【文章內(nèi)容簡介】 70000 C 30 40000 如果 λ=1，每個(gè)超市對這個(gè)消費(fèi)者的吸引力是： A的吸引力是： 50000/40=1250 B的吸引力是： 70000/60= C的吸引力是： 40000/30= 該消費(fèi)者到每個(gè)超市購物的概率分別是： 到 A的概率 = 1250/（ 1250++） = 到 B的概率 = （ 1250++） = 到 C的概率 = （ 1250++） = ◆ 實(shí)驗(yàn)法 ? 實(shí)地調(diào)查 ? 電話詢問 ? 郵寄問卷 ? 提供服務(wù) 三、商圈分析的要點(diǎn) ◆ 人口統(tǒng)計(jì)分析 ◆ 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力分析 購買力指數(shù) = A*50% + B*30% + C*20% 其中： A：是商圈內(nèi)可支配收入總和 B：是商圈內(nèi)零售總額 C：是具有購買力的人口數(shù)量 ◆ 競爭狀況分析（現(xiàn)有商店的數(shù)量、規(guī)模、新開店的發(fā)展速度、各商店的優(yōu)勢和劣勢、近期與長遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢、商圈飽和度；） ◆ 基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析（相關(guān)的法律法規(guī)、交通通訊、物流配送等） 資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇 按照國外的經(jīng)驗(yàn)和我國城市發(fā)展的實(shí)踐，一般按照人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度進(jìn)行零售商業(yè)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的配置： （１） 5000以下居民：應(yīng)設(shè)置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報(bào)亭、醫(yī)藥店、肉菜市場、服務(wù)類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購票送票、影碟影帶出租等）等網(wǎng)點(diǎn)，滿足居民的日常需求。 （２）達(dá)到 2萬居民：應(yīng)增加設(shè)置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、書店等）等購物網(wǎng)點(diǎn)；餐飲店、咖啡屋等餐飲網(wǎng)點(diǎn)；影劇院、文體設(shè)施等文體娛樂場所。 （３）達(dá)到 10萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大型超市；百貨商店；兒童游樂園，中大型書店、銀行、郵局等。 （４）達(dá)到 50萬居民：應(yīng)增加設(shè)置區(qū)域購物中心；超大型超市（貨倉式商場）；商業(yè)街；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點(diǎn)；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設(shè)施等文化、體育、娛樂場所。 （５）達(dá)到 100萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大規(guī)模的購物中心，內(nèi)設(shè)有 2個(gè)以上大型超市或百貨店、 150個(gè)以上中型專賣店和專業(yè)店、 30個(gè)以上餐飲店及 20個(gè)以上室內(nèi)室外娛樂休閑場所；大型百貨商廈；高級酒店等。 商圈飽和指數(shù)： （ C） （ RE） IRS = ───────── RF IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù) C ：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù) RE： 某地區(qū)每一顧客平均購買額 RF： 某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店?duì)I業(yè)總面積 該指數(shù)越大，表明該地區(qū)零售設(shè)施越缺乏；反之，則表明該地區(qū)設(shè)施越飽和。如果已知 A區(qū)域飽和度為 20220元 /平方米，另一類似 B區(qū)域飽和度為 13000元 /平方米，說明 A區(qū)域的市場容量較大，商業(yè)設(shè)施還有進(jìn)一步擴(kuò)大的空間。 一家經(jīng)營食品和日用品的小型超市需測定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購買食品及日用品的潛在顧客是 4萬人，每人每周平均購買額是 50元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營食品及日用品的營業(yè)面積為 50000平方米，則商圈飽和指數(shù)計(jì)算為： 40000 50 ─────── ＝ 40 50000 案例： 第三節(jié) 商店位置選擇 一、商店選址的原則 ◆ 方便消費(fèi)者購買 ◆ 方便貨品運(yùn)送 ◆ 有利于競爭 ◆ 有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充 優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費(fèi)用低；能見度高； 有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物； 劣勢：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較小；廣告費(fèi)可能 較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下， 顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。 二、商店位置類型的設(shè)計(jì) ◆ 經(jīng)規(guī)劃的購物中心 優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的 停車場，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈， 適合家庭購物及消閑。 劣勢：這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。 ◆ 孤立店 ◆ 自然形成的商業(yè)中心 中心商業(yè)區(qū) （ central business district， CBD）是一座城市商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階 層的人。 次級商業(yè)區(qū) （ secondary business district， SBD）是分散在一座 城市的多個(gè)繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交 叉路口。 鄰里商業(yè)區(qū) （ neighborhood business district， NBD）是為了滿 足住宅區(qū)居民購物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要 由若干小商店組成。 專業(yè)一條街 （ string）是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形 成的一條商業(yè)街。 三、 位置選擇因素分析 ◆ 客流規(guī)律 ◆ 周邊商店聚集狀況 ◆ 競爭對手分析 ◆ 交通地理?xiàng)l件 ◆ 城市發(fā)展規(guī)劃 在開發(fā)新店過程中，城市規(guī)劃和零售是一個(gè)整體。商店選址后一般不會(huì)輕易遷移這就要求在新店選址時(shí)，一開始就應(yīng)從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度著眼。 因此，必須詳細(xì)了解該區(qū)的街道、交通、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)和改造項(xiàng)目的規(guī)劃。 ◆ 周圍環(huán)境 ◆ 物業(yè)成本 四、店址評估 ◆ 新店?duì)I業(yè)潛力 假設(shè)新開超級市場的商圈有三個(gè)層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為 2022戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為 4000戶，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為 6000戶。若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為500元，則： 主要商圈居民支出總額： 500 2022=100 萬元 次要商圈居民支出總額 : 500 4000=200 萬元 邊際商圈居民支出總額 : 500 6000=300 萬元 據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為 30%，在次要商圈為 10%，在邊際商圈為 5%，則： 主要商圈購買力為： 100 30%=30 萬元 次要商圈購買力為 : 200 10%=20 萬元 邊際商圈購買力為 : 300 5%=15 萬元 該新店?duì)I業(yè)潛力可估計(jì)為： 30+20+15=65 萬元 ◆ 開店投資與經(jīng)營費(fèi)用測算 ◆ 損益平衡點(diǎn)分析 損益平衡點(diǎn)銷售額＝ 固定費(fèi)用 毛利率－變動(dòng)利率 ◎ 開店前期投資預(yù)估 ◎ 開店后經(jīng)營費(fèi)用預(yù)估 第四節(jié) 兩種具體的選址方法 一、市場需求與供應(yīng)密度分析方法 確定可變因素： 假設(shè)：中等的家庭收入超過 40000元 每平方公里的住戶數(shù)超過 2