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正文內(nèi)容

土地開發(fā)政策與業(yè)務(wù)流程(編輯修改稿)

2025-06-01 22:18 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 流程見下頁(yè)。 12 依據(jù) 北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃; 北京市城市總體規(guī)劃; 北京土地利用總體規(guī)劃 。 市政府 土地供應(yīng)計(jì)劃; 土地利用年度計(jì)劃; 土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃 。 原土地所有者或使用者; 征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意; 向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng) 。 市國(guó)土局 受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地預(yù)審; 委托市 、 區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 。 前期策劃 計(jì)劃編制 土地一級(jí)開發(fā)流程圖 (以北京市土地一級(jí)開發(fā)流程為例) 土地一級(jí)開發(fā) 13 土地一級(jí)開發(fā)流程(續(xù)) 市發(fā)改委 核準(zhǔn) 土地一級(jí)開發(fā)主體 市政府批準(zhǔn) 新增集體土地辦理農(nóng)用地征收 、 或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù); 存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán) 。 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 市政專業(yè)部門 市政接用意見 市交通委 交通評(píng)價(jià)意見 市建委 建設(shè)意見 市園林局 古樹處理意見 市文物局 文物保護(hù)意見 市環(huán)保局 環(huán)境評(píng)價(jià)意見 委辦局聯(lián)席會(huì) 市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改 、 規(guī)劃 、 建設(shè) 、交通 、 環(huán)保等部門就土地 、 產(chǎn)業(yè)政策 、規(guī)劃 、 資質(zhì) 、 交通 、環(huán)保等對(duì)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見 。 市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門 確定土地一級(jí)開發(fā)主體( 委 托 或 招標(biāo) ) ; 下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù); 簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同 。 征詢意見和審批 編制控規(guī)報(bào)市規(guī)委 市規(guī)委征詢園林、交通、水務(wù)、市政、文物等部門意見 市規(guī)委通過控規(guī)方案上報(bào)市政府 市政府批準(zhǔn)控規(guī)方案 控規(guī)審批 14 土地一級(jí)開發(fā)流程(續(xù)) 組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā) 相關(guān)委辦局 辦理征地 、 拆遷 、 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù) 。 土地一級(jí)開發(fā)主體 組織實(shí)施征地 、 拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 危改 、 文保 、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè) 。 市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)委辦局 審核土地一級(jí)開發(fā)成本; 組織驗(yàn)收土地; 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi); 納入市土地儲(chǔ)備庫(kù) 。 15 一級(jí)開發(fā)成本組成: 土地一級(jí)開發(fā) 序號(hào) 費(fèi)用類別 費(fèi)用組成 備注 1 征地補(bǔ)償安置費(fèi) 1 土地補(bǔ)償費(fèi) 2 轉(zhuǎn)非人員安置補(bǔ)償費(fèi) 3 青苗補(bǔ)償費(fèi) 4 地上物拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 向政府繳納的征地稅費(fèi) 1 耕地開墾費(fèi) 2 防洪費(fèi) 3 耕地占用稅 3 土地一級(jí)開發(fā)工程費(fèi) 主要為 “ *通一平 ” 建設(shè)費(fèi)用, “ 通 ” 包括通路、給水、排水(雨水、污水、中水)、電、暖、燃?xì)?、電信等?“ 平 ” 指土地平整。 4 專業(yè)費(fèi)用 1 可研報(bào)告 2 環(huán)境評(píng)價(jià)、交通評(píng)價(jià)等。 3 地質(zhì)勘察 4 評(píng)估委托 1 地上物評(píng)估 2 土地出讓評(píng)估 3 地災(zāi)評(píng)估 5 測(cè)繪費(fèi)用 1 普測(cè)費(fèi)(地形圖) 2 釘樁費(fèi) 3 勘界費(fèi) 5 一級(jí)開發(fā)管理費(fèi)和利潤(rùn) 6 營(yíng)業(yè)稅及附加 16 土地供應(yīng)和土地競(jìng)買 供應(yīng)方式 土地供應(yīng)和土地競(jìng)買 供地價(jià)格組成 土地供應(yīng)和競(jìng)買流程:包括入市準(zhǔn)備、市場(chǎng)交易、簽訂合同和辦理后續(xù)手續(xù)三個(gè)階段。具體流程見下頁(yè)。 一級(jí)開發(fā)商直接掛牌出讓 土地儲(chǔ)備中心先收儲(chǔ),然后再招拍掛出讓 土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金(包括溢價(jià)收益) 注:工業(yè)用地兩種供地方式均可 , 但房地產(chǎn)開發(fā)用地只能是先由儲(chǔ)備中心收儲(chǔ) , 然后再招拍掛出讓 。 17 依據(jù)市政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃; 1 、 北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃; 2 、 宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況; 3 、 儲(chǔ)備開發(fā)土地情況 。 市國(guó)土局 確定土地出讓方案; 發(fā)布國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告(報(bào)紙、網(wǎng)站、土地交易市場(chǎng) ); 制定招標(biāo)拍賣掛牌文件。 市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改委等有關(guān)部門 確定土地出讓價(jià)格 投標(biāo)人、競(jìng)買人 市土地交易市場(chǎng) 到土地交易市場(chǎng)購(gòu)買相應(yīng)土地的招標(biāo)拍賣掛牌文件; 提出競(jìng)買或投標(biāo)申請(qǐng),需提供競(jìng)買或投標(biāo)申請(qǐng)書、董事會(huì)決議或法定代表人授權(quán)委托書等資料,并交納競(jìng)買保證金或者投標(biāo)保證金; 競(jìng)買人按規(guī)定參加招標(biāo)、拍賣、掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)活動(dòng)。 市國(guó)土局 簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同; 交納政府土地收益和土地開發(fā)費(fèi)等。 中標(biāo)人、競(jìng)得人 規(guī)劃委 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 簽訂合同和辦理土地證 市場(chǎng)交易 國(guó)土局 地籍調(diào)查、國(guó)有土地使用證 入市準(zhǔn)備 土地供應(yīng)和土地競(jìng)買流程圖(以北京市土地供應(yīng)和競(jìng)買流程為例) 土地供應(yīng)和土地競(jìng)買 18 土地競(jìng)買時(shí)優(yōu)惠地價(jià)的落實(shí) 在土地競(jìng)買前,一般先與屬地政府簽訂項(xiàng)目入駐協(xié)議,以約定屬地政府對(duì)項(xiàng)目提供的優(yōu)惠政策,工業(yè)項(xiàng)目一般可向?qū)俚卣暾?qǐng)如下優(yōu)惠政策:地價(jià)補(bǔ)貼、建設(shè)資金補(bǔ)貼、項(xiàng)目貸款貼息、稅收返還、人員安置、提供配套生活區(qū)用地、配合項(xiàng)目審批、減免市政配套費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。 關(guān)于優(yōu)惠地價(jià)的落實(shí)方案: 土地競(jìng)買時(shí)實(shí)際競(jìng)買成交價(jià)一般高于此約定價(jià)格,兩者的差額即為政府在項(xiàng)目土地供應(yīng)上給予的優(yōu)惠政策。其落實(shí)方案有: ( 1)先補(bǔ)后繳 —— 政府先將差額部門補(bǔ)貼給企業(yè),然后與企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的部門一并繳清; ( 2)先繳后補(bǔ) —— 先由企業(yè)按照成交價(jià)繳清地價(jià)款,然后由政府將差額部門補(bǔ)貼給企業(yè)。 政府補(bǔ)貼企業(yè)的方式一般有:( 1)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金; ( 2)科技研發(fā)費(fèi); ( 3)企業(yè)發(fā)展獎(jiǎng)勵(lì)
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