【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)公司成立承接驗(yàn)收小組 驗(yàn)收小組初步熟悉相關(guān)技術(shù)資料 施工、調(diào)試階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn) 就承接工作組之專(zhuān)題會(huì)議 按會(huì)議紀(jì)要所提方法整改 安排初驗(yàn)，核對(duì)數(shù)量、逐項(xiàng)檢查功能 與業(yè)主方辦理有關(guān)手續(xù) 業(yè)主方填寫(xiě)《設(shè)備資料移交清單》、《設(shè) 施設(shè)備備品備件移交清單》、《鑰匙移交清單》、《設(shè)施承接查驗(yàn)表》、《驗(yàn)收交接記錄》、《查驗(yàn)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》 填寫(xiě)《查驗(yàn)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》 列出存在問(wèn)題 完成 由建設(shè)單位組織，監(jiān)理公司、 施工單位、物業(yè)派代表參加完成 學(xué)習(xí)操作程序、規(guī)范 記錄各種原始參數(shù) 存在問(wèn)題及解決方法記錄 施工圖、施工合同、采購(gòu)合同等 相關(guān)使用說(shuō)明、維修手冊(cè)等 相關(guān)技術(shù)人員提出、明確承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 張立偉 71683145 第 16 頁(yè) 共 174 頁(yè) 歡迎交流 提前介入 物業(yè)公司安排技術(shù)人員提前進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，收集資料、熟悉圖紙、觀摩設(shè)備的安裝調(diào)試，確定承接查驗(yàn)的技術(shù)方案和組織方案，根據(jù)驗(yàn)收的項(xiàng)目?jī)?nèi)容配備必要的工具和儀器。時(shí)間為 3 月 15 日至 3 月 20 日。 召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì) 召開(kāi)“承接查驗(yàn)協(xié)調(diào)會(huì)”，將物業(yè)承接查驗(yàn)方案通報(bào)各方。 計(jì)劃召開(kāi)時(shí)間為 3 月 24日。 以后確定為每周 的 施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)增加 參加單位 建設(shè)單位（作為召集人）、物業(yè)管理公司、監(jiān)理公司、施工單位。 會(huì)議議題：移交方和接管方確認(rèn)以下項(xiàng)目： ① 移交范圍； ② 驗(yàn)收時(shí)間和進(jìn)度安排； ③ 參與人員的分組和配置； ④ 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； ⑤ 驗(yàn)收方式； ⑥ 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的確認(rèn)； ⑦ 確認(rèn)整改單匯總移交方式； ⑧ 確定接管方對(duì)施工單位維修遺留問(wèn)的的配合方案及成品保護(hù)方案； 竣工資料移交 歸檔 張立偉 71683145 第 17 頁(yè) 共 174 頁(yè) 歡迎交流 ⑨ 遺留問(wèn)題整改期限要求及再次驗(yàn)收的的程序； 會(huì)議后物業(yè)管理公司提供書(shū)面“備忘錄”抄送各方參與人安排執(zhí)行。 各方人員配合要求 1. 建設(shè)單位：協(xié)調(diào)人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司與施工單位、監(jiān)理公司之間的關(guān)系，專(zhuān)業(yè)工程師從技術(shù)角度對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn)。 2. 監(jiān)理公司：從專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)，檢查施工中有無(wú)違反相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，匯總后交由業(yè)主方安排施工單位整改。 3. 施工單位：按照物業(yè)公司安排，配合承接查驗(yàn)的檢查工作，跟進(jìn)整改工作。 4. 物業(yè)公司：按照建設(shè)單位整體移交時(shí)間計(jì)劃，積極組織人員，接管公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備；協(xié)助建設(shè)單位查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備設(shè)施，完成對(duì)業(yè)主的交樓工作。 人員配備：根據(jù)樓層基本情況和方案要求，配備符合要求的技術(shù)骨干。 工具準(zhǔn)備：配置基本個(gè)人工具及萬(wàn)用表、照度計(jì)、噪聲計(jì)、溫度測(cè)量設(shè)備、風(fēng)速儀、數(shù)碼相機(jī)、網(wǎng)線測(cè)試儀、 電筒、水平儀、拉尺 ，小錘、單相電源檢測(cè)器等。 做好各項(xiàng)接收表格的確認(rèn) 培訓(xùn) 針對(duì)各樓層承接查驗(yàn)的時(shí)間安排，各相關(guān)單位提供各系統(tǒng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)資料、設(shè)備清單給物業(yè)公司，并安排對(duì)物業(yè)公司相關(guān)人員實(shí)施培訓(xùn)。時(shí)間為 2 月 23 日至 28 日。 目的：物業(yè)公司根據(jù)相關(guān)技術(shù)圖紙資料，熟悉和掌握各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行要求，制訂和完善設(shè)備運(yùn)行管理、操作、保養(yǎng)制度，突發(fā)事件應(yīng)急處理方案等，在設(shè)備驗(yàn)收后，保障各系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)作。 查驗(yàn) 建設(shè)單位組織監(jiān)理公司、施工單位（總包單位、分包單位、設(shè)備供應(yīng)商）、物業(yè)公司對(duì)計(jì)劃移交的物業(yè)范圍、系統(tǒng)項(xiàng)目安排進(jìn)行初檢。根據(jù)所接收的技術(shù)資料及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求， 對(duì)承接項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量和使用功能的檢驗(yàn)， 檢查核對(duì)設(shè)施設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、 張立偉 71683145 第 18 頁(yè) 共 174 頁(yè) 歡迎交流 外觀、安裝位置、各單項(xiàng)設(shè)備的運(yùn)行情況、設(shè)備所在的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能是否符合設(shè)計(jì)要求；對(duì)各移交承接項(xiàng)目的配套設(shè)施完工情況，包括各設(shè)備機(jī)房、管理用房的設(shè)施配備、裝修完成情況；場(chǎng)地和設(shè)備表面的清潔、標(biāo)識(shí)是否完善；備品、備件、隨機(jī)工具的配備情況是否齊備等內(nèi)容進(jìn)行檢查；針對(duì)在查驗(yàn)中存在的不符合項(xiàng)目 ，明確各方責(zé)任落實(shí)整改。具體操作如下： 建設(shè)單位、施工單位以及監(jiān)理公司會(huì)同物業(yè)公司按照預(yù)定方案和標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始承接查驗(yàn)工作，在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題物業(yè)公司逐項(xiàng)記錄并由有關(guān)各方簽字確認(rèn)，每次查驗(yàn)后由物業(yè)公司匯總并將需整改的內(nèi)容交給建設(shè)單位。 當(dāng)設(shè)施設(shè)備的主要功能正常，并可滿(mǎn)足目前物業(yè)使用的需求時(shí)，物業(yè)公司可視情況對(duì)該區(qū)域進(jìn)行接管，并立即進(jìn)行封閉管理。施工人員欲再進(jìn)入該區(qū)域，需嚴(yán)格按照物業(yè)公司的規(guī)定進(jìn)行登記并領(lǐng)取施工出入證。鑰匙交接時(shí)間由建設(shè)單位與監(jiān)理公司溝通后確認(rèn)。 全部驗(yàn)收結(jié)束后，物業(yè)公司匯總最終文件，參 與驗(yàn)收各方代表簽字，驗(yàn)收完成。對(duì)尚未完成的整改工作，應(yīng)在驗(yàn)收文件中逐項(xiàng)注明，物業(yè)公司配合施工單位整改，逐步消項(xiàng)，在約定的時(shí)問(wèn)內(nèi)完成。 各系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)承接查驗(yàn)的時(shí)間為依據(jù)《機(jī)電設(shè)備移交時(shí)間表》 張立偉 71683145 第 19 頁(yè) 共 174 頁(yè) 歡迎交流 5 組織架構(gòu) 架構(gòu)圖 其他組員： 組長(zhǎng) 蔣世賢 工程技術(shù)組 冼健亮 供配電 溫青 給排水 黃開(kāi)元 消防 繆漢林 通風(fēng)空調(diào) 夏志輝 電梯 龍楊豐 弱電 王禎勇 環(huán)境組 池俊華 公共區(qū) 陳友輝 室內(nèi) 何永健 消防安全組：曹華鋒 出入秩序安全 劉鵬 消防安全 林榮清 副組長(zhǎng) 張立偉 張立偉 71683145 第 20 頁(yè) 共 174 頁(yè) 歡迎交流 5． 2 主要崗位的工作職責(zé) 組長(zhǎng)：負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)的整體組織協(xié)調(diào)工作，包括與建設(shè)單位、監(jiān)理公司及施工單位的工作協(xié)調(diào)。副組長(zhǎng)：協(xié)助組長(zhǎng)開(kāi)展承接查驗(yàn)工作的具體執(zhí)行。 工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織設(shè)備設(shè)施的接管工作，包括以下幾方面： 1)負(fù)責(zé)安排各系統(tǒng)工程師對(duì)所屬系統(tǒng)設(shè)備開(kāi)展清點(diǎn)驗(yàn)收； 2)負(fù)責(zé)聯(lián)系建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)管理公司和相關(guān)部門(mén)，組織聯(lián)合檢查、培訓(xùn)、驗(yàn)收，協(xié)調(diào)控制各系統(tǒng)工程師的工作質(zhì)量與進(jìn)度； 3)傳達(dá)各種驗(yàn)收接管要求，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取糾正措施； 4)各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé)收集各系統(tǒng)的檢查記錄，對(duì)設(shè)備設(shè)施接管進(jìn)行整體評(píng)估，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)解決所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題； 5)負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施接管工作的效果進(jìn)行評(píng)估，并考核各系統(tǒng)工程師的工作績(jī)效； 6)針對(duì)驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的影響物業(yè)后期管理運(yùn)行的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估，在全部驗(yàn)收完 成后向業(yè)主提交關(guān)于系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施方面的建議。 各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的設(shè)備接管工作，包括以下幾個(gè)方面： 1)按照物業(yè)公司統(tǒng)一要求，合理安排時(shí)間進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備檢查、登記、清點(diǎn)工作； 2)接受原設(shè)備生產(chǎn)、安裝、調(diào)試、管理單位的培訓(xùn)，掌握本系統(tǒng)設(shè)備的操作、運(yùn)行方法并指導(dǎo)下屬工程部技工接管、操作設(shè)備； 、 3)負(fù)責(zé)編寫(xiě)本系統(tǒng)的評(píng)估報(bào)告并跟進(jìn)整改落實(shí)狀況。 環(huán)境組 負(fù)責(zé)對(duì)承接查驗(yàn)工作中的環(huán)境檢查和接收工作 ，主要從外觀，結(jié)構(gòu)的美觀、舒適度及今后的使用和維護(hù) 。 負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)記錄的收集與歸檔。 消防安全小組：依照移交計(jì)劃，負(fù)責(zé)對(duì)各個(gè)區(qū)域的消防安全檢查及接管后的交叉施工人員出入安全管理。 對(duì)檢查中的問(wèn)題匯總上報(bào)。 交接遺留問(wèn)題的處理 （ 1）．物業(yè)公司匯總承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，在 4 月 18 日 前上報(bào)建設(shè)單位， 張立偉 71683145 第 21 頁(yè) 共 174 頁(yè) 歡迎交流 并積極跟進(jìn)整改情況。 （ 2）．建設(shè)單位在接到遺留問(wèn)題清單后，應(yīng)積極聯(lián)系監(jiān)理及相關(guān)施工單位對(duì)遺留問(wèn)題進(jìn)行復(fù)查及整改工作。為配合 BD 區(qū)交付時(shí)間，建議在 4 月 23 日 前完成遺留問(wèn)題的整改工作并通知物業(yè)公司復(fù)查，物業(yè)公司在復(fù)查中仍然發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題的，應(yīng)積極聯(lián)系建設(shè)單位及時(shí)整改，同時(shí)將復(fù)查結(jié)果報(bào)送承接查驗(yàn)小組。 （ 3）．承接查驗(yàn)中未能發(fā)現(xiàn)的施工遺留問(wèn)題，應(yīng)在接管后的設(shè)備檢查中注意收集，集中呈報(bào)建設(shè)單位并跟進(jìn)處理情況。 （ 4）．設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的問(wèn)題，均屬后續(xù)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)與設(shè)備供應(yīng)商溝通、處理。 特別注意事項(xiàng) 有關(guān)綠地中心物業(yè)的承接查驗(yàn)工作，主要是對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公用部位及公共設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、外觀、質(zhì)感方面進(jìn)行檢驗(yàn)、接收， 以及 對(duì)使用功能進(jìn)行確認(rèn)。 對(duì)商場(chǎng)、公寓等室內(nèi)設(shè)施及環(huán)境檢查，物業(yè)公司僅依據(jù)交樓標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助查驗(yàn)，最終仍以業(yè)主與建設(shè)單位雙方的結(jié)論為主。 物業(yè)公司所有有關(guān)物業(yè)管理承接文件均不作為 建設(shè)單位 工程合同或任何款項(xiàng)支付 的 依據(jù)。 在日常的操作使用過(guò)程中，若發(fā)生隱蔽性的故障或損壞，物業(yè)公司將及時(shí)通報(bào)建設(shè)單位，組織有關(guān)單位共同分析成因，若屬質(zhì)量、設(shè)計(jì)問(wèn)題，交由建設(shè)單位協(xié)調(diào)解決。 張立偉 71683145 第 22 頁(yè) 共 174 頁(yè) 歡迎交流 6 公區(qū)環(huán)境域部分承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 建筑物系統(tǒng)（土建部分、市政園林、人防工程、裝飾裝修） 承接查驗(yàn)工作依據(jù) 國(guó)家、行業(yè)、地方有關(guān)工程設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量驗(yàn)收的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) ? 《房屋承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（建標(biāo) [1991]第 19 號(hào)） ? 《 建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程 》（ JGJ11397） ? 《 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500572020） ? 中央氣象局令 ? 《人防工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GBJ13490） ? 《建筑膠密封墊預(yù)成型實(shí)芯硫化的結(jié)構(gòu)密封墊用材料》（ GB10711） ? 《建筑幕墻標(biāo)準(zhǔn)》（ JG30351996） ? 《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（ JGJ792020） ? 《建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502022020） ? 《地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502082020） ? 《砼構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GBJ502042020） ? 《砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502032020） ? 《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502072020） ? 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB503782020） ? 《建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502092020） ? 《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502102020） ? 《建筑內(nèi)部裝修防火設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB502221995） ? 《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB503002020） ? 《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB504112020） ? 《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ672020） ? 《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部 [2020]第 80 號(hào)） ? 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 房屋建筑部分》（ 7112053599） 張立偉 71683145 第 23 頁(yè) 共 174 頁(yè) 歡迎交流 ? 《城市道路路基工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ CJJ4491） ? 《全國(guó)物業(yè)示范小區(qū)（大廈）考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》 ? 《廣東省物業(yè)示范小區(qū)（大廈）考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》 ? 《廣州市物業(yè)示范小區(qū)（大廈）考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》 生產(chǎn)廠家的安裝要求及技術(shù)說(shuō)明書(shū) 1. 產(chǎn)品證書(shū)，例如廠家及產(chǎn)品資質(zhì)證書(shū)等。 2. 出廠合格證。 3. 安裝及使用說(shuō)明書(shū)。 4. 進(jìn)口產(chǎn)品需提供報(bào)關(guān)證明。 5. 其他基礎(chǔ)資料。 承接查驗(yàn)范圍 根據(jù)物業(yè)工作的定位，工程承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括建筑主體驗(yàn)收、各分部、分項(xiàng)工程的施工質(zhì)量驗(yàn)收、用料抽樣檢測(cè)以及是否符合設(shè)計(jì)要求和國(guó)家有關(guān)施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這些工作由四方驗(yàn)收完成，物業(yè)承接查驗(yàn)主要考慮使用和后期維保的內(nèi)容，包括： 墻體防水、墻體保溫隔熱以及墻體裝飾工程； 屋面的保溫隔熱及防水、排水工程； 樓面、棚面、地面工程； 公共樓梯、門(mén)窗、各類(lèi)管井、走廊、大廳工程； 建筑物外立面裝修、公共區(qū)域內(nèi)立面和頂棚的裝修工程； 公共區(qū)域構(gòu)筑物、建筑小品等等工程； 公共配套設(shè)施，如衛(wèi)生間、停車(chē)場(chǎng)、泳池、水池、停機(jī)坪等； 市政工程，如煤氣、給排水、垃圾收集系統(tǒng)等； 張立偉 71683145 第 24 頁(yè) 共 174 頁(yè) 歡迎交流 公共區(qū)域的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)； 外立面的標(biāo)志、泛光照明等系統(tǒng)； 人防工程系統(tǒng)； 各系統(tǒng)的技術(shù)資料和合法證書(shū)、證明資料等； 各系統(tǒng)的調(diào)試或運(yùn)行、維修記錄； 查驗(yàn)內(nèi)容及查驗(yàn)方法 建筑物系統(tǒng)承接查驗(yàn)表 項(xiàng)目 分項(xiàng)內(nèi)容 查驗(yàn) 內(nèi)容 檢驗(yàn)方法 是 /否 備注 公共部分 地基基礎(chǔ) 地基無(wú)吊腳、無(wú)明顯沉降、位移，墻體無(wú)嚴(yán)重裂紋 觀察 外墻、幕墻（幕墻玻璃、大理石、瓷面磚、噴涂等）