【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)劃報(bào)建352萬(wàn)元；監(jiān)理費(fèi)80萬(wàn)元；招投標(biāo)代理費(fèi)11萬(wàn)元；施工圖審查費(fèi)17萬(wàn)元；招標(biāo)預(yù)算審查費(fèi)11萬(wàn)元；燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi)30萬(wàn)元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)20萬(wàn)元；園林設(shè)計(jì)、報(bào)建費(fèi)10萬(wàn)元；工程勘探費(fèi)12萬(wàn)元；消防、人防、環(huán)保費(fèi)30萬(wàn)元。建安成本需8160萬(wàn)元。地下1500元/㎡,地上1200元/㎡,㎡,㎡。銷售費(fèi)用需603萬(wàn)元。另，預(yù)計(jì)產(chǎn)生稅金約1136萬(wàn)元。1公寓容納戶數(shù) 方案A：120戶。方案B：240戶。方案C：360戶1公寓戶型面積 公寓部分戶型面積：一廚一衛(wèi)，80㎡；一廚二衛(wèi)，100㎡；一廚二衛(wèi)120㎡。所有戶型均采用自由選擇套內(nèi)間隔的設(shè)計(jì)方案。1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及進(jìn)度項(xiàng)目從完成策劃到施工完畢達(dá)到交房條件，開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)為26個(gè)月。具體進(jìn)度如下：2006年1月完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃；2006年2月開(kāi)始項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫與審批；2006年3月設(shè)計(jì)招標(biāo)；2006年4月完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2006年5月完成土地過(guò)戶；2006年7月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，達(dá)到2的容積率指標(biāo)、獲得正式立項(xiàng)批準(zhǔn)；2006年8月完成規(guī)劃設(shè)計(jì)；2006年10月獲得規(guī)劃許可證，開(kāi)始預(yù)售準(zhǔn)備；2006年11月完成施工圖設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)，同時(shí)進(jìn)行銷售宣傳并實(shí)現(xiàn)銷售收入200萬(wàn)元（以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式）；2006年12月獲得建筑工程許可證、完成拆遷工作及現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備，同時(shí)確定施工單位；2007年1月施工單位進(jìn)場(chǎng)、同時(shí)開(kāi)始施工 ；2007年9月建筑封頂；2007年11月建筑外裝完工；2008年2月小市政完工，達(dá)到交房條件。1項(xiàng)目水、電來(lái)源 本項(xiàng)目除利用傳統(tǒng)市政水、電、自備發(fā)電機(jī)組外，還可以對(duì)海南本地充足的太陽(yáng)能以及雨水進(jìn)行充分利用，以達(dá)到節(jié)、電節(jié)水之目的。1項(xiàng)目排污設(shè)計(jì) 采取雨污分流方式進(jìn)行設(shè)計(jì)。對(duì)雨水進(jìn)行有效保留及處理，用于景觀綠化用水；對(duì)污水進(jìn)行必要有效處理后排入市政排污管網(wǎng)。并做預(yù)留集油過(guò)濾池設(shè)計(jì)安排，以滿足日后餐飲企業(yè)排污需要。項(xiàng)目節(jié)能方案近年來(lái)，人們對(duì)居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑耗能已大大超過(guò)了能源增長(zhǎng)的速度，能源供應(yīng)緊張已嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活水平的進(jìn)一步提高，建筑節(jié)能成為一項(xiàng)長(zhǎng)期而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。開(kāi)展建筑節(jié)能，有著巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，還可以改善室內(nèi)熱環(huán)境，減少空氣污染，提高人居環(huán)境水平。業(yè)主居住省錢又舒適對(duì)于房屋消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，選擇節(jié)能建筑和普通建筑，在居住成本上差別較大。在普通建筑需要一臺(tái)三匹功率空調(diào)的空間，節(jié)能建筑只需一臺(tái)一匹的空調(diào)，計(jì)算下來(lái)，一個(gè)月可省電費(fèi)400至600元。同時(shí)，節(jié)能建筑的耗能比普通住宅要降低50％左右。 　　在房?jī)r(jià)方面，雖然節(jié)能建筑的成本略高，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不是很大。一套100平方米的節(jié)能住宅，但每年在能源方面可節(jié)省1000元左右，而且節(jié)能建筑的材料比普通建材的壽命長(zhǎng)，可省下不少維修費(fèi)。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可利用節(jié)能房產(chǎn)賣點(diǎn)，通過(guò)適當(dāng)提高售價(jià)收回所增加的投資成本。 結(jié)合海口本地的氣候特色，本項(xiàng)目應(yīng)該把節(jié)能重點(diǎn)應(yīng)該放在建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、空調(diào)設(shè)備效率提高和可再生能源利用幾個(gè)方面。一、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)要滿足節(jié)能 　　建筑物外墻和屋面選擇保溫節(jié)能材料 海南氣候的特點(diǎn)是冬暖夏熱，無(wú)論是生活還是工作都離不開(kāi)夏季制冷。夏季制冷中約有三成的能量是通過(guò)窗戶、墻體及屋面散失到戶外，不但浪費(fèi)了能源，還增加了熱島效應(yīng)。建議建筑物的圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用導(dǎo)熱性能低的材料，如墻體采用陶粒砼砌體或其它空心磚，再在外墻掛保溫板（如聚苯乙烯泡沫塑料板、礦棉板等），屋面采用聚苯板或工程廢渣，一者從砌體材料本身用陶粒砼砌體或爐渣砌體代替粘土磚可減少消耗耕地資源；二者大大減少室內(nèi)冷氣的散失從而提高中央空調(diào)機(jī)等制冷系統(tǒng)的利用率，可省下昂貴的制冷費(fèi)用。 建筑窗戶（幕墻）的型材及玻璃選擇節(jié)能型 　　建筑物的窗戶是為了滿足通風(fēng)采光而設(shè)的，窗戶的大小影響居住的舒適度，但窗戶（幕墻）與實(shí)體墻的比例對(duì)建筑節(jié)能的影響很大，窗墻比例越大，通過(guò)它浪費(fèi)的能量就越大。為了減少該項(xiàng)能耗，第一，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)窗戶的尺寸，既要滿足通風(fēng)采光及舒適性的要求，又要滿足建筑節(jié)能的要求。第二，設(shè)計(jì)及施工中盡量采用導(dǎo)熱系數(shù)低的型材及玻璃（如果采用幕墻，還要做好水平方向和縱向的保溫措施）。如窗戶（幕墻）玻璃采用雙層玻璃或?yàn)V光性小的中空玻璃。 二、空調(diào)制冷系統(tǒng)的節(jié)能。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中央空調(diào)系統(tǒng)的耗電量約占整座大樓總耗電量的60%，空調(diào)只要減少耗能10%，就能減少整棟大樓6%的能源消耗。由此可見(jiàn)，降低中央空調(diào)系統(tǒng)的能耗對(duì)建筑節(jié)能有著非常重要的意義。所以，第一，大力發(fā)展和采用先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)，如采用中央空調(diào)智能節(jié)電系統(tǒng)，采用計(jì)算機(jī)智能控制方式，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)和變頻技術(shù)，根據(jù)中央空調(diào)主機(jī)和輔機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行工況和末端負(fù)荷的變化，采集多種變化參數(shù)，然后通過(guò)負(fù)荷隨動(dòng)計(jì)算，自動(dòng)對(duì)冷凍(溫)水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)等設(shè)備進(jìn)行實(shí)時(shí)優(yōu)化控制，并使中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)行環(huán)境得以優(yōu)化，使得主機(jī)工質(zhì)和輔機(jī)系統(tǒng)各種流體流量跟隨末端負(fù)荷變化而同步變化，確保中央空調(diào)系統(tǒng)在滿足舒適的前提下大幅度降低系統(tǒng)能源消耗。第二，改變?nèi)藗冨e(cuò)誤或不科學(xué)的空調(diào)使用方法，如夏季適當(dāng)提高空調(diào)系統(tǒng)溫控開(kāi)關(guān)的溫度設(shè)置，室內(nèi)溫度提高1℃，人體不會(huì)有明顯的不適感，但卻能大大降低能耗。 三、大力推廣可再生能源的利用 太陽(yáng)能的利用隨著全社會(huì)能源消耗量的不斷上漲，開(kāi)發(fā)和利用可再生能源越顯重要，這不僅可以緩解能源的緊張，還可以降低對(duì)人類生存環(huán)境的破壞。我們可采用太陽(yáng)能、地?zé)峄蚴菬岜迷頌闊崴到y(tǒng)提供熱源，從而達(dá)到節(jié)能的目的。大量建設(shè)中水設(shè)施我國(guó)是個(gè)水資源匱乏且分布不均衡的國(guó)家，就?？诘貐^(qū)而言，淡水資源嚴(yán)重不足，因此建設(shè)中水處理系統(tǒng)，既符合國(guó)情，又能為地方節(jié)約水資源。比如住宅樓及商業(yè)用房中沖洗廁所，小區(qū)內(nèi)澆灌綠地樹(shù)木均可利用中水處理后的循環(huán)水。 充分利用雨水合理規(guī)劃地表與屋面雨水徑流途徑，降低地表徑流，采用多種滲透措施增加地表雨水滲透量，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，合理對(duì)屋面雨水進(jìn)行保留、處理及利用。2綠化景觀設(shè)計(jì) 景觀綠化，由四周紅線向內(nèi)選種椰子、檳榔熱帶防風(fēng)樹(shù)種，內(nèi)部選種容樹(shù)，竹子、木棉、酒瓶椰等各類海南熱帶植物，在起到綠化環(huán)境的同時(shí)營(yíng)造熱帶植物觀賞園區(qū)氛圍。2出、入交通設(shè)計(jì)在紅線處分設(shè)兩個(gè)機(jī)動(dòng)車地下車庫(kù)駛?cè)肟凇⒁粋€(gè)駛出口，地下車庫(kù)分設(shè)業(yè)主、商業(yè)用停車區(qū)，共用一個(gè)駛出口，小區(qū)不設(shè)地面機(jī)動(dòng)車道。大型旅游車、短時(shí)停放車輛以及部分商場(chǎng)酒店停放車輛，可停放在酒店門前地面停車場(chǎng)上。項(xiàng)目要達(dá)到全社區(qū)無(wú)障礙通行設(shè)計(jì)要求。2項(xiàng)目投資分析一、政策條件分析 2003年6月5日，中國(guó)人民銀行印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ，房貸政策出現(xiàn)重大調(diào)整?！锻ㄖ穼?duì)項(xiàng)目投向有具體的規(guī)定，“貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制”。目的是限制高價(jià)房、適度控制房產(chǎn)炒做、降低房貸風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)建設(shè)銀行出臺(tái)有關(guān)新措施：嚴(yán)控房貸資金流向別墅、大戶高檔住宅等豪宅。從嚴(yán)控制向別墅、大戶型等高檔住房及賓館、寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)用房項(xiàng)目的貸款發(fā)放，并嚴(yán)禁向違規(guī)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。住房貸款政策在四個(gè)方面發(fā)生變動(dòng)：一是利率，2004年10月29日，中國(guó)央行宣布9年來(lái)第一次加息，房貸利率隨之升高；二是首付款比例，個(gè)人第一次購(gòu)房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款的30%50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類別，只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)。 由于政策導(dǎo)向的因素，本項(xiàng)目應(yīng)該采用住宅樓報(bào)建實(shí)際具有商住兩用特點(diǎn)的方式運(yùn)作，這樣可以避免按揭貸款方面的政策瓶頸，有效延長(zhǎng)按揭貸款期限，降低商務(wù)公寓的月供壓力。 2004年5月13日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。對(duì)供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容是要各地根據(jù)起經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財(cái)政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn)，明確供應(yīng)對(duì)象的范圍，不能再實(shí)行敞開(kāi)供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主，供應(yīng)面積要求控制在80㎡左右，豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止，對(duì)島內(nèi)二次置業(yè)的購(gòu)房者購(gòu)買低價(jià)房進(jìn)行了有效的限制。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定購(gòu)房者必須具備四項(xiàng)條件，其中一項(xiàng)就是購(gòu)房者要有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）或者是市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象，這就對(duì)島外在?？谥脴I(yè)的購(gòu)房者購(gòu)買低價(jià)房進(jìn)行了限制，促使這些置業(yè)者將目光轉(zhuǎn)向性價(jià)比更好的非經(jīng)濟(jì)適用房，這對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)重要的商機(jī)。 二、交通便利分析 該區(qū)域交通極為便利。共有10條公交車在此匯集，分別是：國(guó)貿(mào)—府城（4路），農(nóng)墾醫(yī)院—教育學(xué)院（7路），國(guó)貿(mào)—海南廣場(chǎng)（8路），燕泰酒店—金盤（18路），白沙門—美蘭機(jī)場(chǎng)（21路），國(guó)貿(mào)—美舍河（28路），藍(lán)天路—鳳凰花城（29路），龍華總站—丁村（31路），秀英炮臺(tái)—鹽灶村（32路環(huán)線）和青年路—世貿(mào)大廈（34路）。 三、成本因素分析 位于?？谑惺姓O(shè)施最完備的金貿(mào)區(qū)，靠近中國(guó)移動(dòng)的辦公大樓（美銀大廈），所以在智能化建設(shè)方面的投入將比較低。 位于成行成市的飲食一條街，所以在餐飲招商或者銷售方面的成本比較低。同時(shí)能低成本的吸引客源，為餐飲和娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主提供了非常好的營(yíng)業(yè)環(huán)境。 由于在本項(xiàng)目的對(duì)面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)建筑物最高只有三層，用地面積40942㎡，建筑占地面積10602㎡。所以為本項(xiàng)目提供了一個(gè)非常好的景觀廣場(chǎng)，有利于建筑通風(fēng)，采光和業(yè)主的綠色環(huán)境視覺(jué)要求。宜欣商業(yè)廣場(chǎng)同時(shí)也將成為本項(xiàng)目未來(lái)餐飲業(yè)態(tài)一個(gè)重要的客流來(lái)源。 四、建設(shè)環(huán)境分析 本項(xiàng)目位于金貿(mào)區(qū)久負(fù)盛名的金龍路飲食一條街，其市政道路對(duì)面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場(chǎng)，該商業(yè)廣場(chǎng)綠化面積達(dá)70%，使得本項(xiàng)目可以借景。由于本項(xiàng)目位于一個(gè)海口市最大的成行成市的餐飲環(huán)境中，同時(shí)周邊集中了?？谧蠲芗膶懽謽侨?，所以該用地機(jī)具餐飲娛樂(lè)等配套服務(wù)的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。 推動(dòng)?？诼糜物嬍澄幕陌l(fā)展，這是納入海南省新世紀(jì)發(fā)展規(guī)劃的重要經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略。在金龍路進(jìn)行飲食商業(yè)業(yè)態(tài)的挖掘和開(kāi)發(fā)對(duì)緩解海口市就業(yè)壓力和增加財(cái)政收入來(lái)說(shuō)，是一種非常好的手段，所以本項(xiàng)目的創(chuàng)意得到有關(guān)行政主管單位的支持。另，現(xiàn)在的金貿(mào)區(qū)已經(jīng)成為IT營(yíng)銷商和運(yùn)營(yíng)商、兒童教育、職業(yè)培訓(xùn)和海南