【文章內(nèi)容簡介】 雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。3（房差損失確定問題是）因一方或雙方過錯導致房屋買賣合同無效、被撤銷或被解除的，房屋價格漲跌而產(chǎn)生的差價，可以作為損失根據(jù)合同雙方各自的過錯予以承擔。房屋價格漲跌而產(chǎn)生的差價損失的確定，雙方可以通過協(xié)商確定的，從其約定；雙方不能協(xié)商確定的：（1）可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（2）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。發(fā)布：ms4 發(fā)布時間：2011530 10:05:35（三）農(nóng)村集體土地上房屋買賣糾紛3（宅基地上房屋買賣合同效力問題）當事人之間一并轉讓農(nóng)村宅基地使用權及地上住宅房屋所有權的房屋買賣合同，買賣雙方為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，可以認定合同有效。買賣雙方為不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，經(jīng)房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意，也可以認定合同有效。城鎮(zhèn)居民買受農(nóng)村宅基地使用權及地上住宅房屋的，應認定合同無效。3（宅基地上房屋買賣合同被確認無效后的處理）買賣農(nóng)村宅基地使用權及地上住宅房屋的合同被認定無效的：（1）房屋未予交付的，或者買受方愿意返還房屋的，應判令雙方互相返還房屋與價款。（2）房屋已實際交付，買受方已入住多時并已付清房款，或房屋面臨征地拆遷等的，可根據(jù)案件具體情況，對于出賣方返還房屋的請求，不予支持。（3）房屋不予返還的，征地拆遷時，土地征收取得的收益歸農(nóng)村宅基地使用權人所有，地上房屋所產(chǎn)生的收益歸買受人所有。3（小產(chǎn)權房買賣的處理）就農(nóng)村集體土地上修建的“小產(chǎn)權房”所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由合同雙方按過錯責任大小承擔?！靶‘a(chǎn)權房”被征地拆遷時，因土地征收所取得的收益歸集體經(jīng)濟組織所有，地上房屋所產(chǎn)生的收益歸房屋買受人所有。（四）經(jīng)濟適用房買賣糾紛3（借名申購經(jīng)濟適用房的處理）不具備經(jīng)濟適用房申購資格的人借用具備申購資格人的名義申購經(jīng)濟適用房后，請求人民法院確認房屋所有權歸其所有的，不予支持。具備經(jīng)濟適用房申購資格的人請求人民法院確認其與不具備申購資格的人之間簽訂的，諸如經(jīng)濟適用房購買權轉讓等合同無效的，予以支持。3（不滿五年買賣經(jīng)濟適用房問題的處理）購買經(jīng)濟適用房不滿五年,經(jīng)濟適用房申購人與他人簽訂的經(jīng)濟適用房買賣合同，違反國家關于經(jīng)濟適用房上市交易的規(guī)定，屬于效力待定的合同。五年期間內(nèi)，合同當事人請求確認經(jīng)濟適用房買賣合同無效的，人民法院應依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條的規(guī)定，予以支持。五年期間屆滿，且具備本地區(qū)經(jīng)濟適用房上市轉讓其他條件的，合同當事人請求人民法院確認經(jīng)濟適用房買賣合同無效，不予支持。（五年期間屆滿，合同當事人請求人民法院確認經(jīng)濟適用房買賣合同無效，不予支持。因不具備本地區(qū)經(jīng)濟適用房上市轉讓其他條件導致合同無法履行的，當事人請求解除合同的，應予支持。）3（經(jīng)濟適用房買賣合同無效的處理）經(jīng)濟適用房買賣合同被確認無效的（或因不具備上市轉讓其他條件而解除的），出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。買受人已占有使用房屋的，應當將房屋返還出賣人。（另一種意見：買受人確無法返還，且出賣人另有住房的，除外）買受人使用期間已形成附合的裝飾裝修物，以及房屋價格漲跌部分等損失，由合同雙方各自按導致合同無效的過錯分擔損失。3（以經(jīng)濟適用房抵償問題的處理）購買經(jīng)濟適用房不滿五年,經(jīng)濟適用房申購人與他人簽訂的以經(jīng)濟適用房抵償債務合同，人民法院應依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條的規(guī)定，確認合同無效。（五）宏觀調(diào)控相關房屋買賣糾紛（宏觀調(diào)控相關房屋買賣糾紛的處理原則）強化和完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施，是黨和國家為維護房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲的重大決策部署，在審理相關房地產(chǎn)案件時，要堅持司法審判與國家宏觀調(diào)控政策導向相一致；要在加強維護交易安全和穩(wěn)定性的前提下，充分平衡各方當事的利益；要對此類案件進一步強化調(diào)解，并加強與政府相關職能部門的溝通和聯(lián)系。4（稅費變化的引發(fā)問題處理）房屋買賣合同的當事人以國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策調(diào)整導致交易稅費變化為由，請求解除或變更合同的，不予支持。 合同當事人對稅費的承擔方式有約定的，按約定處理；約定不明的，按國家規(guī)定處理。買受人能夠舉證證明出賣人合同隱瞞房屋相關情況，造成其實際需要支付稅費超過其合理預期數(shù)額時，對于超出合理預期部分買受人要求出賣人承擔或賠償?shù)模瑧柚С帧?（信貸政策變化引發(fā)問題的處理）國家住房信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，原則上不能作為買受人以導致其無履約能力為由請求解除合同的合法事由。買受人堅持不愿意繼續(xù)履行合同的，可以解除合同，出賣人要求買受人按合同約定承擔違約責任，或要求買受人賠償包括房屋市場交易差價在內(nèi)損失的，應予支持。4對合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例增加、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，可以以不可歸責于當事人雙方的事由為由解除合同。4合同未明確約定以按揭貸款式付款的，買受人一般不得以信貸政策變化為由請求解除買賣合同，但買受人能夠舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實際將以按揭方式付款的除外。4合同明確約定以按揭貸款方式付款，出賣人能夠舉證證明因房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導致買受人已不能辦理按揭貸款的，如買受人不能舉證證明其具備付款能力的，出賣人可以中止履行合同或請求解除合同。4（限購政策引發(fā)問題的處理）房屋買受人在合同簽訂后由于相應住房限購措施的實施而無法辦理房屋所有權轉移登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)，當事人有權解除合同。4（因宏觀調(diào)控引發(fā)合同解除相關問題的處理）屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的而解除房屋買賣合同的，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。（另一種意見：利息不應返還。）4對于宏觀調(diào)控政策調(diào)整導致雙方當事人解除房屋買賣合同后的損失，應適當區(qū)分基本住房、改善性住房、投資性住房予以公平處理。（另一種意見不需要區(qū)分，事實上也很難區(qū)分：屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的而解除房屋買賣合同的，損失由合同雙方分擔。）對購房人購買基本住房或改善性住房的，購房人在解除合同后一般無需承擔損失賠償責任。出賣人能夠舉證證明買受人屬于投資性購買住房的，在合同解除后，可以依據(jù)公平原則要求買受人對出賣人承擔相應的補償責任，補償數(shù)額一般以合同約定的定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，一般不宜超過合同標的額的10%。出賣人能夠舉證證明購房人屬于以投機炒作為目的購房的，經(jīng)審查合同無法繼續(xù)履行的，應當依據(jù)合同法的相關規(guī)定承擔相應的違約責任。4（因過錯導致合同遲延履行產(chǎn)生問題的處理）因合同一方或雙方過錯，造成合同遲延履行，并因房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導致稅費增加的，以及合同解除、變更所產(chǎn)生的損失，按過錯責任比例承擔。因不可歸責于雙方的原因，造成合同遲延履行，并因房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導致稅費增加的，以及合同解除、變更所產(chǎn)生的損失，按照公平原則，由雙方分擔。50、（偽造資料引發(fā)問題的處理）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施實施期間，因合同一方當事人偽造相關資料簽訂房屋買賣合同，信貸機構不予貸款或相關部門不予辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的，合同相對方可以請求撤銷合同或解除合同，并要求對方支付違約金或賠償損失。5（借名購房問題的處理）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施實施期間，當事人為規(guī)避限購規(guī)定，借用他人名義簽訂房屋買賣合同并已辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)后，請求人民法院確認房屋所有權歸其所有的，不予支持。5房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施實施期間，當事人為規(guī)避住房信貸規(guī)定，借用他人名義簽訂房屋買賣合同并已辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)后，請求法院確認房屋所有權歸其所有的，可認予以支持，但因就此情況通知相關信貸機構。5（宏觀調(diào)控引發(fā)中介糾紛問題的處理）房屋買賣雙方因中介機構的居間服務行為簽訂房屋買賣合