【正文】 價(jià)格： 銷(xiāo)售（均價(jià) 9 千元 /㎡） 出租（均價(jià) 1 千元 /㎡ /年 租售比例為： 6： 4；銷(xiāo)售回款 9757 萬(wàn)元，年租金收入 1626 萬(wàn)。 除此之外，由于地鐵 2 號(hào)線(xiàn)將于 2020 年安裝地鐵相關(guān)設(shè)備并試運(yùn)行，在與 地鐵連通的問(wèn)題上，與地鐵相連接的通道部分可先進(jìn)行封堵，但地鐵必須的排風(fēng)設(shè)施－“風(fēng)亭”需要在地鐵試運(yùn)行前與我項(xiàng)目解決連接的問(wèn)題，所以我們也可以利用地鐵與商業(yè)的連接作為一期南地塊的開(kāi)工要求，即僅將風(fēng)亭與商業(yè)部分地下室局部施工，來(lái)滿(mǎn)足地鐵的運(yùn)行需要和政府的開(kāi)工要求。 選擇性方案四： 一期開(kāi)工位置選擇在北地塊最北側(cè)的兩棟百米高層商務(wù)樓一（ 萬(wàn)㎡）和商務(wù)樓二（ 萬(wàn)㎡），南地塊西北側(cè)住宅下方的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為一期項(xiàng)目開(kāi)工的產(chǎn)品（具體開(kāi)工位置見(jiàn)下圖）。如軟件開(kāi)發(fā)企業(yè)背后會(huì)衍生出數(shù)家甚至數(shù)十家小規(guī)模的軟件開(kāi)發(fā)公司，為之進(jìn)行技術(shù)服務(wù)和后臺(tái)支持，另外還會(huì)出現(xiàn)少量律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估等其他輔助行業(yè)為上述公司進(jìn)行服務(wù)的咨詢(xún)公司。 5. 商業(yè)各類(lèi)產(chǎn)品的對(duì)比分析： 根據(jù)以上對(duì)于商業(yè)各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的市場(chǎng)分析和未來(lái)發(fā)展，并結(jié)合 21 世紀(jì)項(xiàng)目所處區(qū)域和區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)情況，得出如下結(jié)論： 產(chǎn)品分類(lèi) 風(fēng)險(xiǎn)性 銷(xiāo)售和回款速度 產(chǎn)權(quán)歸屬 一期建設(shè)是否 具有可行性 備注 甲級(jí)寫(xiě)字樓 最大 最慢 全部持有 不具備建設(shè)條件 只租不售，壓資金；銷(xiāo)售影響項(xiàng)目整體品質(zhì)；無(wú)交通優(yōu)勢(shì) 大型商業(yè) 最大 最慢 全部持有 不具備建設(shè)條件 招商難度大，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，消費(fèi)人群少，未來(lái)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有保障 商住兩用、 LOFT 產(chǎn)品 較大 較慢 全部銷(xiāo)售 可少量建設(shè) 市場(chǎng)存在空白點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)都為租賃，且租金水平較低，需求量較小 公寓 較大 較慢 全部銷(xiāo)售 可少量建設(shè) 區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)配套，不足吸引高檔人士居住 高層住宅 較小 最快 全部銷(xiāo)售 如能夠解決 好土地補(bǔ)款問(wèn)題，最具可行性 區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)配套，居住環(huán)境較差 商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品對(duì)比表 從上表各產(chǎn)品的對(duì)比分析并結(jié)合區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的實(shí)際情況，各產(chǎn)品的綜合評(píng)判如下： 甲級(jí)寫(xiě)字樓： 甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)性最大，產(chǎn)品特點(diǎn)為只租不售，在產(chǎn)權(quán)上需長(zhǎng)期持有，建設(shè)上對(duì)于資金的要求也很高；除在項(xiàng)目規(guī)劃階段或建設(shè)初期能夠?qū)ふ业酱蠹瘓F(tuán)進(jìn)行整體購(gòu)買(mǎi)以外，正式租賃期都為項(xiàng)目正式投入使用后才開(kāi)始推向市場(chǎng)。但就目前各家招商的工作上，都存在很大的難度，女人街和億豐廣場(chǎng)由于前期規(guī)劃和政府協(xié)商出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目停滯后再進(jìn)行推廣，市場(chǎng)和商家都失去信心；而泛華廣場(chǎng)在招商工作展開(kāi)一年多的時(shí)間內(nèi)，簽署的意向協(xié)議商家也并不多。以下為渾南地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目基本情況： 女人街： 之前洽談的賽特、百安居、國(guó)美等都停滯，而奧運(yùn)會(huì)前政府要求的三期部分也未拆除，現(xiàn)階段意向引入興隆百貨，但具體招商還未落實(shí)。 5 年后，建成區(qū)面積達(dá)到 60 平方公里，渾南地區(qū)的常住人口將達(dá)到 50 萬(wàn)人。 政府加大規(guī)劃及宏觀調(diào)控的力度，使沈陽(yáng)的商業(yè)格局漸呈健康科學(xué)發(fā)展之勢(shì)。同時(shí)中街和太原街兩大商圈內(nèi)銀行、公共設(shè)施等各種配套設(shè)施日益完善，商業(yè)、商務(wù)氛圍愈加濃郁，形成了比較成熟的兩大市級(jí)商業(yè)中心，是沈陽(yáng)市最繁華的兩大區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。 沈陽(yáng)的 LOFT 引入，實(shí)際在 2020 年以沈陽(yáng)瑪利藍(lán)房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的瑪利藍(lán)大廈開(kāi)始， 由于其產(chǎn)品高附加值的特點(diǎn)，被多數(shù)物流、貿(mào)易、外埠代辦處、企業(yè)分公司所認(rèn)同。 沈陽(yáng) 商住產(chǎn)品的發(fā)展 1999 年由北京、上海引入沈陽(yáng)，最具典型的是沈陽(yáng)的天光會(huì)館、太和大廈。 未來(lái)寫(xiě)字樓產(chǎn)品質(zhì)量會(huì)越來(lái)越高 目前在建的寫(xiě)字樓規(guī)劃的檔次都很高，都在向高端發(fā)展，如在建的恒隆廣場(chǎng)、茂業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)等都含有五星級(jí)酒店，其寫(xiě)字樓項(xiàng)目很可能是面向北站區(qū)域內(nèi)的一些入駐在星級(jí)酒店里的國(guó)際知名企業(yè)和辦事處。 未來(lái)城市發(fā)展對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響和分析 隨著沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，渾南新區(qū)、沈北新區(qū)、金廊工程的起動(dòng)，吸引了國(guó)內(nèi)外眾多投資者的進(jìn)入，帶動(dòng)了沈陽(yáng)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。 北站區(qū)域這些潛在供應(yīng)項(xiàng)目建成后，進(jìn)一步提升該區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓在沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力 ，區(qū)域集聚效應(yīng)顯現(xiàn)，將基本確定北站區(qū)域在沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的商務(wù)中心地位。 未來(lái)供應(yīng)質(zhì)量特征分析 總體表現(xiàn) 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)正步入快速發(fā)展階段，未來(lái)供應(yīng)寫(xiě)字樓在硬件上比目前已經(jīng)投入使用的寫(xiě)字樓在標(biāo)準(zhǔn)上有質(zhì)的提升，但與國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市相比，仍然存在明顯差距；未來(lái)沈陽(yáng)寫(xiě)字樓供應(yīng)的兩大區(qū)域金廊－沿線(xiàn)及北站區(qū)域都定位為沈陽(yáng)遠(yuǎn)景中央商務(wù)區(qū)，是沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)劃時(shí)代發(fā)展的展示區(qū)。 渾南大開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)將對(duì)本區(qū)域?qū)懽謽菢?gòu)成強(qiáng)大的支撐。代表項(xiàng)目：方圓大廈，中韓大廈。保利達(dá)地產(chǎn) (沈陽(yáng) )有限公司 21 世紀(jì)廣場(chǎng)一期開(kāi)工位置和產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 保利達(dá)地產(chǎn) (沈陽(yáng) )有限公司 —— 市場(chǎng)部 21 世紀(jì)廣場(chǎng)一期開(kāi)工位置 和產(chǎn)品定位建議 11．沈陽(yáng)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析： 現(xiàn)有存量及分布位置 目前沈陽(yáng)市甲級(jí)寫(xiě)字樓的總存量約為 34 萬(wàn)平方米，其主要分布在市府廣場(chǎng)區(qū)域、北站區(qū)域、中山廣場(chǎng)－和平大街區(qū)域、五里河（三好街）區(qū)域。 方圓大廈 中韓大廈 中山廣場(chǎng) 和平大街區(qū) 域 中山廣場(chǎng) 和平大街區(qū)域位于和平區(qū)，地處沈陽(yáng)市中心地帶，臨近沈陽(yáng)市商業(yè)中心 太原街商圈及沈陽(yáng)站，地理位置優(yōu)越，交通便利，高檔酒店較為集中，商務(wù)酒店的氛圍較為濃重，外資企業(yè)較多，區(qū)域整體形象較好。 劣 勢(shì) 區(qū)域?qū)懽謽亲馐蹆r(jià)格高，辦公成本隨之提高； 區(qū)域商務(wù)環(huán)境有待進(jìn)一步提升； 區(qū)域商務(wù)以金融服務(wù)業(yè)為主，商務(wù)功 能過(guò)于單一； 商務(wù)環(huán)境不夠成熟。 硬件 未來(lái)供應(yīng)寫(xiě)字樓高度大多為 100 米以上的超高層寫(xiě)字樓，金廊區(qū)域?qū)懽謽歉诮咏虺^(guò) 150 米，使得在建筑結(jié)構(gòu)、外形上都表現(xiàn)出高端的形象； 寫(xiě)字樓在用材、電梯、空調(diào)、外立面、層高和大堂等硬件方面的要求都比現(xiàn)狀高質(zhì)量寫(xiě)字樓明顯高出。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)需求分析 目前，沈陽(yáng)市已建成經(jīng)營(yíng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓有 9 個(gè)；從分布區(qū)域看，北站區(qū)域有3 個(gè)，即方圓大廈、中韓大廈和財(cái)富中心 E 座；中山廣場(chǎng) 和平大街區(qū)域有 2 個(gè)，即總統(tǒng)大廈、城市廣場(chǎng) B 座；市府廣場(chǎng)區(qū)域有 1 個(gè)，即新華科技大廈；五里河（三好街）區(qū)域有 2 個(gè)，即華新國(guó)際大廈、北方國(guó)際傳媒中心。其發(fā)展趨勢(shì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 分布位置將更加集中 沈陽(yáng)市現(xiàn)有寫(xiě)字樓主要集中在四個(gè)區(qū)域，受渾南 新區(qū)、沈陽(yáng)金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)和金廊工程建設(shè)的影響，未來(lái)會(huì)向南北兩個(gè)區(qū)域和金廊沿線(xiàn)靠近，即南北向沈陽(yáng)北站區(qū)域和五里河（三好街）區(qū)域靠近，中間向金廊沿線(xiàn)的主干道靠近。 渾南新區(qū)未來(lái)幾年內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)真正意義上的甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品 渾南新區(qū)從沈陽(yáng)甲級(jí)寫(xiě)字樓分布的區(qū)域上來(lái)看， 隸屬于金廊沿線(xiàn)的末端，而 未來(lái)金廊沿線(xiàn)、北站區(qū)域高端寫(xiě)字樓供應(yīng)量將會(huì)增大，加劇了項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)。 2020 年市場(chǎng)在一定程度上放量 ,代表項(xiàng)目當(dāng)代程序、騰龍國(guó)際等。 2020 年騰龍國(guó)際公寓對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了 LOFT 的規(guī)劃，銷(xiāo)售一路走高，騰龍 LOFT 產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)同，帶動(dòng)了整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì) LOFT 產(chǎn)品的全面認(rèn)知； 至 2020 年隨著振興東北、金廊及渾南大開(kāi)發(fā)，省內(nèi)中小型公司的增加，市場(chǎng)對(duì)此種產(chǎn)品的需求加大，同時(shí)也帶動(dòng)了沈陽(yáng) LOFT 產(chǎn)品發(fā)展，在功能與配套上的提升， LOFT 的功能性得到一定的放大。 2020 年以來(lái)，南風(fēng)、恒隆、世貿(mào)、華潤(rùn)??陸續(xù)進(jìn)入的外 資在沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上扮演突出的角色，以大型商業(yè)綜合體為主的現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)形式正在悄然改變著整座城市未來(lái)的商業(yè)格局。沈陽(yáng)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：十一五期間，重點(diǎn)建設(shè)“一廊兩帶三圈”為構(gòu)架的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系；規(guī)劃構(gòu)建都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商貿(mào)中心三級(jí)商業(yè)功能區(qū)；培育建設(shè)各具特色的綜合商業(yè)街、特色商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)商 業(yè)街體系。 渾南新區(qū)人口中， 20%以上擁有大專(zhuān)以上學(xué)歷，農(nóng)業(yè)人口還不到總?cè)丝诘?/3。 億豐廣場(chǎng)： 由于奧運(yùn)整體形象 和功能考慮，之前已被政府規(guī)劃為取締的項(xiàng)目，但又于今年 4 月重新調(diào)整規(guī)劃，由之前規(guī)劃的 60 萬(wàn)平方米調(diào)整至 45 萬(wàn)平方米，并開(kāi)始重新推向市場(chǎng)，現(xiàn)對(duì)外稱(chēng)招商引入了 TESCO，現(xiàn)對(duì)外采取投資回報(bào)的方式來(lái)銷(xiāo)售商鋪的使用權(quán)，價(jià)格為 7200 元－ 20200 元，回報(bào)率為 1－ 10 年，并根據(jù)不同的投資年限采取不同的回報(bào)率，回報(bào)率為 8％－ 9％。 沈陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)分布主要還是集中在太原街和中街兩個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)圈，北行商圈、鐵百商圈、五里河商圈等各區(qū)級(jí)商業(yè)中心作為輔助商圈。而對(duì)于 21 世紀(jì)廣場(chǎng)周邊甚至整個(gè)渾南區(qū)域，未來(lái)幾年內(nèi)都不會(huì)出現(xiàn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的項(xiàng)目，這也與區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公氛圍和商務(wù)配套不足有著直接的關(guān) 系。 針對(duì)上述情況，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)眾多小公司、小企業(yè)，在辦公條件和辦公環(huán)境不能滿(mǎn)足上述企業(yè)要求時(shí)，商住寫(xiě)字樓可以彌補(bǔ)對(duì)辦公要求較高的 企業(yè)，這也是未來(lái)區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)。兩棟商務(wù)樓可以分別規(guī)劃為商住兩用寫(xiě)字樓（商務(wù)樓一）和公寓（商務(wù)樓二），南部三層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)可作為寫(xiě)字間進(jìn)行銷(xiāo)售，既滿(mǎn)足南北地塊必須同時(shí)開(kāi)發(fā)的政府硬性要求，又盡量減少一期開(kāi)發(fā)面積，并保證在未來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售回款，回籠資金的要求。 選擇性方案五： 一期開(kāi)工位置選擇在南地塊最南側(cè)的兩棟百米高層商務(wù)樓一（ 萬(wàn)㎡）或商務(wù)樓二（ 萬(wàn)㎡，存在拆遷問(wèn)題），北地塊西南側(cè)的幼兒園（銷(xiāo)售中心 ）作為一期項(xiàng)目開(kāi)工的產(chǎn)品，也可以滿(mǎn)足南北地塊同時(shí)開(kāi)工的要求。 車(chē)位 階段 車(chē)位數(shù)量（個(gè)） 經(jīng)營(yíng)方式 第一階段 134 出租 第二階段 145 出租 第三階段 479 租售結(jié)合 合計(jì) 758 經(jīng)營(yíng)形式：租售結(jié)合。 保利達(dá)集團(tuán)（沈陽(yáng)）高悅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏 規(guī)劃的五星級(jí)酒店和甲級(jí)寫(xiě)字樓為第六期 保利達(dá)集團(tuán)（沈陽(yáng)）高悅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏（ 容積） 分期 面積（㎡） 樓號(hào) 銷(xiāo)售周期 開(kāi)工建設(shè)周期 一期 19— 27， ABC 2020 年 5 月 2020 年 9 月 2020 年 6 月 2020 年 12 月 二期 5— 1 1 1 18 2020 年