【文章內(nèi)容簡介】 國經(jīng)濟取得飛躍的發(fā)展，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入以及民營資本進入該行業(yè)的資金不斷加大，專業(yè)化程度越來越高、服務(wù)水平越來越好，環(huán)境越來越完善。在客戶端方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，老年人對退休后的生活質(zhì)量要求也越來越高，同時，經(jīng)濟的發(fā)展也為其購買高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。本項目在發(fā)展中以下優(yōu)勢。，本項目選址位于某區(qū)子午鎮(zhèn)見子河畔。，本項目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。，本項目所在區(qū)域市政配套齊全。，本項目的中高端養(yǎng)老公寓、星級酒店、別墅等為度假休閑、商務(wù)會議和置業(yè)安居等提供了廣闊市場前景。，區(qū)域內(nèi)地勢平整，拆遷量小，開發(fā)成本低。，政府重視，對各項投資提供全方位服務(wù)，全力協(xié)助項目開發(fā)建設(shè)。并對養(yǎng)老項目給予多項優(yōu)惠政策。，本項目以養(yǎng)老院為核心，引入醫(yī)院，形成一個設(shè)施完善的養(yǎng)老基地。同時投資興建酒店、別墅，使項目具有度假、會議等功能，充分考慮了老年人與子女、同事、朋友等交流聯(lián)系的需求。部分整組（50年使用權(quán)）別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；方便子女有更多的時間與老人相聚（有點類似新加坡的養(yǎng)老模式）。按國際平均每千名老人占有養(yǎng)老床位50張測算，中國老年人共需養(yǎng)老床位800萬張，；按老年人口與護理人員配備比例3：1測算，共需要養(yǎng)老護理員1000萬人，而目前中國養(yǎng)老機構(gòu)的員工只有22萬人，其中取得職業(yè)資格的僅有2萬多人，供需矛盾十分突出。同時，養(yǎng)老服務(wù)隊伍的整體素質(zhì)較低，專業(yè)水平、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量還不能有效地滿足服務(wù)對象的要求。目前專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)有公立與民營兩種，公立的養(yǎng)老機構(gòu)床位十分緊張，而多數(shù)民營養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)濟門檻比較高，但環(huán)境好、服務(wù)質(zhì)量高。例如，位于香山腳下可仰望整個景區(qū)的愛慕家養(yǎng)老院已成立兩年，是北京地區(qū)規(guī)模比較大的民營養(yǎng)老機構(gòu)，比較具有代表性。洋房式外觀的建筑，在一個樣板標(biāo)準(zhǔn)間里，擺放著兩張席夢思床，中間是一個臺柜，上面有固定電話，還有一個緊急感應(yīng)器。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個陽臺。可以說，賓館里有的這里一切都有。這樣的一個房間，一個月要5000多元，還不包括吃。這里有兩名大夫和一名護士專門負責(zé)老人的健康，每天都要給老人測量血壓等常規(guī)身體指標(biāo)。一天24小時都有專人值班，他們會緊盯著感應(yīng)器。這個養(yǎng)老院還有一個月一萬元的房間，里面的裝潢均為宮廷風(fēng)格，歐式的靠椅、壁爐，高級洗浴間，一共兩間臥室，兩個衛(wèi)生間。大陽臺，獨立小院子，里面設(shè)有搖椅。這個養(yǎng)老院只收養(yǎng)具有自理能力的老人。價位在北京算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分別來自協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師。 某市目前品牌比較好的專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)比較少。無論從整體看中國的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)某來看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無論是低端和高端的，設(shè)施與專業(yè)人員都非常短缺。隨著老人人口的進一步增加，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，供需矛盾將更明顯。 行業(yè)前景現(xiàn)代的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展比較晚，基礎(chǔ)設(shè)施也比較薄弱，缺口很大。隨著老年化的進一步加快，解決養(yǎng)老問題成了越來越迫切的問題，這是一個國計民生的重大任務(wù)。但單靠政府的投入，不可能解決目前巨大的資金缺口。因此，政府也鼓勵民營資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在稅收與融資方面有一定的優(yōu)惠。同時，目前國內(nèi)許多養(yǎng)老機構(gòu)以中低端的為主，高端養(yǎng)老機構(gòu)比較少。在整體的市場需求上，養(yǎng)老院十分缺乏；細分市場，高端養(yǎng)老院比例更少，而具有先進管理理念的高端養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。從市場的供需情況、人口、經(jīng)濟政策等因素來看，中國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常大。因此，從各方面分析，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是真正的朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景都非常廣闊。本項目除了養(yǎng)老院及老人病?？漆t(yī)院外，還包括酒店及部分?jǐn)?shù)量的度假別墅。（注：通過研究國外的案例（美國太陽城中心、新加坡樂齡公寓），成功的老年社區(qū)除了建筑產(chǎn)品適合老人使用、服務(wù)貼心、管理嚴(yán)格外，還有一點非常值得關(guān)注：老年社區(qū)作為社會的一部分，沒有被孤立、分隔出去。無論太陽城中心還是新加坡樂齡公寓，都通過各種途徑讓老人體驗各種豐富的社會生活、與親人朋友緊密交流。本項目的酒店與別墅除了普遍的功能，還是養(yǎng)老院的一個重要補充——接待親友，體驗各種休閑生活。）通過以上分析，可以預(yù)見，本項目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。三、案例介紹. 海峽頤樂園福建省老年人活動服務(wù)中心．又名“海峽頤樂園”，座落于福州市馬尾區(qū)臥龍山北麓，東臨馬江入海，西接天馬山公園，北靠著名風(fēng)景區(qū)鼓山，地勢廣闊，風(fēng)景秀麗。中心占地200畝．現(xiàn)有8幢復(fù)合式建筑，建筑面積3 8萬平方米，綠化率達76％。老年人公寓共有268個房問、520個床位、閱覽室、書畫室、棋牌室、網(wǎng)吧，影視廳、健身房、卡拉0K廳等一應(yīng)俱全。老年康復(fù)中心設(shè)施先進配備吸氧設(shè)備、高檔醫(yī)療床、緊急呼叫系統(tǒng)、高級防滑塑膠地板；搶救室、康復(fù)室是省紐醫(yī)院醫(yī)保單位，提供全天侯，全方位的專業(yè)護理服務(wù)。處處與老年人為本，提供熱情周到的星級賓館服務(wù)，主動向老人請安問好，并為老人洗衣、洗被．收拾房間，清理衛(wèi)生等，老人只要帶正常生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品，這極大豐富了老年朋友的生活，讓入住的每位老人盡享人生樂趣，過有品位的晚年生活。福州馬尾養(yǎng)老院之所以能夠樹立良好的口碑，在社會效益和經(jīng)濟效益上都能取得成果跟他們良好的護理制度是分不開的。馬尾養(yǎng)老院根據(jù)老年朋友的健康狀況、年齡大小，提供四個等級的護理服務(wù)，由高到低分別為：特級護理、一級護理、二級護理、三級護理。護理人員做到言語親切，行為規(guī)范，精神飽滿，態(tài)度熱情，護理員陪同入住的老人聊天，為老人解剮。把每位入住的老人當(dāng)作大家庭的一員來看待，并且還專門設(shè)立了談心室，在心理上安慰老人，讓老人有一個良好的心理、心態(tài)。時時為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、飲食、娛樂等方面精心為老人服務(wù)，對老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力，采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。首期占地近30萬平方米,建筑面積5萬平方米,緊鄰著名的白水寨景區(qū)，占據(jù)優(yōu)勢景觀和強勢品牌帶動性。內(nèi)設(shè)日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池3個主題溫泉區(qū)；同時容納600人無柱大宴會廳；2間多功能廳及5間（最大800人）的會議室?？头繕?biāo)價：18883688元，屬于中高端的度假酒店。沁溫泉度假山莊清水灣沁溫泉度假山莊座落在被評為浙江省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積約13萬平方米，主體建筑按地中海風(fēng)情設(shè)計。溫泉產(chǎn)品有九大區(qū)域【接待區(qū)、休閑理療區(qū)、華夏文化溫泉區(qū)、日本園區(qū)、動感溫泉區(qū)、野營別墅區(qū)、歐陸風(fēng)情區(qū)、巴厘島風(fēng)情區(qū)、美食區(qū)】，改建完畢后，清水灣沁溫泉將真正成為“華東第一、中國一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。由此可見，此度假山莊建立了不同分區(qū)，提供多元化的養(yǎng)生休息服務(wù)，務(wù)求多角度照顧到市場的需求，這一點十分值得本項目借鑒。純正溫泉A、海浪池B、地?zé)釒、十二生肖泉清新雅居A、清水灣度假村B、鄉(xiāng)村客房C、度假酒店D、沁溫泉別墅休閑娛樂A、KTVB、足浴房度假會議A、電視電話會議室B、清水廳會議室C、松濤廳會議室四、風(fēng)險分析及管理由于所投資的項目是政府鼓勵的所以在政府政策方面沒有風(fēng)險（根據(jù)中國民政局2002 年老齡問題工作報告政府鼓勵社會力量興辦養(yǎng)老院并要求金融機構(gòu)為創(chuàng)立養(yǎng)老機構(gòu)者提供貸款）。目前某地區(qū)甚至西北五省都很少知名的養(yǎng)老機構(gòu)，因此競爭風(fēng)險很小。中國已經(jīng)進入人口老齡化，市場非常龐大，客源風(fēng)險很小。管理風(fēng)險水平的高低直接關(guān)系到成本/收益的大小，所以存在一定的管理風(fēng)險。國外贏利性養(yǎng)老院的收費都較高，但由于社會保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營者的風(fēng)險不高。比如日本的養(yǎng)老院基本收費就高達5 、6 千美金，但