【文章內(nèi)容簡介】 和應(yīng)變能力。1帶領(lǐng)保安班配合其他管理服務(wù)工作。（四）環(huán)境班班長崗位職責(zé)保潔主管在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)實施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。負責(zé)保潔工作現(xiàn)場管理，及時了解保潔員的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報。熟悉小區(qū)分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。制訂工作計劃，加強組織落實，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計劃及落實各項工作，每月組織召開保潔分析會，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)遵守管理處各項規(guī)章制度和消防管理制度。熟悉小區(qū)消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點，掌握消火栓、滅火器、“119”報警的使用方法和程序。應(yīng)對消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時修復(fù)，必要時向管理處報告，并提出預(yù)防性建議。（六）電工崗位職責(zé)負責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運行。嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運行維修保養(yǎng)制度。小修不過時，大修不拖延，會判斷和處理發(fā)生的故障和事故。各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護。合閘前應(yīng)仔細普查一遍，確認無問題后方可合閘。盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。負責(zé)消防管理及低配值班。每天要巡查設(shè)備、儀表運行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機電設(shè)備的完好率，保持機房、設(shè)備整潔。（七）給排水工崗位職責(zé)負責(zé)小區(qū)水泵房的運行管理，負責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。保證小區(qū)給排水設(shè)備的正常運行。定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報上級審批。工作時，嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。工作完畢及時清理場地，清點工具和剩余材料，并保管好所轄工具。積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到報修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時間內(nèi)完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。（八）保安員崗位職責(zé)嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良好形象。堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告，等待處理。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報告。熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強管理力度，做好保密工作。注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（九）巡邏崗位職責(zé)檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應(yīng)立即查明原因，視情況報告帶班員或管理處。檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時，應(yīng)采取有效措施并及時報告管理處。檢查機動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進行查詢。熟悉和愛護小區(qū)配套的公共設(shè)施、機電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時，立即報告帶班員并迅速報警，就近采用滅火器材撲救。按時開關(guān)公共照明路燈，保護小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管理員崗位職責(zé)懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車位使用狀況，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。提醒和指揮司機，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。及時提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。保持高度警惕，對停放的車輛實行巡視查看，保證車輛停放安全。堅持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時報修。認真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責(zé)負責(zé)小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。負責(zé)小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。負責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運和消殺工作。定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運和消殺工作。定期對天臺、明溝、污水池進行清理和消殺工作。維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項臨時任務(wù)。（十二）綠化員崗位職責(zé)綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。按觀賞要求，負責(zé)編制草花翻種計劃，提出花草采購申請。加強對盆花的修剪、造型等管理工作。綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告保安員或環(huán)境主管，協(xié)助對其勸阻和處置。綠化員要維護和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。三、內(nèi)部管理運作制度公司文明禮貌用語及服務(wù)文明禮貌用語規(guī)范維修工管理細則保安員管理細則清衛(wèi)綠化工管理細則房屋維修管理規(guī)定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定設(shè)備大中小維修制度保安員值班巡邏制度環(huán)境衛(wèi)生工作標準應(yīng)急處理程序（火災(zāi)應(yīng)急行動實施預(yù)案）四、考核制度員工工作紀律考核細則物業(yè)管理日常工作考核辦法物業(yè)管理日常工作考核細則管理處考核細則維修工考核細則保安員考核細則清衛(wèi)綠化工考核細則五、公眾制度外來人員、車輛出入查驗登記制度大件貴重物品出入小區(qū)登記制度小區(qū)治安管理規(guī)定小區(qū)房屋管理規(guī)定小區(qū)停車管理規(guī)定小區(qū)消防安全管理規(guī)定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定小區(qū)綠化管理規(guī)定小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定小區(qū)用水用電管理規(guī)定第四部分 各項管理具體實施方案第一章 總體管理目標指標名稱管理標準管理指標實現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98％建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時率100％建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100％分項監(jiān)督，按操作標準嚴格把關(guān)綠化完好率99％實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率99％保潔落實到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98％落實責(zé)任人，進行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100％加強與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1‰實行12小時站崗、24小時巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財產(chǎn)安全，接受報警及實施調(diào)度第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下：一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護項目示意表類 別項 目定期養(yǎng)護周 期內(nèi) 容實施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測符合安全標準，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場停車場每年一次翻新、更換舊標識牌、消防設(shè)施檢測標識完整、明晰，設(shè)施完好公共標識牌標識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設(shè)施完好自行車停放處自行車房每年一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)等每年二次檢測、試驗、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運轉(zhuǎn)正常公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測、保養(yǎng)運轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測、試驗、維修、更換無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時維護，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。做好零星養(yǎng)護工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。大修、中修做好養(yǎng)護計劃，及時制定養(yǎng)護方案，報業(yè)主委員會同意后安排實施。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運作狀態(tài)將小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備進行分類，建立驗收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對設(shè)施設(shè)備進行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護計劃提供數(shù)據(jù)和資料。派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入小區(qū)機房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標準制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計劃，做好管理保養(yǎng)工作。建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時、詳細、準確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗收制度，保證維修合格率達到100％，并進行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實，各項治安