【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認(rèn)真查清原因，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。三、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案管理內(nèi)容對(duì)機(jī)電設(shè)備按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)。對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備，及時(shí)維修，并做好維修記錄。做好機(jī)電設(shè)備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。管理措施制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。根據(jù)不同型號(hào)機(jī)電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，持證上崗，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。加強(qiáng)共用設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運(yùn)行。四、電氣系統(tǒng)管理方案管理內(nèi)容對(duì)電氣系統(tǒng)進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)維修，并做好維修記錄。確定專人負(fù)責(zé)電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。管理措施制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。加強(qiáng)電氣系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。五、給排水系統(tǒng)管理方案管理內(nèi)容對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)維修，并做好維修記錄。確定專人負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。管理措施制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。加強(qiáng)給排水系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。六、電梯設(shè)備管理方案管理內(nèi)容對(duì)電梯按型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，并做好維修記錄。與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作，并形成檢查記錄。確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。管理措施制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。根據(jù)不同型號(hào)制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運(yùn)行。七、消防系統(tǒng)管理方案管理內(nèi)容加強(qiáng)消防監(jiān)控園區(qū)的管理。保持消防通道的暢通。嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品。做好園區(qū)消防器材的管理和維護(hù)。防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素。嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度。對(duì)機(jī)房等園區(qū)消防重點(diǎn)部位做好消防管理工作。制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度，并加強(qiáng)對(duì)其的管理。加強(qiáng)與消防部門的聯(lián)系。管理措施制定并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制度，做到責(zé)任落實(shí)、器材落實(shí)、檢查落實(shí)。制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)。定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除。嚴(yán)格落實(shí)防火管理制度，充分做好各項(xiàng)防范措施。制訂園區(qū)各消防重點(diǎn)部位消防管理制度，并根據(jù)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則，消除一切火險(xiǎn)隱患。針對(duì)各消防設(shè)施設(shè)備、器材，制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并狠抓落實(shí)，使之始終處于完好狀態(tài)。積極開(kāi)展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（使用人）傳授消防常識(shí)。發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。八、智能化系統(tǒng)管理方案管理內(nèi)容高素質(zhì)的專業(yè)人員來(lái)使用和維護(hù)設(shè)備，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案。采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。管理措施建立設(shè)備技術(shù)檔案。建立智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常巡視與定期保養(yǎng)。建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍。對(duì)住戶、內(nèi)部管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)。建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行檔案。九、物業(yè)內(nèi)標(biāo)志及標(biāo)牌管理方案管理內(nèi)容協(xié)助統(tǒng)計(jì)、制作園區(qū)各種標(biāo)識(shí)，包括樓宇標(biāo)識(shí)、道路指示標(biāo)識(shí)等。所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊(cè)，并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等。定時(shí)定人清潔、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)缺損及時(shí)更新或更換。管理措施制定標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度，維護(hù)保養(yǎng)制度。各種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理落實(shí)到專人負(fù)責(zé)。十、用戶報(bào)修、維修及回訪流程建立業(yè)主報(bào)修熱線，實(shí)行一站式服務(wù)，業(yè)主可通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對(duì)房屋、水電等質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行報(bào)修，工程部人員在接到報(bào)修后，急修15分鐘到現(xiàn)場(chǎng)，小修小補(bǔ)在2小時(shí)內(nèi)完成，中修24小時(shí)內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。第五章 治安、交通及車輛管理一、安全防范管理方案園區(qū)的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過(guò)配置的智能化系統(tǒng)和成熟的安保措施，采取“人防”與“技防”相結(jié)合的管理模式，實(shí)施全天候安保管理，維護(hù)園區(qū)及工作人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。常規(guī)防范采取24小時(shí)門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，并設(shè)置專職車管員進(jìn)行車輛停放管理，以協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)園區(qū)內(nèi)公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區(qū)安全的行為。技術(shù)防范運(yùn)用園區(qū)報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)園區(qū)內(nèi)的安全情況實(shí)施全天候監(jiān)控。管理措施（一）實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，制定各項(xiàng)安保管理制度和獎(jiǎng)懲措施。（二）做好培訓(xùn)工作，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。（三）加強(qiáng)對(duì)安保人員法制教育和行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得當(dāng)。（四）嚴(yán)格執(zhí)行安保巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。二、園區(qū)道路交通管理方案管理內(nèi)容（一）引導(dǎo)車輛安全行駛和停放，確保地面、停車庫(kù)和消防通道暢通，制止無(wú)故使用車載報(bào)警器或隨意鳴喇叭。（二）巡視車輛停放情況，如發(fā)現(xiàn)車輛門、窗未關(guān)好，及時(shí)通知車主，以防車內(nèi)物品失竊。（三）車輛管理員對(duì)園區(qū)內(nèi)部車輛實(shí)施全面管理，建立詳細(xì)的車輛管理檔案。對(duì)臨時(shí)在地面泊位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應(yīng)做好詢問(wèn)和登記工作，并發(fā)放臨時(shí)出入證。管理措施（一）建立人、車、物分流方案。（二）制訂車輛交通管理辦法。（三）設(shè)置專職車輛管理員。（四）做好園區(qū)交通管理宣傳工作。（五）建立完善的車輛管理檔案。三、地面及地下停車場(chǎng)管理方案管理內(nèi)容（一）保持良好的秩序，明確車輛停放區(qū)域；（二）地面及地下停車庫(kù)設(shè)立完善的車輛行駛標(biāo)識(shí)和警示牌（含：行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標(biāo)識(shí)等）；（三）對(duì)地下停車庫(kù)中業(yè)主專用的車位，車輛管理員應(yīng)做好相關(guān)標(biāo)識(shí)，阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。管理措施（一）建立地面、地下停車場(chǎng)管理規(guī)定。（二）設(shè)置專職車輛管理員。（三）做好園區(qū)車輛停放管理宣傳工作。四、各種警示標(biāo)志及標(biāo)牌管理措施管理內(nèi)容根據(jù)園區(qū)設(shè)計(jì)的交通組織和流向，在入口及主要道路、地下停車場(chǎng)地制定和完善各種交通標(biāo)識(shí)、提示及指示標(biāo)識(shí)，并定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及更新。管理措施（一）完善園區(qū)各類警示、提示、指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。（二）根據(jù)園區(qū)實(shí)際情況，配置各類標(biāo)志及標(biāo)牌。（三）物業(yè)管理人員和安保員在每日巡查工作中，若發(fā)現(xiàn)警示標(biāo)識(shí)等有破損、丟失等，應(yīng)立即上報(bào)并及時(shí)維修或更換。（四）工程部人員做好園區(qū)標(biāo)識(shí)維護(hù)保養(yǎng)工作，及時(shí)進(jìn)行油漆粉刷及更新。五、突發(fā)事件的管理方案管理內(nèi)容根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，遇到突發(fā)事件保持鎮(zhèn)定，并處理好各類突發(fā)事件：如打架斗毆、盜竊、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、停電、電梯困人、水浸等。管理措施（一） 詳細(xì)制定各類突發(fā)事件的處理預(yù)案；（二）根據(jù)處理預(yù)案，對(duì)管理處員工進(jìn)行培訓(xùn)詳細(xì)了解并掌握處理流程，員工根據(jù)工作內(nèi)容不同應(yīng)熟練掌握操作程序；（三）定期對(duì)預(yù)防措施進(jìn)行演練，如消防演習(xí)等。第六章 衛(wèi)生、綠化及商鋪管理一、環(huán)境衛(wèi)生管理方案清潔作為物業(yè)管理的重頭戲，是園區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)園區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：管理內(nèi)容整個(gè)園區(qū)所有的公共區(qū)域：外圍道路及綠化帶、公共的配置設(shè)施、停車庫(kù)、樓道、電梯廳、電梯轎廂等公共的保潔區(qū)域。通過(guò)日常保潔工作，使公共環(huán)境和公共部位整潔。管理措施（一）建立保潔制度，狠抓落實(shí)。（二）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。（三）加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。（四）以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：清潔工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查）。（五）抓好保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。二、滅蟲及消毒方案管理內(nèi)容（一）物業(yè)交付前，園區(qū)整體開(kāi)展滅“四害”工作。（二）根據(jù)季節(jié)氣候情況，定期在園區(qū)內(nèi)組織殺蟲、消毒。（三）垃圾日產(chǎn)日清，垃圾箱等定期清洗，避免蟲害滋生。（四）所有衛(wèi)生設(shè)施保持無(wú)異味、污跡、積水，避免成為蟲害滋生地。（五）對(duì)公共衛(wèi)生間等公共區(qū)域定期進(jìn)行清潔和消毒工作。管理措施（一）制訂殺蟲、消毒方案。（二）制訂殺蟲、消毒工作流程及工作要求、標(biāo)準(zhǔn)。（三）確定專人負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作，確保有序開(kāi)展。三、綠化管理方案管理內(nèi)容：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（一）綠化保養(yǎng)期內(nèi)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好綠化管理、監(jiān)督工作。（二）根據(jù)氣候，給花木適量澆水。（三）及時(shí)清除綠化帶內(nèi)垃圾、雜物。（四）根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土。（五）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗。（六）制定預(yù)防措施，防治病蟲害。（七）做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作。（八）定期修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛，平整美觀。（九）公共部位綠化擺放委托專業(yè)園藝單位提供，協(xié)助監(jiān)督。管理措施（一）建立綠化管理制度。（二）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。（三）加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。（四）以“三查”形式對(duì)綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：綠化工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查）。（五）抓好綠化工的行為規(guī)范管理，要求統(tǒng)一著裝、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。四、商鋪的管理方案商鋪的店招、廣告燈箱對(duì)園區(qū)的外立面影響重大，保持商鋪良好的經(jīng)營(yíng)秩序和環(huán)境衛(wèi)生，對(duì)整個(gè)物業(yè)的形象影響重大。管理內(nèi)容（一）做好商鋪公共部位的保潔工作，配備生活垃圾箱，并做好垃圾日產(chǎn)日清；對(duì)商鋪的人行道路進(jìn)行巡回清潔。（二）督促商鋪經(jīng)營(yíng)人員保持商鋪門口整潔，共同創(chuàng)造良好的商鋪環(huán)境。（三）對(duì)商鋪的店招、廣告燈箱設(shè)計(jì)、安裝嚴(yán)格按規(guī)定管理，做到統(tǒng)一有序。（四）對(duì)商鋪的燈光、噪音等進(jìn)行控制，確保園區(qū)住宅業(yè)主的生活質(zhì)量。管理措施（一）制定商鋪保潔管理制度以及保潔標(biāo)準(zhǔn)。（二）在商鋪銷售前協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好商鋪功能定位工作，豐富園區(qū)配套，方便業(yè)主生活，避免出現(xiàn)低檔次、影響業(yè)主生活質(zhì)量及園區(qū)環(huán)境的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。（三）制定商鋪裝修管理規(guī)定。（四）嚴(yán)格做好商鋪的日常管理工作。五、排煙、排污及噪音等控制措施管理措施（一）根據(jù)商鋪的定位，建議在商品房買賣合同中，應(yīng)約定不能經(jīng)營(yíng)排煙排污的餐飲服務(wù)，從源頭上控制排煙及排污對(duì)整個(gè)園區(qū)以及業(yè)主的影響。（二）在日常管理中，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理，發(fā)現(xiàn)違約或違規(guī)排煙、排污現(xiàn)象，及時(shí)予以制止，必要時(shí)請(qǐng)求政府相關(guān)職能部門協(xié)助處理和解決。（三）對(duì)商鋪的噪音嚴(yán)格管理，要求商鋪的業(yè)主不在商鋪內(nèi)進(jìn)行加工和生產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)控制不能從事娛樂(lè)性服務(wù)，因?yàn)閵蕵?lè)性服務(wù)的時(shí)間難以控制及產(chǎn)生的噪聲太大。對(duì)一些實(shí)在無(wú)法避免的噪音，采取限時(shí)完成操作，盡量減少噪聲對(duì)業(yè)主的影響，給園區(qū)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o的環(huán)境第七章 社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)內(nèi)容一、社區(qū)文化建設(shè)（一）社區(qū)建設(shè)的設(shè)想文化是人類居住的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力和凝聚力，能增加樓盤的附加值。我們將充分利用園區(qū)資源，開(kāi)展多層次的社區(qū)文化活動(dòng)，如鬧元宵、中秋活動(dòng)、元旦晚會(huì)、暑期學(xué)習(xí)班等，創(chuàng)造“綠城大家庭”的人文氛圍，營(yíng)造鄰里和睦、團(tuán)結(jié)、互助、溫馨、和諧的居住文化。（二）社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃在園區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到一定程度后，管理處將針對(duì)業(yè)主的不同需要開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，以下是我們擬訂的社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃?；顒?dòng)類別活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)對(duì)象文娛活動(dòng)元旦或春節(jié)（1月——2月）開(kāi)展新春聯(lián)歡會(huì)全體業(yè)主與物管處人員公益活動(dòng)3月中旬我與小樹一起成長(zhǎng)、樹木認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)全體業(yè)主（包括少年兒童）綜合活動(dòng)4月風(fēng)箏比賽、繪畫比賽等全體業(yè)主公益活動(dòng)5月—6月愛(ài)我家園、拔草活動(dòng)、你拾我揀活動(dòng)少年兒童暑期活動(dòng)7月—8月利用小區(qū)公共場(chǎng)所、開(kāi)展健身活動(dòng)全體業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)9月—10月開(kāi)展重陽(yáng)節(jié)老年人聯(lián)歡會(huì)等活動(dòng)老年人文娛活動(dòng)11月開(kāi)展攝影、繪畫、舞蹈等比賽活動(dòng)青少年教育培訓(xùn)活動(dòng)12月開(kāi)展電腦培訓(xùn)、書法培訓(xùn)等活動(dòng)全體業(yè)主注：具體時(shí)間、活動(dòng)內(nèi)容將根據(jù)實(shí)際情況安排。二、服務(wù)內(nèi)容在為園區(qū)住戶提供安全保衛(wèi)、清潔綠化、房屋建筑、公共設(shè)施、共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)等公共性物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，我們還將以人性化為基點(diǎn)提供多種特約服務(wù)。第八章 物業(yè)管理具體措施一、前期接管驗(yàn)收方案管理內(nèi)容了解園區(qū)的基本情況。編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，對(duì)驗(yàn)收情況及時(shí)匯總，并報(bào)送相關(guān)單位限期整改。配合相關(guān)部門實(shí)施對(duì)共用設(shè)