【文章內容簡介】 備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 10 西北向 55 平（東北向為軸對稱戶型） 西北向 55 平位置 西南 向 73 平（東 南 向為軸對稱戶型 ） 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 11 西南 向 73 平 位置 南向雙陽 81 平 南向雙陽 81 平位置 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 12 25戶型面積及分布情況 25為兩個單元，每個單元一梯三戶，分別為東北、東南、南北通透三個戶型。 一單元 東北向 83 平戶型 一單元東北向 83 平戶型 一單元東南向及二單元西北向戶型 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 13 一單元東南及二單元西北 1 單元 03 號、 2 單元 01 號南北通透 97 平 1 單元 03 號、 2 單元 01 號位置 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 14 2 單元 3 號西北向 平戶型 2 單元 3 號西北向 平位置 59戶型面積及 分布情況 59為兩個單元，每個單元一梯 兩 戶， 把山為 108 平小三房戶型，中間為 97 平南北兩方戶型 。 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 15 108 平戶型 108 平戶型位置 97 平戶型 97 平戶型位置 多層主要以 123135 平大三房戶型為主，其中特殊的有 1及 5西山單位的 108平戶型。 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 16 多層 108 平把山戶型 多層 108 平戶型位置 六 、 定價系數(shù) 保利心語花園定價 模型 主要考慮景觀、噪音 、把山、面積、朝向、通風、層差等系數(shù) 。 景觀朝向通風面積噪音把山需求戶型調整系數(shù)（ 1 00 ~ + 100 ）（ 0~ 200 ）（ 0~ 50 ）（ 80 ~ 10 0 ）（ 0~ 150 ）（ 0~ 100 ）（ 0 ~2 0 0 ）（ 0~ 50 ）（ 5 0 ~ +50 ）景觀朝向通風面積噪音把山需求戶型調整系數(shù)（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ） 層差系數(shù) （ 1）多層層差 多層 一樓 二樓 三樓 四樓 五樓 六樓 七樓 層差 350 0 200 300 300 250 400 備注 帶花園 基準價 大露臺 、短 進深 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 17 多層 因客戶對中間樓層即 5 層需求較多，因此將 5 層層差相同（均為 300）且高于 6 層；而 2 層與 6 層比較， 6 層采光略好，并且多層帶電梯，避免了 6 層上樓困難的情況，因此 6 層較 2 層稍高而比 5 層略低。 1 層贈送花園單位與 7 層送露臺單位相比較， 1 層光線較差，因此 1 層較 7 層略低。 （ 2）高層層差 ①、臨街高層 11： 整體趨勢 —— 中間樓層最高 ，根據樓層不同遞增 與遞減 系數(shù)不同。 具體細節(jié) —— 臨街樓棟南向無景觀，且矮樓層受噪音影響，空氣質量差， 因此層差 加大，隨樓層每層遞增 30 元； 6 層以上至 12 層需求大，且樓層差別相對較小，因此每層遞增 20 元； 13 樓需求比中間層少，為 有效分流中間層客戶 ，因此從 13 層起，逐層遞減 10 元； 16 躍 17 層的樓層差 150 元，主要考慮此套房源最后價格應該與 4 樓相近，因此 150 元實際為調整系數(shù)。 總體層差： 樓層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 躍 17 層差系數(shù) — 0 30 60 90 110 130 150 170 190 210 230 210 190 170 150 10東北向， 11東北及西北向層差： 逐層遞增 1 元，以縮小層差；至 13 層起逐層遞減 10 元。 樓層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 層差系數(shù) — 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 90 80 70 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 18 10西北向層差： 整體 無層差 ，為本次開盤的特價房源，共 17 套 。 ②、高層 2 2 2 5 60： 整體趨勢 —— 中間樓層最高，根據樓層不同遞增與遞減系數(shù)不同 。 具體細節(jié) —— 以 1 層為基準價 0 元 ， 2 層與 1 層差別不大，但 2 樓開始征收電梯費，居住成本較 1 樓 稍 高， 因此 層差 上 調至 10 元； 2~5 層 受 規(guī)劃路 噪音影響，且略有擋光，因此層差加大，隨樓層每層遞增 30 元； 6 層以上至 12 層需求大，且樓層差別相對較小，因此每層遞增 20 元； 13 樓需求比中間層少，為有效分流中間層客戶，因此從 13 層起，逐層遞減 10 元 ； 17 躍 18 層的樓層差 70 元，主要考慮此套房源最后價格應該應該與 4 樓相近，因此 70 元實際為調整系數(shù)。 整體層差： 樓層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 躍 18 層差系數(shù) 0 10 40 70 100 120 140 160 180 200 220 240 220 200 180 160 70 景觀系數(shù) 景觀 樓王景觀 園區(qū)內南北景觀 南景北無 南無北景 南北均無景觀 系數(shù) +200 +50 0 70 100 樓王景觀特指多層 51 單元及 64 單元，因前無遮擋，且正面臨園區(qū)主景觀，因此 景觀系數(shù)為 200 元。 朝向系數(shù) 朝向 南北通透 東南 雙陽 西南 東北 西北 系數(shù) 50 30 0 30 100 200 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 19 通風系數(shù) 通風 雙陽 標準戶型（南北、東南、西南、東北、西北） 系數(shù) － 50 0 面積系數(shù) 從 50140 平戶型，以每 10 平米遞增 20 元，取 90100 平為基準價 0 元， 140平以上則取統(tǒng)一值。 面積區(qū)間 5060 6070 7080 8090 90100 100110 110120 120130 130140 140 以上 價差 80 60 40 20 0 20 40 60 80 100 噪音系數(shù) 本案噪音影響主要來自于項目西側鐵路，因此根據鐵路南北走向，以平行線形式，將一期各樓棟按照每兩個單元為單位劃分成若干帶狀區(qū)域，同區(qū)域范圍內噪音系數(shù)一致，每兩個相鄰帶狀區(qū)域價差為 10 元