工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案(編輯修改稿)
2025-05-31 05:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)車輛道路、消防安全的管理和社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容。然而，實(shí)際上的現(xiàn)狀是有部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于各種原因而無(wú)法做到高質(zhì)量的服務(wù)，如有些小區(qū)停車位不夠?qū)е聛y停亂放，車輛被盜或破壞，不能提供及時(shí)有效的環(huán)境衛(wèi)生打理。像有些小區(qū)人們可以隨意的進(jìn)出以及在小區(qū)內(nèi)的公共地方和住宅樓張貼廣告，小區(qū)的花草樹木缺少科學(xué)的管理而枯死等等一些列引起業(yè)主不滿的小區(qū)服務(wù)?，F(xiàn)實(shí)中這些低質(zhì)量的服務(wù)，肯定會(huì)引起許多業(yè)主的不滿，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主內(nèi)心的形象徹底毀滅，這些都會(huì)是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的借口。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)人才緊缺隨著物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)迅速的發(fā)展，物業(yè)管理專業(yè)人才需求量大增，物業(yè)管理專業(yè)人員顯得非常緊缺，就以我國(guó)中部較發(fā)達(dá)的合肥市為例來(lái)看，目前物業(yè)管理從業(yè)人員，他們大多數(shù)來(lái)自農(nóng)村，學(xué)歷較低。操作層一線員工來(lái)自農(nóng)村的占80%，中專以下學(xué)歷的占85%。另外他們的服務(wù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較淺，在平常公司服務(wù)水平培訓(xùn)時(shí)，他們又沒有高度重視，所以造成了對(duì)業(yè)主服務(wù)意識(shí)欠缺，服務(wù)技巧缺乏。因此，看上去隊(duì)伍龐大的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，其實(shí)專業(yè)的高素質(zhì)人才仍然很緊缺。導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難做到全面實(shí)行現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)管理模式。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)前期介入的監(jiān)管不力物業(yè)管理是從項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該參與進(jìn)去的，對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行全面的了解及提出建設(shè)性的規(guī)劃建議，為后期的管理工作做準(zhǔn)備。在這期間，主要是對(duì)開發(fā)商的建筑質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，代表業(yè)主進(jìn)行利益維護(hù)，同時(shí)，嚴(yán)格的質(zhì)量把關(guān)還能為后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)減少許多不必要的麻煩。但是，我國(guó)目前大部分住宅小區(qū)仍然是自建自管的模式，這種自建自管的模式肯定會(huì)造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)前期介入的監(jiān)管不力，即使是獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了能夠管理到開發(fā)的住宅項(xiàng)目，而不進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量把關(guān)的例子也有很多。這樣會(huì)給后來(lái)的管理留下許多的不利因素，增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，最終由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)了這些本應(yīng)該屬于開發(fā)商承擔(dān)的費(fèi)用，讓業(yè)主感到不滿意。具體的表現(xiàn)：如有個(gè)別住戶在住進(jìn)房屋之后發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間及廚房有些微漏水現(xiàn)象，多次反映到物業(yè)而沒能得到徹底解決，這種情況雖然屬于開發(fā)商的問(wèn)題，但是，也是由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在驗(yàn)收接管沒能嚴(yán)格把關(guān)的結(jié)果造成的。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理理論及設(shè)施設(shè)備落后現(xiàn)代的住宅小區(qū)物業(yè)管理不僅僅是對(duì)住宅小區(qū)的管理，同時(shí)也是用新的理論對(duì)自身設(shè)施設(shè)備的管理，正確的管理理論及先進(jìn)的管理設(shè)備能夠有效地節(jié)約住宅小區(qū)的管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量。例如，在合肥市，目前仍然存在許多的小區(qū)對(duì)車輛進(jìn)入小區(qū)實(shí)行的是人工登記措施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)員工的正常值班管理也是登記冊(cè)簽到的形式。這種管理手段已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。另外，像住宅小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生及園林綠化管理也是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己來(lái)進(jìn)行維護(hù)，肯定不如專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。這種落后的管理手段及園林綠化管理會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量大打折扣。 （二）開發(fā)商的遺留問(wèn)題 住宅小區(qū)的配套設(shè)施不完善作為一個(gè)小區(qū)，它與業(yè)主的生活及相關(guān)活動(dòng)息息相關(guān)。住宅小區(qū)不僅要有滿足業(yè)主的居住功能，同時(shí)，也要有能夠提高業(yè)主生活質(zhì)量的功能。一般與業(yè)主生活有關(guān)的幼兒園、超市、活動(dòng)中心等配套設(shè)施必須與居住樓房一起配套建設(shè)使用，甚至一些大型高檔小區(qū)里面還應(yīng)該配備一些額外的相關(guān)設(shè)備。例如，蔬菜瓜果超市等。但是，在目前我國(guó)的住宅小區(qū)當(dāng)中，仍然有許多的小區(qū)沒有配套的超市、幼兒園、健身活動(dòng)中心等場(chǎng)所，尤其是在那些老城區(qū)及拆遷的新型小區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施就更加不完善。 建筑質(zhì)量不合格及售后服務(wù)承諾不能實(shí)現(xiàn)目前在我國(guó)，現(xiàn)在許多的住宅小區(qū)建筑質(zhì)量不合格的案例也有很多。有許多的房地產(chǎn)開發(fā)公司為了建筑工期或是出自商業(yè)目的的原因等對(duì)建筑質(zhì)量看的不是很重，導(dǎo)致在業(yè)主入住小區(qū)之后及物業(yè)服務(wù)企業(yè)接手住宅小區(qū)的管理之后，像住宅小區(qū)的屋面陰水、墻面出現(xiàn)裂痕等建筑質(zhì)量問(wèn)題有很多。再者，開發(fā)商在建設(shè)及銷售時(shí)承諾的維修基金、生活有關(guān)的小區(qū)中學(xué)幼兒園等相關(guān)服務(wù)承諾。他們?cè)诤髞?lái)不能夠兌現(xiàn)，業(yè)主通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映而不能得到開發(fā)商及時(shí)合理有效的解決就會(huì)引起業(yè)主的不滿，讓業(yè)主認(rèn)為自己上當(dāng)受騙了，以此為由，把原因歸咎到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)身上而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。 住宅小區(qū)規(guī)劃不合理物業(yè)管理在一些起步比較早的西方國(guó)家，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是獨(dú)立的，前期管理和后期物業(yè)管理是分離的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是在地產(chǎn)的前期規(guī)劃階段就開始介入的。為有利于后期管理，提高服務(wù)質(zhì)量提出相應(yīng)的規(guī)劃建議。但是，在我國(guó)，很少有物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正介入到前期的房地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)當(dāng)中去。就拿合肥市的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，規(guī)劃不合理存在的一個(gè)典型案例就是一些房地產(chǎn)開發(fā)商出于商業(yè)目的，蓋出來(lái)的樓盤在綠化面積上遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒能達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)及停車位不夠使用，道路設(shè)計(jì)不合理等實(shí)際情況的存在，這些問(wèn)題的存在直接降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)降低了業(yè)主的精神生活質(zhì)量。他們感到不滿時(shí)就會(huì)拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用來(lái)表達(dá)這種不滿。 （三）政府的物業(yè)管理行政主管部門的問(wèn)題 行政主管部門的物業(yè)管理法規(guī)及辦法比較滯后任何一個(gè)行業(yè)要想向前發(fā)展就必須有一套完善的法律法規(guī)作為保障，目前，在我國(guó)雖然有一系列相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)及其管理辦法,如根據(jù)《民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠繳物業(yè)管理費(fèi)的情況作了相關(guān)的規(guī)定[③]。但是，實(shí)際操作中很難去實(shí)施，這主要和地方政府和物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)，特別是小區(qū)物業(yè)，實(shí)際操作中，物業(yè)管理
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