【正文】 （五）社會評價結論祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場建設工程是鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《安徽省實施“中華人民共和國土地管理法”辦法》、《祖樓鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》，適應祖樓鎮(zhèn)城鎮(zhèn)、經濟和社會發(fā)展的一項重大工程，該項目的建設將大大提高項目區(qū)居民的居住條件，改善其居住環(huán)境，對促進祖樓鎮(zhèn)商貿經濟發(fā)展，加快城市化進程，全面推進小康社會建設具有積極而深遠的影響。本項目建設符合城市發(fā)展規(guī)劃和城市用地建設規(guī)劃，而且土地利用率高，因此將得到土地管理部門的許可。由于項目已完成征地拆遷及七通一平，同時有利于滿足周邊居民的生活需求，當地民眾對項目同樣持積極支持的態(tài)度。（三）項目與所在地區(qū)互適性分析本項目的建設，對祖樓鎮(zhèn)的發(fā)展具有重要意義，是政府、企業(yè)、人民群眾的民意體現，所以各利益團體對項目的建設均持積極擁護和贊成態(tài)度。（二）項目對社會負面影響分析將占用較多土地，耗用較多土地資源。項目建成后將改善項目區(qū)的居住環(huán)境和居住條件，增加就業(yè)，促進社會和諧，維護社會穩(wěn)定團結的局面。二、社會效益分析（一）項目對社會正面影響分析本項目建設批發(fā)市場、商鋪等城市基本配套設施，有利于滿足城鄉(xiāng)居民的日常生活消費需求。（四）通過本項目的敏感性分析得出，最能影響該項目投資收益率的是銷售單價，其次是銷售率，然后是投資總成本，該三個因素對項目效益的較為敏感。%，%。本項目銷售利潤＝銷售收入－(營業(yè)稅、城建維護費、教育附加)－總成本(總投資＋銷售費用)＝3195－－2258＝(萬元)投資利潤率＝稅后利潤／總投資100%＝／2258100%＝%投資利稅率＝利潤+稅金／總成本及費用100%＝3195／2258100%＝%第十四章 項目效益分析一、經濟效益分析（一）本項目需總投資2258萬元，全部為企業(yè)自籌，中期可部分用預售收入投入。企業(yè)所得稅按25%。合計2258萬元。上述三項之和為總銷售收入為3195萬元。，單位1800元/m2，銷售收入1584萬元。一、銷售收入估算本項目根據建設需要和資金籌措實際情況，采用滾動發(fā)展戰(zhàn)略，邊建設邊銷售，預售期房，盡快回籠資金。本項目投資額較大，為了在較大的范圍內選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標方式。但其缺點是，由于申請投標人的數量多，一般要設置資格預審程序，而且評標的工作量也較大，因此招標的時間長、費用高。是指招標單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標廣告凡具備相應資質，符合投標條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標。招標方式招標方式可分為公開招標、邀請招標兩種類型。具備編制相應招標文件和標底，組織開標、評標的能力的業(yè)主可以自行招標；凡不具備條件的業(yè)主應當委托具有相應資質證書的建設工程招標投標代理機構招標。由于本項目包括內容繁多，專業(yè)性要求較強，較為復雜，因此采用單項工作內容發(fā)包方式較為適合。當然，這也同時要求業(yè)主有較強的項目管理能力。單項工作內容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內容復雜的建設項目，業(yè)主將需要實施的全部工作內容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內容進行分別招標，分別發(fā)包給不同性質的承包商。因此承包價格要比單項工作內容招標所花費的投資要高?？偝邪话阃ㄟ^招標選擇總承包方，再由他去組織各階段的實施工作。第十二章 項目招投標一、工程招標發(fā)包方式招標的工作范圍即指招標文件中約定承包完成的工作內容，工作內容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設計、施工、試運行等全部工程內容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內容。合計2258萬元。%。%。該工業(yè)品批發(fā)市場建設實行統(tǒng)一規(guī)劃定點，分年度實施完成的方式，建設期12個月，即2012年4月至2013年4月。⑨參與工程驗收和工程結算審查；⑩在保修期內協助安徽端恒建設項目管理有限公司檢查工程狀況，參與鑒定質量責任，督促承包方回訪，監(jiān)督承包方保修直至達到規(guī)定的質量標準，復核保修結算。具體監(jiān)理內容包括：設計階段的監(jiān)理內容：①協助公司提出設計要求、編制招標文件，參與評選設計方案；②參與選擇勘察、設計單位，協助公司簽訂勘察設計合同，并監(jiān)督合同的實施；③核查設計方案和設計結果是否符合有關法律、法規(guī)和技術規(guī)范的規(guī)定；④按照安全優(yōu)化的原則，參與核查設計方案和設計結果是否符合設計要求所提出的安全可靠性、適用性和經濟性；⑤向公司提出支付合同價款的意見。二、項目監(jiān)理本項目監(jiān)理由有資質的建設監(jiān)理公司承擔。這些階段的各項投資活動和各個環(huán)節(jié)，有些是同時開展的，有些是交叉進行。同時，組建由高級工程師、工程造價師、注冊會計師等組成的專家顧問小組，為工程施工提供技術、經濟方面的咨詢、指導和把關。本著結構合理、精干高效的原則，安徽端恒建設項目管理有限公司應委托有資質的相關施工單位選擇綜合素質高的項目班子組成項目經理部，以項目經理為核心，實行項目經理負責制。項目管理機構由項目領導層、項目管理層和勞務作業(yè)層組成。第十章 項目管理與實施進度度安排一、項目管理工程建設是百年大計，必須堅持質量第一。因需要動用明火時，必須采取妥善的防護措施，并經有關領導批準，在專人監(jiān)護下進行。消防器材的日常保養(yǎng)、維護由專職消防員負責。嚴格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設施的維護情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。建筑物內設置防排煙、應急照明等系統(tǒng)。施工過程有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預案，并有具體人員負責勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險部位設置明顯安全警示標記，經常召開安全生產會議。在項目設計、施工、生產運營過程中，做到設計方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設計內容。主要是項目施工過程中的安全隱患，主要有施工場所的安全防護措施不當、施工機械違章操作和施工過程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。（二）勞動安全危害因素本項目為房屋建筑項目。在建設和運營過程中，執(zhí)行《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國安全生產法》、《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國產品質量安全法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑滅火器配置設計規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標準》、《建筑機械使用安全技術規(guī)程》、《建筑施工現場環(huán)境與衛(wèi)生標準》、《建筑安全生產監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預防坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機械設備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現場安全防護用具及機械設備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設施建設管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)程。 商鋪由于平面布置不規(guī)則，層數少，體形系數較大，為了造型窗墻比一般超過了規(guī)定性指標，選其中最不利一棟作初步建筑節(jié)能計算分析后，其保溫材料采用，屋面：50mm厚擠塑聚苯板，外墻外保溫（由內至外）：200厚加氣混凝土砌塊，60厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料，5厚聚合物抗裂砂漿，外窗：斷熱鋁合金窗框低幅射中空玻璃窗，玻璃采用（8mm+6Amm+8mm）。商業(yè)住宅住宅平面、立面規(guī)則，座北朝南，南北面窗墻比盡可能滿足規(guī)定性指標，選其中最不利住宅作初步建筑節(jié)能計算分析后，住宅保溫材料用：屋面40mm擠塑聚苯板，外墻外保溫（由內至外）：240厚多孔粘土磚，40厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料，5m聚合物抗裂砂漿。（三） 室內熱環(huán)境和建筑節(jié)能室內熱環(huán)境和建筑節(jié)能設計指標冬季采暖室內熱環(huán)境設計溫度區(qū)16℃～18℃，夏季空調室內熱環(huán)境設計溫度取26℃～28℃。采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。選擇節(jié)能的空調設備，采用自動控制,同時分室控溫。（二）節(jié)電道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚12點后關燈制。加強對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。項目供水系統(tǒng)應盡量采用重力方式供水，以降低能耗。避免采用落地窗。建筑設計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達到節(jié)能的目的。建筑節(jié)能應參照《民用建筑節(jié)能設計標準》、《民用建筑節(jié)能設計標準安徽省實施細則》、《安徽省人民政府辦公廳關于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》。第八章 節(jié)能一、設計依據《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設計標準GB501892005 建筑照明設計標準GB500342004 采暖通風和空氣調節(jié)設計規(guī)范GBJ192003二、節(jié)能針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領域。主要工程有護坡、排水管、綠化、棄土、棄渣堆放，其工程費用已列入本項目工程總造價內。（3） 環(huán)境保護、水土保持方案實施時間建設項目中的水土保持設施，按照《中華人民共和國水土保持法》第十九條規(guī)定，必須與主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用。（2） 棄土、渣場主要采取種草和擋土、護坡等生物與工程措施相結合的綜合防治。水土流失防治方案土方開挖存在的主要問題為施工過程表土植被的破壞，土石完全裸露；竣工后挖土區(qū)和棄土區(qū)四周的土層外露。本方案編制應遵循以下原則：（1） 工程措施和生物措施相結合的原則；（2） 治理和開發(fā)利用相結合的原則；（3） 生態(tài)效益和經濟效益相結合的原則，做到經濟、合理、有效。技術規(guī)范、標準國家標準：《水土保持綜合治理技術規(guī)范》，水土保持工程防洪標準達到建設工程的防洪標準。（一）水土流失防治方案目的在建設過程中對可能造成的水土流失提出相應的預防對策和治理措施，把不利影響減少到最低限度，在進行工程建設的同時，使生態(tài)環(huán)境得到有效保護和改善。由于動土面積大、工期較長、地表植被的破壞，使土地大部分處于裸露狀態(tài)，施工過程中，如遇降雨特別是暴雨，將造成水土流失。制定棄土處置及建筑廢棄物運輸計劃，工程承包者應按照棄土及建筑廢棄物處理計劃，及時處理或運走棄土和一些建筑廢棄物。及時清理施工現場的生活廢棄物，對施工人員加強教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質量。盡量采用低噪聲機械，同時應盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設立臨時的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質量。在施工中對棄土進行覆蓋或在表面灑水，防止揚塵。粉刷過程中保持房間通風。 廢水生活廢水經化糞池處理后排入市政管網。固體廢棄物主要為項目建設過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是居民裝修房屋油漆、涂料產生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機械產生的噪音。第七章　環(huán)境保護與水土保持一、環(huán)境保護（一）主要污染源該工業(yè)品批發(fā)市場項目。直銷人員：銷售人員、大學生、禮儀（形象）小姐。（四）促銷策略直銷直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個具有良好“人文氣息”的住房環(huán)境。（二）付款方式策略付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數和年限，提供盡可能長的貸款年限。② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。②人員流動量大，易擴大知名度。售樓處選址：售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進行。這樣一種投資市場，無論是對小業(yè)主還是對于機構投資者，毫無疑問都是有著巨大吸引力的，所以對于多數商住樓開發(fā)商而言，特別是對于許多中型城市的開發(fā)商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。于是，前者構成了商鋪的出售市場，后者構成了住宅樓的出售市場。要充分發(fā)揮發(fā)揮安徽端恒建設項目管理有限公司經營管理優(yōu)勢、良好信譽以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關系，大力招商，把省外內的名牌企業(yè)、名牌產品引進來；把知名營銷商聚集到該工業(yè)品批發(fā)市場，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價值。商鋪經營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商鋪營銷向主導經營型轉變將成大勢。以此看出，商業(yè)房地產