進(jìn)一步開發(fā)婦女兒童專用品購物環(huán)境可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-31 18:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是典型的案例。表231商業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 商場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)理念 目標(biāo)客戶 建筑面積(平方米) 鼓樓商廈 一次購足，體驗(yàn)購物休閑樂趣 從小孩到老人 35000 商之都 倡導(dǎo)時(shí)尚 追求品位的消費(fèi)者 30000 樂普生商廈 服務(wù)普通百姓生活 普通消費(fèi)者 27000 百盛購物中心 流行的領(lǐng)導(dǎo)者 追求流行的淑女們 20000 合肥百大 實(shí)實(shí)在在，服務(wù)大眾 講求實(shí)惠的工薪階層 23000地段級(jí)差顯著目前的商業(yè)用房租金水平最高的是商圈，接下來是長(zhǎng)江中路、淮河路、城隍廟、宿州路路、三孝口。商業(yè)用房租金受地段的影響最大。按租金水平,可將以上區(qū)域分為兩個(gè)層次，、淮河路、長(zhǎng)江路為第一層次，上述其余區(qū)域?yàn)榈诙哟?。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可見租金的地段級(jí)差的梯度性十分明顯。地段的購成要素中，交通是極其重要的因素。圍繞市中心的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房?jī)r(jià)值。人口聚集對(duì)商業(yè)用房租金影響日益顯著人口集聚住宅市場(chǎng)規(guī)模的不斷拓展和集聚效應(yīng)的出現(xiàn)對(duì)商業(yè)繁華度的影響日益明顯。處于發(fā)射型交通的聚合點(diǎn)，數(shù)萬人口形成了大規(guī)模的商住互動(dòng)，租金優(yōu)勢(shì)十分明顯。隨著市中心人口外移及合肥其他地區(qū)商業(yè)的不斷繁華，中心商業(yè)的客流量不斷被分流減少，故反映在租金水平上，有所下降。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度適中的商街，租金水平較高商街或商城要有一定的商業(yè)聚集，但如密度過大，經(jīng)營(yíng)又雷同，商業(yè)集聚效應(yīng)會(huì)受到影響。三、未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)從當(dāng)前合肥市的商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r以及一些趨勢(shì)來看，未來合肥市的商業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出以下一些趨勢(shì)：合肥百貨業(yè)將進(jìn)一步整合，集中度上升食品和雜貨零售領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)其現(xiàn)代化的進(jìn)程服裝服飾、辦公用品等成為新型零售業(yè)態(tài)的主要行業(yè)市場(chǎng)開放度加大，吸引更多零售商進(jìn)入合肥市場(chǎng)市場(chǎng)份額將集中到大型零售商手中購物中心的創(chuàng)新、管理和優(yōu)化將是未來市場(chǎng)的熱點(diǎn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新、管理技術(shù)應(yīng)用和供應(yīng)鏈突破成為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來源自動(dòng)售貨、電子商務(wù)、郵購等無店鋪零售業(yè)態(tài)發(fā)展加快商鋪投資逐漸郊區(qū)化。四、商用物業(yè)開發(fā)建議傳統(tǒng)的商業(yè)模式強(qiáng)調(diào)更多的是完成一個(gè)消費(fèi)結(jié)果，而并不注重整個(gè)消費(fèi)過程的質(zhì)量。現(xiàn)在有很多人尤其女性去商業(yè)場(chǎng)所或者穿行商業(yè)空間是沒有確切目的，并不一定是去消費(fèi)，因?yàn)橛泻芏嘈枨蠖家呀?jīng)滿足，而且非常便捷，大型超市（如家樂福等）就是滿足這種需求的產(chǎn)物，那么剩下那么多的各種類型商業(yè)空間該怎么辦呢？這就需要商業(yè)空間復(fù)合化、生活化，力圖成為人們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠帧Ｖ挥胁粩嘧兓渖虡I(yè)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng)造出一種新的生活圖式，以引導(dǎo)消費(fèi)潮流的發(fā)展。同時(shí)，人們也在這種圖式中感受到美好的生活和未來生活的場(chǎng)景，從而產(chǎn)生消費(fèi)欲望。在人們需求特征逐步轉(zhuǎn)變的影響下，今后合肥商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是：商業(yè)由“專門化”向“生活化”發(fā)展，由“生活化”向“專業(yè)化”集中。依據(jù)合肥商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，為商鋪制定行之有效的市場(chǎng)策略需注重以下三個(gè)定位：一、功能主題定位（一）生活功能商業(yè)生活功能的規(guī)劃應(yīng)與周圍住宅小區(qū)規(guī)模、目標(biāo)客戶、周邊商業(yè)配套相關(guān)聯(lián)。（二）文化功能商業(yè)的文化功能規(guī)劃應(yīng)與小區(qū)居住層次、周邊人文歷史相關(guān)聯(lián)。（三）便利功能 對(duì)于商場(chǎng)式的商業(yè)物業(yè)，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)定位上一定要考慮其使用的便利性功能，體現(xiàn)在兩個(gè)方面，定位的功能組合方便管理，經(jīng)營(yíng)的定位要最大的方便消費(fèi)者的購物，一體化消費(fèi)、一站式購物，相關(guān)的配套功能齊全。二、空間定位(一)矛盾規(guī)避由于商業(yè)的特定功能，決定在住宅項(xiàng)目中設(shè)置商業(yè)街首先必須規(guī)避商業(yè)喧囂和住宅寧靜所帶來的矛盾，這在中心區(qū)較高檔次住宅區(qū)規(guī)劃中尤為重要。解決辦法之一是在沿街商業(yè)中采用騎樓的建筑形式或在住宅用地邊、角設(shè)置主題商業(yè)街。（二）以人為本的空間尺度現(xiàn)代城市空間設(shè)計(jì)常面臨著這樣一種矛盾，以“車行”為量度的交通空間（1020公里的度量單位）和以“人行”為量度（23公里的度量單位）的交通空間的協(xié)調(diào)。這種客觀矛盾的存在使獨(dú)立的步行商業(yè)街設(shè)計(jì)要比沿車行干道設(shè)置的臨街店鋪更適合人的生活習(xí)慣。三、租售定位（一）出租與出售方式商鋪出售，將來的管理非常困難，經(jīng)營(yíng)品種的雜亂及參差不齊，將影響樓盤的品牌，這對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的樓盤影響更大。一些注重品牌及滾動(dòng)開發(fā)的物業(yè)采用了出租的方式，對(duì)商鋪的用途加以詳細(xì)規(guī)劃和控制，滿足了小區(qū)業(yè)主的日常生活需求，也提升了項(xiàng)目品質(zhì)。（二）以租驗(yàn)售方式采用以租驗(yàn)售，即先租后賣的經(jīng)營(yíng)策略，主要適用于對(duì)區(qū)域商業(yè)價(jià)格較難把握的情況。這樣一為便于管理，二可確定商鋪真正價(jià)值，以便今后可以獲得最大利潤(rùn)。采用該種策略可預(yù)先規(guī)定不同位置商業(yè)的用途，對(duì)不同業(yè)態(tài)的店鋪從數(shù)量上予以控制，其作用在于有效避免惡性競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)生，主動(dòng)幫助商家規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。五、商用物業(yè)市場(chǎng)存在的現(xiàn)實(shí)問題買家購買行為的理性化隨著市場(chǎng)的成熟也將同步來臨，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商用物業(yè)市場(chǎng)的變革，會(huì)培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會(huì)向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，合肥商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問題。1．商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項(xiàng)目概念和對(duì)推廣手法的克隆。如本市 “服裝市場(chǎng)概念”的炒作。2．商業(yè)
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