【文章內容簡介】 連家俱男/女洗手間最少各1個財務室1間會議室最少1間銷售經理、秘書、銷售人員工作室1間其他可選擇性的硬件:兒童玩樂區(qū)；智能化示范區(qū)；VCD播放區(qū)銷控處裝修用料展示區(qū)；發(fā)展商辦公區(qū)；客戶休息區(qū)，可有飲料提供；合同洽談區(qū)；觀景區(qū)，配以落地玻璃，可眺望附近景色，多設于二層或售樓處屋頂；多功能區(qū)，可用作宣傳活動的地方菜單式裝修用料及送家電的展示區(qū)物業(yè)管理咨詢中心銀行貸款咨詢中心公積金貸款咨詢中心：若小區(qū)太大，可采用兩個模型，一個是整區(qū)域的布局示意模型，一個是正在推銷區(qū)域的精致大模型；所有模型的尺寸必須與售樓處的面積及洽談處相配。a. 規(guī)劃模型高度不能高于眼睛的直線，(低密度住宅會再調低)；如密度太高，樓間距可以稍微放大或將樓體占地面積稍微縮??；如項目的主賣點為園林綠化（尤其別墅模型），可將模型高度調低，最好為人站在模型邊，眼睛向下約45 50角可看到模型的中央位置，沙盤高度約6075cm，模型越大，高度可再調底。如由于有樓的外立面令視線受阻，可考慮最南面的樓用透明塑料，但不涂上其外立面顏色或甚至除去部分樓座，只在沙盤上顯示其占地位置即可。如有必要，可另外設置區(qū)內園林模型；若項目分有一、二期，而其他規(guī)劃有待落實，但又不想影響整體小區(qū)效果，可參看朝陽 無限的模型設計；規(guī)劃模型一般擺放于售樓處的中央位置，以保證模型四周都可給客戶觀看；除圓形設計模型沙盤外，模型沙盤四個角位必須修圓，以免令小朋友受傷；模型底部可充分利用，設計為推拉柜，尤其帶往展會時，便可將雜物放于其底部，可減少物件堆放在展位內，影響其形象；規(guī)劃模式最好設有燈光；如有需要，可增加區(qū)外配套指示，例如地鐵站、公園等；樓座頂部需有樓號指示牌；必需有座標、案名、模型比例值。b. 戶型模型不建議設置整層的模型，因為面積太大，難于參看，而且容易產生大量客戶集中看此模型，所以把戶型模型分開做，有利于在售樓處分散人流及對戶型的介紹更有針對性；戶型模型一般比例為1：30，視乎面積而定(但不會小于1：50)；由于戶型模型是以突出其內部分布，所以一般底盤的高度為8090cm以方便觀看，內部必須有家俱配備及裝修，以顯示居住的舒適性，增強其真實感。別墅的戶型模型建議側面其中一面不裝墻，以便能清楚看清內部的格局，而且每層需拉開其距離，距離為1015cm。別墅的底層花園、陽臺或空中花園等必須配有精致的綠化配合，而且需要有人物；需要設有透明塑膠蓋著。c. 樓座模型樓座模型為突出其外立面及出入口大堂的裝璜，所以比例可以較大及可做高些，以突出其氣派；除別墅類的模型外，底盤高度控制約90cm，比例約為1：100（塔樓/小高層），1：50（多層/別墅類）；別墅/townhouse等模型的底盤高度可調高至1米；最好設有燈光；需要設有透明塑膠蓋著；園林設計的部分最好做的較為夸張。d. 園林規(guī)劃模型目前客戶一般比較注重小區(qū)綠化，要注意模型制作公司對綠化處理的水平；如售樓處面積夠大，方可單獨設置園林規(guī)劃模型；比例一般為1：150；不用有樓體，但要顯示各樓座占地位置及面積；園林布局可以較為夸張，例如采用真的流水，不同顏色的燈光搭配；可適當增加周邊環(huán)境的配套設施的位置。展板的制作是為了方便銷售人員向客戶介紹項目，資料應該實在，毋需太多的花俏形容詞；另一方面，展板亦是售樓處的裝飾之一，色彩、圖片、構圖都要悅目；展板內容可分兩種：一是產品自身介紹（硬性），二是感性的介紹（軟性）。硬性和軟性展板可同時配合使用。硬性展板內容（豎向）；一般會釘在墻上，或可按售樓處布局而改變，（參看朝陽 無限懸掛式展板）。內容編號 內容 低檔樓盤 中檔樓盤 高檔樓盤 投資性樓盤1 地理位置及交通 √ √ √ √2 規(guī)劃設計 √ √ √ О3 園林設計（小區(qū)內） О О √ О4 景觀資源（小區(qū)外） О О О О5 片區(qū)配套介紹 О О О √6 片區(qū)發(fā)展介紹 О О О √7 升值潛力/租金回報 О О О √8 主力戶型 √ √ √ О9 發(fā)展商介紹 О О О О10 智能化介紹 О О О √11 會所配套 О √ √ √12 物業(yè)管理 О О О √13 裝修用料 О О О √14 強強聯(lián)手 О О О О注：“√”為必須有的內容；“О”為視乎產品是否具備這些條件，如果有便需介紹，如果沒有便可不包含這些內容。展 板 園 地軟性展板內容（即售樓處內大型海報） 由于是形象的展示，所以多會采用大型圖片或效果圖； 會盡量利用售樓處內能用的墻壁，所以尺寸視乎售樓處墻壁大小而定； 展板內容會很強烈反映出如客戶住在這小區(qū)，可以得到怎樣的生活感受/享受； 一般會用于以環(huán)境為主賣點的樓盤，其次是該樓盤能代表身份的象征，例如錦秋知春，文字的介紹說明很少，甚至是沒有； 建議這種包裝的售樓處為封閉式售樓處，少利用落地玻璃窗，除非其玻璃窗外的景色能與售樓處內部的設計統(tǒng)一。封閉式售樓處可利用軟性展板有效地營造樓盤的個性及形象，令客戶在踏進或離開售樓處之時產生強烈對比，從而感受到該樓盤與眾不同之處。 一般圖片會有園林效果圖或實景指示圖；各有關著名設計師的相片；各大城市繁華的相片；各項設施帶來享受的相片；區(qū)外景觀實景相片等； 軟性展板的視覺沖擊力會很強。、樣板房、POP及其他注意事項 售樓處最好在工地或可以看到工地的地方，與樣板房一同搭建（若未能在實地裝修樣板房）； 售樓處與樣板房為客戶對項目施工標準、檔次評估的第一印象，不能馬虎，應有專業(yè)室內設計公司負責； 樣板房一般為戶數最多或布局最好的單位，但也有采用最難銷的房型的； 售樓處應在大路旁，縮進里邊的除了失去廣告作用外，亦令客戶產生局促的感覺； 設計舒適的樣板房可以讓客戶產生代入感，引發(fā)購買欲； 售樓處燈光要足夠，采用泛白燈光可以令客戶精神振奮； 樣板房采用泛黃燈光可以提升家的感覺； 售樓處外或連接樣板房的綠化帶可以提醒客戶小區(qū)花園的重要性； 售樓處外應有空間方便客戶泊車； 談判桌不宜分散布置，應集中一角，較易形成客戶人氣旺的感覺； 一般客戶逗留樣板房時間較長，樣板房與售樓處連在一起有助保持售樓處的人氣； 滾動播放項目介紹錄像帶（若有）或輕音樂可以避免售樓處呈現冷清清的感覺； 若項目所在地與目標客戶群的所在區(qū)域有所不同，應有目標客戶群較為集中或方便到達的地點設立次售樓處作為接待用途，并安排車輛接送客戶； 工地圍墻是項目最大的一塊廣告牌，同時可以用作顯示項目的建筑風格，要適當利用； 人流、車流匆匆過，路邊的廣告牌、指示牌不宜有太多文字，以項目名稱、商標或彩圖作為主要注目點就可。8．價格表的制作合理地反映不同單位之條件；令物業(yè)以最好的價格在合理的時間內售出；引導客戶選擇單位，盡量做到戶型銷售的均衡性。對準備出售的樓盤進行徹底的分析；對周邊同類型物業(yè)進行分析，特別針對一些與我們樓盤的單位有競爭性的。盤量將同一類型樓體所有單位一起打分，不要人為定下每幢樓的均價；定出需要考慮的因素（客戶關注的因素）及整體項目均價；對考慮的因素做出分析及說明，定立每個因素所占的權重；設定系數表及價格表的形式及樓層差的差距；進行對同一樓層不同單位的打分，然后檢討；對不同單位做出抽樣比較；對整個系數表及價格表做出最后檢討及更正；制作對外的價格表。附平臺、天臺或花園等單位；對目標客戶群的喜好加以考慮；銷售策略對價格表的影響； 開售后對價格表的調整；一般會按其希望均價加35%，為的是預留付款辦法的折扣及促銷時可能發(fā)生的費用，盡量制造最大利潤。a. 因素必須具備的因素 選擇性具備的因素戶型、景觀、面積、噪音、朝向 位置、建筑類型、外立面特色b. 各因素的系數(5份制)因素 系數設定原則朝向(這部分已包含采光因素) 只考慮朝向，但可能要再細化為客廳朝向為準，如臥室朝南，但客廳朝東，這個情況與臥室朝東，客廳朝南有區(qū)別。戶型(已考慮通風問題) 只考慮戶型間隔因素 例：A戶型5分 C戶型4分H戶型3分 B戶型2分D戶型1分 F戶型3分 噪音 先確定會影響項目的噪音因素 例:面向中心庭園5分面向學校3分面向會所4分面向停車場出入口2分面向對面樓座5分面向主馬路1分面向小區(qū)內的行車路3分面向立交橋1分面積 先確定不同戶型的最佳面積，然后+、 范圍面積考慮是要符合目標客戶需求為標準 例： 1分 3分 5分 3分105m2或以上 1分 4分 5分140145m2 1分 每種戶型不一定需要有1分及5分，但總體所有的戶型里，必須有1分及5分。景觀 先確定會影響項目的景觀因素 如果高層有景觀，但低層有遮檔看不到，可先按有景觀的打分，然后從樓層差作調整。例：面向森林公園5分面向小區(qū)內園4分面向護城河及綠化帶3分面向CBD遠景，但空曠2分面向對面樓座1分人為調整 位置如同一項目但內部分隔開的例：紫宸園A地塊欠配套減1分B地塊有會所不做人為調整位置例：嘉銘園建筑類型 例： 多層（帶電梯，由于密度低）加1分； 高層（帶電梯，由于密度高）減1分； 小高層不再調整 ，所以額外加2分或單位單價40%外立面特色 同一幢樓同一戶型但會出現多種外立面的，但其外立面會影響戶型的因素。例：東?；▓@平玻璃減1分，外飄窗加1分，陽臺不調整c. 一般情況因素權重因素類型 戶型 景觀 面積 噪音 朝向 倍增塔樓 15 10 15 10 50 300板樓(純南北向) 20 40 20 10 10 150板樓(有東西向) 10 20 10 10 50 200* 以上權重按項目具體情況而定，可作適當調整，例如項目的最大賣點是園林設計,所以其景觀因素會相對提高；另外例如戶型都是很好，沒有很大的差異及缺點，戶型的比重相對可降低。其他例子： 因素: 比重: 平層系數加權表例子：樓層 1層 朝向 戶型 景觀 面積 噪聲 單元戶數 5級加權 倍增房間號 加權數 45% 14% 14% 15% 10% 2% 加權值 均值差 2206102 1 2 1 7102 2 2 2 1 1 2317103 3 4 2 1 8101 5 2 1 8102 2 2 2 1 1 2319101 1 3 2 1 9102 4 2 1 4 3 1 9103 4 3 4 4 1 5級加權值 將各因素的分數其比重，相加均值差 加權值總和減3,得出均值差,是反映平層單位之間系數差異倍增 為均值差的倍數，用來將系數轉成價格倍增的結果 代表平層中單位的實際價格差異d. 單位價格表例子：樓層 單位號 銷售面積 平均售價 樓層調整系數 單位調整系數 單價 總價 1層 6102 5700 300 5093 881191 7102 5700 300 231 5169 403440 7103 5700 300 5410 516439 8101 5700 300 5393 521827 8102 5700 300 231 5169 400701 9101 5700 300 5146 601259 9102160