【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和應(yīng)變能力。1帶領(lǐng)保安班配合其他管理服務(wù)工作。（四）環(huán)境班班長(zhǎng)崗位職責(zé)保潔主管在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問(wèn)題，并定期向主任匯報(bào)。熟悉小區(qū)分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作，每月組織召開(kāi)保潔分析會(huì)，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)遵守管理處各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。熟悉小區(qū)消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、“119”報(bào)警的使用方法和程序。應(yīng)對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù)，必要時(shí)向管理處報(bào)告，并提出預(yù)防性建議。（六）電工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，會(huì)判斷和處理發(fā)生的故障和事故。各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時(shí)必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后方可合閘。盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場(chǎng)所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時(shí)間內(nèi)完成，工作完畢清理場(chǎng)地，完工后在維修單上填寫(xiě)修理內(nèi)容及所用材料，請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況。負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。（七）給排水工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門(mén)用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。保證小區(qū)給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。定期巡回檢查，做到小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，特殊維修及時(shí)報(bào)上級(jí)審批。工作時(shí)，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。工作完畢及時(shí)清理場(chǎng)地，清點(diǎn)工具和剩余材料，并保管好所轄工具。積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時(shí)間內(nèi)完成，完工后請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況。（八）保安員崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹(shù)立保安人員的良好形象。堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，等待處理。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報(bào)告。熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（九）巡邏崗位職責(zé)檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無(wú)移動(dòng)、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時(shí)，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或管理處。檢查防火門(mén)、消防窗、路燈、開(kāi)關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告管理處。檢查機(jī)動(dòng)車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場(chǎng)可記下車牌號(hào)查詢處理。檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行查詢。熟悉和愛(ài)護(hù)小區(qū)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。按時(shí)開(kāi)關(guān)公共照明路燈，保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管理員崗位職責(zé)懂得一般交通管理指揮知識(shí)，熟悉停車場(chǎng)路況環(huán)境，以及底層車庫(kù)車位使用狀況，熟悉車主、車牌號(hào)碼和停車位號(hào)碼。提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對(duì)不聽(tīng)指揮的車主有禮貌的耐心勸說(shuō)。及時(shí)提醒車主關(guān)好車窗、門(mén)，勿將貴重物品遺留在車上。保持高度警惕，對(duì)停放的車輛實(shí)行巡視查看，保證車輛停放安全。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時(shí)報(bào)修。認(rèn)真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。負(fù)責(zé)小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。定期對(duì)室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。定期對(duì)天臺(tái)、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。（十二）綠化員崗位職責(zé)綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個(gè)人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹(shù)木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、培植管理方法等。對(duì)花草樹(shù)木要定期清除雜草、防治病蟲(chóng)害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃，提出花草采購(gòu)申請(qǐng)。加強(qiáng)對(duì)盆花的修剪、造型等管理工作。綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。要保證綠化地不留雜物、不缺水、無(wú)死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時(shí)加以勸阻，不聽(tīng)勸阻的要及時(shí)報(bào)告保安員或環(huán)境主管，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。三、內(nèi)部管理運(yùn)作制度公司文明禮貌用語(yǔ)及服務(wù)文明禮貌用語(yǔ)規(guī)范維修工管理細(xì)則保安員管理細(xì)則清衛(wèi)綠化工管理細(xì)則房屋維修管理規(guī)定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定設(shè)備大中小維修制度保安員值班巡邏制度環(huán)境衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)急處理程序（火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案）四、考核制度員工工作紀(jì)律考核細(xì)則物業(yè)管理日常工作考核辦法物業(yè)管理日常工作考核細(xì)則管理處考核細(xì)則維修工考核細(xì)則保安員考核細(xì)則清衛(wèi)綠化工考核細(xì)則五、公眾制度外來(lái)人員、車輛出入查驗(yàn)登記制度大件貴重物品出入小區(qū)登記制度小區(qū)治安管理規(guī)定小區(qū)房屋管理規(guī)定小區(qū)停車管理規(guī)定小區(qū)消防安全管理規(guī)定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定小區(qū)綠化管理規(guī)定小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定小區(qū)用水用電管理規(guī)定第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案第一章 總體管理目標(biāo)指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98％建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時(shí)率100％建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100％分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完好率99％實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露保潔率99％保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98％落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100％加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見(jiàn)，及時(shí)排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1‰實(shí)行12小時(shí)站崗、24小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案總體要求做到三無(wú)，設(shè)備無(wú)故障，設(shè)施無(wú)損壞，管線無(wú)堵漏，具體方案如下：一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表類 別項(xiàng) 目定期養(yǎng)護(hù)周 期內(nèi) 容實(shí)施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無(wú)損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無(wú)損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫(kù)燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開(kāi)關(guān)檢測(cè)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門(mén)井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門(mén)檢測(cè)保養(yǎng)暢通、無(wú)損壞停車場(chǎng)停車場(chǎng)每年一次翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè)標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好公共標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好自行車停放處自行車房每年一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等每年二次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正常公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測(cè)、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換無(wú)損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過(guò)夜，保證房屋正常的使用功能。大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后安排實(shí)施。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài)將小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入小區(qū)機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100％，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安