【文章內(nèi)容簡介】 三、個人住房貸款結(jié)構(gòu) 兩種方法的比較 第三節(jié) 住宅抵押貸款 三、個人住房貸款結(jié)構(gòu) 兩種方法的比較 第三節(jié) 住宅抵押貸款 三、個人住房貸款結(jié)構(gòu) 兩種方法的比較 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務流程 ?住宅抵押貸款業(yè)務流程 ?住房按揭貸款業(yè)務流程 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務流程 住房貸款業(yè)務流程 借款人提出申請 銀行受理 抵押物評估 簽訂貸款合同 銀行審批 辦理并完成住房抵押登記 發(fā)放貸款 客戶償還 注銷住房抵押登記 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務流程 住房按揭貸款業(yè)務流程 （ 1）選擇房產(chǎn) 購房者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產(chǎn)時應著重了解這方面的內(nèi)容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。 （ 2）辦理按揭貸款申請 購房者在確認自己選擇的房產(chǎn)得到 銀行按揭 支持后，應向銀行或銀行指定的 律師事務所 了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準備有關(guān)法律文件，填報 《 按揭貸款申請書 》 。 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務流程 住房按揭貸款業(yè)務流程 （ 3）簽訂購房合同 銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款 承諾書 。購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂 《 商品房預售 、銷售合同 》 。 （ 4）簽訂樓宇按揭合同 購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂 《 樓宇按揭抵押貸款合同 》 明確按揭貸款數(shù)額、 年期 、 利率 、還款方式及其他權(quán)利義務。 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務流程 住房按揭貸款業(yè)務流程 （ 5）辦理抵押登記、保險 購房者、發(fā)展商和銀行持 《 樓宇按揭抵押貸款合同 》 及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對 期房 ，在竣工后應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風險，要求購房者申請人壽、財產(chǎn)保險。購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險， 保險金額 不得少于 抵押物 的總價值。在貸款本息還清之前， 保險單 交由銀行執(zhí)管。 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務流程 住房按揭貸款業(yè)務流程 （ 6）開立專門還款賬戶 購房者在簽訂 《 樓宇按揭抵押貸款合同 》 后，按合同約定，在銀行指定的金融機構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂 授權(quán)書 ，授權(quán)該機構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行 《 樓宇按揭抵押貸款合同 》 約定義務。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開設(shè)的 銀行監(jiān)管 賬戶，作為購房者的購房款 . 第三節(jié) 住宅抵押貸款 五、住宅抵押貸款風險分析 信用風險： 借款人被迫違約或者理性違約給銀行造成的不能收回貸款 的風險 利率風險 短期市場利率上升時，銀行資產(chǎn)與負債的利率倒掛、入不 敷出給銀行帶來的風險。 提前還款風險 因借款人提前償還部分或者全部貸款給發(fā)放貸款的銀行帶 來損失的可能性。 第三節(jié) 住宅抵押貸款 五、住宅抵押貸款風險分析 第三節(jié) 住宅抵押貸款 存貸款利率出現(xiàn)倒掛有錢存銀行也要貸款去買房 央行此次調(diào)整了商業(yè)性貸款的下限、下調(diào)了公積金貸款利率后，很快便有細心的市民發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在存貸款利率居然出現(xiàn)了倒掛，貸款利率居然低于存款利率！ 10萬元錢在銀行存 5年，可以得到 27900元利息；而在銀行貸年 萬元商業(yè)性房貸，總利息才 13510 元。 有市民驚呼，現(xiàn)在就算有錢買房也要去貸款！因為自己的錢存在銀行不僅能抵掉貸款利息，還能賺利息。 五、住宅抵押貸款風險分析 第三節(jié) 住宅抵押貸款 存貸款利率出現(xiàn)倒掛有錢存銀行也要貸款去買房 細心的市民發(fā)現(xiàn)，如果現(xiàn)在購買第一套住房，可以享受基準利率最低 7折的優(yōu)惠。這樣，不少貸款利率就能比存款利率還要低。 以 5年期限貸款為例，按商業(yè)性房貸下限計算，那么最新的貸款利率為 % ，而目前年期限的存款利率達到 %，貸款利率比存款利率還要低。假設(shè)貸款 10萬元、 5年期，那么年后客戶總共支付的利息為 13510元；而 10萬元錢存在銀行， 5年后可以拿到利息 27900元，也就是說存款利息不僅可以抵掉全部的貸款利息支出，還能凈賺 14390 元。 五、住宅抵押貸款風險分析 第三節(jié) 住宅抵押貸款 存貸款利率出現(xiàn)倒掛有錢存銀行也要貸款去買房 相比之下，公積金貸款利率更低，與存款利率倒掛幅度更大，貸 10萬公積金 5年，全部利息僅為 10634元。 3年期存貸款之間也同樣存在利差。年期存款利率為 %，而 3年期貸款利率按下限計算僅有 %。 10萬元存 3年可得利息 15390元，而 10萬元貸款 3年僅需支付利息 7756元。除去貸款利息，還可凈賺利息 7634元。 不少市民發(fā)現(xiàn)這一變化后稱，有錢買房也要去貸款，把自己的錢存在銀行還多賺利息。 五、住宅抵押貸款風險分析 第三節(jié) 住宅抵押貸款 存貸款利率出現(xiàn)倒掛有錢存銀行也要貸款去買房 “下限七折現(xiàn)在還沒明確到底有多少客戶能享受?！弊蛱炷暇┒嗉毅y行相關(guān)人士表示，這次央行提出銀行可以按貸款合同約定確定老客戶的貸款利率，那么碰到央行調(diào)整下限，銀 行需不需要對老客戶調(diào)整，還不得而知，要等到總行出臺細則才知道。 不過，對于首次購買普通住房的客戶來說，的確能夠享受到存貸款之間的利差?！皩τ谒麄儊碚f，就應該多貸款，存銀行的利息都比貸款利息高，何況再買點收益更高的國債或是買點固定收益的理財產(chǎn)品呢。” 第三節(jié) 住宅抵押貸款 六、住宅抵押貸款證券化 個人住宅抵押貸款證券化是指銀行等金融機構(gòu)發(fā)放個人住宅抵押貸款后，把所持有的個人住宅抵押貸款債權(quán)出售給 SPV(特殊目的載體 )，該機構(gòu)在資本市場上發(fā)行以其收購的個人住宅抵押貸款為基礎(chǔ)的證券 MBS (Mortgagebacked Security住宅抵押貸款支持證券 )的過程。通過個人住宅抵押貸款證券化的實施，既可以解決商業(yè)銀行“短存長貸”問題，又可以為購房者提供源源不斷的資金，另外還可為投資者提供新的投資工具，從而活躍金融市場。 第三節(jié) 住宅抵押貸款 六、住宅抵押貸款證券化 抵押貸款證券化的發(fā)展 ?興起于 20世紀 70年代的美國，于 80年代迅速發(fā)展。許多國家紛紛引入這一新的融資模式。 ? 2022年，建設(shè)銀行進行住宅抵押貸款證券化試點 ? 2022年 4月 22日，人行和銀監(jiān)會公布實施 《 信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法 》 。 第四節(jié) 汽車貸款 一、汽車貸款的基本含義 ? 汽車消費信貸是指對消費者發(fā)放的、用于購買汽車的貸款。 第四節(jié) 汽車貸款 一、汽車貸款的基本含義 ?目前世界上 70%的私人用車是用貸款購買的。 各國信貸購買車輛的比例 美國 日本 德國 印度 第四節(jié) 汽車貸款 一、汽車貸款的基本含義 ? 我國汽車信貸在 1995年才開始起步，目前我國用信貸買車的比例在 25%左右。 目前中國信貸購買車輛的比例 25%75%貸款買車不貸款買車第四節(jié) 汽車貸款 一、汽車貸款的基本含義 ? 汽車買方市場的形成 ? 居民收入水平的提高為汽車信貸消費提供了“信用”基礎(chǔ) ? 居民家庭金融資產(chǎn)的充實和結(jié)構(gòu)變化，為消費者提供了汽車消費信貸的“信心”。 我國開展汽車消費信貸的基礎(chǔ) 第四節(jié) 汽車貸款 一、汽車貸款的基本含義 ?經(jīng)濟條件 ?具備了相當規(guī)模的汽車市場需求和資金環(huán)境 ?作為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的工具，消費信貸的發(fā)展或緊縮都為汽車消費信貸創(chuàng)造了有利條件 ?制度和法律條件 ?頒發(fā)第一部汽車消費貸款的管理文件 ?開展汽車消費信貸所具備的基本法律保障