莎車商貿(mào)城營(yíng)銷企劃推案(編輯修改稿)
2025-05-29 22:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目應(yīng)逐步引導(dǎo)投資意識(shí)，吸引有效客源關(guān)注 u 商業(yè)形態(tài)原始本項(xiàng)目應(yīng)加大對(duì)地段優(yōu)勢(shì)的訴求，體現(xiàn)核心優(yōu)勢(shì)，突出與周邊項(xiàng)目的差異，造成規(guī)模效應(yīng)；廣告訴求定位： 1）訴求重點(diǎn)：唯一性、規(guī)模性、產(chǎn)權(quán)商鋪、 2）廣告口號(hào)：u 生意恒久遠(yuǎn)，一鋪傳三代u 百年老街，賺錢金礦 地標(biāo)建筑，財(cái)富王座u 做生意就到莎車商貿(mào)城！u 投資看地段，賺錢選商貿(mào)！u 頭塊金磚，得個(gè)金礦！u 莎車商貿(mào)城 [VIP金卡] 身份象征，財(cái)富名牌！目標(biāo)客戶定位：1) 原莎車商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)者；2) 莎車其他項(xiàng)目?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)者；3) 看好本項(xiàng)目前景的商鋪投資者；4) 看好莎車商業(yè)發(fā)展前景及本項(xiàng)目升值潛力的投資者，以喀什市及周邊南四縣的投資者、經(jīng)營(yíng)者為主；5）服飾、餐飲等品牌店的加盟店、連鎖店；產(chǎn)品價(jià)格定位：租金是商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)的晴雨表！租賃市場(chǎng)直接反映供求關(guān)系，銷售價(jià)格曲線與租賃價(jià)格曲線同步變化，租賃價(jià)格是銷售價(jià)格的真實(shí)反映。以收益價(jià)格對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，收益價(jià)格對(duì)物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預(yù)期價(jià)格。據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的月租金普遍在1555元/㎡之間，以此為依據(jù)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格租金初步定位為：負(fù)一層及二層商鋪15元/㎡/月，一層商鋪35元/㎡/月，沿街鋪面55元/㎡/月。A、年收益： 15元/㎡/月1㎡12=180元； 35元/㎡/月1 ㎡12=420元； 55元/㎡/月1 ㎡12=660元； B、還原利率：采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還原利率為8%C、使用年限：50年D、收益價(jià)格： V ＝a/r[11/(1+r)n]注：V：房地產(chǎn)的價(jià)格 a：房地產(chǎn)年純收益 r：還原利率n：未來(lái)可取得收益的年經(jīng)測(cè)算可知，本項(xiàng)目各部分的平均售價(jià)為：測(cè)算價(jià)格建議價(jià)格1F2205元/㎡3500元/㎡1F沿街8085元/㎡9000元/㎡內(nèi)鋪5145元/㎡5500元/㎡2F2205元/㎡3000元/㎡ 營(yíng)銷策略定位：l 以10㎡為單位，分割商業(yè)整體，“化整為零”；l 出售產(chǎn)權(quán)商鋪；l 對(duì)餐飲一條街部分保留產(chǎn)權(quán)，出售一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)或出租，以增加開(kāi)發(fā)商投資收益；l 采用[VIP金卡]的促銷方式，促進(jìn)銷售；l 結(jié)合多種SP活動(dòng)，以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，促進(jìn)銷售；第二部分 項(xiàng)目推廣執(zhí)行計(jì)劃一、銷售執(zhí)行策略設(shè)計(jì)為了更好的完成莎車商貿(mào)城的整體銷售工作，特制定如下《銷售計(jì)劃》，以便在銷售工作中能結(jié)合當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況有條不紊的執(zhí)行。（一） 產(chǎn)品形象推廣期（2005年4月5日——2005年4月30日） 形象推廣期的目的： 216。 通過(guò)莎車商貿(mào)城[VIP預(yù)購(gòu)金卡]的發(fā)放，營(yíng)造聲勢(shì)，攔截目標(biāo)客源；216。 短期內(nèi)迅速擴(kuò)大莎車商貿(mào)城在莎車當(dāng)?shù)氐募澳纤目h、喀什市的知名度，同時(shí)收集客戶信息資料，了解客戶心理；216。 修正廣告策略與銷售方向，掀起[VIP預(yù)購(gòu)金卡]購(gòu)買高潮，造成有意購(gòu)買者的心理恐慌，以便提升銷售價(jià)格；216。 吸引觀望客戶進(jìn)場(chǎng)，達(dá)到轟動(dòng)開(kāi)盤的效果； [VIP預(yù)購(gòu)金卡]的作用：216。 能從[VIP預(yù)購(gòu)金卡]的發(fā)放中獲得目標(biāo)客戶，從而更清楚掌握客戶的購(gòu)房意向及市場(chǎng)需求。216。 讓客戶認(rèn)識(shí)了解莎車商貿(mào)城，為項(xiàng)目起到宣傳造勢(shì)作用。216。 能在正式銷售前圈住相當(dāng)一批客戶，只要有足夠的人預(yù)約認(rèn)購(gòu)，就可在開(kāi)盤之日制造出熱銷的大好形象，即使有部份客戶退卡，但已達(dá)到營(yíng)造良好銷售氣氛的目的。 預(yù)定前銷售工作準(zhǔn)備：1） 銷售道具進(jìn)場(chǎng)：u 銷售海報(bào)、DM、VCD宣傳片、信紙、信封和手提袋、沙盤模型u 銷售人員胸卡、名片、統(tǒng)一服裝2） 答客問(wèn)制作：3） 銷售現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)：4） 價(jià)格表和價(jià)格策略擬訂5） 銷售講習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)：A． 人員對(duì)抗性訓(xùn)練B． 銷售流程演練C． 銷控練習(xí)D． 銷售技巧和談判心理E． 客戶分類和常規(guī)術(shù)語(yǔ)運(yùn)用 6）項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)的確定：[工地現(xiàn)場(chǎng)包裝]l 工地圍墻l 工地主入口l 工地標(biāo)語(yǔ)、橫幅、指引牌、旗幟（彩旗、羅馬旗）l 工地周圍戶外廣告的設(shè)計(jì)（大型路牌、道旗、羅馬旗）[售樓中心]l 售樓中心內(nèi)外部環(huán)境、看板、燈箱、指引牌、引導(dǎo)旗l 售樓中心用品（桌椅、煙灰缸、垃圾桶、資料陳設(shè)架等）應(yīng)變方案： 1） 客戶追蹤加大力度，統(tǒng)一說(shuō)辭及時(shí)加強(qiáng)。針對(duì)已產(chǎn)生抗性問(wèn)題作較具說(shuō)服力的解釋。 2）進(jìn)一步加強(qiáng)案場(chǎng)的氣氛，形成案場(chǎng)強(qiáng)大逼迫力，必要時(shí)可通過(guò)各種輔助手段來(lái)完成預(yù)期目標(biāo)。建立銷售通路：客群性質(zhì)身份特征DS市場(chǎng)拜訪擬訂目標(biāo)自營(yíng)客一直從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人群；原莎車商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)戶； 喀什市及南四縣商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者；原莎車商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)戶；莎車其他商業(yè)項(xiàng)目；喀什市及南四縣商業(yè)項(xiàng)目，如：環(huán)疆購(gòu)物中心、第一步行街等；國(guó)家公務(wù)機(jī)關(guān)、喀什市、葉城、麥蓋提、兵團(tuán)系統(tǒng)等在
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