【文章內容簡介】 2003年**城市內外的快速通道形成的經5緯8路網，一下子讓近郊的別墅開始升溫，并持續(xù)到了2004年。在供應的形態(tài)上，**別墅2006年會逐漸由經濟類別墅向中高檔別墅市場轉變，這是市場發(fā)展的一個必然趨勢，價格上仍有較大的上漲空間，且全年的漲幅會高于整個房地產市場的漲幅。**別墅的供需狀況**目前已供應上市的別墅總數(shù)（聯(lián)排、雙拼）僅200萬平方米左右，%，所占比例相當?shù)?。?003國土資源部叫停別墅用地供應后，**別墅開發(fā)商放緩開發(fā)速度，延遲產品上市時間，使別墅供應量持續(xù)減少。“物以稀為貴”，這是**別墅價格近兩年持續(xù)高走的內在原因。江寧有的別墅價格年增長率超過20%。而按照上海、廣州等地區(qū)的情況。別墅年價格增長率約在5%10%或一個售房周期上浮約10%15%。而且，隨著經濟持續(xù)發(fā)展，**別墅消費群體將不斷成熟，市場需求量將有明顯增長。根據(jù)預測，2005年至2007年**每年的別墅供應量分別是45萬平方米、15萬平方米和15萬平方米，合計為75萬平方米；而這三年別墅的市場需求總量為85萬平方米，這意味著，未來三年**的別墅供應缺口總量高達10萬平方米。由于今后可供開發(fā)土地不多，開發(fā)商為了提高售價延期上市。在需求市場上，2004年和2005年，隨著別墅大戰(zhàn)加劇，消費能力被激發(fā)，至2006年隨著供需矛盾的緩和，優(yōu)質別墅將在別墅叫停的背景下上漲，需求量可能會相應暫時時被人為抑制。大量優(yōu)質優(yōu)價別墅的上市，將對原有價高質低的空置別墅造成沖擊，資金實力不強、質量不高的樓盤將更為艱難。但2005年以后，**別墅市場的供應量失衡將逐步改善，長江三橋的建成為江北別墅項目帶來實質利好。寧杭高速公路三期貫通，將釋放溧水遠途別墅項目。**的別墅市場江寧的翠屏山、將軍山一帶是供應的主力。去年下半年，**別墅的供應分布是：江寧占90％左右；江北占6％左右；湯山占2％左右；寧南和亞東板塊各占1％左右。據(jù)預測，在未來一段時間里，江北板塊的別墅項目會有比較大的“動作”。估計這里的別墅供應量將會達到40萬平方米左右。而傳統(tǒng)的江寧板塊，雖然體量依然較大，但供應份額卻縮至70％左右。城東版塊的別墅類產品本來就稀確，在別墅類土地禁止出讓的宏觀背景下，價格將繼續(xù)攀升。**的別墅消費發(fā)展趨勢從某種程度上看，當前**的別墅消費呈現(xiàn)出三大趨勢。⑴別墅供應量在未來幾年將逐漸減少雖然**別墅市場的上市量增長幅度非常大，但所占市場份額不足同年商品房上市量的10％，就**這一省會城市來說，別墅的供應量相對還是較小的。 別墅禁地政策的推行將使別墅的稀缺性更進一步得到體現(xiàn)，因此，未來幾年的別墅供應量仍然不會放大，供求關系會趨于平衡甚至逆轉。 ⑵土地升值對別墅升值產生很大影響從其土地價值上看，別墅的容積率一般都較低，所占有的土地面積較大，而**目前的土地價格下降的可能微乎其微，未來土地巨大的升值空間目前已經有所顯現(xiàn)。2005年上半年仙林掛牌的二幅容積率0．6－0．7的別墅用地，市場價格已超過92萬元／畝，就是很好的例證。目前江寧、江北、湯山亞東、邊城等別墅板塊的別墅項目，隨著**市進一步加大新城區(qū)的建設力度，升值潛力相當可觀。 ⑶需求原動力不斷增強，別墅價格具有較大的升值空間無論是第一居所類的別墅，還是度假型第二居所類的別墅，是居住消費的最高形式，是每個有經濟實力人士的追求目標，隨著經濟不斷發(fā)展，這批新貴一族正不斷擴大，再加上海歸人員的不斷增多，因而未來的別墅需求會不斷增大，另外從投資需求角度看，投資別墅的客戶基本上自有資金的實力較強，實際購買力受政策影響并不大，一旦心理觀望期過去，投資比例會反彈，甚至上升，再加上別墅供應受土地政策影響，盡管短期投資比例和換手率不會太高，但中長期來看，別墅一定會有更大的升值空間。十年來，中山風景區(qū)這個**巨大的“綠肺”孕育了許多響當當?shù)膭e墅部落。除了紫金山東側山腳下帝豪花園，還有紫金山北麓的東方花園別墅、音樂臺南側的紫金山莊等等。紫金山東麓環(huán)陵路一線，一批高端物業(yè)如天泓山莊、萬泰**高爾夫、國投馬術場、陽光聚寶山等項目快速實現(xiàn)著東郊豪宅的延續(xù)。類似房地產項目租售價格調查經市場調研，類似房地產項目狀況及租售價格如下：（1） 帝豪花園別墅帝豪花園別墅位居**尊貴寶地——**風景區(qū)，越過紫金山的東麓，古樹婆娑，碧水蕩漾，綠化面積高達80%，前臨碧波清澈的水庫，背倚天蘊神秀的表山，風水獨佳。整個小區(qū)全為歐式建筑風格，共計15種款型，各種款型俱為建筑大師嘔心礫血之巨作，面積為190平方米到500平方米不等，建材精良，盡顯高尚王者氣派，與整個中山陵風景區(qū)渾然天成，合為一體。 帝豪花園的涉外率高達90%以上，住戶來自11個國家和地區(qū)。帝豪花園以美元論租金，一期低的2500美元／月，二期木質別墅租到3000美元／月。2005年4月28日成交的帝豪花園7幢別墅拍賣價格為每平方米約20000元。（2） 紫金山莊紫金山莊處于“**綠肺”——中山陵園風景區(qū)的內部，坐落在音樂臺南側，周圍山林環(huán)抱，鳥雀時鳴。這里的大氣、水和噪聲三項污染指標，均低于聯(lián)合國文化保護區(qū)的標準，山莊內植有數(shù)十種名貴植物，整體綠地規(guī)劃，居住環(huán)境的優(yōu)越**堪稱絕版。山莊由周界紅外線報警、彩色攝像監(jiān)控及園區(qū)道路監(jiān)控系統(tǒng)“武裝”起來的全封閉別墅群。紫金山莊是德基房地產公司開發(fā)的早期項目，建造時間略遲于帝豪花園，占地總面積約11474平方米，房屋總建筑面積約8100平方米，花園面積約5600平方米，占山莊總面積的49％。包括錯層、分體形式的別墅17幢，共40套。每套建筑面積在150—450平方米，每幢又擁有一個200—600平方米的草坪。紫金山莊的長期租賃價格為每戶每月2500美元—3500美元，在經過了多年的租賃，最近在對外保密的情況下，即將開始低調銷售。／平方米，整幢別墅價格將會超過1000萬元。（3）**國際高爾夫別墅**國際高爾夫項目，占地3671畝，內含可承辦國際賽事的標準18洞高爾夫球場、燈光球場和200多幢頂級別墅，以及五星級酒店、度假區(qū)等。該項目背依紫金山，四面為環(huán)陵路、312國道、繞城公路、馬群立交等交通 要道所環(huán)抱，從市中心至此只需20分鐘，交通便利，占盡天然地利優(yōu)勢。 **國際高爾夫別墅一期由美國BLA公司、EDSA公司、美國貝爾高林公司、GaryPlayer、WATG公司、上海高力國際等六大世界頂尖團隊聯(lián)袂打造。外立面風格主要借鑒了西班牙式、意大利式和美國懷特式三種建筑風格的精華，每套別墅風格不同，個性化極強，同時考慮到中國的審美情趣和文化特色，添加了部分中國傳統(tǒng)元素，滿足不同性格、不同年齡階段，不同行業(yè)頂級人士，可謂不折不扣中西合璧的頂級別墅。目前，**別墅只推出了19棟，從預訂情況看已不能滿足需求。在租賃市場中，高檔別墅類產品的市場一直處于供不應求的狀態(tài)，租賃價格居高不下，現(xiàn)舉例如下：案例瑞景文華香溪月園別墅地理位置江寧將軍大道仙林大學城建筑面積270 平方米266平方米產品雙拼別墅構成，建筑風格較為普通獨棟別墅戶型5室3廳3衛(wèi) 5室3廳3衛(wèi)租賃價格20000 元/月16000 元/月裝修狀況高檔 裝修無裝修其他熱水淋浴器,電話,空調,彩電,冰箱,洗衣機,家具無設施案例金陵家天下紫金山莊地理位置仙林城東建筑面積320 平方米425平方米產品英式獨立別墅，內含三套臥房美式獨棟別墅戶型6室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價格21800 元/月35000 元/月 裝修狀況高檔 裝修高檔裝修其他中央空調，高檔紅木家具，熱水系統(tǒng)、另有530平方私家花園大金中央空調,鍋爐,設施全。另有600平米花園案例帝豪花園別墅紫金山莊別墅地理位置城東城東建筑面積298 平方米373平方米產品獨立別墅木結構獨棟別墅戶型4室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價格2600美元/月25000 元/月 裝修狀況高檔裝修高檔裝修其他中央空調，熱水系統(tǒng)、另有400平方私家花園、車庫大金中央空調,鍋爐,設施全，另有500平米花園經過測算，、721元、888元、988元、837元、801元，平均租賃價格為842元。由于另須收取物業(yè)管理費用，因此凈租金收入大約為90%左右，即每年750元/平方米。第三章 建設規(guī)模和建設內容 建設規(guī)模根據(jù)建設工程規(guī)劃許可證及**馬術場項目規(guī)劃用地紅線圖確立如下規(guī)劃設計條件：規(guī)劃總建設用地平方米運動員公寓項目建設用地平方米運動員公寓平方米運動員會所平方米擬建項目地上總建筑面積平方米容積率　 建設內容整個賽馬場項目由香港利安顧問公司設計，現(xiàn)已完成一期工程，包括：看臺區(qū)、馬廄區(qū)、賽道區(qū)、廣場區(qū)等，目前二期運動員公寓項目即將動工建設。運動員公寓項目建設包括運動員公寓、會所、道路、園林小品、配套公用設施等幾個主要部分。，地上總建筑面積45000平方米，公寓、會所均為精裝修，配備家具、家電設施等。目前賽馬場項目已建的項目有：馬廄區(qū)：8幢二層框架結構馬房依山而建，錯落有致，每幢建設有54間馬舍，馬廄區(qū)同時可容納400余匹馬入住。馬舍內有自動飲水器，有冷、熱水供應，門窗上設有馬匹探視洞口。馬舍通風采光具佳，并設有鞍具室、飼養(yǎng)員辦公室、臥房等。室外配有洗馬臺、遛馬圈，四周用鋼絲網片全封閉隔離，對馬保護有加。馬廄區(qū)不僅吸收了國際領先馬房的設計精髓，而且處處體現(xiàn)以馬為本，勘稱亞洲頂級馬房。賽道區(qū)：從設計到施工都采用了國際最先進的技術標準，是亞洲唯一集馬術和速度賽馬四大項比賽于同一賽場的綜合設施。其中：速度賽道由1850米長、35米寬的草道，1650米長、25米寬的沙道，1700米長、10米寬（含4米綠化帶）的救護道，1750米長、9米寬的訓練道組成。跑道結構合理科學，即使大雨滂沱也不見積水，照常比賽。60米90米的場地障礙和盛裝舞步比賽場和60米70米準備場均按奧運會場地要求興建。賽道和障礙舞步場地均有一流的排水系統(tǒng)和噴灌系統(tǒng)，旱澇無誤。，由亞馬聯(lián)秘書長、國際馬聯(lián)認證設計師金一弘、樸正午設計并監(jiān)理，其坡道、彎道、環(huán)境、景觀、障礙設施等渾然一體，不僅蔚偉壯觀，而且達到國際賽道標準。賽道區(qū) 主看臺區(qū)宏偉大氣的主看臺區(qū)：，由北主看臺與亮馬圈組成，主看臺為6層框架結構，亮相圈3層，設有觀眾看臺和貴賓包房，可同時容納近萬人觀看馬術比賽。賽場區(qū)和廣場區(qū)：賽場區(qū)內建有垂釣中心、高爾夫練習場、馬術訓練場等。附有50余間三星級客房。并鋪有客廳、咖啡廳、露天茶社、棋牌室、寬帶網、健身房、還有鹿苑、水禽園、鴕鳥房、孔雀園、鴛鴦池、水簇館等小動物園地。是集垂釣、高爾夫練習、馬術乘騎為一體的國內少有的休閑健身場所。垂釣中心 高爾夫練習場第四章 環(huán)境保護及節(jié)能 環(huán)境保護環(huán)境狀況建設場地周圍沒有工廠等易產生污染源的設施，環(huán)境條件良好。由于其鄰近繞城公路、滬寧高速公路等城市干道，交通流量較大，可能會有一定的汽車廢氣和噪聲污染。項目主要污染源本項目建設期間可能產生的污染源有：施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產生的噪聲污染。施工期間的其它污染源主要為各類固體廢棄物、污水、燃油鍋爐房、柴油發(fā)電機房、煙氣、屋內廢氣、各種設備、汽車噪聲和汽車尾氣等。“三廢”治理