【文章內容簡介】 相協(xié)調。由于是市場規(guī)劃，所以在綠化配置上考慮較少，綠化率較低，主要綠化就是沿規(guī)劃地塊三面城市支路種植行道樹，市場內道路種植人行道樹，交叉口處布置綠化，從而在市場周圍形成綠線，以調節(jié)人們心里。豎向規(guī)劃上考慮與城市道路排水相銜接，主要排水方向為南向，排水采用雨污分流制，且用地南面已有一個排水管涵經過，規(guī)劃用地排水可利用此排水管涵，場地規(guī)劃標高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。二、商鋪建筑設計沿街設商鋪，進深約11米，一層作商鋪，沿街開門，二層以上作生活用房，每個開間內每層各設一衛(wèi)生間，便于出租戶使用方便，外墻涂料。 結構（1）采用的主要規(guī)范《建筑結構荷載規(guī)范》（GB500092001）2006年版《混凝土結構設計規(guī)范》（GB5001020025）《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112001）《砌體結構設計規(guī)范》（GB500032001）（2） 結構設計基本數據（1） 基本風壓：，基本雪壓：，n=50年。（2） 結構基本要求建筑結構的安全等級為二級，結構設計使用年限50年，建筑物抗震設防烈度為6度。 結構造型（1）市場交易大棚采用鋼架結構。（2） 商業(yè)住宅、臨街商鋪采用磚混結構，樓面采用預應力空心板，坡屋面采用砼現澆板。（3）垃圾站、公廁、配電房采用磚混結構，砼現澆屋面板。三、道路工程設計（一）工程范圍兩條大街每條寛15米，長200米，總路面面積6000平方米。（二）平面線形設計道路平面設計按城市規(guī)劃紅線進行，線形標準按照《城市道路設計規(guī)范》（CTJ37—90）中的設計速度為50km/h城市主干道路標準執(zhí)行。（三）縱斷面設計大街道路為東西走向，根據《城市道路設計規(guī)范》，為滿足道路排水的需要，道路最小縱坡不宜小于 %。在按照規(guī)劃控制標高的前提下，綜合考慮以上控制因素，本次道路縱斷面設計標高基本與現狀自然地面標高接近。%，%，最小坡長310m，最大坡長600m。凸形豎曲線半徑為20000m。（四）路基填料選擇據勘察所有路段表層出現的雜填土、耕土均不能做為天然路基，應予以挖除或對厚度大的地段進行必要的地基處理。該場地黃土狀粉土和粉質粘土層是整個路段主要的組成地層，黃土狀粉土具有I～Ⅲ級濕陷性。根據工程需要可采用原土翻夯碾壓加灰土墊層處理措施可為路基使用。（五）路面柔性路面行車舒適，攤鋪快速，施工方便，工期可安排較短；且便于今后地下管線的二次埋設，局部開挖、修補比較方便，有利抗震、搶險、救災。剛性路面優(yōu)點是使用壽命較長，而抗性好，初期養(yǎng)護維修少。缺點是要求地下管線盡可能一次到位。路面折裂損壞維修復雜，施工期及維修期都長。另外，剛性路面板縫多，行車舒適性較差，行車噪音大。擬建道路兩側是以商業(yè)、居住和第三產業(yè)協(xié)調發(fā)展的現代化區(qū)域，為減少噪聲污染，減少揚塵，保持良好的城市生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造優(yōu)越的工作、生活條件，同時考慮地塊開發(fā)與管線埋設在時間上存在不同步的情況，推薦采用柔性路面?？紤]擬建道路等級，確定路面結構面層采用三層式結構，基層采用半剛性基層，并設置墊層。其路面結構如下：（1）3cm中粒式瀝青混凝土5cm粗粒式瀝青混凝土30cm二灰碎石22cm二灰土（2）非機動車道3cm中粒式瀝青砼4cm粗粒式瀝青砼20cm二灰石15cm二灰土（3）人行道5cmC30混凝磚2cm M10水泥砂漿5cm C20細粒式水泥混凝土15cm二灰土四、供電工程設計（一）設計依據有關專業(yè)和有關職能部門提供的資料；國家現行有關電氣設計規(guī)程、規(guī)范。負荷等級本工程除消防用電為二級負荷外，其它用電負荷無特殊要求，屬三級負荷。（二）供電電源場址電源狀況較好，距項目區(qū)2km處已有110kv集中變電站，市場雙電源可分別從上兩個變電站架空引來，兩路均為100%負荷供電，且一路檢修或故障時，另一路不斷電。這樣供電穩(wěn)定、可靠，能滿足整個小區(qū)用電需求。本工程10kV電源引自上一級110kV變電站，主供電源電壓10kV，小區(qū)主配電壓380/220V。（三）配電低壓配電系統(tǒng)滿足工藝、計量、維修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、樹干，或者二者相結合的配電方式。在建筑物總配電箱進線處設漏電保護，以防因電氣故障引起的火災。消防負荷在末端一級配電箱處設置雙電源自動切換。消防應急照明應急電源采用雙路電源末端互投自動控制或采用自帶蓄電池燈具且供電時間＞30min，或采用自發(fā)光材料做出口指示和疏散指示燈。室內照明光源根據使用場所的不同，合理地選擇光源的光效、顯色性、壽命等光電特性指標，為達到較好的照明效果和節(jié)能能源的目的，燈具和光源盡量采用節(jié)能產品。配線電力電纜采用ZR－YJV、YJV型電力電纜，控制電纜采用ZR－KVV型，絕緣導線采用BV型導線。電纜、電線敷設根據具體情況，采用沿電纜橋架、線槽、穿管暗敷等方式進行。配管線槽或橋架穿越隔墻處應密封處理。開關、插座、插座箱、配電箱均暗裝于墻上。、。插座回路設漏電保護。（四）戶外供電及照明戶外電纜采用YJV－，再穿鋼管埋地暗敷引至用電點。路燈照明采用高壓鋼燈路燈，且由裝于變電所的路燈配電箱控制，路燈照明配電時盡量保持三相平衡。（五）弱電設戶用弱電箱，電話、有線電視、寬帶網入戶。規(guī)劃區(qū)設電信機房，電信電纜采用HYV2型，敷設方式為電纜穿PVC保護管地下直埋方式敷設。主干線24孔，以敷設有線電視、中國聯通、網通等管線。五、給水排水（一） 設計依據《建筑給水排水設計規(guī)范》（GB500152003）；《建筑防火設計規(guī)范》（GB500162006）；《室外給水設計規(guī)范》（GB500132006）；《室外排水設計規(guī)范》（GB500142006）；《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB501402005）；（二）水源本工程水源采用鎮(zhèn)自來水廠提供的城鎮(zhèn)自來水，規(guī)劃從鎮(zhèn)供水管網引入給水管，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求。（三）用水量居民生活用水量定額為250升/，時變化系數K=，最高日最高時用水量為Qh=。根據規(guī)劃市場中公建設施的數量，規(guī)劃確定公建用水量按生活用水量的15%計，則Q=458 m3/日。規(guī)劃市場未預見水量及管網漏水量按其最高日用水量的10%計，Q=351 m3/日。綜上所述，得出祖樓工業(yè)品批發(fā)市場總用水量， m3/日。（四） 供水系統(tǒng)給水系統(tǒng)采用鎮(zhèn)自來水廠提供的城鎮(zhèn)自來水管網上引入給水管，接入處分別設水表止回閥。室外給水系統(tǒng)管網呈環(huán)狀布置，室外生活、消防共用一套管網，管徑DN200，所有建筑物室內生活給水系統(tǒng)用水就近從室外給水管接入。消防給水系統(tǒng)依據《建筑設計防火規(guī)范》，住宅不設室內消防給水，只考慮室外消防給水。室外消防用水量標準為：室外消火栓15L/S。鎮(zhèn)自來水管網在市場附近為環(huán)狀, 本工程從黃泥路市政自來水管上接入兩根DN150mm的給水管進入，呈環(huán)狀布置。，能滿足本工程室外低壓消防給水所需水量、水壓，故本設計不另設消防加壓及儲水設施，由市政給水管網直接供給消防水量，并由城鎮(zhèn)消防車解決消防給水水壓。按《建筑設計防火規(guī)范》要求，在環(huán)狀給水管上每隔60米左右設置一具室外地上式消火栓SS100，按規(guī)范在商鋪內布置室內消火栓，距離不大于30m，保證有2股充實水柱同時到達任何地方。管材室外給水管道采用球墨鑄鐵管，T型橡膠圈接口；室內生活給水管采用PPR塑料給水管，熱熔連接；室內排水管采用UPVC塑料管，粘接；消防管采用內外壁熱鍍鋅鋼管，法蘭或卡箍連接。（五）排水系統(tǒng)排水體制排水采用雨污分流排放體制，糞便污水經化糞池處理后通過污水排水管收集，然后排入市政污水管，由市政污水處理站統(tǒng)一處理。沿東西方向設污水主管道，污水經化糞池處理后排入黃泥路污水管道，最終排入城鎮(zhèn)下水管道。生活排水量市場及商業(yè)住宅的生活污廢水排放量按生活綜合用水的70%計，則最高日3503m3/日。雨水排放量雨水量計算： Q=ψq F 其中：Ψ－－徑流系數　　　Q――雨水流量（L/S） q――設計暴雨強度（L/sha）　　　F――匯水面積（ha） 市場暴雨強度公式為： q=(1+)/(t+)(L/) 式中：t—降雨歷時(min) p—設計重現期(a)， P=1年 管材室外雨污排水管采用大口徑雙壁波紋塑料排水管，承插連接。第六章　營銷策略及方案一、營銷策略（一）價格策略：低價入市、快速銷售、滾動發(fā)展、逐期提升。由于地產是一個典型的區(qū)域性產品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群效應”，其路線是提升價格快速成交，形成熱銷場面。低開高走的策略可以實現對前期購房者的升值承諾，讓消費者看到市場機會和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關鍵是調價的技巧，是對調價間隔和調價幅度進行合理動用，總體原則是：調價幅度要小，調價頻率要高，調價后要加大對已經購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價”是相對于消費者的心理預期而言的，而非針對競爭對手的。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預期。而在正式面市發(fā)售時以低于“市場心理預期價格”推向市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌。形象策略：形象是指樓盤在消費者心中的感性地位，樓盤形象與目標客戶群和銷售價格有著最直接的關系。我們要針對項目進行形象統(tǒng)一設計，向市場表達項目自身獨特的硬件和品位，通過各種形式的低成本營銷，樹立該批發(fā)市場高端形象。宣傳推廣策略： （1）賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程，但中前期，特別是前期，應該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項目信譽，口碑未形成足夠強大之時。而據我們對多個案場的客戶統(tǒng)計分析，在賣場積累的客戶誠意度遠高于其他方式登記積累的客戶。（2）活動(事件) 招商及營銷本項目借助一系列的大中型主題公關活動，來達到提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷活動，促進活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結合。（3）組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經市場實戰(zhàn)檢驗，在服務的針對性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營銷傳播模式。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷活動相比，由于組合口碑營銷主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢的顧客（意見領袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、營銷方式（一）商業(yè)地產商業(yè)地產項目要實現可持續(xù)經營，得從銷售型轉向經營型。經營型商業(yè)地產優(yōu)勢凸顯不同于其他的房地產開發(fā)模式，商業(yè)房地產的經營管理能力是商業(yè)項目成功的關鍵所在，然而這也是目前XX商業(yè)項目的開發(fā)主體最為忽視的問題之一。經營型商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經營管理的價值所在，也是商業(yè)地產成功運作的關鍵。值得注意的是，目前XX大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產的角色之上，許多原本開發(fā)項目的房產商看到商業(yè)地產有利可圖，便大舉買地，至于之后的經營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。與以銷售為目的的商業(yè)地產相比，經營型商業(yè)房地產擁有它自身的特點：首先，銷售型房地產的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經營的買家，而經營型房地產則是直接面對用于商業(yè)經營的實際使用者；第二，從獲取利潤的方式來看，銷售型房地產是從市場租金中獲取回報，而經營型房地產則是從使用該空間中獲取經營利潤；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷售型房地產屬于中長期考慮，而投資經營型房地產則是注重經營期間的短期投資。以此看出，商業(yè)房地產實際是開發(fā)商、投資者和經營者“三合一”的有機整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經營模式已經不適合未來發(fā)展的要求。所以，預計在2012年的XX重經營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經營性與可售性得到了較好協(xié)調，將促使阜陽商業(yè)地產市場走向規(guī)范化。商鋪經營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商鋪營銷向主導經營型轉變將成大勢。該項目，要靈活實行銷售型與經營型的有機結合，做到“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產權獨立、以商促商”，既要實現資金的快速回籠，又要保證項目效益的最大化。要充分發(fā)揮發(fā)揮安徽端恒建設項目管理有限公司經營管理優(yōu)勢、良好信譽以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關系，大力招商，把省外內的名牌企業(yè)、名牌產品引進來；把知名營銷商聚集到該工業(yè)品批發(fā)市場，交通過他們以商促商，迅速提升