項目價值提升的五種可能性模式案例借鑒和研究(編輯修改稿)
2025-05-30 01:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 增值模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 提升開發(fā)強(qiáng)度，同時兼顧品質(zhì)的開發(fā)強(qiáng)度增值模式條件分析 ?優(yōu)質(zhì)地段，地價成本較高，商業(yè)價值凸現(xiàn) 區(qū)位 ?有大量投資和商務(wù)客戶市場，同時市場愿為品質(zhì)買單； 市場 ?占地規(guī)模不大，但容積率壓力大，要求高； 規(guī)模 ?開發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，能得到政府的支持； ?有較強(qiáng)的舊城改造項目的運(yùn)作能力。 資金 品牌 規(guī)模 模式條件 資金 品牌 區(qū)位 市場 本報告是嚴(yán)格保密的。 13 合肥金地 ?國際城 —— 小規(guī)模綜合體開發(fā)模式（主題式街區(qū)、公寓、寫字樓） +住宅 規(guī)模 ?占地 9萬平米，建筑面積 30萬平米，容積率 ，分兩期開發(fā) 區(qū)位 ?合肥市交通干道馬鞍山南路 物業(yè) 類型 ?以小高層統(tǒng)領(lǐng)多種物業(yè)形態(tài)； ?集住宅、公寓、商業(yè)街、寫字樓多種業(yè)態(tài)組成。 項目背景： ?市場供大于求，周邊項目價格普遍由 3700下滑到 3500； ?外地開發(fā)商，第一次在合肥開發(fā)的大型項目，資金壓力大； ?城市發(fā)展延伸帶，屬于正待發(fā)展的城市中心邊緣區(qū)域。 半開放商住綜合模式 ?面對處于未來發(fā)展方向上的正待發(fā)展區(qū)域且競爭激烈的情況，如何提升區(qū)域價值，經(jīng)驗(yàn)不足的開發(fā)商如何應(yīng)對？ 金地國際城 一環(huán) 二環(huán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 金地國際城銷售經(jīng)理鄒建生訪談?wù)? ?非本地開發(fā)商，第一次在合肥運(yùn)作如此大規(guī)模項目，而且開發(fā)商資金壓力非常大； ?地價高于周邊項目，為博取高利潤，容積率也較高，地價高的壓力轉(zhuǎn)移到高容積率的風(fēng)險上，如何處理容積率問題，要在高容積率的情況下保證品質(zhì)； ?定位大型泛綜合體的概念一是為了用商業(yè)公寓消化容積率的壓力，另一方面用公寓博取項目高利潤，公寓的銷售額占到總銷售額的五成，但商業(yè)后期經(jīng)營難度大； ?項目的成功主要在領(lǐng)先周邊對手的營銷手段的勝利，從形象造勢，銷售推廣，營銷事件； ?由于開發(fā)商資金壓力大，所以采取了小步快走和集中放量的開發(fā)模式，并且沒有形成規(guī)?；姆制阡N售節(jié)奏，而是采取了迎合市場需求的推售模式，什么好賣就賣什么； 本報告是嚴(yán)格保密的。 15 開發(fā)策略確定 —— 面臨問題 ? 項目面臨的問題 消費(fèi)者對高層住宅較難接受； 周邊競爭項目已經(jīng)開發(fā)多期，市場地位已經(jīng)建立，且容積率低，地價占優(yōu)勢。 問題 1： ？如何既獲取最大利潤又降低風(fēng)險，提升項目品質(zhì)？ 問題 2：外地?zé)o經(jīng)驗(yàn)開發(fā)商第一次運(yùn)作大規(guī)模項目，沒有任何品牌影響力，資金壓力非常大，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售同時又實(shí)現(xiàn)較高利潤？ ？ 本項目開發(fā)量多于開發(fā)商之前所有項目開發(fā)量的總合； 如何實(shí)現(xiàn)較高的收益及快速的銷售速度？ 半開放商住綜合模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 大型泛綜合體 ?商業(yè) +功能彈性化的公寓產(chǎn)品（公寓產(chǎn)品可作寫字樓推廣） ?作用：博取高利潤，消化高容積率壓力 ?居住社區(qū) +沿街商鋪 ?作用：降低容積率，提升居住品質(zhì) 私密空間： 開放空間： 半開放商住綜合模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 開發(fā)策略確定 —— 應(yīng)對策略 ? 應(yīng)對開發(fā)策略 ?分析消費(fèi)者選擇高層產(chǎn)品驅(qū)動因，拔高社區(qū)形象和營銷包裝引導(dǎo)消費(fèi)者； ?以國際化的大盤氣勢引領(lǐng)市場，重建市場評判標(biāo)準(zhǔn)； ?充分利用形象立勢、營銷推廣、事件營銷等各種手段沖擊市場。 ?城市價值＋項目價值，依托城市價值，展示成熟生活氛圍 ?考慮定位的泛化，結(jié)合項目和區(qū)域的資源分析，本項目的發(fā)展方向?yàn)橐宰≌瑸橹鞯姆壕C合體； ?規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)綜合體在公開、半公開、私密空間上的互動。 舉措 1： 直面市場的精確定位，建立項目的核心價值，泛綜合體的定位； 舉措 3： 領(lǐng)先周邊對手的營銷手段創(chuàng)造價值 舉措 2： 降低投資風(fēng)險，小步快走和集中放量開發(fā)模式 ?為了降低投資風(fēng)險，本項目需要盡可能地增加辦公以及商業(yè)的面積，博取高利潤； ?并且爭取產(chǎn)品全面領(lǐng)先，功能彈性化，后期公寓產(chǎn)品亦可作寫字樓推廣。 半開放商住綜合模式
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1