【文章內容簡介】 物業(yè)公司成立承接驗收小組 驗收小組初步熟悉相關技術資料 施工、調試階段現(xiàn)場跟進 就承接工作組之專題會議 按會議紀要所提方法整改 安排初驗，核對數(shù)量、逐項檢查功能 與業(yè)主方辦理有關手續(xù) 業(yè)主方填寫《設備資料移交清單》、《設 施設備備品備件移交清單》、《鑰匙移交清單》、《設施承接查驗表》、《驗收交接記錄》、《查驗遺留問題統(tǒng)計表》 填寫《查驗遺留問題統(tǒng)計表》 列出存在問題 完成 由建設單位組織，監(jiān)理公司、 施工單位、物業(yè)派代表參加完成 學習操作程序、規(guī)范 記錄各種原始參數(shù) 存在問題及解決方法記錄 施工圖、施工合同、采購合同等 相關使用說明、維修手冊等 相關技術人員提出、明確承接查驗標準 張立偉 71683145 第 16 頁 共 174 頁 歡迎交流 提前介入 物業(yè)公司安排技術人員提前進駐現(xiàn)場，收集資料、熟悉圖紙、觀摩設備的安裝調試，確定承接查驗的技術方案和組織方案，根據(jù)驗收的項目內容配備必要的工具和儀器。時間為 3 月 15 日至 3 月 20 日。 召開協(xié)調會 召開“承接查驗協(xié)調會”，將物業(yè)承接查驗方案通報各方。 計劃召開時間為 3 月 24日。 以后確定為每周 的 施工現(xiàn)場協(xié)調會增加 參加單位 建設單位（作為召集人）、物業(yè)管理公司、監(jiān)理公司、施工單位。 會議議題：移交方和接管方確認以下項目： ① 移交范圍； ② 驗收時間和進度安排； ③ 參與人員的分組和配置； ④ 驗收標準； ⑤ 驗收方式； ⑥ 驗收中發(fā)現(xiàn)問題的確認； ⑦ 確認整改單匯總移交方式； ⑧ 確定接管方對施工單位維修遺留問的的配合方案及成品保護方案； 竣工資料移交 歸檔 張立偉 71683145 第 17 頁 共 174 頁 歡迎交流 ⑨ 遺留問題整改期限要求及再次驗收的的程序； 會議后物業(yè)管理公司提供書面“備忘錄”抄送各方參與人安排執(zhí)行。 各方人員配合要求 1. 建設單位：協(xié)調人負責協(xié)調物業(yè)公司與施工單位、監(jiān)理公司之間的關系，專業(yè)工程師從技術角度對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進行確認。 2. 監(jiān)理公司：從專業(yè)角度出發(fā)，檢查施工中有無違反相關規(guī)范、標準的問題，匯總后交由業(yè)主方安排施工單位整改。 3. 施工單位：按照物業(yè)公司安排，配合承接查驗的檢查工作，跟進整改工作。 4. 物業(yè)公司：按照建設單位整體移交時間計劃，積極組織人員，接管公共區(qū)域設施設備；協(xié)助建設單位查驗室內設備設施，完成對業(yè)主的交樓工作。 人員配備：根據(jù)樓層基本情況和方案要求，配備符合要求的技術骨干。 工具準備：配置基本個人工具及萬用表、照度計、噪聲計、溫度測量設備、風速儀、數(shù)碼相機、網線測試儀、 電筒、水平儀、拉尺 ，小錘、單相電源檢測器等。 做好各項接收表格的確認 培訓 針對各樓層承接查驗的時間安排，各相關單位提供各系統(tǒng)設備的有關技術資料、設備清單給物業(yè)公司，并安排對物業(yè)公司相關人員實施培訓。時間為 2 月 23 日至 28 日。 目的：物業(yè)公司根據(jù)相關技術圖紙資料，熟悉和掌握各系統(tǒng)設備運行要求，制訂和完善設備運行管理、操作、保養(yǎng)制度，突發(fā)事件應急處理方案等，在設備驗收后，保障各系統(tǒng)設備的正常運作。 查驗 建設單位組織監(jiān)理公司、施工單位（總包單位、分包單位、設備供應商）、物業(yè)公司對計劃移交的物業(yè)范圍、系統(tǒng)項目安排進行初檢。根據(jù)所接收的技術資料及相關標準要求， 對承接項目進行質量和使用功能的檢驗， 檢查核對設施設備的規(guī)格型號、數(shù)量、 張立偉 71683145 第 18 頁 共 174 頁 歡迎交流 外觀、安裝位置、各單項設備的運行情況、設備所在的整個系統(tǒng)的技術性能是否符合設計要求；對各移交承接項目的配套設施完工情況，包括各設備機房、管理用房的設施配備、裝修完成情況；場地和設備表面的清潔、標識是否完善；備品、備件、隨機工具的配備情況是否齊備等內容進行檢查；針對在查驗中存在的不符合項目 ，明確各方責任落實整改。具體操作如下： 建設單位、施工單位以及監(jiān)理公司會同物業(yè)公司按照預定方案和標準開始承接查驗工作，在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題物業(yè)公司逐項記錄并由有關各方簽字確認，每次查驗后由物業(yè)公司匯總并將需整改的內容交給建設單位。 當設施設備的主要功能正常，并可滿足目前物業(yè)使用的需求時，物業(yè)公司可視情況對該區(qū)域進行接管，并立即進行封閉管理。施工人員欲再進入該區(qū)域，需嚴格按照物業(yè)公司的規(guī)定進行登記并領取施工出入證。鑰匙交接時間由建設單位與監(jiān)理公司溝通后確認。 全部驗收結束后，物業(yè)公司匯總最終文件，參 與驗收各方代表簽字，驗收完成。對尚未完成的整改工作，應在驗收文件中逐項注明，物業(yè)公司配合施工單位整改，逐步消項，在約定的時問內完成。 各系統(tǒng)現(xiàn)場承接查驗的時間為依據(jù)《機電設備移交時間表》 張立偉 71683145 第 19 頁 共 174 頁 歡迎交流 5 組織架構 架構圖 其他組員： 組長 蔣世賢 工程技術組 冼健亮 供配電 溫青 給排水 黃開元 消防 繆漢林 通風空調 夏志輝 電梯 龍楊豐 弱電 王禎勇 環(huán)境組 池俊華 公共區(qū) 陳友輝 室內 何永健 消防安全組：曹華鋒 出入秩序安全 劉鵬 消防安全 林榮清 副組長 張立偉 張立偉 71683145 第 20 頁 共 174 頁 歡迎交流 5． 2 主要崗位的工作職責 組長：負責承接查驗的整體組織協(xié)調工作，包括與建設單位、監(jiān)理公司及施工單位的工作協(xié)調。副組長：協(xié)助組長開展承接查驗工作的具體執(zhí)行。 工程部負責人負責組織設備設施的接管工作，包括以下幾方面： 1)負責安排各系統(tǒng)工程師對所屬系統(tǒng)設備開展清點驗收； 2)負責聯(lián)系建設單位、施工單位、物業(yè)管理公司和相關部門，組織聯(lián)合檢查、培訓、驗收，協(xié)調控制各系統(tǒng)工程師的工作質量與進度； 3)傳達各種驗收接管要求，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施； 4)各專業(yè)系統(tǒng)工程師負責收集各系統(tǒng)的檢查記錄，對設備設施接管進行整體評估，并協(xié)調相關部門解決所發(fā)現(xiàn)的問題； 5)負責對設備設施接管工作的效果進行評估，并考核各系統(tǒng)工程師的工作績效； 6)針對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的影響物業(yè)后期管理運行的問題進行評估，在全部驗收完 成后向業(yè)主提交關于系統(tǒng)設備設施方面的建議。 各專業(yè)系統(tǒng)工程師負責本系統(tǒng)的設備接管工作，包括以下幾個方面： 1)按照物業(yè)公司統(tǒng)一要求，合理安排時間進行現(xiàn)場設備檢查、登記、清點工作； 2)接受原設備生產、安裝、調試、管理單位的培訓，掌握本系統(tǒng)設備的操作、運行方法并指導下屬工程部技工接管、操作設備； 、 3)負責編寫本系統(tǒng)的評估報告并跟進整改落實狀況。 環(huán)境組 負責對承接查驗工作中的環(huán)境檢查和接收工作 ，主要從外觀，結構的美觀、舒適度及今后的使用和維護 。 負責承接查驗記錄的收集與歸檔。 消防安全小組：依照移交計劃，負責對各個區(qū)域的消防安全檢查及接管后的交叉施工人員出入安全管理。 對檢查中的問題匯總上報。 交接遺留問題的處理 （ 1）．物業(yè)公司匯總承接查驗中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，在 4 月 18 日 前上報建設單位， 張立偉 71683145 第 21 頁 共 174 頁 歡迎交流 并積極跟進整改情況。 （ 2）．建設單位在接到遺留問題清單后，應積極聯(lián)系監(jiān)理及相關施工單位對遺留問題進行復查及整改工作。為配合 BD 區(qū)交付時間，建議在 4 月 23 日 前完成遺留問題的整改工作并通知物業(yè)公司復查，物業(yè)公司在復查中仍然發(fā)現(xiàn)存在問題的，應積極聯(lián)系建設單位及時整改，同時將復查結果報送承接查驗小組。 （ 3）．承接查驗中未能發(fā)現(xiàn)的施工遺留問題，應在接管后的設備檢查中注意收集，集中呈報建設單位并跟進處理情況。 （ 4）．設備保修期內出現(xiàn)的問題，均屬后續(xù)問題，應及時與設備供應商溝通、處理。 特別注意事項 有關綠地中心物業(yè)的承接查驗工作，主要是對該項目區(qū)域內公用部位及公共設施設備的數(shù)量、外觀、質感方面進行檢驗、接收， 以及 對使用功能進行確認。 對商場、公寓等室內設施及環(huán)境檢查，物業(yè)公司僅依據(jù)交樓標準，協(xié)助查驗，最終仍以業(yè)主與建設單位雙方的結論為主。 物業(yè)公司所有有關物業(yè)管理承接文件均不作為 建設單位 工程合同或任何款項支付 的 依據(jù)。 在日常的操作使用過程中，若發(fā)生隱蔽性的故障或損壞，物業(yè)公司將及時通報建設單位，組織有關單位共同分析成因，若屬質量、設計問題，交由建設單位協(xié)調解決。 張立偉 71683145 第 22 頁 共 174 頁 歡迎交流 6 公區(qū)環(huán)境域部分承接查驗標準 建筑物系統(tǒng)（土建部分、市政園林、人防工程、裝飾裝修） 承接查驗工作依據(jù) 國家、行業(yè)、地方有關工程設計、施工質量驗收的規(guī)范標準 ? 《房屋承接驗收標準》（建標 [1991]第 19 號） ? 《 建筑玻璃應用技術規(guī)程 》（ JGJ11397） ? 《 建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB500572020） ? 中央氣象局令 ? 《人防工程施工及驗收規(guī)范》（ GBJ13490） ? 《建筑膠密封墊預成型實芯硫化的結構密封墊用材料》（ GB10711） ? 《建筑幕墻標準》（ JG30351996） ? 《建筑地基處理技術規(guī)范》（ JGJ792020） ? 《建筑地基基礎工程施工質量驗收規(guī)范》（ GB502022020） ? 《地下防水工程質量驗收規(guī)范》（ GB502082020） ? 《砼構工程施工質量驗收規(guī)范》（ GBJ502042020） ? 《砌體工程施工質量驗收規(guī)范》（ GB502032020） ? 《屋面工程質量驗收規(guī)范》（ GB502072020） ? 《綠色建筑評價標準》（ GB503782020） ? 《建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范》（ GB502092020） ? 《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》（ GB502102020） ? 《建筑內部裝修防火設計規(guī)范》（ GB502221995） ? 《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》（ GB503002020） ? 《建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》（ GB504112020） ? 《辦公建筑設計規(guī)范》（ JGJ672020） ? 《房屋建筑工程質量保修辦法》（建設部 [2020]第 80 號） ? 《工程建設標準強制性條文 房屋建筑部分》（ 7112053599） 張立偉 71683145 第 23 頁 共 174 頁 歡迎交流 ? 《城市道路路基工程施工及驗收規(guī)范》（ CJJ4491） ? 《全國物業(yè)示范小區(qū)（大廈）考評標準》 ? 《廣東省物業(yè)示范小區(qū)（大廈）考評標準》 ? 《廣州市物業(yè)示范小區(qū)（大廈）考評標準》 生產廠家的安裝要求及技術說明書 1. 產品證書，例如廠家及產品資質證書等。 2. 出廠合格證。 3. 安裝及使用說明書。 4. 進口產品需提供報關證明。 5. 其他基礎資料。 承接查驗范圍 根據(jù)物業(yè)工作的定位，工程承接查驗的主要內容包括建筑主體驗收、各分部、分項工程的施工質量驗收、用料抽樣檢測以及是否符合設計要求和國家有關施工質量標準，這些工作由四方驗收完成，物業(yè)承接查驗主要考慮使用和后期維保的內容，包括： 墻體防水、墻體保溫隔熱以及墻體裝飾工程； 屋面的保溫隔熱及防水、排水工程； 樓面、棚面、地面工程； 公共樓梯、門窗、各類管井、走廊、大廳工程； 建筑物外立面裝修、公共區(qū)域內立面和頂棚的裝修工程； 公共區(qū)域構筑物、建筑小品等等工程； 公共配套設施，如衛(wèi)生間、停車場、泳池、水池、停機坪等； 市政工程，如煤氣、給排水、垃圾收集系統(tǒng)等； 張立偉 71683145 第 24 頁 共 174 頁 歡迎交流 公共區(qū)域的標識系統(tǒng)； 外立面的標志、泛光照明等系統(tǒng)； 人防工程系統(tǒng)； 各系統(tǒng)的技術資料和合法證書、證明資料等； 各系統(tǒng)的調試或運行、維修記錄； 查驗內容及查驗方法 建筑物系統(tǒng)承接查驗表 項目 分項內容 查驗 內容 檢驗方法 是 /否 備注 公共部分 地基基礎 地基無吊腳、無明顯沉降、位移，墻體無嚴重裂紋 觀察 外墻、幕墻（幕墻玻璃、大理石、瓷面磚、噴涂等）