【文章內(nèi)容簡介】 住秩序、環(huán)境等事務(wù)行使管理權(quán)，制訂相關(guān)規(guī)定，全體物業(yè)使用人及有關(guān)人員均應(yīng)服從管理，支持、配合物業(yè)管理公司的工作。二、嚴(yán)格執(zhí)行國家及省、市有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定。嚴(yán)格履行各自的權(quán)利和義務(wù)，對自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、道德責(zé)任。三、物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理、經(jīng)營和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。保持房屋配套設(shè)施設(shè)備的完好，定期安排養(yǎng)護(hù)工作：（a） 及時進(jìn)行室外雨、污水檢查并及管道、化糞池的清掏。（b） 定期組織水箱的清洗，確保飲用水符合國標(biāo)。（c） 定期組織檢查、檢修房屋、水電、消防等設(shè)備，確保功能良好，運行正常。保持物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場所，共用部位環(huán)境清潔衛(wèi)生。對物業(yè)區(qū)域各種車輛進(jìn)行管理。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)管理。對物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供保安服務(wù)、協(xié)助公安派出所做好治安防范工作。按規(guī)定向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費，對無理拒交或借故取鬧者，可采取停水、停電等措施。對違章行為進(jìn)行糾正或處罰，其方式有；責(zé)令停止違章行為，責(zé)令恢復(fù)原狀，批評教育等。對托管的物業(yè)區(qū)域的毛坯房、商業(yè)用房、二次整修房屋有審核、監(jiān)督管理權(quán)力，并按政策規(guī)定收取一定數(shù)額的裝修保證金。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供各類專項服務(wù)及特約服務(wù)。1開展健康有益的社區(qū)文化的活動。14 / 53四、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的權(quán)利和義務(wù)依法享有對房屋的所有權(quán)或使用權(quán)。有資格參加物業(yè)管理委員會，有選舉和被選舉權(quán)。自覺遵守有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策及各項管理規(guī)定。保持房屋內(nèi)部和外部的完好、整潔、愛護(hù)公共設(shè)施和共有設(shè)備。房屋裝修和搭建嚴(yán)格按市政府規(guī)定辦理報批手續(xù)。不擅自改變住房用途和拆改裝修住房結(jié)構(gòu)，不私搭亂建。愛護(hù)花卉樹木，不任意踐踏、損壞、保持綠化地整潔，愛護(hù)綠化圍欄和景點小品，不毀壞、不污染。房前屋后及多、高層住宅樓的走道、樓梯、平臺、屋面等共用部位，不得存放物品。服從保安員及其他值勤人員的管理，不從事有害社會秩序的活動。車輛按指定地點停放，不亂停亂放。不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修，否則應(yīng)承擔(dān)他人造成的損害的責(zé)任。按時交納物業(yè)管理費及其他應(yīng)交納的費用。五、違約責(zé)任凡物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人違反本合約或有關(guān)法規(guī)政策的行為，除以停止違章違約行為，排除危險、返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀或修復(fù)更換，消除影響或怪不得名譽，賠禮道歉和口頭、書面檢討等方式承擔(dān)責(zé)任外，還應(yīng)照章罰款，拒不接受處罰者，依法申請強制執(zhí)行。物業(yè)管理公司工作人員違法或違反本合約，應(yīng)從重處罰，凡因物業(yè)管理公司工作人員瀆職或失職給物業(yè)使用人造成損失的，由責(zé)任者或單位負(fù)責(zé)賠償，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。六、附則本合約僅適用于委托管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)。合約自雙方簽字或蓋章后生效，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。物業(yè)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)（見住戶手冊） 。 15 / 53甲方（物業(yè)管理公司蓋章）：代表：乙方（住戶簽字）：房號： 幢 單元 室 年 月 日16 / 53金港公元國際精神文明公約為保障公共利益，維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益，搞好金港公元國際的精神文明建設(shè)，創(chuàng)造一個舒適、安全、清潔、有序的生活環(huán)境，根據(jù)國家和興化市有關(guān)政策法規(guī)，特制定以下公約，敬請遵守：遵守國家的政策、法令、法律和興化市的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管委會通過的各項規(guī)章制度，配合物業(yè)管理人員工作，做一個遵紀(jì)守法的居民。正確對待相互間不同生活習(xí)慣、文化背景、求大同存小異、互諒互讓、胸懷開闊、平等相待、團(tuán)結(jié)互助。積極參與社會公益活動，維護(hù)公共衛(wèi)生，做到不隨地吐痰、不亂扔雜物、不亂倒污水、不亂張貼、涂寫、不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜寵物，愛護(hù)小區(qū)環(huán)境。做到講文明、講禮貌、講道德、講衛(wèi)生、講秩序的習(xí)慣。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行賭博、吸毒等違法活動，嚴(yán)禁將禁品，如黃色書刊、錄象帶等帶入家庭和非法傳播。愛護(hù)公共財物，維護(hù)水電、通訊、消防等公共設(shè)施，愛護(hù)花草樹林，節(jié)約用水、用電，共同創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、秩序良好，安全、舒適的生活環(huán)境。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行封建迷信活動及非法團(tuán)體活動。積極維護(hù)金港公元國際的各種名譽，積極為小區(qū)的發(fā)展及進(jìn)步提出合理意見。熱心社會福利事業(yè)，樂善好施，尊師重教、尊重婦女、愛護(hù)兒童、幫助孤寡殘疾人士。積極投入到愛國衛(wèi)生活動中，消滅各類蟲害，使小區(qū)成為無污染、無蟲害的衛(wèi)生小區(qū)。17 / 53金港公元國際房屋使用及維護(hù)管理規(guī)定為保障小區(qū)內(nèi)的房屋及公共設(shè)施的合理使用，維護(hù)小區(qū)的公共秩序；創(chuàng) 造整潔、安全、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境，區(qū)域內(nèi)（包括多層住宅、綜合商業(yè)樓、其它商業(yè)用房、管理用房）所有業(yè)戶（或房屋承租人或其他使用人）擁有居住權(quán)、使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)，不受侵犯；物業(yè)管理公司受開發(fā)商委托，對區(qū)內(nèi)樓宇公共設(shè)施等物業(yè)實施管理，業(yè)戶有合理使用的權(quán)利和維護(hù)的義務(wù)。一、業(yè)戶當(dāng)遵守下列規(guī)定：未經(jīng)房管部門批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；1）業(yè)戶如對室內(nèi)進(jìn)行裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定，不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺、天臺、屋面防水隔熱層和通道進(jìn)行違章鑿、拆占、建及封堵通風(fēng)口，用鋁合金、鐵皮、板、鋼網(wǎng)等封閉主陽臺，違者按有關(guān)規(guī)定處理。2）業(yè)戶可在自己的門戶上裝門牌，但不得涉及商業(yè)用途，住戶單元之外墻及窗戶禁止豎立任何廣告或標(biāo)志，并不得改變房屋原設(shè)計外墻裝飾和防盜網(wǎng)、門窗的材料、規(guī)格形式，不得亂掛、亂搭、亂畫、違者責(zé)令恢復(fù)原狀并作相應(yīng)補償。3）嚴(yán)禁改變陽臺為衛(wèi)生間、廚房等，嚴(yán)禁將陽臺雨水管改為排污管，嚴(yán)禁私自動手改變明暗電氣管線及未經(jīng)許可更換水、電、氣計數(shù)表，若造成嚴(yán)重后果，一切由住戶負(fù)責(zé)。不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益，不得利用房屋從事危害公共利益的活動級堆放危險物品以及排放有毒、有害物質(zhì)等。1)樓宇公共地方、小區(qū)內(nèi)的綠化地、道路等，不得擺放家私、物品，嚴(yán)禁隨意停放車輛或鳴號。2)嚴(yán)禁傳播黃色錄像、黃色書刊，嚴(yán)禁在休息時間高聲地播放音樂，聚眾喧嘩、賭博等活動，不能收留“三無”人員，違者送公安部門收容審查。3)嚴(yán)禁高空拋垃圾、雜物，傾倒污水；禁止把垃圾、布屑、膠袋等物投入下水道，如導(dǎo)致堵、損壞，住戶應(yīng)負(fù)全部修理費用。4)禁止堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，如槍支彈藥、炸藥、汽油等。18 / 53為了使物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)常保持整潔優(yōu)美的環(huán)境，住戶應(yīng)遵守公共道德。1)禁止踐踏綠地，破壞或采摘花草樹木，損壞、涂劃小區(qū)內(nèi)藝術(shù)雕像；2)隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮及果殼。3)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜。4)住戶應(yīng)按期繳納各項管理費用。二、物業(yè)管理公司定期安排對小區(qū)主要的公共設(shè)施和房屋共用部分的養(yǎng)護(hù)，規(guī)定如下：(一)公共設(shè)施部分：上下管道、明暗溝、污雨水井、檢查井，每年清理二次，化糞池清理一次道路綠地路燈消防泵停車場公共建筑景觀河市政配套設(shè)施其它(二)房屋本體部分：屋面每年維修一次，四年中修一次，八年大修一次水池室內(nèi)上下水主管、煤氣主管、陽臺防盜網(wǎng)三年刷新一次消防水管、箱樓梯間、墻面、扶手電子防盜門其它做到大修有計劃安排，小修隨時處理，房屋不破不漏，管道不堵，公共設(shè)施、機電設(shè)備運作、保養(yǎng)良好。19 / 53金港公元國際裝修管理規(guī)定為保障金港公元國際公共設(shè)施的正常使用功能和房屋外觀的統(tǒng)一美觀，根據(jù)《建設(shè)裝飾裝修管理規(guī)定》 （建設(shè)部部令 1995 年第 46 號） ，結(jié)合金港公元國際的實際情況，現(xiàn)對小區(qū)房屋裝修的有關(guān)事宜規(guī)定如下：為了更好地配合管理處對裝修的管理，從業(yè)戶和管理處雙方利益出發(fā)，建議業(yè)戶裝修，盡量選擇運作管理部推薦的施工隊。業(yè)戶有選擇營運管理處推薦裝修公司和自聘有鎮(zhèn)江市住宅裝修資格的施工單位的自由。但是所有的裝修施工單位必須以運作管理部資格 審查和裝修培訓(xùn)，承諾遵守裝修管理相關(guān)規(guī)定。業(yè)戶選擇的裝修方案應(yīng)符合本規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目。運作管理部將對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。一、裝修審報業(yè)戶裝修，必須提前七天向運作管理部申報，物業(yè)戶管對業(yè)戶或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊。業(yè)戶領(lǐng)取《裝修審批表》 、 《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間、施工圖紙、施工隊伍等。二、裝修審批：業(yè)主必須如實填報裝修內(nèi)容，并向運作管理部提交裝修設(shè)計圖紙和消防部門裝修審批材料批文。在業(yè)戶提交裝修方案一周內(nèi)，物業(yè)經(jīng)理會同工程經(jīng)理對方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核。業(yè)戶收到批復(fù)后，按規(guī)定交納裝修押金后，簽訂《裝修施工單位責(zé)任書》 ，領(lǐng)取裝修許可證。三、施工管理：所有施工必須按照運作管理部審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報運作管理部審批，出具更改通知后方可施工。施工期間，業(yè)戶進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理并保證裝修施工隊嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。逾期完工要辦理逾期手續(xù)，不辦理延期手續(xù)的，運作管理部有權(quán)責(zé)令其停工；對于施工單位的違章裝修按規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的處理。20 / 53裝修期限：三個月，如確需要延期，要到運作管理部辦理延期手續(xù)。施工時間：每天施工時間為 8：0012：00， 14：0018：00，裝修施工用電不得超過該裝修住宅單元的裝表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線，超容量用電在與運作管理部協(xié)商后，在運作管理部的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主負(fù)責(zé)。管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂乙?guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體責(zé)令恢復(fù)原狀并作相應(yīng)補償。空調(diào)應(yīng)安裝在運作管理部統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由運作管理部設(shè)計統(tǒng)一式樣安裝。嚴(yán)禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由運作管理部設(shè)計統(tǒng)一式樣安裝。施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。四、驗收裝修工程完畢后，業(yè)戶和施工單位負(fù)責(zé)人共同向運作管理部申請竣工驗收，運作管理部派人進(jìn)行查驗。隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收。如未驗收，運作管理部可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)戶自己負(fù)責(zé)?？⒐を炇蘸细窈螅蛇\作管理部驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時，限期改正，理行復(fù)驗，直到合格。經(jīng)過 3 次驗收不合格者，運作管理部可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費用由業(yè)戶承擔(dān)。裝修驗收合格并使用 3 個月后，經(jīng)運作管理復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，押金退回業(yè)戶和施工隊。五、其他管理制度金港公元國際裝修人員管理規(guī)定（略）金港公元國際用電管理規(guī)定（略）21 / 53金港公元國際用水管理規(guī)定（略）金港公元國際煤氣使用管理規(guī)定（略）金港公元國際出租屋管理規(guī)定（略）金港公元國際環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定（略）金港公元國際清潔衛(wèi)生管理規(guī)定（略）金港公元國際園林綠化管理規(guī)定（略）金港公元國際治安管理規(guī)定（略）金港公元國際消防管理規(guī)定（略）1金港公元國際商鋪管理規(guī)定（略）1金港公元國際停車場管理規(guī)定（略）22 / 53第二節(jié) 崗位職責(zé)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)（略）保安主管崗位職責(zé)(略)工程主管崗位職責(zé)（略）保潔主管崗位職責(zé)（略）物業(yè)助理崗位職責(zé)（略）保安班長崗位職責(zé)（略）物料管理員崗位職責(zé)（略）財務(wù)主管崗位職責(zé)（略）財會人員崗位職責(zé)（略）維修工崗位職責(zé)（略）1保安員崗位職責(zé)（略）1義務(wù)消防員崗位職責(zé)（略）1保潔班長崗位職責(zé)（略）1綠化工崗位職責(zé)（略）1樓內(nèi)保潔員崗位職責(zé)（略）1樓外保潔員崗位職責(zé)（略）23 / 53第三節(jié) 管理運作制度員工行為規(guī)范（略）物業(yè)交付程序（略）物業(yè)交用程序（略）供水管理程序（略）裝修控制程序（略）收費運作程序（略）綠化管理程序（略）道路管理程序（略）清潔衛(wèi)生管理程序（略）治安管理程序（略）1值班管理程序（略）1公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序（略）1社區(qū)文化管理程序（略）1業(yè)主違例事件處理程序（略）1訪問客戶工作程序（略）1財務(wù)核算程序（略） 1檔案管理程序（略）1業(yè)戶請求處理程序（略）1出租房屋控制程序（略）商鋪控制程序（略）24 / 53第四節(jié) 員工考核制度員工工作考核及獎懲制度（略）員工崗位年考核表（略）勞務(wù)工崗位