【文章內(nèi)容簡介】 ３５％，餐飲企業(yè)占２０－２５％，休閑、娛樂、酒店、服務等占３０－４０％。但綜合也要有主題，讓人一眼就可以被吸引的地方，讓旅行者回家有可感受的明顯話題： 兩大主題確定： 歡樂主題和一站式主題確定 建業(yè) 新天地步行街規(guī)模宏大、多業(yè)態(tài)、多業(yè)種的組合，可滿足人們的全生活需求。各個單體商業(yè)之間業(yè)態(tài)業(yè)種定位明確，形成有效互補，保證各個商業(yè)的壟斷經(jīng)營，使資源最大化共享。 濟源建業(yè) 新天地步行街是濟源 “ 一站式消費 ” 是消費的最后一站，第一個真正的 “ 不夜城 ” ，是一個購物之城、娛樂之城、休閑之城、消費之城！ 歡樂主題定義： 簡單的講，歡樂主題就是以休閑娛樂促購物，以購物促休閑娛樂。 歡樂主題業(yè)態(tài)支撐點： 餐飲一條街（三大組團） 中式餐飲組團 ——湘、川風味等品牌連鎖 西式餐飲組團 —— 名典、上島、茶社 休閑餐飲組團 ——休閑小站、水果吧 休閑一條街（四大組團） ★ 娛樂組團 ——世紀環(huán)球院線、網(wǎng)吧、 KTV、游藝廳 ★ 體育休閑會所組團 ——復合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所 +SPA ★ 購物休憩區(qū) ——露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場 /T臺 ★ 雕塑小品 ——能體現(xiàn)濟源歷史人文的小品雕塑如：愚公移山、女媧補天等（要讓它成為濟源市的一個標示） 一站式主題定義及內(nèi)容： 所謂 “ 一站式消費 ” (One Stop Shopping)，在前文已經(jīng)講過，這里不再贅述 一站式主題業(yè)態(tài)支撐點： 男人一條街，女人一條街（共分為四大組團） ★ 服裝零售組團 ——國內(nèi)連鎖 /特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū)） ★ 精品零售組團 ——國際品牌服飾、高爾夫用品 /服務店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品 ★ 女性用品零售組團 ——量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店 ★ X世代潮流動感組團 ——潮流飾物飾品店、玩具、影音制品 總之，建業(yè) 新天地步行街，就是要在最繁華的商業(yè)中心建起一個生命力極強的商業(yè)場所、一站式消費樂園。 產(chǎn)品的八大創(chuàng)新 廣場雕塑： 產(chǎn)品的八大創(chuàng)新 人氣灌溉 在主入口設(shè)立休閑廣場，通過雕塑，水景，疊泉創(chuàng)造良好的人氣和諧環(huán)境 產(chǎn)品的八大創(chuàng)新 飛蛾撲火： 產(chǎn)品的八大創(chuàng)新 ADIT智能化系統(tǒng) 產(chǎn)品的八大創(chuàng)新 新風系統(tǒng) 產(chǎn)品的八大創(chuàng)新 商業(yè)立交：互動式購物中心 步行街內(nèi)各經(jīng)營業(yè)態(tài)之間的互動：步行街內(nèi)集中了餐飲、零售、休閑、運動、娛樂等業(yè)態(tài)，所有經(jīng)營業(yè)態(tài)都在一個主題下相對獨立，通過連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場通道、休憩平臺多種交通手段串聯(lián)，最終達到一個商鋪單位經(jīng)營環(huán)境均好性目的； 產(chǎn)品的八大創(chuàng)新 刷卡電梯創(chuàng)新 : 一梯一卡的專制生活： IC刷卡智能電梯，憑卡使用，確保每位用戶的 絕對安全 產(chǎn)品的八大創(chuàng)新 直呼創(chuàng)新 第四部分：營銷制勝戰(zhàn)略 四個統(tǒng)一 三權(quán)分離 ＋ 平衡投資者、經(jīng)營者、發(fā)展商三者之間的利益關(guān)系，是商業(yè)物業(yè)營銷能否成功的關(guān)鍵所在。 由此，我們建議本項目采用全新的商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式 ——三權(quán)分離 [三權(quán)分離 ]： 即將商業(yè)物業(yè)的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離經(jīng)營，將銀行、發(fā)展商、投資者、商業(yè)經(jīng)營者組合成一個利益的共同體，共同承擔經(jīng)營風險。這樣由于各自的職責分明，而且有強有力的專業(yè)操作技術(shù)做保障，大大降低了開發(fā)商獨立經(jīng)營的風險系數(shù)，形成利益鎖鏈。 核心利益點： 售價是利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵； 銷售率高、不沉淀利潤； 順利開發(fā)經(jīng)營，樹立品牌形象 核心利益點： 選址 — 商場能否做旺 低租金，放水養(yǎng)魚 強有力的商業(yè)經(jīng)營 投資者 發(fā)展商 經(jīng)營者 “三權(quán)分離 ” 有效降低商業(yè)物業(yè)開發(fā)風險，加速了價值實現(xiàn)。由于實現(xiàn)了風險共擔，使發(fā)展商更具抗風險性。同時，我們也看到，實現(xiàn) “ 三權(quán)分離 ” 后，物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給投資者，發(fā)展商為創(chuàng)造更有利的投資經(jīng)營環(huán)境，必須統(tǒng)一管理權(quán)或者經(jīng)營權(quán)，并讓利經(jīng)營者，達到持續(xù)經(jīng)營，獲取利潤的目的。 “ 三權(quán)分離 ” 有效的解決了商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的問題，但是最終如何實現(xiàn)利潤呢？為此，我們提出了一系列的投資組合，將投資者的投資風險幾乎化解的強勢投資理念 ——“零風險投資組合 ” 組合一：物業(yè)托管服務 接受委托代辦出租或代收租金； 接受委托代管業(yè)主所購物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍和房產(chǎn)。 組合二：帶租約銷售 招商先行，以租帶售，通過 “ 買鋪即收租 ” 的理念及穩(wěn)定的投資回報吸引目標客戶。 組合三：包租計劃 發(fā)展商在出讓商鋪的所有權(quán)的同時，為統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)和履行投資回報承諾，一次性與投資者簽署8—10年的承租協(xié)議，并且依約履行租賃協(xié)議，支付租金。投資者因此獲得穩(wěn)定可靠的投資回報。 組合四：商鋪回購計劃 即客戶在正常使用所購物業(yè)及該物業(yè)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、配套保持完好狀態(tài)下（改換物業(yè)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、配套等必須以項目管理公司許可為憑；自然舊損除外），發(fā)展商無條件同意客戶在簽定購房合同后3—5年內(nèi)，客戶可以行使 “ 買鋪期權(quán) ” 權(quán)利要求發(fā)展商回購?？蛻?“ 買樓期權(quán) ” 協(xié)議在購買商鋪簽署房地產(chǎn)買賣合同時同時簽署約定，沒有簽定本協(xié)議的客戶不享受本權(quán)利。 四種投資組合 四個統(tǒng)一： ? 統(tǒng)一開發(fā) ? 統(tǒng)一營銷 ? 統(tǒng)一經(jīng)營 ? 統(tǒng)一管理 第五部分：營銷推廣布局 X＝營銷 銷售分期： 預熱期