工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案-預(yù)覽頁
【正文】 ty management? Charge difficult 引言 我國的物業(yè)管理是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)下的住房制度改革，房地產(chǎn)開發(fā)以及住宅的商品化逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來的被視為現(xiàn)代化城市建設(shè)的朝陽產(chǎn)業(yè)，科學(xué)、規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來良好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室對北京市28個商品房小區(qū)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，結(jié)果是，收費(fèi)率能達(dá)到80%以上的只有14個小區(qū)，占調(diào)查總數(shù)的一半；其余14個小區(qū)中，有8個小區(qū)的收費(fèi)率為60%左右，另外6個小區(qū)的收費(fèi)率只有30%，北京市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率也僅為 65%左右。且上述幾個城市的經(jīng)濟(jì)都是比較發(fā)達(dá)、居民綜合素質(zhì)較高的地區(qū)，據(jù)此我們可以推斷出在經(jīng)濟(jì)相對落后、居民素質(zhì)相對較低的中西部地區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的狀況不容樂觀。像有些小區(qū)人們可以隨意的進(jìn)出以及在小區(qū)內(nèi)的公共地方和住宅樓張貼廣告，小區(qū)的花草樹木缺少科學(xué)的管理而枯死等等一些列引起業(yè)主不滿的小區(qū)服務(wù)。另外他們的服務(wù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較淺，在平常公司服務(wù)水平培訓(xùn)時，他們又沒有高度重視，所以造成了對業(yè)主服務(wù)意識欠缺，服務(wù)技巧缺乏。在這期間，主要是對開發(fā)商的建筑質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，代表業(yè)主進(jìn)行利益維護(hù)，同時，嚴(yán)格的質(zhì)量把關(guān)還能為后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)減少許多不必要的麻煩。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理理論及設(shè)施設(shè)備落后現(xiàn)代的住宅小區(qū)物業(yè)管理不僅僅是對住宅小區(qū)的管理，同時也是用新的理論對自身設(shè)施設(shè)備的管理，正確的管理理論及先進(jìn)的管理設(shè)備能夠有效地節(jié)約住宅小區(qū)的管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量。這種落后的管理手段及園林綠化管理會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量大打折扣。例如，蔬菜瓜果超市等。再者，開發(fā)商在建設(shè)及銷售時承諾的維修基金、生活有關(guān)的小區(qū)中學(xué)幼兒園等相關(guān)服務(wù)承諾。但是，在我國，很少有物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正介入到前期的房地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)當(dāng)中去。但是，實(shí)際操作中很難去實(shí)施，這主要和地方政府和物業(yè)市場環(huán)境有關(guān)，特別是小區(qū)物業(yè)，實(shí)際操作中，物業(yè)管理公司對不交、少交、欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，走法律程序時，時間比較長，而且成本比較大等原因而不愿走法律程序，使有關(guān)理論與實(shí)際脫節(jié)，立法顯得相對滯后，無法滿足時代的需求。因此，要想使物業(yè)管理行業(yè)向前發(fā)展，必須探索出新的物業(yè)管理費(fèi)定價新模式。例如，業(yè)主管理委員會的權(quán)利和責(zé)任、住宅維修基金的繳存和使用細(xì)則等，以提高在實(shí)際操作中的可行性，讓物業(yè)管理行業(yè)做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究、形成良性的循環(huán)，日趨走向成熟[④]。業(yè)主則根據(jù)所在小區(qū)特點(diǎn)和需要，分別選擇不同類別及類別中的不同等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)為物業(yè)服務(wù)類別中的各等級對等，同時，物業(yè)服務(wù)費(fèi)最終定價應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己決定，政府不應(yīng)該過多的干涉，這種由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主根據(jù)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)具體情況共同參與的物業(yè)新的收費(fèi)模式彌補(bǔ)了政府指導(dǎo)定價的不足之處：一、業(yè)主直接參與根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的最終定價，這樣使業(yè)主在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐住宅小區(qū)時的滿意率得到了保障，有利于后期業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的配合。根據(jù)商品的屬性，物業(yè)管理服務(wù)能夠?yàn)闃I(yè)主帶來舒適的生活環(huán)境，即為業(yè)主帶來價值。第三方獨(dú)立的專門針對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的機(jī)構(gòu)能夠降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于惡意拖欠小額多份物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的追繳成本，由于是獨(dú)立的專門對于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的機(jī)構(gòu)，而且和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主沒有利害關(guān)系，因此能夠做到公平公正。質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)也有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，能夠把物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶到良性競爭健康發(fā)展的道路上來。有條件也應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)，樹立良好的企業(yè)形象和企業(yè)信譽(yù)?！ 。ㄎ澹┣捌诮槿霊?yīng)負(fù)起監(jiān)督責(zé)任及前后期管理分離 業(yè)主的滿意度及物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和開發(fā)商的關(guān)系也是密不可分的，高質(zhì)量的建筑物業(yè)，完善的設(shè)施設(shè)備，合理的規(guī)劃等都直接決定著后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難易程度和管理成本，低質(zhì)量、不合理規(guī)劃的住宅小區(qū)會給后期管理帶來諸多不便，增加服務(wù)成本，最終這些費(fèi)用都有可能讓業(yè)主來買單，勢必會激起業(yè)主的不滿，不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭和物業(yè)行業(yè)的健康向前發(fā)展。（六）物業(yè)公司主動與業(yè)主溝通交流 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常主動與業(yè)主溝通，了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，特別是對于沒有能力承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的業(yè)主實(shí)行減免措施，對于失業(yè)的業(yè)主完全可以進(jìn)行物業(yè)專業(yè)技能培訓(xùn)留在物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，幫助業(yè)主解決物業(yè)交費(fèi)困難問題，以合肥市為例，每年政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會出資幫助失業(yè)業(yè)主進(jìn)行就業(yè)技能培訓(xùn)，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得了業(yè)主的認(rèn)可。相信在我國政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同努力下一定會慢慢完善物業(yè)管理行業(yè)的有關(guān)內(nèi)容，推動物業(yè)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展下去。參考文獻(xiàn)： 1．北京晚報，《北京半數(shù)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)明碼標(biāo)價能否根治頑疾》2．熊進(jìn)光，《物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)的行使與限制——兼評《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解 釋》第6條》，《現(xiàn)代法學(xué)》，2010年3期3．今日早報：佚名，《收繳率平均只有70% 杭州物業(yè)市場將迎整合》4．龐江紅，物業(yè)管理收費(fèi)難的原由及對策》，《中國新技術(shù)新產(chǎn)品》，2010年15期5. 謝羅群，《加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展》，《中國物業(yè)管理》，2008年2期6. 白丁，《小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)之我見》，《經(jīng)濟(jì)師》，2010年4期7．鄭曉奮，《物業(yè)管理》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2009年，第一版8．方芳、呂萍，《物業(yè)管理》，中國建材工業(yè)出版社，2005年，第一版
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