【文章內容簡介】 發(fā)展書店、文具用品店、鮮花禮品店、洗衣店、照相館等。 (3) 產品定位選擇適合自己的地段 開臺球俱樂部的都特別講究一個人氣。有人氣才有生意。但是，是不是選擇店址的時候，找準人多的地方就好呢？其實也不盡然。 有效鎖定精準客戶群 我們很多人共同有的一個誤區(qū)，那就是把人流量當成了一個地段好壞的唯一標準。誠然，人流量是決定門面的一個重要因素，但是了解客流的消費目標，才是更為重要的工作。在開店以前要研究的，不是人有多少，而是這些人中，你的潛在顧客或者說有效客流量有多少。 肯德基是店面選址的典范。每當建立一個新連鎖店，他們都要做大量的最佳店址選擇，其中一項最重要的工作就是測算分析人流量。楊先生是肯德基云貴川地區(qū)的市場開發(fā)負責人。他的任務之一，就是委派員工拿著秒表到目標場所測算流量。這些測算人員除了要匯報日人流數(shù)量以外，還要詳細匯報如下一些數(shù)據(jù)；如附近有多少路公共汔車經過；過往人中，多少是走路來的，多少是坐公共汽車來的，多少是打的或開車來的，這樣分析該地區(qū)人群的消費水平和消費習慣。一次，楊先生在重慶考察店址時，找到一個日人流量在40－50萬的口岸，當時非常興奮。但仔細一分析，卻發(fā)現(xiàn)里面低收入者居多，每一百人里也許只有一位消費者，因此只好咬牙放棄。如果肯德基也只顧人的數(shù)量不顧質量，恐怕到頭來也會落得關門大吉的命運。 對一個地區(qū)的人氣做一個科學的分析，對有效客流進行一個預測，不但是肯德基這樣的大公司要做的，也是開小店也不能忽略的。 地勢與朝向 在同類店鋪集中的地方，店鋪的交通與朝向就成了一個重要的竟爭條件。交通便利的店鋪，當然更容易受到顧客的青瞇。一個大排擋，大家的經營一樣的商品，顯然，位于入口處的店鋪生意要好的多。 占據(jù)有利地勢，成功就有了一個良好的開端 地勢以外，店鋪正門的朝向也有講究。這與當?shù)貧夂蛳嚓P，并受到風向、日照程度、日照時間等因素的影響。在南方城市，面向西的商店會日曬，在夏季若無空調，會因炎熱而不利于顧客進店購物，而安裝無疑又增添了開支，唯有在店外設立拱廊建筑或遮陽蓬布，店內改善通風設計，才能減少不利因素。在北方城市，面向西北的商店較容易受寒風的侵襲，也不利于顧客入店購物。這些因素都會給商店帶來很大影響。 除此之處，最好選擇拐角、十字路口的位置。拐有的位置往往是很理想的，它們一般處于兩條街道的叉處，可以產生拐角效應，拐角位置的優(yōu)勢是：可以增加櫥窗陳列的面積；兩條街道的往來人流匯集于此，有較多的過行人光顧；可以通過兩個以上的入口以緩和人流的擁擠。但由于商店位置面兩條街，選擇哪一面作為自己商店的正門，則成為十分重要的問題。一般的做法是，選擇交通流量小的街道一面則作為側門。 商店設在三叉路的正面，店面十分顯眼，同樣被認為是非常理想的商店的地理位置。處在這一有利位置的商店應注意的是盡量發(fā)揮自己的長處，商店正面入口處的裝潢、店名招牌、展示櫥窗等都要精心設計，抓位顧客的消費心理，將過往的行人吸引到商店中來。 租適合自己的房 對人流、地勢、周邊環(huán)境都做了詳細考察，一切條件齊備，就可以在選中的地段租房了。不過一問房租，才發(fā)現(xiàn)還有問題尚未考慮。租房，也要量力而行。 要租到便宜的房屋，被多次轉租的兼價店面就成了許多人的第一選擇。值得警惕的是，有些房屋出租者，往往不是真正的房東。在這種情況下，則須查明出租者和房東之間的合同協(xié)定及合同履行情況，并與房東溝通協(xié)商后將情況載于新合約內。 盡快拿下看中的店面 一旦找到理想的店面，就要當機立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長夢多，很有可能會因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導致錯失良機。如何拿下店面？談判自然是至關重要的。 1)談好房租價格 對于開店來說，房租往往是最大的一塊固定成本，在與房東侃價之前，你自己心里首先應該有一個譜，先自定一個能夠接受的最高價，這個價位必須是： ①你覺得自己是有把握負擔得起的。尤其是在必須一筆付清數(shù)年租金的情況下，看看自己有沒有給付的能力； ②預算一下，估計是有錢可賺的； ③再向附近類似的門面打探一下，價位也是基本一致，說明是比較合理的。然后再依據(jù)這一自己設定的最高房租價格，比較房東給出的房租價格，權衡后進行侃價談判，就比較容易成功。 2)談好繳付方式 繳付房租有多種方式，一般最常見的有按月/季結算、定期繳付和一次性付清三種。 3)談好附加條件 與房東談判，除了談租金外，還要注意談妥有關的附加條件，這也可以使你節(jié)省不少開支。首先，你在租房前應對店面內現(xiàn)有的情況，包括裝修狀況、設備狀況等都了解清楚，然后通過談判，要求房東在出租前對門面房進行基本的整修，如拆除原有已報廢無法再利用的設備和裝修，對店面的房頂、地板、墻壁作基本的修繕，添置或維修水電設施等，或者要求房東承擔相應的費用，在租金中予以抵扣?？傊?，要盡量爭取節(jié)省開銷。同時，你可以通過談判要求免付押金。一些黃金地段的門面房押金也往往是比較可觀的，雖然這錢最終是要還給你的，但如果你一直經營下去，這筆錢也就等于擱死在了那兒，對于資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說，這也是一個不小的包袱如果談得好，完全是有可能卸掉的。另外，還可以通過談判要求延期繳付房租。盡量壓低初期的租金，待一段時間生意走上正軌后，再按標準支付，并補足前期的差款。只要你言辭懇切、入情入理地分析給房東聽，并能主動限定延期期限，有些通情達理的房東是會答應的，這也可以為創(chuàng)業(yè)初期減輕不少經濟負擔。 名店選址經驗 成功的大型商店，在選址方面都有自己的一套經驗，值得我們借鑒。比如，一家著名的音像制品連鎖店，它對自己的店鋪選址就有非常明確的規(guī)定： 1)500米半徑內居民不少于1萬人，其中200米半徑內不少于150戶。 2)位于社區(qū)的商業(yè)中心街道。東西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝東。盡可能位于十字路口的西北拐角； 3)與超市商廈，飯店，24小時藥店，咖啡、茶藝館，酒吧，學校，銀行，洗衣店，沖印店，社區(qū)服務中心，社區(qū)文化體育活動中心等集客力較強的品牌門店和公共場所相鄰。 4)獨立商鋪或樓房底層商鋪，門面展開寬度不少于6米。 5)門窗可改裝為落地式大玻璃結構。 6)店鋪產權清晰且至少可使用5年 7)可正常供暖，通水，通電，通電話。 8)店前空地水少于店內經營面積，可停放20輛以上自行車及摩托車，店前或附近50米內可停放射線輛小汽車； 9)店面，店測及店前可以布30平方米以上的廣告牌。 10)社區(qū)居民文明素質較高，治安狀況良好。 11)社區(qū)交通方便，通暢，與過街天橋,過街地下通道,公共汽車站，地鐵站，輕軌站口，等人流量較大的公共交通設施相鄰。 12)社區(qū)地方政府執(zhí)法文明，注重社區(qū)文化建設。 從以上12個條件可以看出，這家連鎖店的選址不但考慮到了人流量，比如規(guī)定半徑內的居民數(shù)量，還考慮到了有效人流，比如規(guī)定最好在超市，學校等音像文化消費者集中的地方開啟。它還考慮到了交通，治安，宣傳，朝向等各個細節(jié)，這些規(guī)定盡可能的保證了店鋪的選址科學化、正規(guī)化。 合肥一些地段推薦，僅供參考：國路購廣場周邊向西向東順沿潛山與龍泉路交叉口附近以綠地藍海輻射點黃山路與石臺路交叉口周邊太湖路與銅陵路交叉口，（萬振逍遙苑）四、投資預算　　不同的臺球游戲對環(huán)境及設備的要求不同，設施越高檔毫華，其收費也越高。越來越多的企業(yè)和個人開始投資臺球俱樂部，我們在此對投資一個中小臺球俱樂部進行市場分析，此分析只供參考，因為每個臺球俱樂部的不定因素太多，不象網球場市價比較穩(wěn)定，包括裝修檔次、球臺檔次、所處位置等等。 以一家擁有12張臺球桌的臺球俱樂部為例：（九球1張、落袋式11張、酒水、臺球用具、營業(yè)面積為300㎡）全年的毛收入營業(yè)時間（早上10點至晚上12點） 毛收入=標準收費每臺每天有效時間+其它消費（酒水、臺球用具）分別按照每臺每天平均有效時間6小時計算，全年有效營業(yè)時間340天，實際可能大于此數(shù)字。 球費＝（ 元/小時平均）ⅹ（6每臺每天平均有效時間 小時 )ⅹ12臺ⅹ340天＝ 元 酒水利潤= 元∕天340天＝ 元 臺球用具 元∕天0天＝ 元 球費＋臺球用具＋酒水＝ 元成本與產生的費用，在此計算數(shù)據(jù)，以市場平均消費數(shù)據(jù)計算全年營業(yè)成本費用=臺球用具成本+房租成本+酒水費用+人工費用+耗材+裝修費用+不可預見費用。 ﹙1﹚房租= 元/每天每平米365天300平米= 元 ﹙2﹚裝修費用： 地　毯　 元左右水吧臺　 元墻　面　 元屋 頂 元衛(wèi)生間　 元電 腦 元音響、公放 元球桿柜　 元隔　斷 元窗　簾　每延長米 元沙　發(fā) 元/張 張＝ 元吧 椅 元/張 張＝ 元吧　桌　 元/張 張＝ 元餐具類：（微波爐、消毒柜、冰箱、飲水機、制冰機、電視.......）合計： 元衛(wèi)生：　（吸塵器、拖把、掃帚、空氣清新劑、潔廁劑等）合計： 元消防器具 燈具： 室內霓虹燈　 元　　　　內嵌霓虹燈　 元　　　　造型霓虹燈　 元 球桌底　燈　 元/個 個＝ 元　　　　大廳照明燈　 元/個 個＝ 元　　　　壁　　　燈　 元/個 個＝ 元　　　　柱　射　燈　 元　　　　裝飾照明燈　 元/個 個＝ 元　　　　主臺投射燈　 元排　線　 元裝飾：室內用海報　 元/幅 幅＝ 元　　　　室外用海報　 元/平方米 平方米＝ 元　　　　裝　飾　畫　 元/幅 幅＝ 元　　　　電梯間裝飾　 元　　　　展　示　板　 元　　　　布　告　欄　 元　　　　　　　　盆　　　栽　 元/株 幅＝ 元　　　　其　　　他　 元以上為簡單列舉裝修費用共計： 元﹙3﹚臺球桌 元/臺 臺= 元 ﹙4﹚人工費用= 元/人 人 天= 元 ﹙5﹚耗材費用（如滑石粉等）=000元/年 ﹙6﹚水電（若房租不含）＝ /月ⅹ12＝ 元﹙7﹚稅（按10％算）＝00元、00元、00元 ﹙8﹚收銀系統(tǒng)等＝000元 （9﹚監(jiān)視器＝00元 ﹙9﹚廣告推廣：傳單 元、 會員卡 元/張 張＝