中國(guó)策劃師培訓(xùn)講義(編輯修改稿)
2025-06-07 22:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 序到有序：工作無(wú)序，思維無(wú)序，時(shí)間無(wú)序?！ ∮扇斯艿街乒埽盒录悠卤扌獭 ∮伤艿阶月桑阂粋€(gè)廠到數(shù)個(gè)廠 由單一到多元管理：機(jī)場(chǎng)搬運(yùn)例 由多元到高度（品牌） 由管理者到管理管理者由物質(zhì)到精神：創(chuàng)業(yè)前打破常規(guī)，創(chuàng)業(yè)后嚴(yán)守常規(guī)?！肚嗪晒芾砟Ｊ健芬粐?guó)二治到一企二治到五治企業(yè)精神的應(yīng)用與作用八種品牌換位：1. 吞吃換位：大吃小2. 兼并換位：青島海爾、休克魚、燕牌、百年品牌3. 借殼換位：汽車兼并——品牌延伸，一種手段：茅臺(tái)系列、海爾系列 、五糧液系列4. 嫁接換位：一個(gè)都不能少。兩個(gè)和尚，一個(gè)禿子。5. 聯(lián)合換位：大集團(tuán)戰(zhàn)略6. 借勢(shì)換位：房地產(chǎn)——王石等7. 代理?yè)Q位：天安85昂立一號(hào)、定三株。商務(wù)通，代理名人電腦。8. 賣點(diǎn)換位：動(dòng)力九八九種攻關(guān)技巧： 滿足“虛榮心”的原則：高帽原則，名律師為他頭腦投保500萬(wàn)。 巧妙“借用”原則：魏國(guó)英雄論秦王，講姜太公例。 制造“懸念”原則：一套細(xì)化的方案 找好理由的原則：三點(diǎn)具備 先許好處原則：賣點(diǎn)不是農(nóng)場(chǎng)，而是遠(yuǎn)景 制造競(jìng)爭(zhēng)原則：芝加哥校長(zhǎng) 善用杠桿原則：戰(zhàn)國(guó)蘇秦 危機(jī)救助原則：玉環(huán)熱水器公關(guān) 批評(píng)激將原則：十大營(yíng)銷方法：l 通用四種：直復(fù)營(yíng)銷、代理營(yíng)銷、連鎖營(yíng)銷、特約營(yíng)銷l 新式六種：社會(huì)營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、無(wú)線營(yíng)銷、終端營(yíng)銷、領(lǐng)域營(yíng)銷、三維營(yíng)銷Ｃ卷：選修科目（一）多元房地產(chǎn)定位策劃 一、總體發(fā)展趨勢(shì)： 房地產(chǎn)——泛地產(chǎn)——復(fù)合地產(chǎn)——多元房地產(chǎn)——都市圈（全國(guó)九大都市圈）?。ǎ保┚┙蚣蕉际腥Γ喝丝冢海福矗矗溉f(wàn) 面積： 人均平原面積：１１０１平方米 中心城市：北京、天津、石家莊?。ǎ玻┐笊虾６际腥Γ喝丝冢海保埃梗保度f(wàn) 面積： 人均平方面積：１００７平方米 中心城市：上海、蘇錫常寧杭 （３）珠江三角洲都市圈：人口：６６８９萬(wàn) 面積： 人均平原面積：６２８平方米 中心城市：廣州、深圳、珠?！。ǎ矗┘诙际腥Γ喝丝冢海叮玻矗度f(wàn) 面積：６４萬(wàn)平方公里 人均平原面積：３７３４平方米 中心城市：長(zhǎng)春、哈爾濱 （５）長(zhǎng)江中下游都市圈：人口：７７１０萬(wàn) 面積：１５萬(wàn)平方公里 人均平原面積：９３４平方米 中心城市：南京、揚(yáng)州、合肥?。ǎ叮?jì)青都市圈：人口：８６７１萬(wàn) 面積：１５萬(wàn)平方公里 人均平原面積：１１３０平方米 中心城市：濟(jì)南、青島?。ǎ罚┥虼蠖际腥Γ喝丝冢海矗埃叮啡f(wàn) 面積：１５萬(wàn)平方公里 人均平原面積：１２２９平方米 ?。ǎ福┏捎宥际腥Γ喝丝冢海保保玻保础 ∶娣e：５６萬(wàn)平方公里 人均平原面積：１２５平方米 中心城市：成都、重慶?。ǎ梗┫娑踮M都市圈：人口：１５２５７萬(wàn) 面積：５５萬(wàn)平方公里 人均平原面積：９３１平方米 中心城市：武漢、長(zhǎng)沙、南昌二、明顯標(biāo)志：房地產(chǎn)概念倒過(guò)來(lái)，以地房產(chǎn)為主 中房西化、中房洋化、中房多國(guó)化三、房地產(chǎn)內(nèi)涵：包括經(jīng)營(yíng)城市策劃、旅游整體策劃、休閑地產(chǎn)策劃、多種樓盤策劃、品牌小區(qū)策劃、生態(tài)園區(qū)策劃、工業(yè)園區(qū)策劃、生態(tài)農(nóng)業(yè)莊園策劃、山水園林別墅策劃等。四、房地產(chǎn)商的五類趨勢(shì)：１、政府投資運(yùn)作；２、外資注入運(yùn)作或合資運(yùn)作；３、形成大集團(tuán)化運(yùn)作，如萬(wàn)科、萬(wàn)通等；４、形成家庭或股份制運(yùn)作，如名盛、雅居樂(lè)等；５、中小地產(chǎn)商投機(jī)運(yùn)作。五、房地產(chǎn)需求的多樣化關(guān)注：１、經(jīng)營(yíng)城市的需求——關(guān)注政治２、跨國(guó)合作的需求——關(guān)注全球化３、２０％掌握８０％財(cái)富的高檔層次需求——關(guān)注有錢人４、８０％只有２０％財(cái)富的普通人需求——關(guān)注普通人５、在２０％與８０％之間的中層人——關(guān)注中產(chǎn)階六、多元房地產(chǎn)策劃的“六Ｐ”定位策劃原則：７０％的房地產(chǎn)都與定位有關(guān)Ｐ１：政策定位策略（政策是一種制約力） 經(jīng)濟(jì)、政治嚴(yán)重錯(cuò)位，導(dǎo)致跳樓。（海南、青島、北京房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，洛陽(yáng)的造鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)）河北固安——打造京津冀三角洲，１４６平方公里——七星伴月態(tài)勢(shì)Ｐ２：環(huán)境定位策劃（環(huán)境是一種吸引力） 政治拉動(dòng)區(qū)位升值。如奧運(yùn)村地塊。 ?。保叭f(wàn)買房產(chǎn)，１００萬(wàn)買環(huán)境?！ ≌`區(qū)：如天津環(huán)球磁卡公司——塘沽２２平方公里土地招商問(wèn)題。 遠(yuǎn)離市區(qū)的“炒”概念——大石家莊戰(zhàn)略。Ｐ３：需求定位策劃（需求是一種購(gòu)買力） 敗筆：燕郊天下第一城的建造 ?。ㄖ袊?guó)酒文化城建造） 終端鎖定的京津冀三角洲招商策略：區(qū)位招商、政策招商、規(guī)劃招商、數(shù)字招商、品牌招商、賣點(diǎn)招商Ｐ４：樓盤、格局定位策劃（樓盤、格局是一種誘惑力） 主題園定位：區(qū)花、園花 戶型定位：主要核心層——戶型與面積 功能定位：電子型、五維型、花園型、互聯(lián)網(wǎng)型 特色定位：可以沒(méi)優(yōu)點(diǎn)，但不能沒(méi)特點(diǎn)?！ 】萍?、文化等多方定位，構(gòu)成樓盤格局定位。Ｐ５：資本定位策劃。（資本是唯一驅(qū)動(dòng)力） 采取不同的融資形式，決定不同的利潤(rùn)點(diǎn)。 教訓(xùn)：巨人大廈的倒塌，農(nóng)科院五星級(jí)巨艦的失敗?！ ∫龑?dǎo)“現(xiàn)金流”的兩種形式：“抵押”與“按揭”Ｐ６：品牌營(yíng)銷定位。（品牌是一種持久力） 國(guó)際上的一流營(yíng)銷往往是：大系統(tǒng)營(yíng)銷、立體多維營(yíng)銷、生態(tài)營(yíng)銷、人本營(yíng)銷、權(quán)變營(yíng)銷、整合營(yíng)銷?！ ×Ρ埽浩矫鏍I(yíng)銷、跟風(fēng)營(yíng)銷、圈套營(yíng)銷、文件供銷、廣告吹哨等?！ ?chuàng)造營(yíng)銷：終端鎖定，發(fā)掘內(nèi)需、外需、互需、分時(shí)度假、換時(shí)度假，深山辦公區(qū)（立體辦公化） 如：馬來(lái)西亞云頂模式◆經(jīng)營(yíng)城市方法：經(jīng)營(yíng)城市診斷包裝流程一流專家團(tuán)隊(duì)一流運(yùn)作模式城市診斷查病城市整合策劃城市資本運(yùn)營(yíng)一、城市診斷（時(shí)間５天左右）◆診斷形式：實(shí)地考
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