【文章內(nèi)容簡介】 功能劃分有助城市有序健康的發(fā)展，將使工業(yè)、商業(yè)、金融以及文化等產(chǎn)業(yè)更加有效地聚集，形成規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化，從而推動(dòng)各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。沈河區(qū)作為沈陽老中心城區(qū)，繼續(xù)保持其傳統(tǒng)商業(yè)中心，特別是金廊和北站金融區(qū)的規(guī)劃，在一定程度上鞏固和提高沈河區(qū)的城市和商業(yè)中心地位，增強(qiáng)其輻射和影響力，特別是總部生態(tài)圈的建設(shè)，將使沈河區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能更加突出，在這樣一個(gè)背景中，對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展無疑是個(gè)利好。另外，由于金廊工程的實(shí)施，帶來大量拆遷戶，這部分人群轉(zhuǎn)入購房群體當(dāng)中，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，同時(shí)金廊17塊土地的供應(yīng)，進(jìn)期內(nèi)各種商用物業(yè)、住宅增量物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)大幅度增加，在一定程度上對(duì)本案構(gòu)成很大的威脅。綜上所述，可明確看到沈河區(qū)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。經(jīng)濟(jì)總部、中央商務(wù)和文化商貿(mào)旅游，未來將在城市扮演主導(dǎo)功能作用，代表經(jīng)濟(jì)中心、代表最新的、最先進(jìn)的文化和潮流，而本案位于沈陽主力商圈中街商圈內(nèi)，其宏觀市場(chǎng)背景和區(qū)域環(huán)境賦予我們發(fā)展方向：引導(dǎo)未來市場(chǎng)的居住、商務(wù)或商業(yè)理念。 五、沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)沈陽的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有以下幾個(gè)比較鮮明的特色：國有經(jīng)濟(jì)比重大沈陽經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)是一直以來在國有經(jīng)濟(jì)當(dāng)中獨(dú)占鰲頭，%，2003年仍達(dá)50%，龐大的國有經(jīng)濟(jì)影響了沈陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民間資本的擴(kuò)張，在一定程度上影響了居民的消費(fèi)能力，隨著“振興東北”政策的落實(shí)，沈陽的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷調(diào)整和規(guī)劃，2005年國有經(jīng)濟(jì)將降至40%，政府將繼續(xù)鼓勵(lì)私有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們有理由相信，未來沈陽經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將保持良好的態(tài)勢(shì)。重工業(yè)比重大沈陽作為東北老工業(yè)基地，重工業(yè)一直是其經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其中以汽車裝備、制造業(yè)更為突出。沈陽已經(jīng)確定老工業(yè)基地振興目標(biāo)，即做強(qiáng)做大汽車及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品加工五大產(chǎn)業(yè)，努力形成全國裝備制造業(yè)、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興重要增長極。物流中心地位突出沈陽是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。商品流通規(guī)模宏大，市場(chǎng)容量和社會(huì)商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首，中心市場(chǎng)作用突出。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、人才的交流中心。 六、主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）沈陽市生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局近年來沈陽經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)總量由2001年的1238億元增加至2003年的1602億元，%，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)是沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保證。 （2）相關(guān)宏觀指標(biāo)：指標(biāo) GDP增長率 固定資產(chǎn)投資增幅 房地產(chǎn)投資增幅 城鎮(zhèn)居民人均居住面積 城鎮(zhèn)居民可支配收入2001年 % % % 6386元2002年 % % % 7048元2003年 % % % 8000元對(duì)比沈陽市2002年和2003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不難看出，沈陽的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)近兩年呈現(xiàn)持續(xù)高速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平穩(wěn)定上升，人均居住條件迅速顯著提高，在固定資產(chǎn)投資方面，2002年社會(huì)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增額銳增，在固定資產(chǎn)投資中比例也大幅度提高。 通常在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步發(fā)展時(shí)期，會(huì)出現(xiàn)社會(huì)投資短期內(nèi)紛紛大量涌入這一新興領(lǐng)域，會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)投資激增，之后，由市場(chǎng)對(duì)投資導(dǎo)向的自發(fā)調(diào)節(jié)，之后的投資會(huì)趨于穩(wěn)定。因此，理性的看待以上房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)的變化可以發(fā)現(xiàn)：第一，沈陽的房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，但縱觀其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，沈陽的房地產(chǎn)發(fā)展具有較好的基礎(chǔ)；第二，目前沈陽的投資外地及本地民營資本為主，社會(huì)投資的主體具有非常強(qiáng)的趨利性，在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有積極影響的基礎(chǔ)設(shè)施投資上，民間資本及政府投資力度有限，顯得政府的支持相對(duì)薄弱。對(duì)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)而言，相對(duì)滯后的基礎(chǔ)設(shè)施投入可能形成為未來沈陽房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的“瓶頸”。第三，隨著沈陽城市改造建設(shè)，以及諸如金廊等項(xiàng)目的實(shí)施，預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高度的增幅，在良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將繼續(xù)上升。（3）其他指標(biāo)，增長30%；，%，列遼寧省第一；，同比增長45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到8000元，%。房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)分析，％。，％；，％；，％，％。在沈陽的各種產(chǎn)業(yè)形態(tài)中，房地產(chǎn)業(yè)無疑占據(jù)了支柱性產(chǎn)業(yè)的地位，房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率接近10％。，分別較2002年增長33%和34%，，分別比去年增長39%和55%。從上述數(shù)據(jù)可見，目前沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段。 七、沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r通過對(duì)沈陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征進(jìn)行分析研究，了解區(qū)域房地產(chǎn)的特征，各個(gè)板塊發(fā)展的個(gè)性和共性，把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和價(jià)格走向，對(duì)區(qū)域發(fā)展前景進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)基礎(chǔ)。銷售價(jià)格上升趨勢(shì)明顯沈陽房地產(chǎn)真正起步于1997年，房地產(chǎn)制度改革后，房地產(chǎn)需求得到釋放，價(jià)格一路上揚(yáng)，市區(qū)均價(jià)由原來的2300元/平方米，到2003年的3300多元/平方米，在2003年國家振興東北的利好政策促動(dòng)下，外地資本及投資者大量涌入沈城，以及金廊項(xiàng)目等舊城改造影響下，需求將大幅度得到釋放，同時(shí)近年來土地價(jià)格的不斷增加，以及建筑品質(zhì)的提高，將大大提高樓盤的建筑成本，預(yù)期未來銷售價(jià)格仍可看漲。一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)制度日趨完善，土地價(jià)格上升 2001年沈陽市開始出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)、政策文件，政府每年均按照土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行供地。所有的經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地全部進(jìn)入土地市場(chǎng)采取“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等方式進(jìn)行公開交易，2003年又將城區(qū)土地納入土地儲(chǔ)備中心，實(shí)行計(jì)劃供應(yīng)，統(tǒng)一管理，這將導(dǎo)致開發(fā)用地土地價(jià)格的提升，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟有序。2001年土地市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際變化情況，200200%、%、%，%、%、%。2003年住宅用地和商業(yè)用地價(jià)格分別達(dá)到1177元/ 平方米和1277元/ 平方米（三環(huán)內(nèi)）。房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)增，投資主體發(fā)生變化2003年沈陽房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，%，由于渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)和CBD建設(shè)、金廊工程啟動(dòng)進(jìn)程加快，加之18號(hào)文件等房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，未來投資規(guī)模將提增。同時(shí)，由于大批外地和境外實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入，導(dǎo)致沈城房地產(chǎn)投資主體發(fā)生變化，外地開發(fā)商成熟而又先進(jìn)的開發(fā)理念，優(yōu)秀的建筑品質(zhì)不斷的影響著沈城的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，這也將引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變革。市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，商業(yè)地產(chǎn)投資比重增加近年來，隨著土地供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致增量房和存量房供應(yīng)量增加，促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。2003年全市實(shí)際供應(yīng)經(jīng)營性用地274宗，面積676萬平方米，未來幾年內(nèi)增量房將持續(xù)放大。在土地供應(yīng)中，商業(yè)用地比重增加，商業(yè)用地25宗，%，金廊項(xiàng)目的實(shí)施以及舊城改造，未來商業(yè)用地的供應(yīng)量仍會(huì)繼續(xù)放大。去年及去年土地出讓情況見附件一、附件二。供求漸生差異，市場(chǎng)機(jī)會(huì)顯現(xiàn)目前，沈陽市場(chǎng)主流供應(yīng)仍然是120平方米以上戶型，其中150平方米以上的戶型更為集中，以城區(qū)幾大經(jīng)典樓盤為代表如：地王國際花園、格林豪森等。%，造成嚴(yán)重積壓的狀態(tài)，%，供應(yīng)量偏大，而100平方米以下的戶型市場(chǎng)供應(yīng)確存在很大的缺口，產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)矛盾突出。由于沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，市場(chǎng)仍不成熟，購房者求大求寬和跟風(fēng)的住房觀念，以及開發(fā)商為達(dá)到利潤，過度追求量上的增加，做足面積，缺乏產(chǎn)品品質(zhì)的理性和市場(chǎng)供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶型高端路線，忽視市場(chǎng)的合理需求，導(dǎo)致大面積戶型供應(yīng)大量增加，而小戶型由于缺少供應(yīng)，市場(chǎng)需求沒有得到釋放，造成當(dāng)前的市場(chǎng)畸形結(jié)構(gòu)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，消費(fèi)者購房觀念回歸理性，未來中小戶型的產(chǎn)品將越來越受市場(chǎng)的追捧。板塊特色鮮明城中區(qū)（沈河區(qū)、和平區(qū)）城中區(qū)主要以中高檔樓盤為主，戶型面積均存在過大的問題，平均價(jià)格約在4500元/平方米。主要購買人群來自中產(chǎn)階級(jí)或高級(jí)政府官員。作為中心城區(qū)，隨著城市發(fā)展規(guī)劃，土地資源越顯稀缺性，將導(dǎo)致價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。城北區(qū)（皇姑區(qū)）城北區(qū)依托北陵公園，成為市場(chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)，目前平均價(jià)格約在4000元/平方米，城北區(qū)二環(huán)以外的郊區(qū)樓盤均價(jià)都3000元/平方米，除城中地區(qū)外平均價(jià)格最高區(qū)域，后期開發(fā)樓盤多以高檔為主，主訴求多以優(yōu)秀學(xué)區(qū)、天然氧吧拉動(dòng)消費(fèi)者，新開發(fā)樓盤正逐漸向城市最北部及城市西北部（塔灣地區(qū)）轉(zhuǎn)移，并多數(shù)以小戶型為主，迎合普通工薪階層的需求。城東區(qū)（大東區(qū)）主要以中檔樓盤為主流，臨近中街地區(qū)出現(xiàn)少量的高檔樓盤，總體供應(yīng)量較大，各樓盤品質(zhì)不如以往，銷售速度緩慢，平均價(jià)格約在3200元/平方米，主要購買人群原大東區(qū)居民及部分沈河區(qū)居民。城西區(qū)（鐵西區(qū)）鐵西區(qū)近期在土地供應(yīng)及樓盤開發(fā)面積等方面均高于其它區(qū)域，建設(shè)大路以北地區(qū)的（原有大型廠區(qū)）土地供應(yīng)量明顯增加，臨近和平區(qū)及鐵西商圈區(qū)域有少量高檔樓盤出現(xiàn)，整體樓市價(jià)格略顯上揚(yáng)，平均價(jià)