【文章內容簡介】 合造價和單方造價，用來比較計算其他同類委托評估資產的建安工程造價和單方造價。以計算出來的工程造價及單方造價為依據 ，采用類比法分別對各種結構的房屋建筑物的具體施工用料、層高、檐高和裝修等方面的情況進行調整計算。 前期費用和其它費用主要包括： 規(guī)劃管理費 、勘察設計費、建設單位管理費、招標管理費、質量監(jiān)督費 、合同鑒證費、安全監(jiān)督管理費、工程監(jiān)理費、 抗震技術 20 審查費、 白蟻防治費、墻體材料基金、消防設施配套費等。 各地的 前期費用和其它費用都不一樣，具體評估時，評估人員要 根據當地的費用標準計算。 資金成本按正常建設工期和評估基準日正在執(zhí)行的同期固定資產建設貸款利率計算。假定建設期間工程投資為均勻投入，其計算公式為 :資金成本 =工程總造價建設期貸款利率 (1/2)。貸款利率根據具體房屋正常施工工期分別計取。 (2)成新率的確定 建筑物成新率的測算采用使用年限法和打分法兩種方法，并以打分法為主，最后綜合確定建筑 物成新率。 以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。用公式表示即為 : 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限247。（建筑物實際已使用年限 +建筑物尚可使用年限） 100% 依據建筑物成新率的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準進行對照打分，匯 總得出建筑物的成新率。 根據原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部 1985 年 1 月 1 日頒發(fā)全國統(tǒng)一的《房屋完損等級評定標準》和《鑒定房屋新舊程度的參考依據》以及《房屋不同成新率的評分標準及修正系數》進行現場技術鑒定。 根據上述標準，按房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好和損 壞量程度，劃分為 5 個等級：（ 1）完好房；（ 2）基本完好房；（ 3）一般損壞房；（ 4）嚴重損壞 21 房；（ 5）危房。各等級均對應有相應的成新率范圍及標準。 用打分法估測建筑物的成新率按下列數學式進行： 成新率 =結構部分合計得分 G+裝修部分合計得分 S+設備部分合計得分 B 式中： G為結構部分的評分修正系數，取 S為裝修部分的評分修正系數 , 取 B為設備部分的評分修正系數 , 取 使用年限法權重取 , 打分法權重取 , 加權平均確定建筑物成新率 , 則： 成新率 =使用年限法權確定的成新率 +打分法確定的成新率 (3)計算評估值 根據 測 算出的重置價值和成新率，逐一 計算評估值。 (4) 房屋建筑物類在建工程 房屋建筑物 : 獲取 房屋建筑物預算資料 ， 已付 工程 款 憑證 計算評估值并調整負債 評 估值 =房屋建筑物 重置價 值 形象進度 (%) 負債（應付） =房屋建筑物 評估值 已付 工程 款 按固定資產評估 查明是否欠付 工程 款、工程款未在負債方反映，如有相應調增負債 4. 撰寫評估技術 說明 評估人員要完成各自負責范圍內各項 建筑物 的清查、核實、評估 技術 說明的撰寫 ， 說明要符合財政部 91號文件的要求 。 評估技術說明中對盤盈、盤虧資產、 待報廢資產、 抵押、擔保事項、各類資產貶值及增值的原 22 因 或其它重要問題 要在特別事項中予以說明。 三、房屋建筑物評估 工作底稿資料 1. 房屋建筑物評估申報明細表； 2. 房屋建筑物概況的書面說明； 3. 房屋所有權證 或當 地政府房管部門出具的產權證明； ； 5. 房地產抵押合同和清單； 6. 在建項目立項、審批文件，主要有立項批文、建設用地許可證、房屋規(guī)劃許可證、開工許可證、施工許可證等。 7. 當地現行建筑、安裝工程概（預）算及費用定額中相關資料復印 件 ； 、機械臺班費、材料價格； 9. 當地現行有關報建費用（工程 前期費用和 其它費用 ）規(guī)定； 10. 近期完工的主要房屋建筑物決算資料及有關圖紙； 11. 近期主要房屋建筑物大修狀況資料； 12. 主要評估對象 帳面 原值構成分析 資料 ； (建筑物或構筑物 )項目內容及有關工程進度等方面的資料； 14. 在建工程 (建筑物或構筑物 )帳面價值的明細構成及支付工程款的情況。 用市場法評估， 有 三個以上的相同或類似的評估案例，當地經濟發(fā)展情況和房地產市場價格資料； 用收益法評估， 有 房屋建筑物的收益狀況及收益額，當地經濟發(fā)展情況和房地產市場未來的發(fā)展趨勢 ； 17. 評估對象所在的區(qū)位條件、開發(fā)程度、工業(yè)集聚狀況和前景 資料 ； 資料 ； 19. 交通狀況：機場、車站、長途站、公路干線距離； 23 20. 基礎設施及文化娛樂設施狀況資料； 21. 自然環(huán)境及生態(tài)環(huán)境等方面的資料 ； 22. 房屋建筑物帳面 價值核對情況說明 ； 23. 房屋建筑物現狀鑒定表； 24. 房屋建筑物拆、 改、擴建情況的資料； 25. 房屋建筑物清查核實及調整情況說明 資料； 26. 房屋房產 證面積與 核實面積情況說明資料； 27. 房屋建筑物 盤盈、盤虧 情況 說明 并蓋公章 ； 28． 計算中使用參數的取值 、 計價標準 資料 ； 29. 評估過程中遇到 的 重大 問題及解決措施； 30． 評估技術說明初稿； 31. 評估結果及說明的復核 意見； 機器設備 評估 一、 機器設備 數據資料的收集 ； 2． 企業(yè)設備總體情況說明 (1)設計生產能力、實際生產能力、達不到設計生產能力原因； (2)產品的工藝流程及工藝的先進程度； (3)設備 日常管理制度、 維修保養(yǎng)情況 等 ； (4)設備的分類 管理 情況； (5)主要 重點設備簡介； (6)工廠的環(huán)保情況、設備的安全狀況、能源消耗情況、是否存在不符合國家有關環(huán)保勞動安全能源政策規(guī)定的設備。 24 ； 、設備的大修記錄及技術改造文件、歷年 精度 檢測 技術數據資料及監(jiān)測 說明 ； 5. 重點國產設備的定貨合同、 設備使用說明及原始購置發(fā)票復印件； 6. 進口設備的購置發(fā)票、合同、報關單、說明書復印件； 7. 自制設備提供各種材料耗材量、單價，外購通用設備總體情況的簡介，包括設備分類情況、技術水標準件的型號規(guī)格、數量、單價、設計費、管理費以及其它費用、加工工時等數據并核算自制設備的重置價值； 8. 近三年設備大修理、改造紀錄，大修理設備合格驗收單復印件； 9. 企業(yè)關 于設備產權的聲明 ， 有無租賃使用、融資租入、有無抵押、擔保資產等 ，如 有則提供具體明細及合同復印件； 10. 全部車輛的行駛證 復印件及當地購置車輛有關稅費規(guī)定文件的復印件 ； 11. 報廢設備、盤虧設備清單 、情況說明并加蓋公章 。 12. 盤盈設備的清單 、情況說明并加蓋公章 ； 13. 在建工程具體內容 、訂貨合同、 實際完工程度； 二、 機器設備評估過程 (1)要求企業(yè)按規(guī)定申報并及時對申報的明細表進行檢查； (2)指導企業(yè)相關資產管理人員對評估申報明細表進行填報； (3)解答企業(yè)相關資產管理人員提出的問題； (4)要求企業(yè)所填報的申報明細表與 基準日 資產負債表（經審計后的）進行核對，做到帳表相符 。 25 (5)要求企業(yè)所填報的申報明細表 格式要符合要求、內容 要 規(guī)范、齊全，如設備的規(guī)格型號、制造廠家、購置日期、啟用日期，運輸車輛的車牌號、規(guī)格型號、制造廠家、已行駛公里一定要填全； 在建項目的帳面已付款額是否按“設備費”、“資金成本”、“安裝費及其他費用”分別填寫，設備的規(guī)格型號、制造廠家、開工日期、預計完工日期、完工程度等項目是否填全； (6) 如設備無設備編號、出廠編 號則請廠方臨時進行編號，以免現場清查時重復； (7) 申報表中多臺（套）同型號設備分開一項一項申報，便于評估人員現場操作； 2. 現場清查核實 (1)將申報明細表中帳面原值、帳面凈值匯總后與評估基準日的資產負債表核對，如不相符查明原因并作出說明； (2)分析資產構成 , 對不了解的設備向專家咨詢 , 結合企業(yè)提供的重點設備清單確定重點設備 , 制定現場清查及鑒定計劃（時間計劃、鑒定要點等）； (3)根據設備編號對設備進行逐臺清點； (4)通過察看設備標牌核對設備名稱、型號、規(guī)格、制造廠家、出廠日期、出廠編號等內容，如實物與申報資料不符在清查表中作出記錄，如出入較大查明原因，作相應處理，重大調整需企業(yè)作出書面說 明； (5)觀察設備現狀及使用環(huán)境并向設備管理人員、設備操作人員了解設備的目前使用情況、設備最近大修理、改造情況，如設備目前使用情況不好、閑置或處于待報廢、報廢狀況應在申報表中注明； (6)對于申報表上有而現場沒有的設備，按盤虧處理，應在申報表中注明，并要企業(yè)出據說明并加蓋公章；對于申報表上沒有而現場發(fā)現的盤盈設備，首先應查明原因，確定為真實的盤盈設備后，根據不同的評估目的，確定盤盈設備是否屬于評估范圍內，如屬于則要企業(yè)出據說明并加蓋公章； (7)通過向設備管理人員、設備操作人員了解、觀察、查閱有關可以作為依據的技術資料（如：技術說明書、 26 企業(yè)對設備的定期精度檢測數據資料等）或采取其他技術手段對設備的現實狀態(tài)作出判斷，并作出必要的文字記錄； (8)對重點設備、車輛填寫機器設備技術鑒定表及運輸設備技術鑒定表； (9)獲取與判斷成新率相關的信息和資料，對重要的信息和資料應留下書面記錄（文字記錄、圖片、復印件等）； 對于 可以用年限法計算的設備： 了解其經濟使用壽命、實際已使用年限、開動率等資料，另外還要了解實際使用中可能對使用壽命產生影響的個別因素，以作出調整； 對于 可以用測定損耗的方法計算的設備： 用可行的方法獲得其損耗情況 ,測定設備嚴重磨損或損耗，檢查設備加工的工件是否能達到工藝要求等； B. 功能性貶值資料 了解可能引起功能性貶值的各種因素，如技術進步，出現了新的、性能更優(yōu)的設備，使原有設備功能相對落后，產生貶值等情況； C. 經濟性貶值資料 了解可能引起經濟性貶值的各種 因素，如產品改型更新換代、產品滯銷而引起設備利用率降低或閑置等情況； (10)獲取與計算重置成本相關的信息和資料； 目前可以在市場獲得的普通國產設備：可在現場工作結束后了解通過市場詢價獲得其市場價格； 目前市場已不銷售的普通國產設備：應了解目前替代產品的情況、價格、技術及功能方面的差異； 進口設備：取得進口合同及報關單復印件； 老舊進口設備：了解國內是否有替代 產品，替代產品的型號、規(guī)格、制造廠家、價格，以及技術性能、功能方面的差異； 自制設備：獲取計算自制設備造價的有關資料，如：外購標準件的規(guī)格型號、數量、單價，各種材料耗材量、單價，應分攤的各種費用如管理費用、設計費、安裝調試費、基礎費、人工工資等費用及部分利潤 。 27 (11)從整體角度（一套設備、一條生產線、一個車間、一個工廠等）鑒定其狀態(tài)（如：原設計技術指標、現技術指標、原設計能力、現達能力、維修保養(yǎng)情況、技術改造情況、能耗情況、安全情況、環(huán)保情況等），作出文字說明 。 評估方法一般上 采用重置成本法 其計算公式如下：評估值＝重置價值成新率 (1)重置價值的確定 A． 分析確定重置 價值 的構成要素 普通國產設備的重置 價值 一般包括：設備的購置價、運雜費、安裝費、基礎費、其他取費（根據行業(yè)概算指標體系確定）、資金成本、稅金等； 進口設備除上述費用外，還包括進口從屬費用：國外運費、國外保險費、關稅、增值稅、銀行手續(xù)費、 公司手續(xù)費、海關監(jiān)管手續(xù)費等； 運輸車輛的重置成本包括：車輛購置價、車輛購置附加費、牌照費等（根據當地規(guī)定確定） 。 B． 重置 價值 的計算 設備的購置成本的確定可采用： 市場詢價 類比法 核算法 運雜費、安裝費、基礎費、其他取費可采用行業(yè)概算指標確定 ； 國外運費、國外保險費、關稅、增值稅、銀行手續(xù)費、公司手續(xù)費、海關監(jiān)管手續(xù)費等按有關規(guī)定確定。 (2)計算成新率 機器設備成新率的測算采用使用年限法和鑒定法兩種方法，并以 鑒定 法為主，最后綜合確定 機器設備 成新率。 28 以估測出的 機器設備 尚可使用年限占 機器設備 全部使用壽命（年限）的比率作為 機器設備 的成新率。用公式表示即為 : 機器設備 成新率 =機器設備 尚可使用年限247。（ 機器設備 實際已使用年限 +機器設備 尚可使用年限）