【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 得；否則，由原物所有人取得。 （ 3）善意取得。善意取得的適用條件為：一是受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；二是以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 我國(guó)《物權(quán)法）排除遺失物的善意取得。 （二）所有權(quán)的消滅 所有權(quán)的消滅，是指所有權(quán)與特定主體相分離的事實(shí)。包括絕對(duì)消滅和相對(duì)消滅兩種情況。絕對(duì)消滅，即所有權(quán)與其主體分離，而他人亦未取得該權(quán)利。相對(duì)消滅，即所有權(quán)與其主體分離，而由他人取得該權(quán)利。 海量資料盡在我主頁(yè) 。 （ 1）所有權(quán)的拋棄。即以消滅自己的所有權(quán)為目的而作出的單方意思表示。 （ 2）所有權(quán)的出讓。即旨在消滅自己的所有權(quán)而使他人取得該所有權(quán)的行為。如贈(zèng)與、出賣、互易等。 消滅。 （ 1）作為所有人的自然人死亡或法人終止。 （ 2）標(biāo)的物滅失。 （ 3）判決、強(qiáng)制執(zhí)行、罰款、沒收、納稅等。 （ 4）動(dòng)產(chǎn)因添附于他人的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)。依法由他人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。原所有權(quán)即消滅。 所有權(quán)因法律行為而消滅 （ 1）所有權(quán)的拋棄。即以消滅自己的所有權(quán)為目的而作出的單方意思表示。 絕對(duì)消滅 （ 2）所有權(quán)的出讓。即旨在消滅自己的所有權(quán)而使他人取得該所有權(quán)的行為。如贈(zèng)與、出賣、互易等。 相對(duì)消滅 所有權(quán)因法律行為以外的事實(shí)而消滅 （ 1）作為所有人的自然人死亡或法人終止。 相對(duì)消滅 （ 2）標(biāo)的 物滅失。 絕對(duì)消滅 （ 3）判決、強(qiáng)制執(zhí)行、罰款、沒收、納稅等。 相對(duì)消滅 （ 4）動(dòng)產(chǎn)因添附于他人的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法由他人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。 相對(duì)消滅 三、共 有 共有，是指兩個(gè)以上的人對(duì)同一物共同享有一個(gè)所有權(quán)的法律狀態(tài)。共有關(guān)系的權(quán)利主體是兩個(gè)以上的人，共有關(guān)系的客體是一項(xiàng)特定的財(cái)產(chǎn)，共有是所有權(quán)的聯(lián)合，而不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型。共有的所有權(quán)是一個(gè)而不是多個(gè)。只有同一個(gè)所有權(quán)由多數(shù)人享有，才成立共有。共有的內(nèi)容是各共有人對(duì)共有物共享權(quán)利、共負(fù)義務(wù)，各主體的權(quán)利、義務(wù)是平行的，而不是對(duì)立的。每 個(gè)共有人的權(quán)利均屬于共有物的全部。 共有可以基于當(dāng)事人的意思而成立，例如依合同約定而成立；也可以基于 海量資料盡在我主頁(yè) 法律的規(guī)定而成立，例如夫妻財(cái)產(chǎn)共有、家庭財(cái)產(chǎn)共有、遺產(chǎn)分割前全體繼承人對(duì)遺產(chǎn)的共有、添附物的共有等。 對(duì)所有權(quán)以外的其他物權(quán)的共有 ，構(gòu)成準(zhǔn)共有。如共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)，稱之為準(zhǔn)共有。 共有分為按份共有和共同共有兩種形態(tài)。 （一）按份共有 按份共有，共有人按各自確定的份額享有所有權(quán)的共有形態(tài)。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。 按份共有的效力：共有人內(nèi)部依份額享有共有權(quán)；各共 有人對(duì)共有物有分割請(qǐng)求權(quán)；共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；共有人可在其份額上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)；共有人享有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)共有物受到妨害時(shí)，各共有人可單獨(dú)或共同行使物上請(qǐng)求權(quán)；共有人對(duì)外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。 對(duì)內(nèi)效力 ① 共有人內(nèi)部依份額享有共有權(quán)； ② 各共有人對(duì)共有物有分割請(qǐng)求權(quán)； ③ 共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；（同等條件下） ④ 共有人可在其份額上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)； ⑤ 共有人享有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)共有物受到妨害時(shí)，各共有人可單獨(dú)或共同行使物上請(qǐng)求權(quán)； 對(duì)外效力 共有人對(duì)外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。 （ 二）共同共有 共同共有，是指數(shù)人對(duì)同一物平等和不分份額地共同享有所有權(quán)的共有形態(tài)。共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 共同共有以共同關(guān)系的存在為前提。 共同關(guān)系，是指以基于共同目的而形成的關(guān)系。如家庭關(guān)系、夫妻關(guān)系。共同關(guān)系不存在，共同共有也就不存在。 在共同關(guān)系存續(xù)期間，任何共有人都不得請(qǐng)求劃分其共有權(quán)的份額，不得請(qǐng)求分割共有物。 共同共有的效力：對(duì)共有物的處分行為，只有在全體共有人意思一致的情況下，才發(fā)生對(duì)外效力；在共同共有關(guān)系存續(xù)期間。共同共有人原則上無分割請(qǐng)求權(quán)，也無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；共同共有關(guān)系 終止時(shí)，對(duì)共有物的分割與按份共有相同：共有人對(duì)外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。 對(duì)內(nèi)效力 ① 對(duì)共有物的處分行為，只有在全體共有人意思一致的情況下，才發(fā)生對(duì)外效力； ② 在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人原則上無分割請(qǐng)求權(quán)，也無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)； ③ 共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有物的分割與按份共有相同 對(duì)外效力 共有人對(duì)外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。 （三）共有物的分割 共有物在分割時(shí)，應(yīng)依其性質(zhì)，采取相應(yīng)的分割方式。 海量資料盡在我主頁(yè) 實(shí)物分割。適用于可分物的分割。 變價(jià)分割，適用于共有物不能分割或分割有損其價(jià)值并且各共有 人都不愿意取得共有物的情形。將共有物變賣，分割其價(jià)金。 作價(jià)分割，適用于不可分之共有物歸屬于共有人中的一人或數(shù)人的情形。取得共有物的共有人對(duì)其他共有人應(yīng)得之份額，用貨幣給以補(bǔ)償。 四、建筑物區(qū)分所有權(quán) 在住宅區(qū)購(gòu)買一套房屋，房屋所有人對(duì)房間內(nèi)部享有專有部分的所有權(quán)。對(duì)分?jǐn)偛糠窒碛泄灿胁糠值墓灿袡?quán)。參與建立業(yè)主委員會(huì)等對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，行使的就是成員權(quán)。 我國(guó)《物權(quán)法》稱之為 “業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) ”。 建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的 專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及對(duì)建筑物進(jìn)行共同管理的成員權(quán) 三者 構(gòu)成的特別所有權(quán)。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容：（ 1）專有部分所有權(quán)，系空間所有權(quán)，是區(qū)分所有人對(duì)專有部分的自由占有、使用、收益及處分的權(quán)利。專有部分，指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分。（ 2）共有部分共有權(quán)，是建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。（ 3）成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有人（業(yè)主）基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的、作為建筑物管理團(tuán)體之一成員所享有的權(quán)利。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。 《物 權(quán)法》第 76 條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征： （ 1）復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由三項(xiàng)權(quán)利構(gòu)成的特別所有權(quán)，有別于單一的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。 （ 2）專有部分所有權(quán)的主導(dǎo)性。在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素中，專有部分所有權(quán)具有主導(dǎo)性：其一， 區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán)即取得共有部分共有權(quán)及成員權(quán)；其二，專有部分所有權(quán)的大小決定共有權(quán)及成員權(quán)的大小；其三，區(qū)分所有權(quán)成立登記時(shí)，只登記專有部分所有權(quán)，而共有權(quán)及成員權(quán)并不單獨(dú)登記。 （ 3）一體性。即構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素具有一體性，不可分離。在發(fā)生權(quán)利變動(dòng)時(shí)，須一體變動(dòng)。 （ 4）主體身份的多重性。建筑物區(qū)分所有權(quán)人集所有權(quán)人、共有人、成員三重身份于一身。 （ 5）建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是兼有獨(dú)立用途部分和必要共同設(shè)施的建筑物。 五、相鄰權(quán) （一）相鄰關(guān)系和相鄰權(quán) 相鄰關(guān)系，是指不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方在 對(duì)各自所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。包括土地相鄰關(guān)系、水流相鄰關(guān)系、建筑物相鄰關(guān)系等。 海量資料盡在我主頁(yè) （二）相鄰權(quán)的類型 ： （ 1）鄰地通行權(quán)。 （ 2）鄰地管線安設(shè)權(quán)。 （ 3）鄰地使用權(quán)。 （ 4）鄰地環(huán)境保護(hù)權(quán)。 （ 5）鄰地安全保護(hù)權(quán)。 鄰地環(huán)境保護(hù)權(quán)：甲乙毗鄰而居，甲不能將自家的污水排到在乙家。 相鄰水流使用權(quán)：甲和乙從同一體河流中引水灌溉，甲不能將河水全部截留在自己的田地中。 ： （ 1）相鄰水流使用權(quán)。 （ 2）相 鄰水流排放權(quán)。 ： （ 1）相鄰?fù)L(fēng)、采光權(quán)。相鄰各方營(yíng)造房屋和其他建筑物，應(yīng)與鄰人的房屋保持適當(dāng)?shù)木嚯x，不得妨礙鄰人的通風(fēng)、采光。 （ 2）相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。 （ 3）相鄰環(huán)境保護(hù)權(quán)。 相鄰權(quán)，是指相毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人為行使其所有權(quán)或使用權(quán)的必要，而對(duì)他方不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)依法予以限制的權(quán)利。一方相鄰權(quán)的行使，構(gòu)成對(duì)他方的限制。然而此種限制只要是在法律規(guī)定的限度之內(nèi)，他方即得容忍。法律之所以規(guī)定相鄰權(quán)，目的在于平衡各方利益。 土地的相鄰權(quán) 鄰地通行權(quán)。 是指無適宜的通道與公共道路聯(lián) 絡(luò)的土地占有人，可以從鄰人的土地上通行的權(quán)利。 鄰地管線安設(shè)權(quán) 是指土地占有人在必要情況下，得通過鄰人土地安設(shè)管線的權(quán)利。 鄰地使用權(quán) 指土地占有人在自己土地與他人土地相鄰接的邊緣修建房屋或其他建筑物，有利用鄰人土地之必要時(shí)，得使用鄰人土地的權(quán)利。 鄰地環(huán)境保護(hù)權(quán) 是指對(duì)于來自鄰地的環(huán)境污染，得請(qǐng)求鄰人停止侵害、排除和防止妨害、回復(fù)原狀和賠償損失的權(quán)利。 鄰地安全保護(hù)權(quán) 是指相鄰一方在其土地上施工或其土地上之竹木根枝的延伸危及對(duì)方土地使用安全時(shí)，對(duì)方得請(qǐng)求排除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀及賠償損失的權(quán)利。 水流的相相鄰水流相鄰各方在共同使用同一自然水流時(shí)，應(yīng)當(dāng)依其自然形成的流向，按照由遠(yuǎn)至近、 海量資料盡在我主頁(yè) 鄰權(quán) 使用權(quán) 由高到低的原則依次使用。 相鄰水流排放權(quán) 自然排水，土地占有人應(yīng)承受；人工排水，需利用鄰人土地的，鄰人應(yīng)允許，但排水方應(yīng)采取必要的保護(hù)措施 建筑物的相鄰權(quán) 相鄰?fù)L(fēng)、采光權(quán) 相鄰各方營(yíng)造房屋和其他建筑物，應(yīng)與鄰人的房屋保持適當(dāng)?shù)木嚯x，不得妨礙鄰人的通風(fēng)、采光。 相鄰?fù)ㄐ袡?quán) 建筑物范圍內(nèi)歷史形成的通道，鄰人有繼續(xù)通行的權(quán)利，不得堵塞。 相鄰環(huán)境保護(hù)權(quán) 相鄰各方可能產(chǎn)生有害氣體的設(shè)施，應(yīng)與鄰人 的生產(chǎn)、生活建筑物保持安全距離，并應(yīng)采取預(yù)防和應(yīng)急措施。相鄰各方不得以持續(xù)的噪音、震動(dòng)等妨礙鄰人。 第三節(jié) 用益物權(quán) 一、用益物權(quán)概述 （一）用益物權(quán)的概念和特征 用益物權(quán)，是指對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益的權(quán)利。 特征：（ 1）用益物權(quán)是定限物權(quán)。用益物權(quán)人只能在一定范圍內(nèi)對(duì)標(biāo)的物為占有、使用、收益。 （ 2）用益物權(quán)是以使用收益為目的的定限物權(quán)。 （ 3）用益物權(quán)的享有和行使以對(duì)物之占有為前提。 （ 4）用益物權(quán)是一種獨(dú)立的物權(quán)。傳統(tǒng)民法上用益物權(quán)的客體限于不動(dòng)產(chǎn)，就是說，用益物權(quán)是不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。而《物權(quán)法》第 117 條的規(guī)定中， 將用益物權(quán)的客體擴(kuò)展為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn) 。 （二）用益物權(quán)的種類 我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了四類主要的用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。（該部分內(nèi)容分別在下文詳述。）另外?！段餀?quán)法》第 12第 l23 條還宣示性地規(guī)定了 海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)。 用益物權(quán)是指對(duì)他人所有的物，于一定范圍內(nèi)獲得使用收益的權(quán)利。用益物權(quán)是從所有權(quán)分離出來的他物權(quán)。用益物權(quán)有四個(gè)特征：（ 1）用益物權(quán)是一種定限物權(quán)；（ 2）用益物權(quán)以對(duì)物的使用 收益為目的；（ 3）用益物權(quán)原則上系就他人之物成立，是他物權(quán)；（ 4）用益物權(quán)的享有和行使以占有為前提。 二、使用權(quán) （一）建設(shè)用地使用權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)，是指按照法律的具體規(guī)定，對(duì)國(guó)家所有的土地享有的占 海量資料盡在我主頁(yè) 有、使用和收益的權(quán)利。該權(quán)利可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，權(quán)利人借此得在國(guó)有土地之上建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。（具體來說使用方式包括：出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資等） （二）國(guó)有自然資源使用權(quán) 國(guó)有自然資源使用權(quán)，是指對(duì)國(guó)有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源享有的使用、收益的權(quán)利。 有森林資源使用權(quán)，是指對(duì)國(guó)有森林資源享有的使用、收益的權(quán)利。 ，是指對(duì)國(guó)有草原資源享有的使用、收益的權(quán)利。 、水面使用權(quán)。是指對(duì)國(guó)有的濉涂、水面享有的使用、收益的權(quán)利。 （三）宅基地使用權(quán) 宅基地使用權(quán)，是指自然人（主要是農(nóng)村居民）依法享有的，在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。 三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指依承包合同，對(duì)集體所有或國(guó)家所有由集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地享有的，占有、使用和收益的權(quán)利。 特征： （ 1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的 主體，限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體組織或公民個(gè)人。 （ 2）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體，是集體所有或國(guó)家所有由集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于 農(nóng)業(yè)的土地 。 （ 3）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容，是依承包合同取得的對(duì)耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地直接進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。如從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 （ 4） 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依承包合同而產(chǎn)生 ，權(quán)利存續(xù)有具體期限。 四、地役權(quán) 地役權(quán)，是指地役權(quán)人為提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益