【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 宅抵押貸款 三、個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu) 兩種方法的比較 第三節(jié) 住宅抵押貸款 三、個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu) 兩種方法的比較 第三節(jié) 住宅抵押貸款 三、個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu) 兩種方法的比較 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務(wù)流程 ?住宅抵押貸款業(yè)務(wù)流程 ?住房按揭貸款業(yè)務(wù)流程 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務(wù)流程 住房貸款業(yè)務(wù)流程 借款人提出申請(qǐng) 銀行受理 抵押物評(píng)估 簽訂貸款合同 銀行審批 辦理并完成住房抵押登記 發(fā)放貸款 客戶償還 注銷住房抵押登記 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務(wù)流程 住房按揭貸款業(yè)務(wù)流程 （ 1）選擇房產(chǎn) 購(gòu)房者如想獲得樓宇按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購(gòu)房者在廣告中或通過(guò)銷售人員的介紹得知一些項(xiàng)目可以辦理按揭貸款時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。 （ 2）辦理按揭貸款申請(qǐng) 購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到 銀行按揭 支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的 律師事務(wù)所 了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào) 《 按揭貸款申請(qǐng)書(shū) 》 。 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務(wù)流程 住房按揭貸款業(yè)務(wù)流程 （ 3）簽訂購(gòu)房合同 銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款 承諾書(shū) 。購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂 《 商品房預(yù)售 、銷售合同 》 。 （ 4）簽訂樓宇按揭合同 購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂 《 樓宇按揭抵押貸款合同 》 明確按揭貸款數(shù)額、 年期 、 利率 、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務(wù)流程 住房按揭貸款業(yè)務(wù)流程 （ 5）辦理抵押登記、保險(xiǎn) 購(gòu)房者、發(fā)展商和銀行持 《 樓宇按揭抵押貸款合同 》 及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對(duì) 期房 ，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng)，銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求購(gòu)房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房者購(gòu)買保險(xiǎn)，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn)， 保險(xiǎn)金額 不得少于 抵押物 的總價(jià)值。在貸款本息還清之前， 保險(xiǎn)單 交由銀行執(zhí)管。 第三節(jié) 住宅抵押貸款 四、住宅抵押貸款業(yè)務(wù)流程 住房按揭貸款業(yè)務(wù)流程 （ 6）開(kāi)立專門還款賬戶 購(gòu)房者在簽訂 《 樓宇按揭抵押貸款合同 》 后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立專門還款賬戶，并簽訂 授權(quán)書(shū) ，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款條件，履行 《 樓宇按揭抵押貸款合同 》 約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開(kāi)設(shè)的 銀行監(jiān)管 賬戶，作為購(gòu)房者的購(gòu)房款 . 第三節(jié) 住宅抵押貸款 五、住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 信用風(fēng)險(xiǎn)： 借款人被迫違約或者理性違約給銀行造成的不能收回貸款 的風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn) 短期市場(chǎng)利率上升時(shí)，銀行資產(chǎn)與負(fù)債的利率倒掛、入不 敷出給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 提前還款風(fēng)險(xiǎn) 因借款人提前償還部分或者全部貸款給發(fā)放貸款的銀行帶 來(lái)?yè)p失的可能性。 第三節(jié) 住宅抵押貸款 五、住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 第三節(jié) 住宅抵押貸款 存貸款利率出現(xiàn)倒掛有錢存銀行也要貸款去買房 央行此次調(diào)整了商業(yè)性貸款的下限、下調(diào)了公積金貸款利率后，很快便有細(xì)心的市民發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在存貸款利率居然出現(xiàn)了倒掛，貸款利率居然低于存款利率！ 10萬(wàn)元錢在銀行存 5年，可以得到 27900元利息；而在銀行貸年 萬(wàn)元商業(yè)性房貸，總利息才 13510 元。 有市民驚呼，現(xiàn)在就算有錢買房也要去貸款！因?yàn)樽约旱腻X存在銀行不僅能抵掉貸款利息，還能賺利息。 五、住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 第三節(jié) 住宅抵押貸款 存貸款利率出現(xiàn)倒掛有錢存銀行也要貸款去買房 細(xì)心的市民發(fā)現(xiàn)，如果現(xiàn)在購(gòu)買第一套住房，可以享受基準(zhǔn)利率最低 7折的優(yōu)惠。這樣，不少貸款利率就能比存款利率還要低。 以 5年期限貸款為例，按商業(yè)性房貸下限計(jì)算，那么最新的貸款利率為 % ，而目前年期限的存款利率達(dá)到 %，貸款利率比存款利率還要低。假設(shè)貸款 10萬(wàn)元、 5年期，那么年后客戶總共支付的利息為 13510元；而 10萬(wàn)元錢存在銀行， 5年后可以拿到利息 27900元，也就是說(shuō)存款利息不僅可以抵掉全部的貸款利息支出，還能凈賺 14390 元。 五、住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 第三節(jié) 住宅抵押貸款 存貸款利率出現(xiàn)倒掛有錢存銀行也要貸款去買房 相比之下，公積金貸款利率更低，與存款利率倒掛幅度更大，貸 10萬(wàn)公積金 5年，全部利息僅為 10634元。 3年期存貸款之間也同樣存在利差。年期存款利率為 %，而 3年期貸款利率按下限計(jì)算僅有 %。 10萬(wàn)元存 3年可得利息 15390元，而 10萬(wàn)元貸款 3年僅需支付利息 7756元。除去貸款利息，還可凈賺利息 7634元。 不少市民發(fā)現(xiàn)這一變化后稱，有錢買房也要去貸款，把自己的錢存在銀行還多賺利息。 五、住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 第三節(jié) 住宅抵押貸款 存貸款利率出現(xiàn)倒掛有錢存銀行也要貸款去買房 “下限七折現(xiàn)在還沒(méi)明確到底有多少客戶能享受?！弊蛱炷暇┒嗉毅y行相關(guān)人士表示，這次央行提出銀行可以按貸款合同約定確定老客戶的貸款利率，那么碰到央行調(diào)整下限，銀 行需不需要對(duì)老客戶調(diào)整，還不得而知，要等到總行出臺(tái)細(xì)則才知道。 不過(guò)，對(duì)于首次購(gòu)買普通住房的客戶來(lái)說(shuō)，的確能夠享受到存貸款之間的利差?！皩?duì)于他們來(lái)說(shuō)，就應(yīng)該多貸款，存銀行的利息都比貸款利息高，何況再買點(diǎn)收益更高的國(guó)債或是買點(diǎn)固定收益的理財(cái)產(chǎn)品呢。” 第三節(jié) 住宅抵押貸款 六、住宅抵押貸款證券化 個(gè)人住宅抵押貸款證券化是指銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住宅抵押貸款后，把所持有的個(gè)人住宅抵押貸款債權(quán)出售給 SPV(特殊目的載體 )，該機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行以其收購(gòu)的個(gè)人住宅抵押貸款為基礎(chǔ)的證券 MBS (Mortgagebacked Security住宅抵押貸款支持證券 )的過(guò)程。通過(guò)個(gè)人住宅抵押貸款證券化的實(shí)施，既可以解決商業(yè)銀行“短存長(zhǎng)貸”問(wèn)題，又可以為購(gòu)房者提供源源不斷的資金，另外還可為投資者提供新的投資工具，從而活躍金融市場(chǎng)。 第三節(jié) 住宅抵押貸款 六、住宅抵押貸款證券化 抵押貸款證券化的發(fā)展 ?興起于 20世紀(jì) 70年代的美國(guó)，于 80年代迅速發(fā)展。許多國(guó)家紛紛引入這一新的融資模式。 ? 2022年，建設(shè)銀行進(jìn)行住宅抵押貸款證券化試點(diǎn) ? 2022年 4月 22日，人行和銀監(jiān)會(huì)公布實(shí)施 《 信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法 》 。 第四節(jié) 汽車貸款 一、汽車貸款的基本含義 ? 汽車消費(fèi)信貸是指對(duì)消費(fèi)者發(fā)放的、用于購(gòu)買汽車的貸款。 第四節(jié) 汽車貸款 一、汽車貸款的基本含義 ?目前世界上 70%的私人用車是用貸款購(gòu)買的。 各國(guó)信貸購(gòu)買車輛的比例 美國(guó) 日本 德國(guó) 印度 第四節(jié) 汽車貸款 一、汽車貸款的基本含義 ? 我國(guó)汽車信貸在 1995年才開(kāi)始起步，目前我國(guó)用信貸買車的比例在 25%左右。 目前中國(guó)信貸購(gòu)買車輛的比例 第四節(jié) 汽車貸款 一、汽車貸款的基本含義 ? 汽車買方市場(chǎng)的形成 ? 居民收入水平的提高為汽車信貸消費(fèi)提供了“信用”基礎(chǔ) ? 居民家庭金融資產(chǎn)的充實(shí)和結(jié)構(gòu)變化，為消費(fèi)者提供了汽車消費(fèi)信貸的“信心”。 我國(guó)開(kāi)展汽車消費(fèi)信貸的基礎(chǔ) 第四節(jié) 汽車貸款 一、汽車貸款的基本含義 ?經(jīng)濟(jì)條件 ?具備了相當(dāng)規(guī)模的汽車市場(chǎng)需求和資金環(huán)境 ?作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的工具，消費(fèi)信貸的發(fā)展或緊縮都為汽車消費(fèi)信貸創(chuàng)造了有利條件 ?制度和法律條件 ?頒發(fā)第一部汽車消費(fèi)貸款的管理文件 ?開(kāi)展汽車消費(fèi)信貸所具備的基本法律保障 我國(guó)發(fā)展汽車消