【文章內(nèi)容簡介】 得到保值、增值及正常使用。３、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備的情況，制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度。將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。建立設(shè)備臺帳和設(shè)備維修記錄卡，在日常規(guī)范操作運(yùn)行的基礎(chǔ)上，制定日常和定期維修保養(yǎng)計(jì)劃及實(shí)施方案對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。４、做好設(shè)備事故的防范和處理根據(jù)大廈設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，一旦設(shè)備發(fā)生故障或意外事故，在保修期內(nèi)，應(yīng)立即與保修單位聯(lián)系。超過保修期的，管理處立即組織力量搶修和處理，盡可能減少損失和對大廈的影響，若設(shè)備事故引起人身財(cái)產(chǎn)損失，及時(shí)取證并通過保險(xiǎn)公司理賠，將損失減少到最低程度。事故處理后，認(rèn)真查清原因，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。（二）電梯設(shè)備管理方案（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)詳見房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃） 管理內(nèi)容對電梯按型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。對巡查發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，并做好維修記錄。與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作，并形成檢查記錄。確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。管理措施制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。根據(jù)不同型號制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運(yùn)行。（三）用戶報(bào)修、維修及回訪流程建立客戶報(bào)修熱線，實(shí)行一站式服務(wù)，住戶可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對大廈、水電等質(zhì)量問題進(jìn)行報(bào)修，物業(yè)維修人員在接到報(bào)修后，急修15分鐘到現(xiàn)場，小修小補(bǔ)在2小時(shí)內(nèi)完成，中修24小時(shí)內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)?？蛻魣?bào)修客戶報(bào)修熱線/訪客對講系統(tǒng)等大廈管理處填寫《用戶報(bào)修單》公司維修中心維修大廈管理處維修工維修/處理回訪收 費(fèi)客戶簽字、驗(yàn)收（四）二次裝修管理方案管理內(nèi)容為加強(qiáng)大廈裝修管理，保證大廈裝修文明施工，保障大廈公共部門受損，維護(hù)業(yè)主及租戶的利益。告知業(yè)主在裝修前需辦理裝修有關(guān)手續(xù)，如實(shí)填寫《裝修申請表》，詳細(xì)說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計(jì)及裝修施工單位等。辦理大廈安全使用主管部門的裝修審批材料，領(lǐng)取《裝修許可證》，并簽訂相關(guān)的裝修協(xié)議。裝修進(jìn)場時(shí)，書面告知業(yè)主及裝修施工單位《銀座大廈裝修管理辦法》。按照業(yè)主裝修申請中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計(jì)對裝修現(xiàn)場進(jìn)行不定期巡查，是否按《裝修管理規(guī)定》進(jìn)行文明施工。裝修完畢后，對現(xiàn)場對裝修區(qū)域的周圍環(huán)境、公共設(shè)施進(jìn)行綜合檢查，并負(fù)責(zé)辦理完工手續(xù)。管理措施制定《裝修管理辦法》以及相關(guān)《裝修協(xié)議》。明確《裝修審批程序》，便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。做好裝修進(jìn)場的審批、管理以及裝修現(xiàn)場的管理工作。做好裝修期間大廈成品保護(hù)工作，如電梯廳、電梯轎廂、精裝修大堂等（詳見大廈成品保護(hù)方案）。為加強(qiáng)統(tǒng)一管理，裝修施工人員在大廈內(nèi)進(jìn)出必須佩帶臨時(shí)出入證，穿著所在施工單位工作裝。對違章施工的行為，采取停工、恢復(fù)原狀等方式進(jìn)行處理。管理標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則（1）大廈外立面的管理保持外立面統(tǒng)一、整潔。大廈整體無違章搭建。（2）電氣工程的管理配電箱內(nèi)應(yīng)設(shè)漏電保護(hù)裝置，漏電動作電流應(yīng)不大于室內(nèi)最大負(fù)荷，有過負(fù)荷、過電壓保護(hù)功能，并分?jǐn)?shù)路出線，分別控制照明、空調(diào)、插座等，其回路應(yīng)確保負(fù)荷正常使用。電氣布線應(yīng)采用暗管敷設(shè)，導(dǎo)線在管內(nèi)不應(yīng)有結(jié)頭和扭結(jié)。禁止將電線直接埋入抹灰層內(nèi)。導(dǎo)線與電話線、網(wǎng)絡(luò)線及其他通信線等不得安裝在同一管道中。開關(guān)、插座安裝牢固，位置正確，蓋板端正，表面清潔，緊貼墻面，四周無空隙，同一房間開關(guān)或插座高度一致。工程竣工后應(yīng)向裝飾住戶提供線路走向位置尺寸，并按上述要求逐一進(jìn)行驗(yàn)收，隱蔽的電氣線路在裝飾住戶驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行隱蔽作業(yè)。（3）吊頂工程的管理吊頂工程所用材料、品種、規(guī)格、顏色以及基層構(gòu)造、固定方式應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。龍骨安裝位置必須正確，連接牢固，無松動，主龍骨無明顯彎曲，吊桿無裂縫，罩面板安裝必須牢固，無脫層、翹曲、折裂、缺楞、污垢以及圖案缺損或缺陷，表面應(yīng)平整，邊緣整齊，跨度較大及自重較大的需采用膨脹螺絲固定。在適當(dāng)?shù)奈恢妙A(yù)留管線檢查口。（4）墻面工程的管理飾面板規(guī)格、顏色、圖案應(yīng)一致，質(zhì)量應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，鑲貼應(yīng)牢固，表面平整干凈，接縫平直，無歪斜、裂紋、缺楞、掉角等缺陷，以水泥為主要粘結(jié)材料時(shí)應(yīng)無空鼓。大廈成品保護(hù)方案大廈交付后，為保證業(yè)主（使用人）室內(nèi)裝飾裝修期間，大堂、走廊、電梯和消防通道等各類設(shè)施設(shè)備保持完好，減少因二次裝修對公共部位的建筑和裝修造成的損壞，將采取必要的成品保護(hù)措施。 （1）成品保護(hù)范圍大堂（包括地面、墻面、柱子）；走廊（包括地面、墻面）；消防樓梯（扶手）；電梯（包括電梯廳門、電梯廳頂部、門套、電梯轎廂）；電梯前廳（包括地面、墻面等）。（2）成品保護(hù)具體措施① 大堂地面：采用透明的塑料薄膜（防滑）做鋪墊。大理石墻面、柱子：采用防潮紙做好保護(hù)，具體保護(hù)部位可視具體情況決定。② 走廊地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。寬度可按具體情況酌情安排。大理石墻面：采用防潮紙做好保護(hù)，具體保護(hù)部位可視具體情況決定。③ 消防樓梯扶手：采用雙層防潮紙包裝扶手木材部分，并用透明膠加以固定。④ 電梯大廈內(nèi)配有一臺貨梯，在業(yè)主（使用人）裝修期間，對電梯轎廂壁、轎廂地面用三夾板進(jìn)行防護(hù)，對轎廂頂部用有機(jī)玻璃進(jìn)行保護(hù)，業(yè)主的所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車庫通過貨梯運(yùn)載；客梯對轎廂地面鋪設(shè)地毯進(jìn)行保護(hù)。⑤ 電梯前廳地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。電梯門口轉(zhuǎn)角：由于此部位著力點(diǎn)難確定，且考慮到外觀美觀統(tǒng)一，暫不做保護(hù)，因此采取的保護(hù)措施為：◎事先向開發(fā)商索要該部位花崗石材質(zhì)的有關(guān)資料，包括分?jǐn)傊撩科椒矫椎馁M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；◎裝修戶申請裝修時(shí)，向其說明該部位的損壞將由責(zé)任人按實(shí)賠償。涂料墻面：由于墻面表層為涂料，較難做成品保護(hù)措施，因此采取保護(hù)措施為：◎事先向開發(fā)商索要該涂料的顏色配比標(biāo)準(zhǔn)、涂料品牌、廠家等具體資料等；◎業(yè)主裝修完畢后，管理處按照上述涂料相關(guān)資料作統(tǒng)一粉刷。⑥其他地下車庫各電梯前廳采用地毯做鋪墊，在酌情鋪設(shè)包裝紙箱以加強(qiáng)保護(hù)地面。其他細(xì)節(jié)部位的成品保護(hù)，可在管理中逐步加以完善補(bǔ)充。（五）環(huán)境衛(wèi)生管理方案清潔作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)大廈的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：管理內(nèi)容大廈（包括大堂、電梯廳、電梯轎廂、各層公共區(qū)域的走道、安全通道、洗手間等）、大廈外圍道路及綠化帶、地下停車場等公共的保潔區(qū)域。通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。保潔的工作時(shí)間保潔時(shí)間為7：30—17：30，根據(jù)大廈的具體情況合理安排保潔工作。采用酒店式的管理服務(wù)，8：30前做好大廈各公共走道及一層大堂的清衛(wèi)工作，17：00后開始垃圾清倒等清衛(wèi)保潔收尾工作。管理措施建立保潔制度，狠抓落實(shí)；按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；以“三查”形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查）；抓好保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。（六）綠化管理方案綠化是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)大廈的形象，也是測定大廈環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：管理內(nèi)容