【文章內(nèi)容簡介】 中心。㈡銀川及周邊地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況分析有 2022 多年灌溉歷史的銀川平原是中國大陸重要的商品糧基地，其農(nóng)產(chǎn)品、畜產(chǎn)品和土副產(chǎn)品久負盛名，廣播天下。寧夏是中國大陸僅次于山西的第二大煤炭大省，其媒質(zhì)優(yōu)良，廣布于轄區(qū)90%的縣區(qū)；寧夏也是西北地區(qū)最大的煉焦煤、動力煤的生產(chǎn)基地，建成了全國無煙煤出口基地，其優(yōu)質(zhì)無煙煤遠銷日本、東南亞和西歐各國。由于黃河過鏡300余公里，充足的水利資源又為寧夏帶來了充足的電力能源，青銅峽水電站的建立，又在糧食大省、煤炭大省的名頭上增加了電力能源大省的美譽，以此為基礎(chǔ)，一批耗能大的產(chǎn)業(yè)如礦產(chǎn)品生產(chǎn)加工業(yè)、機械加工業(yè)（如上市公司西北軸承廠、西北煤礦機械廠等）都成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的骨干行業(yè)。就銀川市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平來看，根據(jù)政府部門的統(tǒng)計資料，1997年全部。，占全部產(chǎn)值%，元。與西北地區(qū)的其他城市(如蘭州、西寧等），銀川的商業(yè)服務(wù)業(yè)還處于起步階段，正面臨著一個新的發(fā)展時期。從銀川市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走勢來看，未來的5至10年，銀川地區(qū)的社會經(jīng)濟將有一個重大的發(fā)展，根據(jù)政府規(guī)劃，到2022年，銀川市的城市人口將達到80萬，市區(qū)面積將有較大范圍拓展。隨著國家整體經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，以長慶油田生活基地建設(shè)為標志寧夏各大礦區(qū)和廠礦企業(yè)的生活福利區(qū)的建設(shè)也將逐步展開，銀川這片肥美的土地上將會有一個長足的發(fā)展，作為一個中心城市，其社會商品零售業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)和其他各種類型的產(chǎn)業(yè)將會作為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的新的龍頭產(chǎn)業(yè)，促進銀川的經(jīng)濟發(fā)展走向新的繁榮。由于國內(nèi)經(jīng)濟統(tǒng)計分類指標的局限和時間的限制，我們很難在銀川市現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展整體結(jié)構(gòu)中分析出賓館飯店、旅游服務(wù)、餐飲服務(wù)、文化娛樂、商業(yè)批發(fā)、商品零售等產(chǎn)業(yè)所占的份額比例。但就 97 年至 98 年度僅有的各種統(tǒng)計資料中，我們也可以粗略地估計出商業(yè)服務(wù)業(yè)所占的大致比例，這個比例大體上為 97 年 %，98 年占 %，隨著總體經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策指標制定的協(xié)調(diào)一致和標準化，上述產(chǎn)業(yè)的總體份額突破 50%是并不遙遠的。㈢銀川市民的文化心理和消費行為特點5 / 25銀川是一個典型的移民城市、自古以來，銀川平原就是軍墾戍邊、罪臣流放的重要地域，1949年以后，為了開發(fā)利用西北地區(qū)豐富的水利、礦產(chǎn)資源，實現(xiàn)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃，又從東北老工業(yè)基地和中原、沿海等地遷入了大量的企業(yè)和人才，加之包蘭鐵路的建成通車和四省通衢的地理便利，使得銀川地區(qū)的人口構(gòu)成顯示出如下幾大特點：⒈土生土長的本地人不足20%，新老移民人口占到總?cè)藬?shù)的80%以上；⒉在中國社會全面進入老齡化的時期，銀川還屬于比較年輕而又充滿活力的地區(qū)；⒊知識結(jié)構(gòu)比例較高，由于大型企業(yè)和外來人口的遷移，銀川市的整體文化程度高于國內(nèi)同類地區(qū)。由于上述生的特點，銀川市民在思想意識觀念和文化心理上表現(xiàn)出許多特點：? 兼收并蓄的移民成熟文化特點:就整體的城市文化類型而言,銀川市既有西北都市的風范，又有中心城市的氣派；就市場文化考察，相較于西北省會城市，它更接近于北京而表現(xiàn)出品味化和檔次化特征；? 移民群體注重享受和講求消費的特點：銀川市的餐飲娛樂業(yè)既有西北城市講求實際、追求實惠的特點，又有移民城市人口群體中人際交流和群體消費的特點，大眾化消費場所異?；鸨?；? 相較于穩(wěn)定居民群體，移民群體有著較為廣泛的外部聯(lián)系，經(jīng)常化的外界交流使他們有更開放的意識和更現(xiàn)代的消費觀念，一旦經(jīng)濟條件許可，他們會毫不猶豫地追求他們需要的生活方式和行為方式。沒有保守的消費心理，從銀川人的服飾上就可以略見一斑。綜而觀之，作為西部貧困地區(qū)的省會城市，銀川人在消費意識和消費心理上并不落后、保守，相反還顯示出了較強的、超越經(jīng)濟發(fā)展水平的特點，這是我們認識銀川大市場必須把握的一個重要基礎(chǔ)條件。二、龍海大廈的優(yōu)劣勢分析㈠龍海大廈的基本情況龍海大廈是寧夏金泰實業(yè)有限責任公司投資興建綜合型現(xiàn)代化建筑，根據(jù)項目涉及規(guī)劃，龍海大廈總占地面積 11,420 平方米，包括兩座 22 層高的塔樓，5 層群樓和一個 5+3 層的單體附樓，總建筑面積為 61, 平方米，其中：大廈主樓東側(cè)塔樓，建筑面積 13,000 平方米，位于東側(cè)主樓 622 層；大廈主樓西側(cè)塔樓，建筑面積 12,000 平方米，位于西側(cè)主樓 622 層；大廈裙樓 15 層，建筑面積 16,700 平方米；大廈地下室部分，建筑面積為 5, 平方米；附樓為 5 層主體加局部 3 層夾樓,總建筑面積 13,900 平方米。龍海大廈的功能分區(qū)狀況如下：東側(cè)塔樓：622 層高檔公寓式寫字樓,每層 3 套,共計 51 套。西側(cè)塔樓:622 層高檔住宅,每層 8 套,共計 136 套；5 層群樓：16700 平方米的大型倉儲式直銷超市；主樓地下層：單體一層永樂桑拿服務(wù)中心；附樓 13 層：室內(nèi)商業(yè)街，設(shè)計為高檔品牌的產(chǎn)品銷售區(qū)域；附樓 4 層：餐飲服務(wù)區(qū)、分面向普通百姓的摯籩謔吃皵和中高檔宴會廳；附樓 5 層：26 條球道的保齡球館及休閑區(qū)；龍海大廈位于銀川市老城區(qū)最繁華的新華東頭南側(cè)，座南面北，西距鼓樓南商業(yè)步行街（商業(yè)中心）不足 500 米，東臨東環(huán)南路機電設(shè)備街和東環(huán)綜合批發(fā)市場，北距市委市府和寧夏日報社等辦公機構(gòu)不足 100 米。根據(jù)政府規(guī)劃，未來 3 年內(nèi)，將以新華路和東環(huán)路十字路口為中心將城市向東拓展，包括長慶石油管理局生活基地在內(nèi) 25 萬人的新市區(qū)將使龍海大廈真正成為新的城市中心。大廈樓面距主干道退紅線 11 米，東側(cè)退紅線 12 米，樓前可停泊汽車 90 輛，南側(cè)樓院內(nèi)設(shè)置可停放 30 輛的停車場，并設(shè)計建造兩座液壓式立體停車場，可停放汽車 60 輛，樓內(nèi)樓外共有停車位 180 個，基本上可以滿足大樓停車的基本要求。㈡龍海大廈的優(yōu)勢分析作為一個綜合性大型建筑龍海大廈從市場營銷的角度，由以下一些方面的特殊優(yōu)勢：⒈區(qū)位優(yōu)勢：7 / 25龍海大廈位于繁華的市中心區(qū)，周邊的商業(yè)環(huán)境烘托出龍海大廈鳳凰城“商業(yè)龍脈” （新華東街）的“龍首”地位。⒉樓盤形象優(yōu)勢：龍海大廈是銀川第一座多功能綜合性高層商務(wù)大廈，其樓盤形象設(shè)計宏偉，氣勢壯觀，堪稱“銀川市的標志性建筑” 。⒊綜合功能優(yōu)勢：龍海大廈是集商務(wù)辦公、住宅、大型商場、餐飲服務(wù)、文化娛樂、泳樂健身為一體的綜合性多功能大樓，入駐龍海大廈可以“不出戶而得其便” ，充分體現(xiàn)現(xiàn)代人的文化心理和行為需求。⒋服務(wù)設(shè)施便利優(yōu)勢龍海大廈有180個汽車泊位，其樓區(qū)整體服務(wù)機構(gòu)設(shè)置全面（如銀行、售票處等），非常便利入住商戶居民的工作和生活。⒌物業(yè)管理優(yōu)勢龍海大廈在營銷設(shè)計中就充分考慮到了商家居民入住后的各種需求，積極籌建物業(yè)管理機構(gòu)，將服務(wù)和物業(yè)管理各項工作的首位，這種超前的工作步驟勢必會帶動整個大廈的整體運作過程，為大廈的整體形象增添新的光彩。⒍業(yè)態(tài)設(shè)置優(yōu)勢龍海大廈建設(shè)的設(shè)計思想既強調(diào)大廈作為銀川市標志性建筑的獨特性和高尚性，也充分考慮到西北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相對滯后的特點，適應(yīng)新的時代潮流，把大廈的主要部分群樓商場的業(yè)態(tài)選擇確定為大型直銷超市，直接針對普通消費者，勢必會受到民眾廣泛的歡迎。⒎體量優(yōu)勢龍海大廈總體建筑面積地上部分是59,000平方米，其每一個功能分區(qū)都有足夠的空間位置適應(yīng)不同業(yè)種的選擇需要，既機動靈活，又有充分的回旋空間，這是其他大廈所不能達到的。⒏社區(qū)優(yōu)勢龍海大廈身處商業(yè)中心地帶，鶴立雞群，但周邊地區(qū)的人流結(jié)構(gòu)又相對集中，具有很強的邊緣群體優(yōu)勢，這種優(yōu)勢集中表現(xiàn)在：⑴大廈南面是寧夏起重機廠家屬區(qū)，居民結(jié)構(gòu)單一；⑵大廈周邊百吉大酒店等賓館飯店十余家；⑶大廈距市委、市府、電信局、銀川晚報和寧夏日報等辦公新聞單位最遠處不足500米，是較為理想的辦公區(qū)域；⑷大廈向西600米為銀川一中、向北100米是銀川三中、小學、幼兒園和醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)都較近，方便住戶的日常生活。⒐可見的市場預(yù)期優(yōu)勢銀川市的市政規(guī)劃中，新華東路將向東延伸，25萬人的城區(qū)擴建工程正加緊進行。其中，東延3公里處的長慶石油基地建設(shè)將使大廈所處位置真正變成銀川市中心。㈢龍海大廈的劣勢分析進行全方位的市場營銷，首先必須深入挖掘和全面把握大廈的各種不足，有針對性地采取各種措施，變不利為有利，揚長避短，爭取最大限度的成功。綜觀龍海大廈的各種要素，我們認為，有以下一些方面，可能會影響大廈的市場營銷：⒈地段劣勢龍海大廈雖然地處新華東路商業(yè)街，但距鼓樓南街步行街商業(yè)中心尚有500米之遙，中間并無有影響力的商業(yè)旺鋪，因而在人們普遍依賴以車代步的今天會使消費者望而卻步，因此必須有強有力的市場營銷手段聚起人氣。⒉區(qū)位劣勢龍海大廈周邊雖為商業(yè)區(qū)，但卻是建材、機電等專業(yè)批發(fā)和小商品營銷場所，東環(huán)南路一帶過往的基本上是乘坐長途客車的流動人口，其消費的品位和檔次達不到很高的水平。⒊樓盤形象及檔次超前寧夏屬經(jīng)濟并不非常發(fā)達的地區(qū)，農(nóng)業(yè)人口占主要部分，商品經(jīng)濟和私營經(jīng)濟還處于超前階段。國營的大中型企業(yè)盡管也有一定的消費潛力，但總體上效益并不是太好，地方經(jīng)濟文化發(fā)展的水平限制人們對高檔物業(yè)和高尚社區(qū)的選擇能力，要使商家和消費者接受高層住宅、高層商住一體的辦公樓和高層次的物業(yè)管理，還需要下一定的功夫。⒋商場體量過大，業(yè)種業(yè)態(tài)定位困難9 / 25根據(jù)西北城市特點，超過10,000平方米的大型商場在業(yè)種業(yè)態(tài)的選擇定位上有相當?shù)碾y度。這其中，既有管理方面的困難，更有來自市場競爭的困難，有限的市場容量需要極為準確的市場定位，才能真正把握消費者。⒌同業(yè)競爭激烈根據(jù)調(diào)查，銀川市營業(yè)面積不超過3,000平方米的大型商場已超過10個，超過10,000平方米的特大型商場已有2個，老城區(qū)現(xiàn)有的經(jīng)營性商業(yè)面積已經(jīng)超過，還在建設(shè)招商的商場也有許多。如此激烈的競爭給項目的營銷帶來了許多難以想象的困難。⒍市場預(yù)期遠水近渴盡管龍海大廈有諸多優(yōu)勢，前景極好，但根據(jù)調(diào)查分析，這種優(yōu)勢很大程度上有賴于大廈經(jīng)營管理者的整體設(shè)計和全方位運作，如果沒有充分的資金支持，這種繁榮的前景即使是在很強的營銷攻勢的前提下也將是兩三年以后的事情。⒎企業(yè)資金較為缺乏盡管龍海大廈有強勢的前期運作和商業(yè)銀行很有力的支持，但對于一個總投入量超過 2 億的大型項目來說，資金的缺乏將始終伴隨著大廈的建設(shè)和營銷過程。即使有了很好的市場定位和營銷方案，如果因缺乏資金而沒有節(jié)節(jié)上升的樓盤形象，其營銷的效果也將會大打折扣。三、龍海大廈的總體定位市場營銷過程中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是企業(yè)和產(chǎn)品的總體定位，只有完整的市場地位，才能保證企業(yè)在市場營銷的過程中有明確的理念和目標，才能保證有針對性地面對目標市場開展全面的市場營銷活動。㈠龍海大廈的形象定位和市場定位⒈銀川市標志性的綜合大廈龍海大廈地處新華路、東環(huán)路十字西南角、樓盤氣勢宏偉氣派，尤其是雙塔結(jié)構(gòu)的高層寫字樓和住宅，在普遍是低層和多層建筑的銀川市顯得獨樹一幟，鶴立雞群，猶如高昂的龍頭，引領(lǐng)著鳳凰城奔向市場經(jīng)濟的新時代。⒉現(xiàn)代化的綜合性寫字樓龍海大廈東側(cè)塔樓作為銀川第一幢高層多功能寫字樓，給古老的塞上江南引進現(xiàn)代化的辦公概念，知名企業(yè)云集，貴商巨賈匯聚，將融合出一種超越地域界限的高尚辦公寫字樓概念，進駐龍海大廈，既是入駐者身份、地位的象征，又是入駐企業(yè)經(jīng)濟實力的體現(xiàn)。⒊高尚小區(qū)、高貴住宅欲出人頭地，便與富人鄰。目前，銀川除了個別銀行單位正在建設(shè)高層建筑以外，尚無一高層住宅建筑，22層的住宅樓不僅為銀川的住宅建設(shè)添一風景，更為銀川及周邊地區(qū)“ 先富起來 ”的階層提供了良好的居住環(huán)境。全方位的服務(wù)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理使居住在樓內(nèi)的居民身份倍增，開闊的視野和良好的空氣環(huán)境對居者提高生活質(zhì)量、實現(xiàn)人生價值具有重要的幫助。⒋老百姓的購物天堂親近百姓，服務(wù)大眾，龍海大廈應(yīng)從形象