【文章內(nèi)容簡介】 到裝修申請當日，依據(jù)《管理公約》中“裝修管理規(guī)定”的相關(guān)條款，按唱諾制要求，就可能發(fā)生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打“√”承諾。對住戶未完全承諾的，小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶解釋，直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對不肯承諾的住戶，不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份，雙方各保存一份。b）不宜審批的情況——涉及有拆改承重墻的；——涉及有消防隱患的；——涉及有破壞預(yù)埋管線的；——涉及有破壞外墻體立面的。c）在確認裝修設(shè)計不會對樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，應(yīng)當在半個工作日內(nèi)給出同意意見；d）審核同意的，報管理公司主管經(jīng)理審批，管理公司經(jīng)理應(yīng)當在半個工作日內(nèi)給出同意意見；e）小區(qū)管理員將審批后的裝修申請通知住戶，對需要住戶修改設(shè)計的，應(yīng)告之住戶修改。（2）裝修審批獲得批準后，小區(qū)管理員應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)A．小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復(fù)印一份附在《裝修申請表》后。B．將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請表》后。C．將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。D．要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書》，并將之附在《裝修申請表》后。E．住戶和施工隊一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用；a）住戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費；b）施工隊應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費；F．引施工隊負責(zé)人辦理《施工通行證》；a）施工隊負責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份；b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中（詳見《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標準》）；c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知機電維修人員開通住戶水電，并告訴住戶可進場裝修。（3）施工期間的管理A．小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標準》每日巡查裝修施工情況。B．機電維修人員負責(zé)監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。C．秩序維護員負責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標準》、《治安巡邏作業(yè)標準》及《出租屋暫住人員、施工人員及“三無”人員管理作業(yè)標準》隊施工人員進行管理。（4）裝修施工的竣工驗收A．裝修施工結(jié)束后，由住戶和施工隊負責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗收申請。B．小區(qū)管理公司在當日內(nèi)組織人員（機電維修主管及各專責(zé)工程師及小區(qū)管理員）對裝修進行現(xiàn)場驗收。裝修如無違章情況，按以下程序辦理；如發(fā)現(xiàn)有違章情況。C．竣工驗收合格的，由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請表》內(nèi)“完工驗收”欄目簽署“初驗合格”，并簽署姓名及日期。D．秩序維護人員收回施工證，如有丟失，給予施工隊每證50元罰款。E．施工隊當日清場離開。F．裝修驗收合格并使用一個月后，小區(qū)管理公司應(yīng)對裝修施工組織復(fù)驗，復(fù)驗無問題，由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請表》內(nèi)注明“復(fù)驗合格”后，由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。（5）常見的違章裝修A．擅自開工。B．亂拉電線、超負荷用電。C．擅自改動燃氣線路，安裝燃氣用具。D．空調(diào)機不按位置安裝。E．隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調(diào)。F.隨意改變陽臺功能。G．隨意封陽臺，裝防盜門、網(wǎng)（高層建筑）。H．隨意拆改墻體。I．在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。J．私自增加線路負荷。K．改動上下水、電線（開關(guān)盒）。L．私自開鑿樓面層，破壞防水層（24小時閉水試驗）。M．擅自占用公共通道、天臺、屋面。N．擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。O．堵塞地漏和排水管道。P．擅自移動消防設(shè)施。Q．擅自改變門的開啟方向，使用消防禁用品。R．擅自動火作業(yè)。S．鋪裝過重的地板材料。T. 隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、加工裝修材料。U．隨意向窗外拋扔物品。V．隨意用電梯運送裝修材料（散裝料和超長重料）。W．沖洗地面將水沖向電梯，破壞電梯裝飾。X．不按規(guī)定時間施工，制造噪音。Y．破壞公共綠籬、綠地。Z．夜間隨意在住戶家中留宿。AA．不辦理《施工通行證》，不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。AB．隨意拆掉陽臺配重墻。AC．高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。AD．隨意改裝智能化系統(tǒng)。（6）違章裝修的處理A．裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章維修的，小區(qū)管理公司應(yīng)立即要求住戶停止違章裝修，恢復(fù)原狀，并視情況采取以下方式進行處理：a）批評教育，規(guī)勸改正；b）責(zé)令停工，出具《違章整改通知單》限期整改；c）責(zé)令恢復(fù)原狀；d）扣留或沒收工具；e）停水停電（須報管理公司總經(jīng)理批準）；f）要求賠償損失（須報管理公司總經(jīng)理批準）；g）依據(jù)規(guī)定罰沒違章金。B.裝修施工驗收時，如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的，小區(qū)管理員應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由小區(qū)管理公司按以下方法進行扣款，扣款順序為：a）首先從施工隊裝修押金中扣款；b）施工隊裝修押金不足以補償扣款的，再從住戶裝修押金中予以賠償；c）扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的，要求住戶給予賠償；（7）《裝修申請表》、《裝修施工承諾表》、《施工安全責(zé)任書》、《裝修違章整改通知單》歸入住戶檔案長期保存。（四）實際運行期間的管理服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標準1．服務(wù)內(nèi)容：綜合服務(wù)管理服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標準機構(gòu)設(shè)置1管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。 （2）配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設(shè)施及辦公用品。2人員要求（1）分公司經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學(xué)歷，有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。 （2）分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書，持證上崗。（3）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，持證上崗。日常管理與 服 務(wù)3服務(wù)時間設(shè)有服務(wù)接待中心，每天 24小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)。4合同、收費公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費標準。5承接項目承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及圖紙等資料進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。6 管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計劃，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全，物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。7辦公自動化運用計算機并利用物業(yè)管理有關(guān)軟件對業(yè)主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。8規(guī)范服務(wù)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。9報修、投訴處理（1）公示服務(wù)電話， 24小時受理住戶的報修和投訴，有效報修處理率100%；急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。10特約、代辦服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。11滿意度調(diào)查每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的75%，對測評結(jié)果分析并及時整改。12小區(qū)業(yè)主活動節(jié)假日有專題布置，每年組織1次以上的小區(qū)業(yè)主活動。13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。14裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監(jiān)督和管理，對違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。公共區(qū)域秩序維護服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標準人員要求1人員配備公共秩序維護人員身體健康，工作認真負責(zé)，定期接受培訓(xùn)。2技能訓(xùn)練公共秩序維護人員接受過安全技能訓(xùn)練（專項培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)）的比例為80%以上。訓(xùn)練有素，掌握基本的安全護衛(wèi)技能。3技能水平有較強的安全防范能力，能很好地維護公共秩序工作，能正確使用各級消防、物防、技防器械和設(shè)備。4服裝儀容上崗時佩戴統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一服裝，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時精神飽滿，姿態(tài)良好。5器械配備配備對講裝置等必要用具。門崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時雙人執(zhí)勤，次出入口24小時設(shè)專人值勤，510月立崗時間不少于8小時，并有詳細交接班記錄。7進出人員管理對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理，對外來人員實行登記管理，阻止小商小販隨便進入小區(qū)。8車輛疏導(dǎo)對進出小區(qū)的機動車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；非機動車輛停放整齊。巡邏崗9巡邏要求（1）對重點區(qū)域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄，巡邏過程中對可疑人員進行詢問；（2）看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設(shè)施，對重點區(qū)域、重點部位實施24小時監(jiān)控。應(yīng)急措施11每年應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，對重大突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。公共區(qū)域保潔服務(wù)服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標準樓內(nèi)公共區(qū)域樓外公共區(qū)域1生活垃圾收集（1）高層按層，多層按單元設(shè)置垃圾桶，每天早晚定時清運2次。（2）垃圾袋裝；保持垃圾桶清潔，無異味。（3）設(shè)定垃圾轉(zhuǎn)運站，生活垃圾日產(chǎn)日清。2通道及樓梯臺階（1）地面每天清掃1次，每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次，每周拖洗3次。（2）樓梯間墻面每月除塵1次。（3）大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。（4）樓梯間無亂貼亂畫，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關(guān)每周擦1次，保持干凈。4門、窗等玻璃5－10月每月擦2次，目視潔凈。5天花板、公共燈具每月除塵1次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。6電梯及電梯廳（1）地面每天清掃2次，每3天拖洗1次，電梯內(nèi)墻面每周擦拭1次。如有地毯，每天吸塵1次。 （2）每月對電梯門壁打臘上光1次。 （3）轎箱頂部每月清潔1次。7標識、宣傳欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每 2周清潔1次。8道路地面（1）每天清掃保潔1次。（2）主要道路小雪1天清掃完畢，大雪3天清掃完畢；其他道路場地小雪2天清掃完畢，大雪4天清掃完畢。9屋面每年10月對屋面積雪、雜物進行清掃，冰溜子及時清除。10綠地綠地每天撿拾2次。11垃圾箱（桶）、果皮箱每天清運2次，每周擦洗1次；垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。12消滅鼠害蚊蠅（1）每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次，（2）夏季（6月、7月、8月）每月滅鼠1次，其余每季滅鼠1次。13庭院燈門前燈每月擦1次。14設(shè)施設(shè)備用房每周清掃3次15休閑娛樂健身設(shè)施5－10月每2天清潔1次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅），每