【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ind you of that terrible tie you bought yesterday.39。 39。 I find it beautiful,39。 I said. 39。A man can never have too into the cave hoping to find buried treasure. The leader of the party was examining the soil near the entrance to the cave when the machine showed that there was gold under the ground. Very excited, the party dug a hole two feet deep. They finally found a small gold coin which was almost worthless. The party then searched the whole cave thoroughly but did not find anything except an empty tin trunk. In spite of this, many people are confident that 39。The Revealer39。 may reveal something of value fairly soon.Lesson56 Faster than sound! 比聲音還快！Once a year a race is held for old cars. A lot of cars entered for this race last year and there was a great deal of excitement just before it began. One of the most handsome cars was a RollsRoyce Silver Ghost. The most unusual car was a Benz which had only three wheels. Built in 1885, it was the oldest car taking part. After a great many loud explosions, the race began. Many of the cars broke down on the course and some drivers spent more time under their cars than in them ! A few cars, however, pleted the race. The winning car reached a speed of forty miles an hourmuch faster than any of its rivals. It sped downhill at the end of the race and its driver had a lot of trouble trying to stop it. The race gave everyone a great deal of pleasure. It was very different from modern car races but no less exciting. Lesson57 Can I help you, madam? 你要買(mǎi)什么，夫人？A woman in blue jeans stood at the window of an expensive shop. Though she hesitated for a moment, she finally went in and asked to see a dress that was in the window. The assistant who served her did not like the way she was dressed. Glancing at her凱林房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告翰逸投資咨詢事務(wù)所研究所主任：羅丹 研究所副主任：許婷成員：劉林 周凱平 胡小娟 何雨倩 白肖 趙剛2009 年 9 月 21 日目錄 第一部分　項(xiàng)目基本情況…………………………………………………………………………4……………………………………………………………………4…………………………………………………………………………4………………………………………………………………4……………………………………………………………4……………………………………………………………………4……………………………………………………………5第二部分　項(xiàng)目環(huán)境研討……………………………………………………………………6…………………………………………………………6…………………………………………………………9………………………………………………………………………11第三部分　市場(chǎng)研究………………………………………………………………………12………………………………………………………………………12………………………………………………………………………13………………………………………………………………………14………………………………………………………………………15第四部分　項(xiàng)目研究…………………………………………………………………15………………………………………………………………18…………………………………………………………………19第五部分　投資估算………………………………………………………………………22…………………………………………………………………22……………………………………………………………22……………………………………………………………22……………………………………………………………23…………………………………………………………………23………………………………………………………………………23………………………………………………………………………23………………………………………………………………………24………………………………………………………………24…………………………………………………………………2成本、利潤(rùn)匯總表…………………………………………………24第六部分　獲利性評(píng)價(jià)……………………………………………………………………25……………………………………………………………………25…………………………………………………………25第七部分　風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)…………………………………………………………………25………………………………………………………………………25…………………………………………………………………26…………………………………………………………………26…………………………………………………………………27………………………………………………………………27…………………………………………………………27 …………………………………………………………………28…………………………………………………………………28…………………………………………………………………29第八部分　綜合評(píng)價(jià)………………………………………………29…………………………………………………………30第一部分　項(xiàng)目基本情況：水鄉(xiāng)之城 成都金泓建筑有限公司 該地塊位于成都新津縣花源鎮(zhèn)，北鄰花源鎮(zhèn)，南鄰成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院北門(mén)，西靠大件路，東鄰花源大道；該地塊距新津,雙流縣均為十公里左右；距成都市區(qū)為19公里。地塊現(xiàn)狀:該地塊荒置數(shù)年,雜草叢生,地勢(shì)凹凸,無(wú)高大建筑物,無(wú)須拆遷；無(wú)道路規(guī)劃，靠東有條小路，靠西有條小河，無(wú)本地居民。用地規(guī)模：本塊地面積為89660平方米，該項(xiàng)目西靠大件路，到成都市區(qū)要50分鐘左右；該項(xiàng)目與花源鎮(zhèn)相鄰，東鄰花源大道，步行到鎮(zhèn)上只需幾分鐘。該項(xiàng)目周邊有本地的常住居民；還有一所大學(xué)。該項(xiàng)目周邊有較多的店鋪，大多數(shù)是小餐館和小超市。該項(xiàng)目為適應(yīng)花源鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，著力打造歐式與中式風(fēng)格相結(jié)合的現(xiàn)代化休閑住宅，采用國(guó)外先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，引入具有歐式風(fēng)情的園林設(shè)計(jì)。能為人們提供舒適的居住環(huán)境，給人視覺(jué)和精神都帶來(lái)不同的享受。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，居住環(huán)境幽美，休閑與娛樂(lè)相結(jié)合。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，居住環(huán)境幽美，休閑與娛樂(lè)相結(jié)合；該項(xiàng)目與一所大學(xué)相鄰，擁有濃厚的文化氣息，清晨的書(shū)聲與鳥(niǎo)聲給人的生活帶來(lái)愜意與舒適。 對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，對(duì)相關(guān)的一些資料進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查、訪問(wèn)（主要是對(duì)花源鎮(zhèn)上的居民和商鋪進(jìn)行調(diào)查和訪問(wèn)），還借助于網(wǎng)絡(luò)查閱相關(guān)的信息。 各項(xiàng)用地用地面積（㎡） 住宅用地53900公建用地4400道路用地6360公共綠地25000： 項(xiàng)目數(shù)量總戶數(shù)2730戶居住人口9555人平均每戶人口／戶總建筑面積㎡住宅總建筑面積㎡公建總建筑面積5440㎡平均每套建筑面積110㎡人均居住建筑面積㎡綠化率30％容積率地下車庫(kù)用地面積4780㎡項(xiàng)目建筑面積（㎡）單價(jià)(元／㎡)金額（萬(wàn)元）球類娛樂(lè)場(chǎng)所2300936室內(nèi)娛樂(lè)中心17501000物業(yè)管理所300480煤氣變壓站50720銷售中心100096096合計(jì)第二部分　項(xiàng)目環(huán)境研討2007年由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高位加速，1~，使得能源消耗繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。2007年上半年，%，%，%。1~%，%，單位工業(yè)增加值電耗不降反升。全國(guó)化學(xué)需氧量排放量和二氧化硫排放量變化與“十一五”規(guī)劃目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。2007年上半年，%；，%。，%。其中，%；，%。2007年我國(guó)在連續(xù)5年外貿(mào)出口高增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，很多產(chǎn)品對(duì)國(guó)際市場(chǎng)依賴程度偏高，使我國(guó)一些商品受到歐美國(guó)家的反傾銷調(diào)查和指控，頻頻引發(fā)貿(mào)易摩擦。近期，國(guó)外針對(duì)我國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題加以炒作，掀起了新一輪貿(mào)易保護(hù)主義浪潮。1~%；貿(mào)易順差占GDP的比重繼續(xù)提高，%左右，凈出口對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度明顯偏高，我國(guó)經(jīng)濟(jì)受國(guó)際不穩(wěn)定因素影響的潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。 固定資產(chǎn)的增長(zhǎng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布,去年我國(guó)投資保持較快增長(zhǎng),投資結(jié)構(gòu)有所改善。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資172291億元,%,。其中,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資148167億元,%,。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資24124億元,%。在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資2256億元,%。第二產(chǎn)業(yè)投資65036億元,%。第三產(chǎn)業(yè)投資80875億元,%。分地區(qū)看,東、中、%、%%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30580億元,%。公報(bào)稱，2008年，%，%。 ，比上年末增加490萬(wàn)人。，%。2008年物價(jià)漲幅將明顯低于2007年，%，%。由于物價(jià)水平降低，消費(fèi)品零售額的名義增長(zhǎng)將有所降低，%。住房消費(fèi)也不容樂(lè)觀。一方面目前房?jī)r(jià)居高不下，2007年前三季度，%、%%，%，漲幅呈現(xiàn)逐季加大的態(tài)勢(shì)。2008年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之前，房?jī)r(jià)不會(huì)明顯下降，供應(yīng)有限的新樓盤(pán)和快速上漲的價(jià)格，將使許多購(gòu)房者裹足不前。另一方面第二套住房的首付比例提高至40%50%已在實(shí)施，也將限制部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)。，%，扣除物價(jià)因素后，%，與2007年的增長(zhǎng)水平基本持平。%%，農(nóng)村消費(fèi)減緩速度小于城市，兩者差距縮小。農(nóng)民收入水平的提高和消費(fèi)觀念的變化，將有力推動(dòng)農(nóng)民第二次消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)向更大范圍擴(kuò)展、以更快速度增長(zhǎng)。城市消費(fèi)由于汽車和住房消費(fèi)增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)，新增消費(fèi)增幅將小于往年分析表明，最近幾年收入增加對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)作用顯著提高。，比2000年提高18元。農(nóng)民收入增長(zhǎng)對(duì)消費(fèi)的帶動(dòng)作用更大，元。2008年我國(guó)城鄉(xiāng)居民收入前景依然樂(lè)觀，將繼續(xù)支持消費(fèi)的增長(zhǎng)。總論：國(guó)民經(jīng)濟(jì)、固定資產(chǎn)、消費(fèi)需求及城鄉(xiāng)居民收入的增加或減少在很大程度上影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與滯后，所以應(yīng)注重宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控。07年111月，增長(zhǎng)8%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)投資1194億元，%；，%。07年111月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資21632億元，%。商品住宅完成投資15440億元，%，其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資693億元，%。 ，%。1至6月，%，；，%。，%。2007年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅呈逐月加快之勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年4至10月份，%、%、%、%、%、%、%。特別是剛剛過(guò)去的11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅首次突破兩位數(shù)，%，漲幅比10月份高出1個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)兩年來(lái)新高。 但08年1至6月，%，；，%。 金融及稅收政策分析中國(guó)銀行的報(bào)告認(rèn)為，2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持10％以上增速，人民幣預(yù)計(jì)升值8％ 并將引起資產(chǎn)價(jià)值重估。在抑制銀行體系流動(dòng)性方面，中國(guó)人民銀行將繼續(xù)在法定存款準(zhǔn)備金率、央行票據(jù)、特別國(guó)債、特別存款等工具之間進(jìn)行選擇。2008年內(nèi)央行三到四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 興業(yè)證券分析認(rèn)為，2007年12月份的CPI仍高位運(yùn)行，％，％?？紤]到流動(dòng)性壓力，％－％。％高位，則會(huì)再度加息。從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消