【文章內(nèi)容簡介】 B類?？拐鹪O(shè)防：地震設(shè)防烈度為6度，抗震分組為第一組。本工程為丙類建筑。（二）功能分布地塊為瘦長型，南北間距較大，規(guī)劃中共分成3個(gè)規(guī)模不等的居住小區(qū)。每個(gè)小區(qū)基本都有各自相對獨(dú)立的商業(yè)、居住部分，我們將商業(yè)與居住隔離開來，在保證建筑形態(tài)上延續(xù)的同時(shí)，又便于形成獨(dú)立的景觀環(huán)境，保證居住區(qū)的安靜和商業(yè)區(qū)的人氣。部分小區(qū)的商業(yè)用地將建設(shè)成產(chǎn)集體閑娛樂、商業(yè)、公寓與居住等設(shè)施于一體的具備復(fù)合功能的城市綜合功能街區(qū)。結(jié)合小型商業(yè)打造出主要商業(yè)街，形成特色商業(yè)街區(qū)，從而很好帶動(dòng)了整個(gè)商業(yè)片區(qū)，豐富建筑功能形態(tài)的同時(shí)，也會(huì)為周邊居民帶來便捷的購物環(huán)境，完善居住區(qū)的配套設(shè)施。居住區(qū)北部以安置房為主，中部及南部以商品房為主。住宅的房型根據(jù)地塊的環(huán)境不同進(jìn)行差異化設(shè)計(jì)。在地塊沿商業(yè)街部分，我們皆設(shè)置了小房型，中心景觀部分布置大房型，地塊以多層住宅為主，部分小區(qū)中心景觀處設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心，布置社區(qū)服務(wù)站、物業(yè)管理等公共配套設(shè)施，以滿足小區(qū)的需要。住宅與景觀相互融合，彰顯尊貴，打造商檔的“都市/景觀”住宅。（三）道路設(shè)計(jì)多個(gè)住宅小區(qū)的內(nèi)部道路按照先進(jìn)的交通安靜概念進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免直線型道路所帶來的高車速，可從根本上減少由車輛所產(chǎn)生的噪聲，營造安靜的居住環(huán)境，這樣也可以使居住區(qū)的內(nèi)部環(huán)境形成與外部城市不一樣的道路景觀。小區(qū)的停車方式以多層住宅底層停車為主，利用多層住宅南面開間較大的開間布置車位，小區(qū)內(nèi)部沿小區(qū)主干道布置少量停車，停車位基本位于住宅的北側(cè)，減少對南面臥室產(chǎn)生的噪聲干擾。結(jié)合小區(qū)的中心綠化帶設(shè)計(jì)一個(gè)與車行道路相通而又相互分離的步行道網(wǎng)路。步行道穿行于各棟住宅之間，將各住戶與各種室外休閑設(shè)施聯(lián)系起來。步行道的設(shè)計(jì)更加注重其多樣化，局部放寬成小廣場，局部通過植物與建筑形成一個(gè)狹窄的空間，使步行者可以體驗(yàn)到豐富多樣的室外空間。（四）景觀設(shè)計(jì)居住區(qū)著重強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境塑造，把社區(qū)生活空間作為藝術(shù)研究對象，從而營造出具有園林生活情調(diào)的康居環(huán)境。將景觀滲透到小區(qū)的每一個(gè)角落，創(chuàng)造可達(dá)性、共享性強(qiáng)的景觀效果。規(guī)劃將小區(qū)景觀充分引入到各個(gè)角落，并努力保持整個(gè)小區(qū)視線上的暢通。有條件的住宅單體底層設(shè)計(jì)內(nèi)院，庭院是單體建筑的補(bǔ)充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的院落與室內(nèi)的行動(dòng)、視線、景觀等關(guān)系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果。充分利用基地的自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關(guān)系的處理和發(fā)揮，使之與整體建筑風(fēng)格相整合和協(xié)調(diào)，其中包括道路的布置、路面的鋪砌、照明設(shè)計(jì)、小品的設(shè)計(jì)、公共設(shè)施的處理等等。并且，總體景觀設(shè)計(jì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)整體風(fēng)格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。（五）建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)在很大程度上主導(dǎo)著消費(fèi)者眼球，目前蕭縣處于一個(gè)比較注重?cái)?shù)量的發(fā)展期間，所以在建筑的風(fēng)格上幾乎都是千篇一律，基本上沒有什么特別之處，對此，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)在風(fēng)格上要與其他的樓盤有所不同，建議多層建筑方面在結(jié)合蕭縣現(xiàn)有的樓盤樣式的基礎(chǔ)上加以改進(jìn)，包括外墻的顏色，增加空調(diào)機(jī)外放位置等等，在別墅方面，主要以現(xiàn)代建筑藝術(shù)為主，大膽造型（簡約流暢的線條），部分結(jié)合蘇、浙、皖園林建筑外觀代表性的風(fēng)格。（六）戶型設(shè)計(jì)根據(jù)蕭縣家庭的人口數(shù)及日常生活起居習(xí)慣，以最科學(xué)合理的布局達(dá)到使用功能，把沒有實(shí)際使用功能及重復(fù)功能的部分放棄，在某些重要區(qū)域適度放寬，控制總面積，從而在提高單價(jià)后，總價(jià)不會(huì)太高，限制市場。具體的設(shè)計(jì)，由專業(yè)設(shè)計(jì)師在這個(gè)參照這個(gè)構(gòu)思下完成。小房型做大量的飄窗，最好以兩房一廳一衛(wèi)，兩房兩廳一衛(wèi)?；蛘呷恳粡d一衛(wèi)，或者三房兩廳兩衛(wèi)，杜絕兩房兩衛(wèi)的設(shè)計(jì)。在縣城的區(qū)域內(nèi)，實(shí)用性是第一要素。飄窗（即低窗臺(tái)、凸窗臺(tái)）在實(shí)際銷售過程中很受消費(fèi)者的歡迎，因?yàn)轱h窗的設(shè)計(jì)可以增加小房型的空間感。因此建議客戶對小房型進(jìn)行飄窗等特色規(guī)劃，增加房型的賣點(diǎn)。（窗臺(tái)離地板面30—45公分）客廳在現(xiàn)代居家概念中明顯過小，市場情況要求客廳開間起碼在4米以上，這對消費(fèi)者具有一定的吸引力。采用短進(jìn)深，加大陽光直入室內(nèi)的面積。戶型功能型布局：臥室餐廳，書房、儲(chǔ)藏室布局合理，采用現(xiàn)代三大布局手法，盡量做到分區(qū)明確，動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)，干濕分離。業(yè)主會(huì)所建議：會(huì)所前期作為現(xiàn)場售部，為銷售服務(wù)，交房以后是為業(yè)主提供方便的經(jīng)營場所，集休閑、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)健身等場所。三、項(xiàng)目建設(shè)定位（一）檔次定位項(xiàng)目所在地目前為止沒有住宅項(xiàng)目的開發(fā)，對于我們來說是一個(gè)有利的外部環(huán)境。由于土地規(guī)模有270畝，可以進(jìn)行分期的規(guī)?；_發(fā)。根據(jù)確定的目標(biāo)市場的購買力以及蕭縣住宅市場的價(jià)位可以開發(fā)高檔住宅。根據(jù)蕭縣人居住的習(xí)慣，住宅項(xiàng)目的層次為多層。蕭縣的別墅基本都是連排別墅，所以不能在走同樣的道路，別墅樣式多樣化，除了連排別墅，我們可以加以獨(dú)棟，雙拼，形成有一個(gè)多元化的別墅優(yōu)越的自然條件不能浪費(fèi)（風(fēng)山、圣泉寺）?；谝陨掀唿c(diǎn)，我們認(rèn)為最佳的開發(fā)模式為：以多層結(jié)合別墅為輔的中高檔住宅。（二）產(chǎn)品功能定位：住宅——多層居住生活型住宅根據(jù)蕭縣的現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)水平和人均收入不具備開發(fā)高檔住宅；根據(jù)蕭縣人民的生活習(xí)慣，不適宜開發(fā)小高層或則高層住宅；根據(jù)蕭縣的房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，只有開發(fā)多層住宅。基于以上三點(diǎn)，確定多層居住生活型住宅是最佳選擇。別墅——居住生活型別墅缺乏旅游風(fēng)景資源，不可能開發(fā)渡假型別墅和有經(jīng)營性質(zhì)的旅游型別墅；離鬧市區(qū)很近，道路狀況優(yōu)良，具備第一居所的條件；缺乏外事辦事機(jī)構(gòu)和大中型外資開發(fā)商，不具備出租條件，因此不能開發(fā)出租型別墅?；谝陨先c(diǎn)，確定居住生活型別墅是最佳選擇。（三）戶型定位：戶型多層以主流戶型為主，緊湊型為適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充，建筑為5層，最高不要超過6層。別墅建設(shè)以雙拼，連排和獨(dú)棟為主，建筑為2層，最高不要超過3層龍鳳山莊戶型表類 別戶型類型戶型面積(m2)面積比多層住宅二房二廳緊湊型80～9010%主流型9810%三房二廳緊湊型10610%主流型10835%四房二廳緊湊型1185%別墅四房二廳180～20018%五房二廳200～24012%（四）價(jià)格定位目前蕭縣的住宅的價(jià)格在2900元／平米――3100元／平米之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)及自然條件我們的價(jià)格定在2600元／平米――2900元／平米之間，其中多層住宅價(jià)格為：2400——2500元之間，別墅價(jià)格在3800元左右。確定低開高走的基本原則：一方面避免開局不利，另外可以產(chǎn)生一種增值現(xiàn)象，刺激和逼迫消費(fèi)者迅速購買，另外還可以吸引以投資為目的的買家。以2600元／平米低價(jià)入市：一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費(fèi)者，積蓄客戶，另一方面避免入市價(jià)格過高，造成銷售障礙。價(jià)格高走：當(dāng)銷售一段時(shí)間以后，單價(jià)上漲，然后逐漸上漲，再根據(jù)蕭縣樓盤的特征，一至三層單價(jià)逐步上漲，四層以上有浮動(dòng)的下降，以達(dá)到均價(jià)水平。最終達(dá)到2600元的均價(jià)。別墅價(jià)格均價(jià)設(shè)置在36003800元之間。商業(yè)用房以5000元／平米低價(jià)入市。（五）定位形象項(xiàng)目尚未正式開盤，且無任何市場影響，因此需要全面進(jìn)行專業(yè)的整體包裝。（六）運(yùn)作定位強(qiáng)調(diào)精品物業(yè)是整個(gè)市場推廣、營銷企劃、物業(yè)管理、建材用料、項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等重點(diǎn)。因此，無論是案前部分、簡報(bào)表現(xiàn)部分、現(xiàn)場表現(xiàn)部分還是廣告宣傳制作部分等都應(yīng)在完整、統(tǒng)一的思想原則下進(jìn)行。只有各主體部分的相互關(guān)聯(lián)，始終如一，才能有效形成具有豐富內(nèi)涵的概念主題。四、客戶群定位結(jié)合的開發(fā)規(guī)模，結(jié)合自身的綜合條件及蕭縣房產(chǎn)市場的開發(fā)狀況，必須集中地針對蕭縣及周遍城市１－３個(gè)細(xì)分市場作為目標(biāo)市場。（一）小型民營開發(fā)商主（個(gè)體戶）這部分人士月收入數(shù)萬元至數(shù)十萬元不等，在創(chuàng)業(yè)過程中，他們一邊發(fā)展自己的事業(yè)，一邊提高生活質(zhì)量，有較強(qiáng)的購買力，但比較實(shí)際，他們將是我們項(xiàng)目的市場的主力。（主要以煤礦和防腐工程個(gè)體企業(yè)主為主）（二）在蕭縣國企的工作人士（蕭縣在崗職工）這部分人士家庭月收入十分穩(wěn)定，穩(wěn)定的收入就是用于提高生活質(zhì)量，而且文化層次比較高，他們將是我們項(xiàng)目的一小部分買家（三）蕭縣政府機(jī)關(guān)人士這部分人家庭月收入雖然雖然比不上個(gè)體戶，但是多年的積累加之灰色收入，對于住宅的要求也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷的提高。所以他們也將是我們的一下部分的買家。（四）蕭縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)商主開發(fā)商已經(jīng)有一定的規(guī)模，在創(chuàng)業(yè)的過程中，積累了一定的積蓄。隨著生活條件的改善，他們迫切希望改變自己現(xiàn)有的環(huán)境，但是他們也是比較實(shí)際，注重的是住宅的質(zhì)量以及舒適的程度，他們也是我們一小部分買家。（五）徐州有車的有錢人由于蕭縣離徐州只有25公里，蕭縣屬于徐州都是經(jīng)濟(jì)圈，開車去不要半個(gè)小時(shí)。他們渴望有一個(gè)比較安靜的環(huán)境，多屬于第二次置業(yè)。這些人收入穩(wěn)定，具有巨大的購買力，能打動(dòng)他們的是環(huán)境、現(xiàn)代品味的建筑風(fēng)格、完善的配套設(shè)施及安全保障，他們將成為我們一小部分買家。第六章　公用工程設(shè)計(jì)方案一、給水、排水設(shè)計(jì)方案（一）給水方案該居住小區(qū)規(guī)劃人口為10749人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》居民生活用水定額為180升/，則最高日生活用水量為 1935立方米。(1)公共建筑用水量根據(jù)規(guī)劃小區(qū)中公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定最高日公建用水量為50m3。(2)澆灑道路和綠化用水量，，則最高日澆灑道路和綠化用水量為102立方米。(3)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量規(guī)劃小區(qū)未預(yù)見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的15%計(jì)，則該用水量為283立方米。綜上所述，規(guī)劃該居住小區(qū)最高日總用水量為2385立方米。本居住小區(qū)利用城市供水管網(wǎng)供水。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲(chǔ)水設(shè)施。供水水質(zhì)符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。本居住小區(qū)設(shè)置消防栓40個(gè)。為了提高小區(qū)供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。（二）排水方案小區(qū)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，小區(qū)內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本小區(qū)生活污水量按給水量的90%計(jì)算。由于本小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時(shí)，盡量將雨水以最短的距離排出，在項(xiàng)目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個(gè)排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。全區(qū)共設(shè)置化糞池40個(gè)。二、供電及電信設(shè)計(jì)方案（一）供電小區(qū)住戶每戶用電負(fù)荷指標(biāo)為68KW，計(jì)算負(fù)荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m2。小區(qū)負(fù)荷計(jì)算為14332KW左右。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝(敷設(shè)位置位于人行道下)，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號(hào)VV29370+135，VV29395+150，VV293120+150，VV293150+170四種。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。（二）電信小區(qū)電話普及率規(guī)劃為100部/百戶，同時(shí)考慮部分公建用戶。則小區(qū)話機(jī)預(yù)測為4250部左右。小區(qū)規(guī)劃由環(huán)城路引入三路主干電纜分別為2200對、1700對、1500對，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進(jìn)行交接配線，配線主干電纜為500對及300對，并留以余量。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用PVC排管埋地敷設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。三、　燃?xì)夤?yīng)方案（一）用氣量小區(qū)目前瓶裝煤氣作為氣源，小區(qū)居民氣化率為100%，得小區(qū)用氣平衡表如下：龍鳳山莊小區(qū)用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米(戶/日)用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日所占比例居民15832216%公共建筑1200%合計(jì)4216100%（二）氣源蕭縣現(xiàn)在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。四、小區(qū)管線鋪設(shè)方案本小區(qū)工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則：。第七章　環(huán)境保護(hù)一、主要污染源本項(xiàng)目住宅建設(shè)項(xiàng)目。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢