【文章內(nèi)容簡介】 ：依據(jù)服務(wù)范圍、服務(wù)對象，采取不同尺度的開敞空間。營造人性化的游憩休閑環(huán)境。 建設(shè)開發(fā)控制 地塊的劃分 劃分原則地塊的劃分是控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施規(guī)劃控制的基礎(chǔ)，須綜合考慮現(xiàn)狀地籍情況、所處街坊的位置、土地使用性質(zhì)、新建或舊區(qū)等情況，合理劃分其大小、位置。一般遵循如下原則：（１）以規(guī)劃干道網(wǎng)來劃分片區(qū)，片區(qū)內(nèi)劃分地塊；（２）片區(qū)內(nèi)以用地性質(zhì)差別劃分地塊；（３）結(jié)合現(xiàn)狀地籍、土地權(quán)屬、用地性質(zhì)等劃分地塊；（４）無需進(jìn)行用地調(diào)整的已建、在建項目，單獨(dú)劃定地塊；（５）公用工程設(shè)施、污水處理，單獨(dú)劃定地塊。 劃分內(nèi)容根據(jù)工業(yè)區(qū)規(guī)劃的總體原則和目標(biāo)，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的功能分區(qū)，有效指導(dǎo)規(guī)劃區(qū)的建設(shè)，控制用地、空間、容量。根據(jù)道路及用地性質(zhì)，將全區(qū)分為 12 個基本地塊，提出每個地塊的用地性質(zhì)、建筑面積、容積率、建筑層數(shù)等控制指標(biāo)，對開發(fā)建設(shè)活動進(jìn)行控制與引導(dǎo)，為項目建設(shè)提供依據(jù)，優(yōu)化資源合理配置。 規(guī)定性指標(biāo)控制按照國家規(guī)定，地塊控制指標(biāo)分為控制性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)兩大 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告23類?？刂菩灾笜?biāo)是在下一步修建性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃管理時必須遵照的執(zhí)行指標(biāo)，具體可以分為土地使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、基地布置和道路交通控制４個方面的控制內(nèi)容。 用地性質(zhì)的控制按照控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計深度的要求，結(jié)合本次規(guī)劃用地布局的實(shí)際情況，因地制宜的選用了《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137—90） 》的大、中、小類用地性質(zhì)劃分，將規(guī)劃用地適度細(xì)劃至小類，規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地可分為 3 大類、3 中類，共 6 類用地。表2 規(guī)劃用地分類一覽表大 類 中 類 小 類代碼 名稱 代碼 名稱 代碼 名稱M 工業(yè)用地M2 二類工業(yè)用地S 道路用地S1 道路用地G 綠地G2 環(huán)境防護(hù)綠地 土地使用強(qiáng)度控制土地使用強(qiáng)度得控制主要包括用地面積、容積率、建筑密度和綠地率等。（1）用地面積用地面積是對地塊平面大小的控制。單位：公頃（萬 m2） 。地塊的劃分根據(jù)規(guī)劃項目的具體情況，一般不跨越支路，以用地性質(zhì)、組團(tuán)、現(xiàn)有單位和已征地單位等用地范圍界線來劃分地塊，并便于用地的管理和出讓土地的方便。工業(yè)用地地塊一般為 — 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告24公頃，用地可由一個單位獨(dú)建，也可由幾個單位合建。（2）容積率容積率是指地塊總建筑面積與基地面積的比值。單位：萬 m2/ 公頃。容積率的確定主要綜合考慮合理的經(jīng)濟(jì)效益和良好的環(huán)境、社會效益，涉及地塊區(qū)位、建筑性質(zhì)、建筑密度、高度、間距、環(huán)境景觀和拆建比等。規(guī)劃對容積率作通則性規(guī)定：工業(yè)區(qū)不小于 。 （3）建筑密度建筑密度是指建筑基底面積占基地用地面積的百分比。單位：%。建筑密度指標(biāo)確定主要考慮環(huán)境質(zhì)量、地塊區(qū)位、使用性質(zhì)、建筑高度、容積率、建筑安全、衛(wèi)生間距、氣候條件和地形坡度、朝向等，并結(jié)合現(xiàn)狀。規(guī)劃對建筑密度作通則性規(guī)定：工業(yè)區(qū)不小于 30%。（4）綠地率綠地率是指綠地面積占用地地面積的百分比。規(guī)劃對綠地率作以通則性規(guī)定：工業(yè)區(qū)均≤15%。 總圖布置規(guī)定總圖布置規(guī)定主要包括建筑間距、建筑后退紅線以及道路出入口方位的規(guī)定。(1) 建筑間距工業(yè)區(qū)內(nèi)新建各類建筑物、構(gòu)筑物，其建筑間距除滿足交通、防 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告25災(zāi)、視覺、衛(wèi)生、工程管線布置等要求外，應(yīng)符合如下要求：A. 建筑物主立面與相鄰建筑物山墻（山墻寬度不大于 15 米）的間距，建筑物之間不小于 10 米；B. 建筑物山墻與山墻之間的間距不小于 6 米。臨街面山墻距城市次干道道路紅線不小于 8 米，距城市主干道道路紅線不小于 12 米。C. 倉庫和特殊用途的建筑物，其間距按交通、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定確定。（2）建筑后退紅線建筑后退紅線是建筑控制線與道路紅線或地塊邊界的距離。單位：米(m)。建筑后退距離確定主要根據(jù)地塊位置、使用功能和消防、日照、安全、衛(wèi)生、視線等要求，與建筑高度和道路紅線寬度有關(guān)。A. 后退道路紅線基本后退：21m 道路距離不小于 12m；區(qū)內(nèi) 18m 道路后退距離不小于 10m；15m 道路不小于 8m。B、后退綠化用地界線（綠線）不小于 5 米。C. 后退地塊邊界建筑長寬比小于 2∶1 時，距離 S=(系數(shù))H。建筑長寬比大于 2∶1 時，建筑正面 S=(系數(shù))H；建筑側(cè)面H24 米時，S≥3～5 米；H24 米時，S≥7 米。（3）出入口方位出入口方位是指街坊內(nèi)或地塊內(nèi)機(jī)動車道與外圍道路相交的出入 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告26口方位和位置，其確定主要考慮減少對外圍交通干道的干擾，并合理組織引導(dǎo)地塊內(nèi)部交通。一般情況下，每個地塊設(shè)置一到兩個車輛出入口。規(guī)定出入口方位至道路交叉口距離必須保證：主干路交叉口≥70米，次干路交叉口≥30~40 米；支路交叉口 ≥20 米。 指導(dǎo)性指標(biāo)控制 建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求建筑形式與風(fēng)格是在分析當(dāng)?shù)刈匀坏乩怼夂?、社會歷史、社會經(jīng)濟(jì)、社會習(xí)俗和居民意識的基礎(chǔ)上，結(jié)合工業(yè)區(qū)建設(shè)發(fā)展的要求和建筑性質(zhì)，對工業(yè)區(qū)建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格作以下引導(dǎo)：（1）公共建筑的建筑風(fēng)格應(yīng)現(xiàn)代、明快；建筑色彩采用淺暖色，色彩可豐富、多樣，力求形成熱鬧、繁榮氣氛。（2）辦公建筑色彩為暖灰色或采用暖色基調(diào)配以白色線條的色彩處理手法，體現(xiàn)莊嚴(yán)、寧靜與祥和感。（3）工業(yè)建筑采用反映建筑材料的本來質(zhì)感和顏色，體現(xiàn)明快的時代感。 建筑環(huán)境控制建筑環(huán)境是指對建筑起烘托陪襯作用的建筑外部環(huán)境因素，如綠地、廣場、廣告標(biāo)識、建筑小品等。綠地對創(chuàng)造意境和環(huán)境氣氛十分重要，不同的建筑環(huán)境對綠地的類型和布置要求也不同。綠地可分為種植性綠地、有水面綠地和有設(shè)施綠地三種類型，并根據(jù)人在綠地中活動的空間要求，對綠地的硬地率分別進(jìn)行控制。本區(qū)建議采用現(xiàn)代手法，綠地鋪裝圖案體現(xiàn)時代氛 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告27圍，色彩可豐富。 夜景照明照明是現(xiàn)代城市日益重視的城市空間美化工程措施之一，夜景照明設(shè)計應(yīng)根據(jù)功能空間的不同運(yùn)用不同的照明手段。重點(diǎn)照明地段是規(guī)劃區(qū)中主要的公共活動空間和人流集散空間，針對環(huán)境整體設(shè)計，在照明強(qiáng)度、時段以及風(fēng)格上做出具體要求。 標(biāo)識系統(tǒng)標(biāo)識是工業(yè)規(guī)劃區(qū)的一個重要的功能特點(diǎn)，因此一套明確的標(biāo)識在本區(qū)中顯得很重要。指示系統(tǒng)應(yīng)設(shè)計簡潔、易識。標(biāo)識包括建筑標(biāo)志系統(tǒng)、設(shè)施標(biāo)志系統(tǒng)、機(jī)動車路標(biāo)系統(tǒng)和步行道標(biāo)志系統(tǒng)，要充分體現(xiàn)園區(qū)環(huán)境對人的尊重和關(guān)懷。 市政工程規(guī)劃 排水工程規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù)與排水體制1．規(guī)劃依據(jù)《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范（GB50318—2022） 》規(guī)劃區(qū)規(guī)劃標(biāo)高及用地布局要求《新立鎮(zhèn)總體規(guī)劃》2．排水體制由于本工業(yè)區(qū)對進(jìn)駐企業(yè)有嚴(yán)格的要求，企業(yè)的工業(yè)污水自行進(jìn)行初步處理后，統(tǒng)一排入本工業(yè)園的污水處理廠，因此，該工業(yè)區(qū)采取雨水、污水分流排放體制。 污水工程 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告28園區(qū)內(nèi)工業(yè)污水的排放率不超過用水量的 10%，污水最大排放量為 萬 m3/d。工業(yè)污水經(jīng)污水管線排入污水處理廠。 雨水工程1．雨水量計算采用某市暴雨強(qiáng)度公式：（1＋）q= ———————————(t+)雨水管渠設(shè)計流量公式:Q=φqF式中：重現(xiàn)期 (年) P＝1，集水時間(分鐘) t徑流系數(shù) φ＝，匯水面積(公頃) F 2．系統(tǒng)布置雨水管道沿道路布置坡度≥1‰，由各主干路布置雨水干管匯集各匯水面積的雨水，根據(jù)該區(qū)地形高差，設(shè)置雨水排放口，最終排入就近水體，管材采用鋼筋混凝土管。 電力工程 規(guī)劃依據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范（GB/50293—1999） 》《城市道路照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《新立鎮(zhèn)總體規(guī)劃》 用電負(fù)荷 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告29該工業(yè)區(qū)規(guī)劃用電總負(fù)荷 ，考慮同時系數(shù) ，應(yīng)為（詳見表） 。表 43 工業(yè)區(qū)用電負(fù)荷預(yù)測表用地類別 用地面積（ha） 綜合用電指標(biāo)：MW/ha 用電量(MW)公共設(shè)施用地 工業(yè)用地 道路用地 小 計 乘同時系數(shù) 系統(tǒng)布置園區(qū)有一條 10 千伏電力線，為本園區(qū)提供用電需求。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃 10kV/ 箱變 2 座為園區(qū)企業(yè)供電。該區(qū)內(nèi)電力線以地埋方式敷設(shè)。 道路廣場照明道路照明應(yīng)符合：《城市道路照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)要求。道路照明設(shè)計應(yīng)根據(jù)道路性質(zhì)、夜間人流車輛集散活動頻率、路面鋪裝材料以及綠化布置等情況，分別采用雙側(cè)對稱布燈、周邊式布燈等常規(guī)照明或高桿燈照明。廣場通道、出入口與人群集中活動區(qū)的照明水平及均勻度應(yīng)略高于與其銜接的道路。 電訊工程 規(guī)劃依據(jù)有關(guān)城鎮(zhèn)電訊工程規(guī)劃設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃用地布局要求 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告30《新立鎮(zhèn)總體規(guī)劃》 話機(jī)容量考慮本區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，商業(yè)及行政辦公單位較少的特點(diǎn)，測算總裝機(jī)容量為 1194 門。表 44 工業(yè)區(qū)電信容量預(yù)測表用地類別 建筑面積：萬㎡ 1 部電話/㎡ 電話容量：萬門工業(yè)建筑 52 500 公用設(shè)施 700 小 計 通訊系統(tǒng)布置1．由某縣電訊支局洼新線引入通訊系統(tǒng)，利用某縣電訊支局長話交換設(shè)備、無線尋呼、移動電話設(shè)備、數(shù)據(jù)交換設(shè)備和寬帶網(wǎng)等，完全可以滿足該工業(yè)區(qū)的需要。2．平行的道路宜隔街敷設(shè)管道，以減少工程造價。3．為提高主干電纜的利用率，一律采用交接配線方式。 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)結(jié)合主要道路沿線網(wǎng)絡(luò)用戶較多的特點(diǎn)，規(guī)劃擬采用光纖寬帶接入方式建設(shè)。接入點(diǎn)原則上設(shè)置在較大規(guī)模的公共建筑、辦公樓內(nèi)，光纖進(jìn)樓、寬帶入戶。 有線電視設(shè)施結(jié)合本地區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內(nèi)配置完善的有線電視系統(tǒng)，由縣電視臺統(tǒng)一建設(shè)、維護(hù)。原則上，各級有線電視線路均應(yīng)與電信管線同路由敷設(shè)。 項目實(shí)施管理 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告31 項目實(shí)施的必要管理機(jī)制項目管理關(guān)系到項目建設(shè)和實(shí)施的進(jìn)度和質(zhì)量，具有很強(qiáng)的綜合性和可操作性。必須堅定的執(zhí)行相應(yīng)的法律法規(guī)和控制性詳細(xì)規(guī)劃，必須從以下三方面完善管理機(jī)制：健全的法律保障體制通過法定程序，確立控制性詳細(xì)規(guī)劃成果的法律地位，以嚴(yán)格依法行政強(qiáng)化控制性詳細(xì)規(guī)劃的法律效力，以各級規(guī)劃管理人員的法律意識與責(zé)任保障控制性詳細(xì)規(guī)劃的有效實(shí)施，以嚴(yán)格的規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查規(guī)范建設(shè)開發(fā)與土地使用。完善的行政管理體制成立園區(qū)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)園區(qū)的招商引資、項目管理、園區(qū)管理工作，以保障本項目的順利實(shí)施。 有效的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制（1）保障機(jī)制 為進(jìn)駐園區(qū)企業(yè)建立各項服務(wù)保障機(jī)制，以滿足園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)的審批服務(wù)、物流信息服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)，健康有序地促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。（2）激勵機(jī)制通過各種優(yōu)惠政策和有效手段，促進(jìn)園區(qū)企業(yè)的健康發(fā)展，并激勵各企業(yè)自覺實(shí)施規(guī)劃的管理要求，把經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益有效地結(jié)合起來。（3）控制機(jī)制即管理程序，應(yīng)以規(guī)劃實(shí)施為管理目的，對企業(yè)及各項設(shè)施的開 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告32發(fā)建設(shè)進(jìn)行合理有效的管理。（4）監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督檢查能夠反饋規(guī)劃管理決策的執(zhí)行情況，監(jiān)督建設(shè)行為，是城市規(guī)劃實(shí)施的重要環(huán)節(jié)。 與相關(guān)規(guī)劃之間的良好銜接與地方政府各項規(guī)劃相銜接規(guī)劃的最終目的是促進(jìn)地方的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，本規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與某市的國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，特別是近期建設(shè)項目、開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等問題更應(yīng)協(xié)調(diào)一致。與專項設(shè)計、詳細(xì)規(guī)劃相銜接本規(guī)劃的實(shí)施，還必須與下一層次的規(guī)劃與設(shè)計良好銜接，協(xié)調(diào)道路、管線等各種專項工程設(shè)計，指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃和各項工程的修建設(shè)計。其間，應(yīng)特別注意有關(guān)的城市設(shè)計要求，通過實(shí)施性的工程設(shè)計營造出良好的城市空間效果。 嚴(yán)格控制用地指標(biāo)嚴(yán)格控制容積率、綠地率、建筑密度、建筑高度等各項用地指標(biāo)，保證土地合理開發(fā)和有效利用；規(guī)劃設(shè)計保證景觀與綠化生態(tài)效果，因此，在園區(qū)建設(shè)時要嚴(yán)格控制綠地指標(biāo)，完善綠化設(shè)施，強(qiáng)調(diào)綠化景觀的詳細(xì)設(shè)計和實(shí)施效果。 政府引導(dǎo)，降低企業(yè)風(fēng)險以市場需求為動力，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品開發(fā)的創(chuàng)新。政府可予以頒布法規(guī)、設(shè)立專門機(jī)構(gòu)、指導(dǎo)協(xié)調(diào)民間資本的技術(shù)研究與開發(fā)、創(chuàng)辦高技術(shù)企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以降低高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的投資風(fēng)險。 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告33第五章 項目實(shí)施方案 園區(qū)建設(shè)條件和廠址選擇 廠址自然地理概況某新立外商投資園區(qū)選址在某縣新立鎮(zhèn)，北至史冷路、東至蘇五路、南至鎮(zhèn)政府、西至站前路。近鄰溝海鐵路新立站、園區(qū)環(huán)路與某市東外環(huán)、興于快速干道、盤海公路、某市東外環(huán)連通。交通通訊方便。規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢平坦，用地類別為現(xiàn)狀工業(yè)用地。 氣象資料（1）氣溫：平均氣溫 ℃夏季最高平均氣溫 ℃冬季最低平均氣溫－℃極端最高所溫 ℃（2）風(fēng)向、主導(dǎo)風(fēng)向：冬季東北北（NNE）夏季西南南（SSW ） 外商投資園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告34風(fēng)速：最大（地面上 10m 處 10min 統(tǒng)計數(shù)字）平均風(fēng)速：標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)載：70kg/m 2（3）降雨量：年平均降雨量 日最大降雨量 一次暴雨持續(xù)降雨量 3 天 5 分鐘最大降雨量 13mm