【文章內(nèi)容簡介】 果由業(yè)主（住戶）負責。f. 管道供氣設施和燃氣用具（必須符合國家規(guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。g. 裝修施工，嚴禁打拆任何墻體，打拆墻體除責令恢復原狀外，按30%—50% 裝修押金扣除違約金。h. 空調(diào)應按安裝在項目管理中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項目管理中心設計，統(tǒng)一式樣安裝。i. 嚴禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由項目管理中心設計統(tǒng)一式樣。j. 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 驗收a. 裝修工程完畢后，業(yè)主（住戶）和施工隊負責人共同向項目管理中心申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。b. 隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。如未驗收，項目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負責。c. 竣工驗收后，由項目管理中心驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時，限期改正，再行復驗，直到合格。經(jīng)過3次驗收不合格者，項目管理中心可另行指定施工單位進行施工，所發(fā)生的費用由業(yè)主（住戶）承擔。d. 裝修驗收合格并使用個月后，經(jīng)項目管理中心復驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）。 《住宅裝修管理公約》為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益,并對裝修施工隊伍有序管理,特制定本規(guī)定。 任何施工隊進入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：a. 泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；b. 福建省建設廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證；c. 福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書；d. 法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。同時，要接受管理中心對其進行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項和違規(guī)處罰等方面的培訓和管理。 本小區(qū)內(nèi)裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進場和施工人員憑《出入證》進出制度。各施工隊還必須加強內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。 裝修施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。超時施工，管理中心有權(quán)責令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向項目管理中心申報。 施工隊在取得進入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費10元；b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個交納工本費5元／月，押金10元。 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場地，違者每人每次扣違約金100元。 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 施工隊應絕對按《福建省住宅裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。 施工后施工隊和業(yè)主共同向管理中心申請驗收時交回進場“裝修施工許可證”和“出入證”。 每項工程驗收后，經(jīng)1個月再復驗，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時，可退回施工押金。 《物品搬進（出）管理規(guī)定》 目的。本規(guī)定旨在加強、規(guī)范物品搬進（出）管理。有效控制偷盜等治安案件。維護區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。 申報制。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向項目管理中心申報，項目管理中心應及時通知公共事務助理，并向其它部門傳達，并保證在搬進（出）物品時提供方便。 盤查制。項目管理中心安防人員均有責任對所有物品搬進（出）進行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理，并在有需要時聯(lián)系治安大隊支援；本區(qū)出入口崗亭值勤治安員須密切注意進出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時進行檢查、處理。 應急處理。區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況并且當事人逃脫時，應立即以對講機、電話等迅速與出入口崗亭及安防員聯(lián)系，報告有關(guān)特征并請示截停，有關(guān)人員接到截停請示時須及時反應并予截停、盤查。 案件處理。經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時，須及時移交派出所處理。 登記。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時向安防隊長匯報，安防隊長應準確及時記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時間、地點、人、事等要素齊全。內(nèi)部崗位職責 項目管理中心經(jīng)理崗位職責項目管理中心經(jīng)理是由公司聘任，授權(quán)到項目實施物業(yè)綜合管理的責任人,對公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會負責,保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設施完好、機電設備運轉(zhuǎn)正常、水電供應正常、文化娛樂活動豐富多彩,住戶生活寧靜。除帶頭遵守各項房管法規(guī)、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外,還必須履行下列職責： 根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實行“管理目標、經(jīng)濟指標”責任制，對住宅區(qū)的房屋、公共設施組織驗收、接管，對住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護、財務收支及有關(guān)區(qū)政建設、社區(qū)文化等實施全面管理。 根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會的授權(quán)，主持、審查、簽定對外的各項經(jīng)濟合同。 結(jié)合住宅區(qū)實際，建立、健全各項規(guī)章制度，檢查、督促員工認真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀，維護集體榮譽。 組織員工學習政治、業(yè)務，嚴格按培訓制度培訓各類員工，提高管理服務水平。加強員工的團隊協(xié)作，定期對員工進行考核，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動員工的積極性。 審批房屋、公建設施的維修、養(yǎng)護計劃和住戶裝修申請，組織維修人員按時保質(zhì)完成各項任務，并檢查督促住戶按規(guī)定進行裝修。 堅持“取之于民、用之于民”的收費和使用原則,審批資金收支,嚴格按財務制度辦事,努力增收節(jié)支,合理使用管理費,不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費。 對外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務質(zhì)量，及時處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗，提高管理水平。 參加物業(yè)管理業(yè)務培訓，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項管理規(guī)章制度和崗位責任制度。 組織開展社區(qū)文體娛樂活動，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設。 積極配合有關(guān)部門做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。 定期向公司請示匯報工作，完成公司交辦的其它任務。 事務助理崗位職責事務助理在項目經(jīng)理的領(lǐng)導下，組織領(lǐng)導員工對樓宇、公共設施、治安、交通、綠化、清潔等實施全面管理，并向項目經(jīng)理和住戶負責。 負責職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關(guān)。 負責每月向項目經(jīng)理提交工作計劃及工作總結(jié)。 負責對員工進行定期、不定期考核，向項目經(jīng)理提交本部門員工的工作績效報告。 向項目經(jīng)理提交用人計劃。 積極參加時事政治和業(yè)務學習，自覺地遵守國家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各項規(guī)章制度。 堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投訴要有耐心解釋，及時處理（一般在24小時內(nèi)處理完畢）。投訴處理率達100%。 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法和開關(guān)位置；樓宇和公共設施的維修養(yǎng)護要領(lǐng)和常見故障、常用維修辦法；住戶的各類、數(shù)量、居住人員情況；督促員工及時收繳管理費，收繳率達99%。 熟悉地方有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；負責制訂住宅區(qū)管理服務工作計劃，監(jiān)督、指導、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項管理指標達到市、省、國家文明住宅區(qū)要求，負責處理住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違章行為和重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺風、治安案件時的應急處理辦法，并且能夠有效及時地組織、安排處理。 堅持定期詳細巡查住宅區(qū)，檢查本部門及其它部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時安排處理并改進有關(guān)工作。 負責指導、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應及時組織補全。 督導有關(guān)員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規(guī)定，配合公安機關(guān)、居委會搞好人口管理和計劃生育工作。 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務。 前臺監(jiān)控員崗位職責管理中心是整個住宅區(qū)的控制紐帶，負責對接到的各類信息進行處理，及時反饋、調(diào)度并安排有關(guān)人員執(zhí)行。它集各類業(yè)務信息處理中心、交通指揮中心為一體。其具體職責是： 必須熟悉住宅區(qū)管理中心各類管理人員的職責范圍及特長,熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶情況及各類設備、器材布置及其控制范圍。 了解住宅區(qū)管理中心各類人員每天工作安排及行動去向。 通過各類通訊設施，及時通知有關(guān)人員處理有關(guān)事宜。 受理顧客投訴，及時調(diào)配人員處理或報上級處理并做好記錄。 密切監(jiān)視報警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號，及時處理并做好記錄。 通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時通知附近有關(guān)人員予以注意并妥善處理，將發(fā)生的情況和處理結(jié)果記錄在案。 指揮處理各種緊急情況，下達作戰(zhàn)方案，必要時通知有關(guān)領(lǐng)導或向社會機構(gòu)求助，并做好詳細記錄。 協(xié)調(diào)好維修人員、安防員、保潔員之間的銜接工作。 住戶裝修或?qū)I(yè)技術(shù)人員需要暫隔離某報警點時,應積極配合及時恢復并做好記錄。 參加管理中心組織召開的業(yè)主、住戶座談會，做好溝通工作，爭取業(yè)主、住戶對管理中心工作的理解和支持。 完成管理中心經(jīng)理交辦的其它任務。 工程服務部主管的崗位職責工程技術(shù)部主管在項目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導下，對工程服務部進行實務性的管理，組織維修工對住宅區(qū)的物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)，具體職責如下： 服從項目管理中心經(jīng)理的領(lǐng)導及工作安排，根據(jù)項目的管理目標，制訂小區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。 必須具備工民建的有關(guān)知識,能編制工程預結(jié)算,懂得房屋結(jié)構(gòu)特點以及使用要求。 必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉《福建省物業(yè)管理條例》與管理中心的有關(guān)規(guī)章制度。 掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。 接受住戶報修或咨詢時,態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決住戶的疑難問題。 組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 經(jīng)常巡視小區(qū)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 定期對維修工進行思想教育與維修技術(shù)的培訓,提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。 響應并參與管理中心組織的公益活動,積極配合其它部門做好各項物業(yè)管理工作。 完成項目管理中心經(jīng)理交待的其它任務。 工程水電人員崗位職責在項目工程主管的直接領(lǐng)導下,對住宅區(qū)的房屋、水、電、公共設施,進行維修養(yǎng)護管理和向住戶提供維修服務（服務內(nèi)容見管理處對外服務制度）,其職責如下： 熟悉住宅區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控位置，以及設備的性能和使用狀況。 加強學習業(yè)務知識，具備工民建的基礎知識，能識讀施工圖紙，繪制簡單的平面圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚準確地在圖紙上標出發(fā)生故障的位置。 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應及時組織人員搶修，以確保公共設施完好、設備運轉(zhuǎn)正常。 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。確保住宅區(qū)污水不外溢。 土建維修工在維修樓地面時，必須首先準確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。 電工必須持上崗證，并且嚴格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護設備。 水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘時，在提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業(yè)。 愛護工具。在每次使用之后，工具保管員在入庫前，必須對領(lǐng)出工具的性能、機具配件等進行核查是否完好無損。若有損壞，要查清原因劃清責任，報主管處理。 工具保管員不得將工具私自外借，不得將庫房的常備維修材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以十倍于材料款處罰外，情節(jié)嚴重者按盜竊罪送公安機關(guān)處理。 負責水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費的收繳工作。 向住戶提供免費或有償服務時，要求如下：a. 急修不過夜，小修小補應限時完成。b. 上門維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務周到。c. 按管理中心制定的收費標準收費并上繳管理中心，不得私自侵吞，違者罰款100、—500元。d. 不得向住戶索要小費或好處，或者收費不開收據(jù)，更不能多收、少收、不收費。違者按應收取額的10倍處罰。e. 尊重住戶的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。f. 不得在住戶家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，管理中心給予辭退。g. 不得在維修家用電器時，偷竊配件或更換配件時以次充好，讓住戶蒙受損失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責令其賠償相應的損失外，管理處給予辭退處理。情節(jié)嚴重者，送交公安機關(guān)處理。h. 完成項目管理中心經(jīng)理交待的其它任務。 項目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責 通過開展社區(qū)文化活動和各種信息交流渠道，與住戶建立良好的關(guān)系使住戶密切配合各項管理工作。 在項目內(nèi)部通過會議活動等形式，增進干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關(guān)系。 通過開展聯(lián)誼會、茶話會、登門拜訪等活動，與物業(yè)主管部門、同行業(yè)公司、工商、稅務、物價、水電氣供應、智能設施管理、新聞媒介等單位建立良好的業(yè)務協(xié)作關(guān)系，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造一個寬松的外部環(huán)境。