【文章內(nèi)容簡介】 域，主要依托長煉、岳化等中央石化企業(yè)，對接現(xiàn)有湖南云溪精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)基地，延伸石油化工產(chǎn)業(yè)鏈。 五是公共配套服務(wù)區(qū)：規(guī)劃面積 平方公里 ,主要圍繞黃泥溝水系及通港路南側(cè)布局金融、保險(xiǎn)、信息網(wǎng)絡(luò)、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，完善行政辦公、教育、衛(wèi)生、文化等市政公共設(shè)施建設(shè)，形成以港口為對象的現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)體系。 發(fā)展有利條件分析 具備實(shí)施臨港開發(fā)戰(zhàn)略的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 以城陵磯港為核心的新區(qū)位于湖南省岳陽市城區(qū)北部，地理位置十分優(yōu)越，交通樞紐已成網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)業(yè)支撐興旺發(fā)達(dá)，是一塊投資興業(yè)的理想之地。 ⑴ 經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢明顯。岳陽是沿江開放城市、城陵磯港是國家一類外貿(mào)口岸、首批對臺(tái)直航港口。該區(qū)位于長江流域經(jīng)濟(jì)帶和京廣鐵路經(jīng)濟(jì)帶的交匯中心，又處于武漢城市圈與長株潭兩個(gè)改革試驗(yàn)區(qū)之間，是未來岳陽市沿江產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)域和城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)，還是國家確定的中部地區(qū)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重 18 要承載地。 ⑵ 交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。新區(qū)距岳陽城區(qū)僅 3 公里，北距武漢180km，南距省會(huì)長沙 162km，具有現(xiàn)代化的綜合交通運(yùn)輸體系，其快速、便捷、安全的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，為推進(jìn)對外開放、發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。港口方面：沿江臨港是該區(qū)的核心戰(zhàn)略資源，城陵磯港作為湖南省長江干線上唯一國家對外貿(mào)易一類開放口岸，是連接長江航運(yùn)和省內(nèi)湘資沅醴內(nèi)河航運(yùn)重要中轉(zhuǎn)站和唯一出?？冢诳菟陂g 5000 噸級船舶也可進(jìn)港作業(yè)。 道路 方面：隨著隨岳高速、杭瑞高速、京珠高速復(fù)線的相繼建設(shè)，與京珠高速、 107國道、 S20 S301 等 道 路 伴區(qū)或穿境而過，共同構(gòu)成了港區(qū)國、省干道互通的 道路 網(wǎng)絡(luò)。 鐵路方面：距京廣鐵路和武廣鐵路岳陽站在5 公里左右，隨著武廣客運(yùn)專線、荊岳鐵路的建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)的荊岳鐵路進(jìn)入臨港新區(qū)的鐵路專用線向北延伸至道仁磯、陸城和長煉，并最終與路口車站形成疏港環(huán)線貨運(yùn)專線，依托京廣鐵路線，將形成四通八達(dá)的鐵路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系。航空港方面：在距臨港新區(qū)15 公里的岳陽縣筻口鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)岳陽航空港站區(qū)，技術(shù)等級為 2級，行政等級為不定期航班的支線機(jī)場。 ⑶ 產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)雄厚 湖南省“十大標(biāo)志性工業(yè)企業(yè)”中的長嶺煉化公司、巴陵石化公司、華能岳陽發(fā) 電有限公司和泰格林紙集團(tuán)等四家大型企業(yè)集團(tuán)都駐在區(qū)內(nèi)?，F(xiàn)有的石油化工、電力能源、水泥建材都是我省的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，尤其是石油化工產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 30 多年發(fā)展，已成為中南地區(qū) 19 重要的石化工業(yè)基地，形成了 1000 億元的 產(chǎn)值 規(guī)模。新區(qū)正式籌建以來，一些大運(yùn)量的新型建材、機(jī)械裝備制造項(xiàng)目紛紛進(jìn)駐，已有中遠(yuǎn)化工、華新水泥、中天石化、泰格林紙集團(tuán)、中交集團(tuán)新港公司、恒陽化工儲(chǔ)運(yùn)等一批投資過億元的現(xiàn)代工業(yè)和物流儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)落戶，逐步形成以港口物流、化工儲(chǔ)運(yùn)為核心的新興物流產(chǎn)業(yè)和以造紙、建材為重點(diǎn)的重化產(chǎn)業(yè)。 創(chuàng)造了港區(qū)開發(fā)的良好招 商環(huán)境 ⑴港區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略得到了省、市政府的高度重視和大力支持。湖南省委書記張春賢高度重視城陵磯港的門戶作用，強(qiáng)調(diào)岳陽要“優(yōu)勢優(yōu)先、優(yōu)先發(fā)展、樹立門戶城市概念”。在省委、省政府的直接推動(dòng)下，港區(qū)龍頭工程 總投資 6 億元的城陵磯國際集裝箱碼頭一期工程已竣工投入運(yùn)營，其 30 萬標(biāo)箱／年、散雜件 100 萬噸 ∕年的吞吐量，能保證全省“十一五”期間社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。 20xx年 9月，湖南城陵磯新區(qū)納入了國務(wù)院批準(zhǔn)的長株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)配套改革試驗(yàn)區(qū)總體規(guī)劃濱湖示范區(qū)范疇，將會(huì)享受中央和省政府在土地、信貸和財(cái)稅等方面各種扶 持政策支持。為加快新區(qū)發(fā)展，岳陽市委、市政府多次召開港區(qū)會(huì)議，專題研究有關(guān)港區(qū)規(guī)劃、管理體制和運(yùn)行機(jī)制等重大工作，省委、省政府成立了由省委常委、常務(wù)副省長于來山為組長，省長助理袁建堯?yàn)?副 組長的湖南城陵磯新區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，云溪區(qū)也成立了專門工作機(jī)構(gòu) 新區(qū)臨時(shí)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)港區(qū)開發(fā)建設(shè)的具體工作。在省市兩級黨委、政府的 20 高度重視和大力支持下，城陵磯新區(qū)正朝著打造區(qū)域性物流中心的戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)。 ⑵建立和完善了功能齊全的綜合性港口碼頭和基礎(chǔ)設(shè)施?，F(xiàn)在，城陵磯港不但擁有煤炭、糧食、石油等專用碼頭和木材、沙石、鋼材等 各類散貨碼頭，而且具有國內(nèi)一流水平的現(xiàn)代化國際集裝箱碼頭已投入使用，投資約 5億元的恒陽公共化工碼頭即將開工建設(shè)；屆時(shí)，湖南城陵磯港將成為一個(gè)功能配套、設(shè)施齊全具有核心競爭力的綜合性港口群，其年吞吐量 20xx 萬噸的運(yùn)輸規(guī)模，將極大地帶動(dòng)和促進(jìn)全市乃至全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)特別是外向型經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。同時(shí)，為完善港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，港區(qū)管委會(huì)加大了投入力度，總投資3 億元的進(jìn)港大道和通港路一南一北通向港區(qū)，并分別與隨岳高速和 107 國道聯(lián)通，打通了港區(qū)對外的陸路大通道；電力供應(yīng)能力充裕，港區(qū)供水工程已經(jīng)開工建設(shè)。臨港新區(qū)整體開發(fā)條 件已基本具備。 ⑶ 出臺(tái)了支持港區(qū)發(fā)展的一系列優(yōu)惠政策和措施。為充分發(fā)揮港區(qū)優(yōu)勢，加快港區(qū)發(fā)展實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，港區(qū)管委會(huì)出臺(tái)了一系列更加科學(xué)、更具吸引力的港區(qū)招商引資優(yōu)惠政策，支持、鼓勵(lì)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、投資強(qiáng)度大、科技含量高、附加值高、稅收高的拉動(dòng)型、環(huán)保型、節(jié)約型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入港區(qū)。 獨(dú)特的區(qū)位交通優(yōu)勢，良好的投資經(jīng)商環(huán)境，雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐，使得新區(qū)成為湖南對外開放的門戶，成為招商引資和對接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的黃金寶地， “福布斯”雜志將岳陽評為中國 20 個(gè)最 21 適 宜投資的城市之一 。 土地銷售前景及價(jià)格 預(yù)測 項(xiàng)目以城陵磯新區(qū)土地運(yùn)營為主要收入來源，其發(fā)展在宏觀上取決于臨港新區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，在微觀上取決于現(xiàn)有企業(yè)擴(kuò)能增產(chǎn)和城陵磯新區(qū)對外招商引資時(shí)對土地需求的增長。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)期良好條件下，項(xiàng)目招商引資規(guī)模和速度將對本項(xiàng)目土地銷售前景產(chǎn)生重大影響。 招商引資前景分析 城陵磯新區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)位 優(yōu)越 ，交通條件優(yōu)勢明顯、產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)雄厚、招商環(huán)境良好，是未來岳陽市沿江產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)域和城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)，還是國家確定的中部地區(qū)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要承載地。 從未來資本轉(zhuǎn)移發(fā)展態(tài)勢及發(fā)達(dá)地區(qū)和歐 美等發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變階段判斷，發(fā)達(dá)國家和發(fā)達(dá)地區(qū)資本輸出正處于一個(gè)上升初始階段，這意味著，在未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，大量的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和發(fā)達(dá)國家資本將繼續(xù)向岳陽市轉(zhuǎn)移。其基本理由是： 一是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍處于調(diào)整時(shí)期，尤其是香港、上海等地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有很大的調(diào)整空間，這意味著將有大量的產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)行轉(zhuǎn)移。 二是岳陽市既具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，又具有明顯的綜合成本優(yōu)勢，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的理想基地。 22 三是入園企業(yè)可享受國務(wù)院、省、市政府給予的優(yōu)惠政策，實(shí)行“封閉式管理、開放式運(yùn)行、社會(huì)化服務(wù)”，企業(yè)辦事 實(shí)行“一個(gè)窗口受理，一站式審批，一條龍服務(wù)”。園區(qū)各類中介機(jī)構(gòu)健全，投融資服務(wù)完善。 土地銷售價(jià)格預(yù)測 土地價(jià)格的變化受多個(gè)因素影響，包括供需關(guān)系、區(qū)位、用地性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。近兩年岳陽市城陵磯新區(qū)綜合用地的交易價(jià)格情況如表 21。 表 21 近兩年城陵磯新區(qū)周邊地區(qū)用地交易價(jià)格 用地性質(zhì) 價(jià) 格（萬元 /畝） 最高價(jià) 平均價(jià) 最低價(jià) 工業(yè)用地 17 綜合用地 （含住宅及商業(yè)用地） 考慮到國家對地產(chǎn)的宏觀調(diào)控 政策及金融危機(jī)影響，以及根據(jù)近幾年城陵磯新區(qū)周邊地區(qū)地產(chǎn)價(jià)格的平均增長率為 10%，保守起見，本項(xiàng)目綜合用地的土地預(yù)測增長率取 8%，增長基數(shù)為表 21土地交易價(jià)格的平均值；工業(yè)用地 第一年 按近 2 年平均價(jià)格 萬元 /畝不變 ，以后每年 價(jià)格 增加 1 萬元 /畝 。 23 表 22 城陵磯新區(qū)未來 10 年土地增長價(jià)格表 年 份 工業(yè)用地價(jià)格 綜合用地價(jià)格 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 38 20xx 20xx 20xx 20xx 2017 2018 2019 可以預(yù)計(jì)，隨著新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建成和完善，其土地升值速度將大于本可研預(yù)測值。 24 3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與 建設(shè)規(guī)模 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的論證 根據(jù)《 岳陽市 城市總體規(guī)劃》 并 參照《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》，本項(xiàng)目 中的黃泥溝路 按 城市 Ⅱ 級主干道標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ， 設(shè)計(jì)行車速度均為 50km/h。 主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見表 31。 表 31 路線主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo) 1 道路等級 城市 Ⅱ 級主干道 2 道路長度 m 8000 3 設(shè)計(jì)速度 km/h 50 4 路幅寬度 m 30 5 平曲線最小半徑 設(shè)超高最小半徑 m 200 不設(shè)超高最小半徑 m 400 6 最大縱坡 % 7 最小坡長 m 140 8 豎曲線一般最小半徑 凸型 m 1350 凹型 m 1050 9 車輛荷載 等級 構(gòu)造物 城 — A 級 路面 BZZ— 100KN 10 橋梁設(shè)計(jì)洪水頻 率 1/100 建設(shè)內(nèi)容 25 本項(xiàng)目為 新區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，建設(shè)內(nèi)容包括 征地拆遷、 道路工程、 給水 工程、 排水工程、亮化工程、交通設(shè)施等 。 本項(xiàng)目為新區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，建設(shè)內(nèi)容主要是 2435畝土地開發(fā)和黃泥溝路及配套設(shè)施建設(shè)。黃泥溝路全長為 8km,路幅寬 30m，其中，路基土石方 萬 m3；瀝青混凝土路面 184 千m2，人行道 56 千 m2，排水管道 16000m，給水管道 8000m，平面交叉4 處?？傉饔猛恋?2795 畝；具體見表 32。 表 32 擬建建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 土地開發(fā)工程 畝 2435 基礎(chǔ)設(shè)施工程 一、路線 道路長度 km 8 占地 畝 360 二、路基路面 路幅寬度 m 30 路基土石方 萬 m3 主線路面結(jié)構(gòu)類型 瀝青砼 路面工程數(shù)量 行車道面積 千 m2 184 26 人行道面積 千 m2 56 三、橋梁、涵洞 大橋 m/座 中橋 m/座 涵洞 道 3 四、路線交叉 互通式立交 處 分離式立交 處 平面交叉 處 4 五、沿線設(shè)施 排水管道 m 16000 給水管 m 8000 27 4 建設(shè)條件 與 方案設(shè)計(jì) 場址現(xiàn)狀 地理位置 項(xiàng)目位于岳陽市云溪區(qū)內(nèi)，位于東經(jīng) 113176。 08′ 48″至 113176。23′ 30″、北緯 29176。 23′ 56″至 29176。 38′ 22″之間，云溪區(qū)位于岳陽市城區(qū)東北部、長江中游南岸，西瀕東洞庭湖，東與臨湘市接壤，西北與湖北省監(jiān)利縣、洪湖市隔江相望，南部與岳陽樓區(qū)和岳陽縣毗鄰。區(qū)域內(nèi) 107 國道和京廣鐵路縱橫南北，京珠高速 道路 在東邊擦肩而過，長 江黃金水道環(huán)繞西北。沿鐵路南距長沙 162 公里，北離武漢 245 公里；沿京珠高速 道路 距長沙黃花機(jī)場和武漢天河機(jī)場均不到 2 小時(shí)車程；沿水路東距九江 340 公里，南京 715 公里，上海 990 公里，西距重慶 490 公里。 土地利用現(xiàn)狀 本區(qū)域內(nèi)土地現(xiàn)狀多為荒地和 田 地，農(nóng)居和水域也占有一定比例，而建設(shè)用地的比例較大，用地構(gòu)成屬于典型的未開發(fā)農(nóng)用地場址，地勢較平坦，主要用地已全部納入城陵磯新區(qū)建設(shè)用地范圍。 該區(qū)域?qū)儆谠狸柺谐菂^(qū)邊緣， 湖南省“十大標(biāo)志性工業(yè)企業(yè)”中的長嶺煉化公司、巴陵石化公司、華能岳陽發(fā)電有限公司和泰 格林紙集團(tuán)公司等四家大型企業(yè)集團(tuán)都駐在區(qū)內(nèi)或周邊。 28 地形、地貌、地震情況 項(xiàng)目地屬幕阜山脈向江漢平原過渡地帶，地貌多樣、交相穿插，整個(gè)地勢由東南向西北傾斜。境內(nèi)最高海拔點(diǎn)為云溪鄉(xiāng)上清溪村之小木嶺，海拔 米；最低海拔點(diǎn)為永濟(jì)鄉(xiāng)之臣子湖，海拔 米。一般海拔在 40— 60 米之間。 地震：根據(jù)《中華人民共和國地震參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB18306—20xx），該區(qū)域地震 動(dòng)峰值加速度 g=，特征周期為 ，根據(jù)云溪抗震設(shè)防基本烈度為Ⅶ度，規(guī)劃按Ⅶ度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)防。 地質(zhì)和水文 地表組成物質(zhì) 65%為變質(zhì)巖，其余為沙質(zhì)巖，土壤組成以第四紀(jì)紅色粘土和第四紀(jì)全新河、湖沉積物為主。第四紀(jì)紅色粘土主要分布在境內(nèi)東南邊，適合林、果、茶等作物開發(fā)。第四紀(jì)全新河、湖沉積物主要分布在西北長江沿線，適合水稻、瓜菜等作物種植。 ⑴ 松陽湖水域 湖面積：豐水期 60008000 畝左右；枯水期 50006000 畝左右； 水位：最深水位 56米左右；平均水位 34 米左右 蓄水量：豐水期 21 萬立方米左右；枯水期 12 萬立方米左右； ⑵ 長江岳陽段 松陽湖水域北瀕臨并匯入長江。長江螺山段水文特征對其影響很大，根據(jù)長江螺山段水文站水文數(shù)據(jù)，長江在該段主要水文參數(shù)如下： 29 流