小于250毫米，凹槽上部的墻體應(yīng)做防水處理。（4）涂膜防水層應(yīng)直接涂刷到女兒墻的壓頂下，收頭處應(yīng)多遍涂刷防水涂料封嚴(yán)，壓頂需做防水處理。查驗(yàn)隱蔽工程驗(yàn)收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查7伸出屋面管道的防水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）管道周?chē)c找平層或細(xì)石混凝土防水層之間，需預(yù)留20毫米20毫米的凹槽，并用防水密封材料填堵嚴(yán)密。（2）管道根部周?chē)鷳?yīng)增加附加層，其寬度和高度均不應(yīng)少于300毫米。（3）管道根部直徑500毫米范圍內(nèi)，找平層應(yīng)為圓錐臺(tái)，其抹出高度不小于30毫米。查驗(yàn)隱蔽工程驗(yàn)收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查承建單位簽字（蓋章）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽字（蓋章）物業(yè)公司簽字（蓋章）變壓器、箱式變電所質(zhì)量查驗(yàn)表序號(hào)項(xiàng)目及合格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法檢查數(shù)量驗(yàn)收結(jié)果1變壓器安裝及外觀檢查：（1）附件齊全。油浸變壓器的油位正常，無(wú)滲油現(xiàn)象。（2）變壓器低壓側(cè)中性點(diǎn)，直接與接地裝置引出的干線(xiàn)連接。（3）箱式變電所的N母線(xiàn)和PE母線(xiàn)直接與接地干線(xiàn)連接。（4）變壓器箱體、干式變壓器的支架或外殼應(yīng)接地。（5）所有連接應(yīng)可靠，緊固件與防松件齊全。目測(cè)及用扳手檢查全數(shù)檢查2變壓器交接試驗(yàn)必須合格查閱試驗(yàn)記錄全數(shù)檢查3箱式變電所及落地配電箱的固定及接地或接零：（1）箱式變電所及落地配電箱的基礎(chǔ)應(yīng)高于室外地平，周?chē)潘畷惩?。?）自由安放的應(yīng)墊平、放正；用地腳螺栓固定的應(yīng)緊固，防松件齊全。（3）金屬箱式變電所及落地式配電箱，箱體應(yīng)可靠接地或接零，且有標(biāo)識(shí)。目測(cè)及用扳手檢查全數(shù)檢查4箱式變電所的交接試驗(yàn)：（1）由高壓成套開(kāi)關(guān)柜、低壓成套配電柜和變壓器三個(gè)獨(dú)立單元組成的箱式變電所，高壓電氣設(shè)備部分必須交接試驗(yàn)合格。（2）高壓開(kāi)關(guān)熔斷器與變壓器組合在同一個(gè)密閉油箱內(nèi)的箱式變電所，交接試驗(yàn)按產(chǎn)品提供的技術(shù)文件要求執(zhí)行。（3）低壓成套配電柜交接試驗(yàn)必須合格。查閱試驗(yàn)記錄全數(shù)檢查5有載調(diào)壓開(kāi)關(guān)：有載調(diào)壓開(kāi)關(guān)的傳動(dòng)部分潤(rùn)滑應(yīng)良好，動(dòng)作靈活，點(diǎn)動(dòng)給定位置與開(kāi)關(guān)實(shí)際位置一致，自動(dòng)調(diào)節(jié)，以符合產(chǎn)品技術(shù)文件的要求。查閱試驗(yàn)記錄及產(chǎn)品技術(shù)文件全數(shù)檢查6絕緣件和測(cè)溫儀表：絕緣件應(yīng)無(wú)裂紋、缺損和瓷件瓷釉損壞等缺陷，外表清潔，測(cè)溫儀表指示準(zhǔn)確。目測(cè)檢查全數(shù)檢查7裝有滾輪的變壓器的固定：裝有滾輪的變壓器就位后應(yīng)將滾輪用可拆卸的制動(dòng)部件固定。目測(cè)檢查或查閱施工記錄全數(shù)檢查8箱式變電所內(nèi)外涂層及通風(fēng)口：箱式變電所內(nèi)外涂層完整、無(wú)損傷，通風(fēng)口防護(hù)網(wǎng)完好。目測(cè)檢查全數(shù)檢查9裝有氣體繼電器的變壓器頂蓋坡度：裝有氣體繼電器的變壓器頂蓋，％～％的升高坡度。水平尺測(cè)量全數(shù)檢查10高低壓開(kāi)關(guān)柜、箱式變電所柜內(nèi)接線(xiàn)和線(xiàn)路標(biāo)記：高低壓開(kāi)關(guān)柜、箱式變電所柜內(nèi)接線(xiàn)整齊，每個(gè)輸出回路標(biāo)記清晰，回路名稱(chēng)準(zhǔn)確。目測(cè)檢查全數(shù)檢查承建單位簽字（蓋章）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽字（蓋章）物業(yè)公司簽字（蓋章） 配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱查驗(yàn)表序號(hào)項(xiàng)目及合格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法檢查數(shù)量驗(yàn)收結(jié)果1金屬框架和基礎(chǔ)型鋼的接地和接零：柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)的金屬框架及基礎(chǔ)型鋼必須可靠接地或接零；裝有電器元件的可開(kāi)啟門(mén)，門(mén)與框架之間應(yīng)用裸編制銅線(xiàn)連接，并有標(biāo)識(shí)。目測(cè)，查閱測(cè)試記錄主柜全數(shù)檢查，其他抽查10％，少于5臺(tái)時(shí)則全數(shù)檢查2手車(chē)式柜的推、拉及動(dòng)、靜觸頭檢查：手車(chē)、抽出式柜的推、拉應(yīng)靈活，無(wú)卡阻現(xiàn)象。動(dòng)、靜觸頭的中心線(xiàn)應(yīng)一致，且觸頭接觸緊密；投入時(shí)接地觸頭先與主觸頭接觸，退出時(shí)接地觸頭后與主觸頭脫開(kāi)。實(shí)地抽查，查閱測(cè)試記錄抽查10％，少于5臺(tái)時(shí)則全數(shù)檢查3成套配電柜的交接試驗(yàn)：（1）繼電保護(hù)元件、邏輯元件、變送器和控制計(jì)算機(jī)等單體校驗(yàn)合格，整組試驗(yàn)正確，整體參數(shù)符合設(shè)計(jì)要求。（2）凡經(jīng)法定程序批準(zhǔn)，進(jìn)入市場(chǎng)投入使用的新高壓電器設(shè)備和繼電保護(hù)裝置，按產(chǎn)品技術(shù)文件要求進(jìn)行交接試驗(yàn)。查閱實(shí)驗(yàn)記錄，查閱產(chǎn)品技術(shù)文件全數(shù)檢查4柜間線(xiàn)路電阻測(cè)試：柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)間線(xiàn)路的線(xiàn)間和線(xiàn)對(duì)地間絕緣電阻值為：；二次回路必須大于1兆歐。查閱測(cè)試記錄或現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)抽查10％，少于5臺(tái)時(shí)則全數(shù)檢查5柜間和基礎(chǔ)型鋼連接：柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)相互間或與基礎(chǔ)型鋼連接，應(yīng)用鍍鋅螺栓且防松零件齊全。目測(cè)檢查抽查10％，少于5臺(tái)時(shí)則全數(shù)檢查6柜間二次回路耐壓試驗(yàn)：柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)二次回路交流工頻耐壓試驗(yàn)，當(dāng)絕緣電阻值大于10 兆歐時(shí)，用2 500伏兆歐表?yè)u測(cè)1分鐘應(yīng)無(wú)閃絡(luò)擊穿現(xiàn)象；當(dāng)絕緣電阻值在1～10兆歐時(shí)，用1 000伏兆歐表?yè)u測(cè)1分鐘應(yīng)無(wú)閃絡(luò)擊穿現(xiàn)象。查閱試驗(yàn)記錄，或現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)抽查10％，少于5臺(tái)時(shí)則全數(shù)檢查7柜內(nèi)部檢查試驗(yàn)：（1）控制開(kāi)關(guān)及保護(hù)裝置的型號(hào)、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。（2）閉鎖裝置動(dòng)作準(zhǔn)確、可靠。（3）主開(kāi)關(guān)的輔助開(kāi)關(guān)的切換動(dòng)作，與主開(kāi)關(guān)動(dòng)作一致。（4）柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)上的標(biāo)識(shí)器件標(biāo)明被控設(shè)備編號(hào)及名稱(chēng)或操作位置，接線(xiàn)端子的編號(hào)清晰、工整、不易脫色。（5）回路中的電子元件不參加工頻耐壓試驗(yàn)，48V及以下回路可不做工頻耐壓試驗(yàn)。查閱試驗(yàn)記錄，現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)查驗(yàn)10％，少于5臺(tái)時(shí)則全數(shù)檢查（續(xù)上表）序號(hào)項(xiàng)目及合格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法檢查數(shù)量驗(yàn)收結(jié)果8低壓電器組合應(yīng)符合下列要求：（1）發(fā)熱元件安裝在通風(fēng)良好的位置。（2）熔斷器的熔體規(guī)格、自動(dòng)開(kāi)關(guān)的整定值應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。（3）切換壓板接觸良好，相鄰壓板有安全距離，切換時(shí)不觸及相臨壓板。（4）信號(hào)回路的信號(hào)燈、按鈕、光字牌、電鈴、電笛、事故電鐘等動(dòng)作及信號(hào)顯示準(zhǔn)確。（5）外殼須可靠接地或接零。（6）端子排安裝牢固，端子有序號(hào)，強(qiáng)、弱電端子隔離布置，端子規(guī)格與導(dǎo)線(xiàn)截面積大小適配。目測(cè)檢查，查閱試驗(yàn)記錄及設(shè)計(jì)文件抽查10％，少于5組（臺(tái)）時(shí)則全數(shù)檢查9連接柜、箱等面板上的電器及控制臺(tái)、板等可動(dòng)部位的配線(xiàn)應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）采用多股銅芯軟線(xiàn)敷設(shè)，