【正文】 ：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。房屋本體自用部位及設施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。 房屋本體自用部位及設施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。承接查驗標志著物業(yè)正式進入使用階段。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進行的綜合評定?？⒐を炇蘸髽酥局飿I(yè)可以交付使用。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。經(jīng)世龍城一二期承接查驗方案 1 一、名詞、術(shù)語解釋物業(yè)承接查驗的依據(jù)為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定而制定。物業(yè)竣工驗收 工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。 竣工驗收是對其設計質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗。物業(yè)承接查驗 物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。對新建房屋而言，承接查驗是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。物業(yè)的承接查驗包括對房屋本體自用部位及設施、房屋本體共用部位及設施、公用設施設備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設施、配套設備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。設施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。 房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。 公用設備公用設備是指與建筑物相配套，具有共用性的設備，主要包括：供配電設備、發(fā)電機、電梯、中央空調(diào)、供水設備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。 三、承接查驗條件物業(yè)承接查驗是在項目竣工驗收全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。四、承接查驗流程進場了解情況、制定承接查驗方案 確定查驗時間、準備查驗資料開發(fā)建設單位、施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合查驗小組分組現(xiàn)場查驗，對缺陷進行統(tǒng)計匯總，移交施工單位缺陷反修統(tǒng)計缺陷，移交施工單位組織復驗組織復驗，統(tǒng)計缺陷查驗合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫相關(guān)表格辦理移交手續(xù)。五、承接查驗組織設計一、編制承接查驗計劃，與開發(fā)商溝通物業(yè)承接查驗一般是由房地產(chǎn)有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商承接查驗通知后，按《承接查驗條件》進行核對，具備條件的應在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復函并約定查驗時間。對項目的接收應包括對相關(guān)工程資料的接收。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終承接查驗時間）物業(yè)現(xiàn)場人員應積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。三、對物業(yè)進行承接查驗一）、初驗物業(yè)公司先組織人員進行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進行整改，為正式驗收打好基礎。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）二）、正式承接查驗根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點，將承接查驗分為對房屋本體自用部位及設施的驗收、對房屋本體共用部位及設施的查驗、對建筑物公用設施、設備、公共場所（地）的查驗三部分。房屋本體共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進行查驗，由于該部分不影響業(yè)主進場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術(shù)含量較高，應組織專家實施。承接查驗要清點設備、設施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。承接查驗采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等?，F(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設部《房屋接管驗收標準》（ZBP 3000190）標準要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗。將檢查結(jié)果記錄在對應表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進行整改，物業(yè)公司負責對整改后項目進行查驗。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。對驗查合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接收。 五、設施設備的交接和查驗原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗證）進行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進行驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細化進行查驗，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。驗收結(jié)束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。設備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔相關(guān)責任。待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。 六、承接查驗的準備工作 為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設計開始介入），最遲應在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設備管理人員，積極參與設備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。對業(yè)主自用部位的驗收按項目的規(guī)模設置驗收組，每組配備3－4人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負責驗收所有的鑰匙。成立查驗小組驗收組組成建議如下：組長：物業(yè)公司總經(jīng)理 組員：工程部經(jīng)理、護衛(wèi)服務部經(jīng)理、客戶服務部經(jīng)理、物業(yè)管理員、水電工、秩序維護員學習、培訓組織驗收組人員進行相關(guān)培訓，培訓內(nèi)容有：①學習規(guī)范、研讀施工圖紙②對配合驗收的保安進行強化培訓（保安主要配合業(yè)主自用部位驗收）③熟悉工程情況、設備概況④組織承接查驗演練培訓。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。準備驗收規(guī)范、標準及施工圖從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項目基本情況。參與安裝調(diào)試安排設備管理人員、維修工參與設備安裝、調(diào)試。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。大型機電設備（Ⅰ、Ⅱ級設備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調(diào)試記錄等。參與內(nèi)部竣工驗收參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學習驗收方法及技巧。參與政府竣工驗收七、房屋本體自用部位及設施的查驗對房屋本體自用部位及設施的查驗主要是查驗小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。填寫相關(guān)表格電氣查驗標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運行是否正常。填寫相關(guān)表格 燃氣：驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設現(xiàn)象。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。 八、房屋本體共有部位及設備的查驗 屋面查驗標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試 廣告牌、沿口等固定牢固 屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染 隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物 排水溝、排水口完好暢通 樓層及通道驗收標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注樓層 及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢 滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應急照明、誘導燈正常 基本項樓層號、房號、疏散標志標識、導向標示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好 墻面無碰壞、無污跡、無脫落 地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封條、門鎖完好 地下室驗收標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好 水池周圍整潔無污染隱患 管線表面整潔、無銹跡、有明顯標志 主要入口處有平面示意圖，導向標識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象 外墻面查驗標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無空鼓 外墻、窗口無滲漏 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損 供配電系統(tǒng)查驗標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》GBJ30388；《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》GBJ14790、GBJ14890、GB 501689GB 501699GB 501709GB 501719GB 5018293 、GB 502549GB 502589GB 5025996，《建筑物防雷設計規(guī)范》GB 50057－94檢驗要點：分項工程檢驗要點備注供配電系統(tǒng)保證項安全防護裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害 油變壓器安裝地點是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 干式變壓器通風、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確 無故障停電記錄 基本項設備接地牢固 電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物 操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等 各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音 各種儀表指示正確 斷路器電流值整定正確 母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象 電氣井接地規(guī)范，電纜敷設規(guī)范 設備、機房清潔，油漆完好 應急燈正常，機房溫度正常 給排水系統(tǒng)查驗標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》GBJ30288檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注給排水系統(tǒng)保證項水泵電機溫度正常 各層水壓正常 按規(guī)定對供水設施設備進行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 潛水泵工作正常，排水通暢 基本項壓力表工作 水泵運行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象 水泵運行無異常噪音，潤滑良好 水池水位有標尺，顯示正確，進水浮球閥工作正常 設備、機房清潔，油漆完好應急燈正常，機房溫度正常 蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔 污水池池蓋完好，排水溝通暢 排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個井 化糞池進、排水正常，封口嚴密，無太大異味 雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物 消防系統(tǒng)查驗標準：《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB5016692，《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB500842001，《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB513585，《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB79789，《室內(nèi)消火栓》GB344593，《消火栓箱》GB1456l93，《防火門用閉門器試驗方法》GA931995檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注消防系統(tǒng)保證項自動噴淋系統(tǒng)放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常 消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài) 消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵 水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞 探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同 警鈴工作正常 防排煙、正壓送風系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常 消防中心可啟動風機，風機風量正常 氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號 消防廣播正常 備用電源切換正常 基本項消防中心、機房清潔溫度正常 設備清潔，油漆完好 電控箱、電瓶等工作電壓正常 風閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個點） 風機運行噪聲、震動正常，潤滑到位 消防對講通話清晰 消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象 煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固