【文章內(nèi)容簡介】 50— 70 ㎡ 95％ 1041 套 商住樓、商住公寓 青年 大街 三好 SOHO 8000/㎡ 100120 ㎡ 90% 190 套 商住寫字樓 富中 USHOW 8800 元 /㎡ 4060 ㎡ 85% 394 套 商住樓 三好街 艾特國際 5200 元 /㎡ 40100 ㎡ 100% － 商住樓 中潤國際 5000 元 /m2 33104 ㎡ 100% 472 套 商住樓 總結(jié)分析： 沈陽帶有商住特征的產(chǎn)品，預(yù)計能到達(dá) 100 萬㎡（其中寫字樓立項和公寓立項的商住）； 市場推出面積與消化面積，主要集中在 40— 60m2 之間； 目標(biāo)群體為經(jīng)營者和投資者，小面積產(chǎn)品市場去化速度快； 商住樓的銷 售周期相對住宅的銷售周期較長，多在 到 2 年完成銷售；項目所在區(qū)域位置和產(chǎn)品不好的項目甚至需要 2 年以上的銷售周期； 多數(shù)商務(wù)配套未明確，但多考慮會所、商務(wù)中心形式； 產(chǎn)品類型主要為平層和復(fù)式及 LOFT 產(chǎn)品，小戶型降低了投資門檻，因此 40－ 60 ㎡的小戶型銷售較好； 市場主流價格在 5500~6000 元 /㎡（平層） 由于商住產(chǎn)品是介于辦公與住宅產(chǎn)品間的物業(yè)，開發(fā)商對項目建設(shè)投入標(biāo)準(zhǔn)通常不會太高； 商住產(chǎn)品潛在市場 隨著金廊工程的全面啟動，區(qū)域周邊項目的開發(fā)，對周邊商圈的形成起到一 定的促進(jìn)作用 ，但還需要適當(dāng)引導(dǎo)和過渡時間； 在地鐵因素的帶動下，縮短了區(qū)與區(qū)間距離影響； 本區(qū)域自有商住類產(chǎn)品很少，且硬件配套及外部形象不足以對目標(biāo)客戶形成 吸引。 小結(jié) 商住產(chǎn)品市場的供應(yīng)量雖然較大，但市場對此產(chǎn)品的需求同樣也存在空間，由于市場對此類產(chǎn)品的形象認(rèn)知相對低于寫字樓和酒店式公寓，故產(chǎn)品價格未來調(diào)整空間受到一定限制，在規(guī)劃上可以考慮規(guī)劃一定比例，在產(chǎn)品單套面積上盡量劃小，保證面積可以靈活組合，在產(chǎn)品硬件配套上盡量高于目前同類商住類產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 LOFT 產(chǎn)品市場可行性分析 LOFT，英 文原義閣樓或高大空間的建筑。 沈陽的 LOFT 引入，實際在 2020 年以沈陽瑪利藍(lán)房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的瑪利藍(lán)大廈開始， 由于其產(chǎn)品高附加值的特點，被多數(shù)物流、貿(mào)易、外埠代辦處、企業(yè)分公司所認(rèn)同。 2020 年騰龍國際公寓對產(chǎn)品進(jìn)行了 LOFT 的規(guī)劃，銷售一路走高，騰龍 LOFT 產(chǎn)品的市場認(rèn)同，帶動了整個房產(chǎn)市場對 LOFT 產(chǎn)品的全面認(rèn)知； 至 2020 年隨著振興東北、金廊及渾南大開發(fā)，省內(nèi)中小型公司的增加，市場對此種產(chǎn)品的需求加大，同時也帶動了沈陽 LOFT 產(chǎn)品發(fā)展，在功能與配套上的提升， LOFT 的功能性得到一定的放大。 市場部分 LOFT 產(chǎn)品分析 項目名稱 所屬區(qū)域 總建筑面積 銷售均價 主力面積 凈高 土地性質(zhì) 銀河國際 北站 CBD 10 萬㎡ 8600 元 40－ 70 ㎡ 米 商用 40 年 格林 SOHO 北站 CBD 5 萬㎡ 7000 元 60－ 70 ㎡ 米 商用 40 年 德郡 7 號 北站 CBD 4 萬㎡ 8000 元 36－ 56 ㎡ 米 商用 40 年 明城盛都 市府廣場 3 萬㎡ 6700 元 50－ 80 ㎡ 米 商用 40 年 分析 總結(jié)： LOFT 產(chǎn)品多集中在住宅類和商住類項目，其產(chǎn)品靈活的組合功能和高附加使用空間，深受自用型客戶的追捧； 目前市場產(chǎn)品，多為 － 米層高產(chǎn)品； 市場均價 8000 元 /㎡，由于單價高于普通單層產(chǎn)品，總價偏高，限制了一部分客戶的進(jìn)入門檻； 從市場 LOFT 產(chǎn)品的銷售狀況， 60 ㎡（單層面積）左右產(chǎn)品市場消化速度快； LOFT 內(nèi)部裝修多為清水，部分產(chǎn)品開發(fā)商預(yù)制隔板； 目標(biāo)客戶多為追求高附加值的投資客戶和外部駐沈機構(gòu)及部分行業(yè)協(xié)會等； 存在問題及相關(guān)政策： 產(chǎn)品目前由于后續(xù)產(chǎn)權(quán)手續(xù)和面積、配套 費收取等問題，在市場中尚屬有一定爭議的產(chǎn)品，在前期規(guī)劃要積極向規(guī)劃部門爭取； 關(guān)于沈陽房產(chǎn)物業(yè)層高要求的現(xiàn)行規(guī)定（資料來源：規(guī)劃局建審處） 凡層高 4 米以下（含 4 米），按照標(biāo)準(zhǔn)層（水平面積）計算面積和配套費； 凡層高 4 米－ 米（含 米），按照標(biāo)準(zhǔn)層（水平面積）的 倍計算面積和配套費； 凡層高 米－ 米（含 米），按照標(biāo)準(zhǔn)層（水平面積）的 2 倍計算面積和配套費； 市場部建議： 市場部認(rèn)為商住和 LOFT 產(chǎn)品其高附加值較容易被市場所接受，在合理的價格條件下銷售，可保障回款速度，所以 有必要將該部分產(chǎn)品進(jìn)行部分規(guī)劃。從市場的需求上考慮，此種產(chǎn)品市場的認(rèn)知度也較高，但需強調(diào)與政府規(guī)劃部門的溝通力度， LOFT 產(chǎn)品在沈陽的現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)存在著一定的彈性空間，政策的支持決定產(chǎn)品功能及質(zhì)量的保證，同時也決定著此類產(chǎn)品市場實際的去化速度。 3. 沈陽商業(yè)市場分析： 沈陽商業(yè)現(xiàn)狀分析 沈陽作為遼寧省政治經(jīng)濟文化中心，商業(yè)繁盛由來已久。“兩街一行”的商業(yè)格局早已深入人心。 2020 年以來，隨著沈陽市經(jīng)濟的發(fā)展，城市總體購買能力的提高，大量外埠商家紛紛看好沈陽市場巨大的發(fā)展空間，家樂福、沃爾瑪、樂購 、大商集團、國美電器等陸續(xù)在沈陽開店，原有的商業(yè)市場份額被重新劃分，競爭日趨激烈。 2020 年，興隆大家庭、新瑪特購物中心相繼開業(yè)，將購物中心的形式引入沈陽，加之中興商業(yè)大廈早在 2020 年調(diào)整后已融入購物中心的概念，這種集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能為一體的多元化經(jīng)營方式，逐漸獲得青睞。同時中街和太原街兩大商圈內(nèi)銀行、公共設(shè)施等各種配套設(shè)施日益完善，商業(yè)、商務(wù)氛圍愈加濃郁，形成了比較成熟的兩大市級商業(yè)中心，是沈陽市最繁華的兩大區(qū)域，競爭也非常激烈。 2020 年以來，南風(fēng)、恒隆、世貿(mào)、華潤??陸續(xù)進(jìn)入的外 資在沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場上扮演突出的角色，以大型商業(yè)綜合體為主的現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)形式正在悄然改變著整座城市未來的商業(yè)格局。一些新興的商業(yè)區(qū)域正逐步崛起，成為繼太原街、中街之后的重要的區(qū)域性商業(yè)中心。伴隨著金廊工程的建設(shè)以及北站地區(qū)的改造，五里河區(qū)域和北站區(qū)域的商業(yè)項目逐漸增多，有望發(fā)展成為區(qū)域性商業(yè)中心。 同時，區(qū)域商圈近幾年發(fā)展較為成熟，如長江街商圈、鐵西商圈、五愛商圈、三好商圈、南塔商圈等，這也預(yù)示著沈陽未來的商業(yè)布局將越來越趨于合理。 2020 年，沈陽商業(yè)市場快速發(fā)展，主要表現(xiàn)為眾多高檔商場的規(guī)劃建設(shè)和知名 商業(yè)連鎖機構(gòu)的紛紛進(jìn)駐。西武百貨和卓展購物中心的開業(yè)，將沈城的奢侈品消費市場推向了一個新的高度。萬象城、恒隆廣場、久光百貨、茂業(yè)、世貿(mào)廣場、新世界會展等為代表的各大項目，已逐漸的浮出水面，將新興的區(qū)域性商業(yè)中心，整體定位向中高端及奢侈品的消費檔次拉升。 政府加大規(guī)劃及宏觀調(diào)控的力度，使沈陽的商業(yè)格局漸呈健康科學(xué)發(fā)展之勢。沈陽市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃：十一五期間，重點建設(shè)“一廊兩帶三圈”為構(gòu)架的商業(yè)網(wǎng)點體系；規(guī)劃構(gòu)建都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商貿(mào)中心三級商業(yè)功能區(qū)；培育建設(shè)各具特色的綜合商業(yè)街、特色商業(yè)街、專業(yè)商 業(yè)街體系。 時至今日，沈陽整體商業(yè)狀況呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象，但投放量的激增和多個商業(yè)項目定位的同質(zhì)化，經(jīng)營招商的內(nèi)容雷同，使沈陽商業(yè)的洗牌重組早已開始。萬達(dá)項目的失敗、東舜百貨的慘淡經(jīng)營，華府天地與置力商城的艱難招商，無不昭示著市場競爭的慘烈。 沈陽歷年商業(yè)新增供應(yīng)量一覽： 截至 2020 年底，沈陽市 5000 ㎡以上的大型商業(yè)設(shè)施約 110 個有，商業(yè)項目總存量達(dá)到 400 余萬平方米（只包括 5000 ㎡以上的大型商業(yè)設(shè)施），按照市區(qū)人口 萬計算，沈陽人均擁有 商業(yè)面積為 平方米左右，較國際標(biāo)準(zhǔn)比較而言，還具有較大的發(fā)展空間。 400 余萬商業(yè)面積中太原街和中街商業(yè)經(jīng)營面積的總量約為 200 萬平方米（指建筑面積 5000 平方米以上的零售商場，不包括臨街店鋪、家居建材等各類專業(yè)商場在內(nèi)），充分說明沈陽的商業(yè)雖不存在供應(yīng)過量的問題，但是部分區(qū)域的商業(yè)過于集中，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)競爭加劇，招商成本增加，商業(yè)存在結(jié)構(gòu)性失調(diào)的問題。 渾南區(qū)域目前常住人口情況及未來發(fā)展趨勢 2020 年，渾南建成區(qū)面積達(dá)到 45 平方公里，人口達(dá)到 35 萬； 沈陽將全面啟動“大渾南”建設(shè)。未來 5 年，渾南地區(qū)通過房產(chǎn)開發(fā)、政策鼓勵和社會服務(wù)功能的健全，吸引省內(nèi)外單位和市內(nèi)外居民將向渾南地區(qū)“遷徙”。 5 年后，建成區(qū)面積達(dá)到 60 平方公里，渾南地區(qū)的常住人口將達(dá)到 50 萬人。 渾南新區(qū)人口中， 20%以上擁有大專以上學(xué)歷，農(nóng)業(yè)人口還不到總?cè)丝诘?/3。這標(biāo)志著，渾南新區(qū)的人口素質(zhì)在提升。 根據(jù)規(guī)劃，未來的 5 年內(nèi)，渾南新區(qū)將引進(jìn)國外技術(shù)管理人才 900 人，科技人員的擁有量將達(dá)到 30 萬人。這意味著， 5 年內(nèi)，渾南新區(qū)的人口將要翻一番以上，渾南新區(qū)很有可能成為沈城人口素質(zhì)最高的一個區(qū)域。 渾南區(qū)域目前已建和在 建商業(yè)項目分析 到目前為止，南部金廊共確定項目 25 個，總占地 120 萬平方米，預(yù)計總投資將達(dá)到 317 億元，建筑面積將達(dá)到 660 萬平方米?，F(xiàn)已有 12 個項目開工建設(shè)，預(yù)計到 2020 年，金廊各商業(yè)項目及高層酒店、寫字樓的裙房部分將封頂，形成南部金廊形象的雛形。大量項目的同期推出，商業(yè)部分市場定位、招商定位雷同率較高。以下為渾南地區(qū)商業(yè)項目基本情況： 女人街： 之前洽談的賽特、百安居、國美等都停滯，而奧運會前政府要求的三期部分也未拆除，現(xiàn)階段意向引入興隆百貨，但具體招商還未落實。 億豐廣場： 由于奧運整體形象 和功能考慮，之前已被政府規(guī)劃為取締的項目，但又于今年 4 月重新調(diào)整規(guī)劃，由之前規(guī)劃的 60 萬平方米調(diào)整至 45 萬平方米，并開始重新推向市場，現(xiàn)對外稱招商引入了 TESCO，現(xiàn)對外采取投資回報的方式來銷售商鋪的使用權(quán)，價格為 7200 元－ 20200 元，回報率為 1－ 10 年，并根據(jù)不同的投資年限采取不同的回報率，回報率為 8％－ 9％。對外宣傳五層美食中心已全部銷售，但實際銷售情況并不理想，沈陽買家對該種銷售方式還是不太認(rèn)同。 另外， TESCO 最終是否能夠引進(jìn)也是一個未知數(shù)。 泛華商業(yè)廣場： 在前期招商中對外宣傳已簽約 WALMAR