【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合造價(jià)和單方造價(jià)，用來(lái)比較計(jì)算其他同類(lèi)委托評(píng)估資產(chǎn)的建安工程造價(jià)和單方造價(jià)。以計(jì)算出來(lái)的工程造價(jià)及單方造價(jià)為依據(jù) ，采用類(lèi)比法分別對(duì)各種結(jié)構(gòu)的房屋建筑物的具體施工用料、層高、檐高和裝修等方面的情況進(jìn)行調(diào)整計(jì)算。 前期費(fèi)用和其它費(fèi)用主要包括： 規(guī)劃管理費(fèi) 、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 、合同鑒證費(fèi)、安全監(jiān)督管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、 抗震技術(shù) 20 審查費(fèi)、 白蟻防治費(fèi)、墻體材料基金、消防設(shè)施配套費(fèi)等。 各地的 前期費(fèi)用和其它費(fèi)用都不一樣，具體評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員要 根據(jù)當(dāng)?shù)氐馁M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 資金成本按正常建設(shè)工期和評(píng)估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行的同期固定資產(chǎn)建設(shè)貸款利率計(jì)算。假定建設(shè)期間工程投資為均勻投入，其計(jì)算公式為 :資金成本 =工程總造價(jià)建設(shè)期貸款利率 (1/2)。貸款利率根據(jù)具體房屋正常施工工期分別計(jì)取。 (2)成新率的確定 建筑物成新率的測(cè)算采用使用年限法和打分法兩種方法，并以打分法為主，最后綜合確定建筑 物成新率。 以估測(cè)出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。用公式表示即為 : 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限247。（建筑物實(shí)際已使用年限 +建筑物尚可使用年限） 100% 依據(jù)建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照打分，匯 總得出建筑物的成新率。 根據(jù)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部 1985 年 1 月 1 日頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》和《鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)》以及《房屋不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)》進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)鑒定。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損 壞量程度，劃分為 5 個(gè)等級(jí)：（ 1）完好房；（ 2）基本完好房；（ 3）一般損壞房；（ 4）嚴(yán)重?fù)p壞 21 房；（ 5）危房。各等級(jí)均對(duì)應(yīng)有相應(yīng)的成新率范圍及標(biāo)準(zhǔn)。 用打分法估測(cè)建筑物的成新率按下列數(shù)學(xué)式進(jìn)行： 成新率 =結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B 式中： G為結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)，取 S為裝修部分的評(píng)分修正系數(shù) , 取 B為設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) , 取 使用年限法權(quán)重取 , 打分法權(quán)重取 , 加權(quán)平均確定建筑物成新率 , 則： 成新率 =使用年限法權(quán)確定的成新率 +打分法確定的成新率 (3)計(jì)算評(píng)估值 根據(jù) 測(cè) 算出的重置價(jià)值和成新率，逐一 計(jì)算評(píng)估值。 (4) 房屋建筑物類(lèi)在建工程 房屋建筑物 : 獲取 房屋建筑物預(yù)算資料 ， 已付 工程 款 憑證 計(jì)算評(píng)估值并調(diào)整負(fù)債 評(píng) 估值 =房屋建筑物 重置價(jià) 值 形象進(jìn)度 (%) 負(fù)債（應(yīng)付） =房屋建筑物 評(píng)估值 已付 工程 款 按固定資產(chǎn)評(píng)估 查明是否欠付 工程 款、工程款未在負(fù)債方反映，如有相應(yīng)調(diào)增負(fù)債 4. 撰寫(xiě)評(píng)估技術(shù) 說(shuō)明 評(píng)估人員要完成各自負(fù)責(zé)范圍內(nèi)各項(xiàng) 建筑物 的清查、核實(shí)、評(píng)估 技術(shù) 說(shuō)明的撰寫(xiě) ， 說(shuō)明要符合財(cái)政部 91號(hào)文件的要求 。 評(píng)估技術(shù)說(shuō)明中對(duì)盤(pán)盈、盤(pán)虧資產(chǎn)、 待報(bào)廢資產(chǎn)、 抵押、擔(dān)保事項(xiàng)、各類(lèi)資產(chǎn)貶值及增值的原 22 因 或其它重要問(wèn)題 要在特別事項(xiàng)中予以說(shuō)明。 三、房屋建筑物評(píng)估 工作底稿資料 1. 房屋建筑物評(píng)估申報(bào)明細(xì)表； 2. 房屋建筑物概況的書(shū)面說(shuō)明； 3. 房屋所有權(quán)證 或當(dāng) 地政府房管部門(mén)出具的產(chǎn)權(quán)證明； ； 5. 房地產(chǎn)抵押合同和清單； 6. 在建項(xiàng)目立項(xiàng)、審批文件，主要有立項(xiàng)批文、建設(shè)用地許可證、房屋規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、施工許可證等。 7. 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行建筑、安裝工程概（預(yù)）算及費(fèi)用定額中相關(guān)資料復(fù)印 件 ； 、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、材料價(jià)格； 9. 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行有關(guān)報(bào)建費(fèi)用（工程 前期費(fèi)用和 其它費(fèi)用 ）規(guī)定； 10. 近期完工的主要房屋建筑物決算資料及有關(guān)圖紙； 11. 近期主要房屋建筑物大修狀況資料； 12. 主要評(píng)估對(duì)象 帳面 原值構(gòu)成分析 資料 ； (建筑物或構(gòu)筑物 )項(xiàng)目?jī)?nèi)容及有關(guān)工程進(jìn)度等方面的資料； 14. 在建工程 (建筑物或構(gòu)筑物 )帳面價(jià)值的明細(xì)構(gòu)成及支付工程款的情況。 用市場(chǎng)法評(píng)估， 有 三個(gè)以上的相同或類(lèi)似的評(píng)估案例，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格資料； 用收益法評(píng)估， 有 房屋建筑物的收益狀況及收益額，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) ； 17. 評(píng)估對(duì)象所在的區(qū)位條件、開(kāi)發(fā)程度、工業(yè)集聚狀況和前景 資料 ； 資料 ； 19. 交通狀況：機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、長(zhǎng)途站、公路干線距離； 23 20. 基礎(chǔ)設(shè)施及文化娛樂(lè)設(shè)施狀況資料； 21. 自然環(huán)境及生態(tài)環(huán)境等方面的資料 ； 22. 房屋建筑物帳面 價(jià)值核對(duì)情況說(shuō)明 ； 23. 房屋建筑物現(xiàn)狀鑒定表； 24. 房屋建筑物拆、 改、擴(kuò)建情況的資料； 25. 房屋建筑物清查核實(shí)及調(diào)整情況說(shuō)明 資料； 26. 房屋房產(chǎn) 證面積與 核實(shí)面積情況說(shuō)明資料； 27. 房屋建筑物 盤(pán)盈、盤(pán)虧 情況 說(shuō)明 并蓋公章 ； 28． 計(jì)算中使用參數(shù)的取值 、 計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 資料 ； 29. 評(píng)估過(guò)程中遇到 的 重大 問(wèn)題及解決措施； 30． 評(píng)估技術(shù)說(shuō)明初稿； 31. 評(píng)估結(jié)果及說(shuō)明的復(fù)核 意見(jiàn)； 機(jī)器設(shè)備 評(píng)估 一、 機(jī)器設(shè)備 數(shù)據(jù)資料的收集 ； 2． 企業(yè)設(shè)備總體情況說(shuō)明 (1)設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力、實(shí)際生產(chǎn)能力、達(dá)不到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力原因； (2)產(chǎn)品的工藝流程及工藝的先進(jìn)程度； (3)設(shè)備 日常管理制度、 維修保養(yǎng)情況 等 ； (4)設(shè)備的分類(lèi) 管理 情況； (5)主要 重點(diǎn)設(shè)備簡(jiǎn)介； (6)工廠的環(huán)保情況、設(shè)備的安全狀況、能源消耗情況、是否存在不符合國(guó)家有關(guān)環(huán)保勞動(dòng)安全能源政策規(guī)定的設(shè)備。 24 ； 、設(shè)備的大修記錄及技術(shù)改造文件、歷年 精度 檢測(cè) 技術(shù)數(shù)據(jù)資料及監(jiān)測(cè) 說(shuō)明 ； 5. 重點(diǎn)國(guó)產(chǎn)設(shè)備的定貨合同、 設(shè)備使用說(shuō)明及原始購(gòu)置發(fā)票復(fù)印件； 6. 進(jìn)口設(shè)備的購(gòu)置發(fā)票、合同、報(bào)關(guān)單、說(shuō)明書(shū)復(fù)印件； 7. 自制設(shè)備提供各種材料耗材量、單價(jià)，外購(gòu)?fù)ㄓ迷O(shè)備總體情況的簡(jiǎn)介，包括設(shè)備分類(lèi)情況、技術(shù)水標(biāo)準(zhǔn)件的型號(hào)規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)以及其它費(fèi)用、加工工時(shí)等數(shù)據(jù)并核算自制設(shè)備的重置價(jià)值； 8. 近三年設(shè)備大修理、改造紀(jì)錄，大修理設(shè)備合格驗(yàn)收單復(fù)印件； 9. 企業(yè)關(guān) 于設(shè)備產(chǎn)權(quán)的聲明 ， 有無(wú)租賃使用、融資租入、有無(wú)抵押、擔(dān)保資產(chǎn)等 ，如 有則提供具體明細(xì)及合同復(fù)印件； 10. 全部車(chē)輛的行駛證 復(fù)印件及當(dāng)?shù)刭?gòu)置車(chē)輛有關(guān)稅費(fèi)規(guī)定文件的復(fù)印件 ； 11. 報(bào)廢設(shè)備、盤(pán)虧設(shè)備清單 、情況說(shuō)明并加蓋公章 。 12. 盤(pán)盈設(shè)備的清單 、情況說(shuō)明并加蓋公章 ； 13. 在建工程具體內(nèi)容 、訂貨合同、 實(shí)際完工程度； 二、 機(jī)器設(shè)備評(píng)估過(guò)程 (1)要求企業(yè)按規(guī)定申報(bào)并及時(shí)對(duì)申報(bào)的明細(xì)表進(jìn)行檢查； (2)指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)管理人員對(duì)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行填報(bào)； (3)解答企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)管理人員提出的問(wèn)題； (4)要求企業(yè)所填報(bào)的申報(bào)明細(xì)表與 基準(zhǔn)日 資產(chǎn)負(fù)債表（經(jīng)審計(jì)后的）進(jìn)行核對(duì)，做到帳表相符 。 25 (5)要求企業(yè)所填報(bào)的申報(bào)明細(xì)表 格式要符合要求、內(nèi)容 要 規(guī)范、齊全，如設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、制造廠家、購(gòu)置日期、啟用日期，運(yùn)輸車(chē)輛的車(chē)牌號(hào)、規(guī)格型號(hào)、制造廠家、已行駛公里一定要填全； 在建項(xiàng)目的帳面已付款額是否按“設(shè)備費(fèi)”、“資金成本”、“安裝費(fèi)及其他費(fèi)用”分別填寫(xiě)，設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、制造廠家、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、完工程度等項(xiàng)目是否填全； (6) 如設(shè)備無(wú)設(shè)備編號(hào)、出廠編 號(hào)則請(qǐng)廠方臨時(shí)進(jìn)行編號(hào)，以免現(xiàn)場(chǎng)清查時(shí)重復(fù)； (7) 申報(bào)表中多臺(tái)（套）同型號(hào)設(shè)備分開(kāi)一項(xiàng)一項(xiàng)申報(bào)，便于評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)操作； 2. 現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí) (1)將申報(bào)明細(xì)表中帳面原值、帳面凈值匯總后與評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表核對(duì)，如不相符查明原因并作出說(shuō)明； (2)分析資產(chǎn)構(gòu)成 , 對(duì)不了解的設(shè)備向?qū)＜易稍?xún) , 結(jié)合企業(yè)提供的重點(diǎn)設(shè)備清單確定重點(diǎn)設(shè)備 , 制定現(xiàn)場(chǎng)清查及鑒定計(jì)劃（時(shí)間計(jì)劃、鑒定要點(diǎn)等）； (3)根據(jù)設(shè)備編號(hào)對(duì)設(shè)備進(jìn)行逐臺(tái)清點(diǎn)； (4)通過(guò)察看設(shè)備標(biāo)牌核對(duì)設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、制造廠家、出廠日期、出廠編號(hào)等內(nèi)容，如實(shí)物與申報(bào)資料不符在清查表中作出記錄，如出入較大查明原因，作相應(yīng)處理，重大調(diào)整需企業(yè)作出書(shū)面說(shuō) 明； (5)觀察設(shè)備現(xiàn)狀及使用環(huán)境并向設(shè)備管理人員、設(shè)備操作人員了解設(shè)備的目前使用情況、設(shè)備最近大修理、改造情況，如設(shè)備目前使用情況不好、閑置或處于待報(bào)廢、報(bào)廢狀況應(yīng)在申報(bào)表中注明； (6)對(duì)于申報(bào)表上有而現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有的設(shè)備，按盤(pán)虧處理，應(yīng)在申報(bào)表中注明，并要企業(yè)出據(jù)說(shuō)明并加蓋公章；對(duì)于申報(bào)表上沒(méi)有而現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的盤(pán)盈設(shè)備，首先應(yīng)查明原因，確定為真實(shí)的盤(pán)盈設(shè)備后，根據(jù)不同的評(píng)估目的，確定盤(pán)盈設(shè)備是否屬于評(píng)估范圍內(nèi)，如屬于則要企業(yè)出據(jù)說(shuō)明并加蓋公章； (7)通過(guò)向設(shè)備管理人員、設(shè)備操作人員了解、觀察、查閱有關(guān)可以作為依據(jù)的技術(shù)資料（如：技術(shù)說(shuō)明書(shū)、 26 企業(yè)對(duì)設(shè)備的定期精度檢測(cè)數(shù)據(jù)資料等）或采取其他技術(shù)手段對(duì)設(shè)備的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)作出判斷，并作出必要的文字記錄； (8)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備、車(chē)輛填寫(xiě)機(jī)器設(shè)備技術(shù)鑒定表及運(yùn)輸設(shè)備技術(shù)鑒定表； (9)獲取與判斷成新率相關(guān)的信息和資料，對(duì)重要的信息和資料應(yīng)留下書(shū)面記錄（文字記錄、圖片、復(fù)印件等）； 對(duì)于 可以用年限法計(jì)算的設(shè)備： 了解其經(jīng)濟(jì)使用壽命、實(shí)際已使用年限、開(kāi)動(dòng)率等資料，另外還要了解實(shí)際使用中可能對(duì)使用壽命產(chǎn)生影響的個(gè)別因素，以作出調(diào)整； 對(duì)于 可以用測(cè)定損耗的方法計(jì)算的設(shè)備： 用可行的方法獲得其損耗情況 ,測(cè)定設(shè)備嚴(yán)重磨損或損耗，檢查設(shè)備加工的工件是否能達(dá)到工藝要求等； B. 功能性貶值資料 了解可能引起功能性貶值的各種因素，如技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，使原有設(shè)備功能相對(duì)落后，產(chǎn)生貶值等情況； C. 經(jīng)濟(jì)性貶值資料 了解可能引起經(jīng)濟(jì)性貶值的各種 因素，如產(chǎn)品改型更新?lián)Q代、產(chǎn)品滯銷(xiāo)而引起設(shè)備利用率降低或閑置等情況； (10)獲取與計(jì)算重置成本相關(guān)的信息和資料； 目前可以在市場(chǎng)獲得的普通國(guó)產(chǎn)設(shè)備：可在現(xiàn)場(chǎng)工作結(jié)束后了解通過(guò)市場(chǎng)詢(xún)價(jià)獲得其市場(chǎng)價(jià)格； 目前市場(chǎng)已不銷(xiāo)售的普通國(guó)產(chǎn)設(shè)備：應(yīng)了解目前替代產(chǎn)品的情況、價(jià)格、技術(shù)及功能方面的差異； 進(jìn)口設(shè)備：取得進(jìn)口合同及報(bào)關(guān)單復(fù)印件； 老舊進(jìn)口設(shè)備：了解國(guó)內(nèi)是否有替代 產(chǎn)品，替代產(chǎn)品的型號(hào)、規(guī)格、制造廠家、價(jià)格，以及技術(shù)性能、功能方面的差異； 自制設(shè)備：獲取計(jì)算自制設(shè)備造價(jià)的有關(guān)資料，如：外購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)件的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、單價(jià)，各種材料耗材量、單價(jià)，應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用如管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、人工工資等費(fèi)用及部分利潤(rùn) 。 27 (11)從整體角度（一套設(shè)備、一條生產(chǎn)線、一個(gè)車(chē)間、一個(gè)工廠等）鑒定其狀態(tài)（如：原設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)、現(xiàn)技術(shù)指標(biāo)、原設(shè)計(jì)能力、現(xiàn)達(dá)能力、維修保養(yǎng)情況、技術(shù)改造情況、能耗情況、安全情況、環(huán)保情況等），作出文字說(shuō)明 。 評(píng)估方法一般上 采用重置成本法 其計(jì)算公式如下：評(píng)估值＝重置價(jià)值成新率 (1)重置價(jià)值的確定 A． 分析確定重置 價(jià)值 的構(gòu)成要素 普通國(guó)產(chǎn)設(shè)備的重置 價(jià)值 一般包括：設(shè)備的購(gòu)置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其他取費(fèi)（根據(jù)行業(yè)概算指標(biāo)體系確定）、資金成本、稅金等； 進(jìn)口設(shè)備除上述費(fèi)用外，還包括進(jìn)口從屬費(fèi)用：國(guó)外運(yùn)費(fèi)、國(guó)外保險(xiǎn)費(fèi)、關(guān)稅、增值稅、銀行手續(xù)費(fèi)、 公司手續(xù)費(fèi)、海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)等； 運(yùn)輸車(chē)輛的重置成本包括：車(chē)輛購(gòu)置價(jià)、車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)、牌照費(fèi)等（根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定確定） 。 B． 重置 價(jià)值 的計(jì)算 設(shè)備的購(gòu)置成本的確定可采用： 市場(chǎng)詢(xún)價(jià) 類(lèi)比法 核算法 運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其他取費(fèi)可采用行業(yè)概算指標(biāo)確定 ； 國(guó)外運(yùn)費(fèi)、國(guó)外保險(xiǎn)費(fèi)、關(guān)稅、增值稅、銀行手續(xù)費(fèi)、公司手續(xù)費(fèi)、海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)等按有關(guān)規(guī)定確定。 (2)計(jì)算成新率 機(jī)器設(shè)備成新率的測(cè)算采用使用年限法和鑒定法兩種方法，并以 鑒定 法為主，最后綜合確定 機(jī)器設(shè)備 成新率。 28 以估測(cè)出的 機(jī)器設(shè)備 尚可使用年限占 機(jī)器設(shè)備 全部使用壽命（年限）的比率作為 機(jī)器設(shè)備 的成新率。用公式表示即為 : 機(jī)器設(shè)備 成新率 =機(jī)器設(shè)備 尚可使用年限247。（ 機(jī)器設(shè)備 實(shí)際已使用年限 +機(jī)器設(shè)備 尚可使用年限）