【文章內(nèi)容簡介】 礦區(qū)，礦區(qū)住房的根本問題，不是在住房面積及間數(shù)上，而是基本生活設施配套普及上，還有居民享受公共服務的公益設施等。居民家庭戶自建住房比重大，土地資源利用率不高**市從1993年開始進行公有住房的房改工作，至2000年取消了住房的福利分配，住房已全面走向市場化，城鎮(zhèn)居民住房已由公房低租金、福利性使用轉(zhuǎn)向住房商品化，居民的居住理念也隨著住房制度改革的深化而發(fā)生轉(zhuǎn)變，過去那種住房所有權與使用權相分離的狀況，已被人們擁有自己的住房所有權和使用權相統(tǒng)一而取代，住房分配朝著住房貨幣化、商品化和社會化而不斷進步，抽樣調(diào)查資料表明，%，%。在自有住房中，%，自建住房以二層為主，土地資源利用不經(jīng)濟，另外，由于公共巷道過于狹窄，難以通行消防車輛，存在安全隱患等，不利于提高城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。購買住房費用和租用住房費用上漲較快從購買住房費用情況來看，2003年以前購買住房的費用為每平方米1750元左右（16層樓房平均價），至2009年新開發(fā)商品房平均售價為每平方米3400元，價格大幅上漲。從租房戶的租金來看，%，至2009年，家庭戶房租費用在500元以上的占 %，說明目前我市家庭戶租房費用價格漲幅較大，價格上漲快。對于一些低收入困難戶無房戶家庭而言，低住房租金水平有助于解決他們的實際困難。因此，今后既要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用房建設，又要做好廉租住房的建設，積極培育租賃市場，以滿足無房戶及住房困難戶的基本居住需求。住房問題既是經(jīng)濟問題也是社會問題，提高人民群眾的居住水平是構建和諧社會的客觀要求，也是政府、社會、企業(yè)和公民共同的責任和義務。30多年來，我縣堅持以改革的辦法解決住房發(fā)展中的問題，不斷總結經(jīng)驗，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，引導富裕起來的農(nóng)民建設住房，為城鄉(xiāng)住房發(fā)展提供了強大動力和體制保障，但住房發(fā)展形勢仍面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。與城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求相比，與建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求相比，與構建和諧社會的要求相比，還有許多不相適應的方面和不和諧因素，還存在一些突出矛盾和問題。如：中低價位、中小戶型住房供應不足，住房價格和租金上漲也快，低價位住房位置偏遠、生活成本高，相當一部分老城區(qū)居民還住在環(huán)境惡劣的危舊房中，住房發(fā)展粗放型的增長方式?jīng)]有根本改變，物業(yè)管理中服務不到位、亂收費及侵害業(yè)主權益，以及在房屋拆遷和房地產(chǎn)市場活動中侵害群眾利益等。要解決這些問題必須重點關注以下方面：一要更加兼顧公平，大力發(fā)展適應廣大居民支付能力的中低價位、中小戶型的普通商品住房和經(jīng)濟適用住房；要更加關注城鎮(zhèn)低收入家庭和特殊群體住房問題，大力推進廉租住房制度，讓所有人共享住房制度改革成果，讓人民群眾最大限度地從改革中得到現(xiàn)實利益。二要堅持協(xié)調(diào)發(fā)展，切實加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。以滿足多數(shù)居民的住房需求為宗旨，堅持市場化政策取向與加強政府住房保障有機結合，堅持以經(jīng)濟、法律和必要的行政手段調(diào)控市場，要特別關注弱勢群體和進城務工人員的住房問題， 要緊密結合社會主義新農(nóng)村建設，加強鄉(xiāng)村規(guī)劃，加大對新農(nóng)村住房建設的支持力度。三要按照建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求，合理引導住房建設和消費。要大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，重視節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護，走可持續(xù)發(fā)展的道路，推動住宅建設由數(shù)量型增長轉(zhuǎn)為質(zhì)量型增長。四要堅持改革創(chuàng)新，建立推動房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的體制保障。要繼續(xù)堅持住房市場化的改革方向，健全房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用。五要建設一批經(jīng)濟適用房，吸引農(nóng)村能人離開土地、離開農(nóng)村，定居城市發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推動社會主義新農(nóng)村建設。（三）建設廉租住房，保障城區(qū)最低收入家庭居者有其屋一是要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍；二是要合理確定廉租住房保障對象和保障標準；三是要健全廉租住房保障方式；四是要多渠道增加廉租住房房源；五是要確保廉租住房保障資金來源。經(jīng)濟適用房和廉租房的政策性分析經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是所住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是中央為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房以微利價出售，只售不租。廉租房與經(jīng)濟適用房有差別，廉租房將主要面向最低生活保障線以下的家庭，當家庭收入達到一定水平后，政府有權加收住房。限價商品房也將限定購買資格，或面向拆遷戶，或面向本市戶口的無房戶等。也就是說經(jīng)濟租賃房的受眾對象就是既買不起經(jīng)濟適用房也不符合廉租房標準的“夾心層”。我們可以看出前一個是買，后一個是租。廉租住房配租申請人應是“雙困”家庭，并同時具備以下條件：一是具有非農(nóng)業(yè)常住戶口；二是享受城鎮(zhèn)最低生活保障待遇或民政部門定期定量補助；三是家庭人均現(xiàn)住房使用面積低于10（含）平方米。以上條件須同時具備，方可申請配租廉租住房。經(jīng)濟適用房、廉租房，在解決中低收入居民住房方面相互配合，發(fā)揮了重要作用，同時，也暴露了諸多問題，應按照黨的十七大精神，將重點放在廉租房建設上。城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房制度城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房制度（以下簡稱廉租住房制度）是生產(chǎn)困難的城鎮(zhèn)最低收入家庭實施的一種住房保障制度。根據(jù)2003年12月建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局聯(lián)合頒布的《城市低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設部令第120號）及相關政策規(guī)定，廉租住房制度主要包括以下內(nèi)容：一是各級政府負責建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房制度。廉租住房制度實行以住房租賃補貼為主，實物配租、租金核減、住房保障方式。租賃補巾是政府向符合條件的申請對象發(fā)放租金補貼。實物配租，是政府向符合條件的申請對象直接提供住房，并按照廉租住房租金標準收取租金。租金減免，是產(chǎn)權單位按照當?shù)卣囊?guī)定，在一定時期內(nèi)對現(xiàn)已承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭租金減免。以租賃住房補貼為主的保障方式，有利于廉租住房保障對象根據(jù)自己的需要選擇住房地點，發(fā)揮有限資金作用，形成退出機制。享受廉租住房保障對象，需要同時具備兩個條件，一是城鎮(zhèn)居民家庭，申請家庭成員中至少有1有為當?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口，二是住房困難家庭。對廉租住房保障對象實行準入及退出制，房地產(chǎn)管理部門會同民政部門對保障對象有家庭收入和住房情況定期進行核查，動態(tài)管理。對廉租住房管理部門實行嚴格的監(jiān)督管理機制，以保證廉租住房的公開、公正、公平。第一，住房保障資金實行財政專戶管理，審計部門監(jiān)督。第二，主管部門的審批結果、發(fā)放補貼或分配進行公示，接受社會監(jiān)督。第三，對主管部門工作人員設定行政或法律處罰措施。廉租住房保障制度的資金來源采取以財政預算安排為主、多渠道籌集。如土地凈收益的一 定比例、住房公積金增值收益中按規(guī)定提取部分、社會捐贈及其他渠道籌集的資金。建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房制度地于強化政府公共管理和社會服務職能，維護社會穩(wěn)定具有重要作用。目前我國廉租住房制度建設進展情況近年來，各地結合實際情況，積極推進廉租住房制度建設，取得初成效，為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。截至2009年底，已有391個地級以上城市實施了廉租住房制度。但是廉租住房制度建設還處于起步階段，要針對當前突出的問題采取有效措施，積極推進廉租住房制度建設。一是強化各級政府住房保障職能，落實廉租住房制度建設的目標管理，落實以財政預算安排為主多渠道籌措資金的規(guī)定，確保必要的建設資金及時到位，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源。二是完善廉租住房管理目標。資格的申請、審批和退出制度，保障政府資源切實落實到最低收入家庭，健全住房保障對象檔案，對廉租住房保障對象實施動態(tài)管理。三是廉租住房保障標準，逐步擴大廉租住房覆蓋面，滿足城鎮(zhèn)最低收入居住需求。**市廉租住房建設進展情況**市廉租住房建設，受到社會各界的普遍關注，按照建設部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、央行、稅務總局和國家統(tǒng)計局9部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》的要求，結合**市的具體實際，市委、市政府進一步明確了廉租住房的保障對象為“城區(qū)低收入住房困難家庭”，即家庭收入、住房狀況等符合市人民政府規(guī)定條件的家庭。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前全市人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭9700余戶，占城區(qū)家庭總戶數(shù)的1%，這部分居民將是今后廉租住房保障的主要對象。市委、市政府在解決城區(qū)低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃和年度計劃中，明確廉租住房保障。市委、市政府依據(jù)社會需求結合經(jīng)濟實力，決定分期分批建設廉租住房，分期予以解決。廉租住房工作目標、措施，也已納入國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃和住房建設規(guī)劃。廉租住房保障措施根據(jù)《廉船租住房保障辦法》的要求，廉租住房保障將繼續(xù)實行“先到先得”的動態(tài)管理制。對已經(jīng)登記為廉租住房保障對象的家庭，凡申請貨幣補貼的，將優(yōu)先安排發(fā)入補貼，基本做到應保盡保。而實物配租將優(yōu)先面向已經(jīng)登記為廉租住房保障對象的孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。為保障公平、保證廉租住房真正落實到低收入住房困難家庭，《辦法》規(guī)定，申請廉租住房保障的家庭收入、家庭住房狀況符合規(guī)定條件的，將由主管部門予以公示。廉租住房唯一的功能是解決低收入家庭的住房困難。因此，《辦法》規(guī)定，城市低收入住房困難家庭不是將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。如果無正當理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住或無正當理遇累計6個月以上未交納廉租住房租金的，應當按照合同約定退回廉租住房?！掇k法》提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合， 主要通過發(fā)放租賃補貼，增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力。廉租住房緊缺的城市，應當通過新建和收購等方式，增加廉租住房實物配租的房源。對群眾關心的保障標準和額度，《辦法》規(guī)定：采取貨幣補貼方式的，補貼額度按照現(xiàn)住房面積與保障面積標準的差額、每平方米租賃住房補貼標準確定。具體標準由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、市場平均租金、家庭的經(jīng)濟承愛能力等因素確定。采取實物配租方式的，配租面積為該家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標準差額。有條件的地區(qū)，對城市居民最低生活保障家庭，可以免收實物配租住房中住房保障面積標準內(nèi)的租金。為解決廉租住房保障資金不足問題，《辦法》提出了五條資金來源渠道：一是年度財政預算安排的廉租住房保障資金；二是提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；三是土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社會捐贈及其他方式籌集的資金。同時，對中西部財政困難地區(qū)，將按照中央預算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金的有關規(guī)定給予支持。四、設計技術標準及建設方案（一）設計原則及設計標準《廉租住房保障辦法》明確規(guī)定：廉租住房規(guī)劃布局應當考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利，主要選址在經(jīng)濟應用房、普通高品住房小區(qū)內(nèi)配套建設。同時，應將中套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。工程設計本著適用、經(jīng)濟、安全、美觀的原則，在滿足居民生產(chǎn)和生活整體功能的前提下，力求技術先進、造價經(jīng)濟、環(huán)境優(yōu)美、公共服務功能配套完備。工程設計應遵循以下原則：（1）遠近期相結合，既要滿足近期居住小區(qū)功能，又要適應遠期居住小區(qū)發(fā)展的需要。（2）根據(jù)工程路段的交通量和用地條件，確定相應道路的路幅寬和形式，盡量減少拆遷和占地，節(jié)省造價。（3）適應**經(jīng)濟發(fā)展的遠景規(guī)劃，并為其開發(fā)與開放創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。（4）在滿足居住、商貿(mào)功能的同時盡量提高綠化標準，為城市建設增景添色。（5）在不過多增加施工難度、工程造價的情況下，盡量提高設計標準，采用新技術和新材料，為將來發(fā)展創(chuàng)造條件。設計依據(jù)《住宅建筑設計規(guī)范》（）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB518093）《經(jīng)濟適用房設計標準》（參照北京市地方標準）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045）《民用建筑節(jié)能設計標準》（JGJ26）《城市道路設計規(guī)范》（CJJ3790）《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50220595）《公路工程技術標準》（JTJ0188）《公路涵設計規(guī)范》（合訂本）《公路工程抗震設計規(guī)范》（JTJ04—89）技術標準（1）廉租房戶型等級住宅面積標準按一室一廳、二室一廳、三室一廳3種類型 設計建設。樓房5層，—。（2）抗震設防：按地震烈度6度設防（二）工程技術方案廉租住房工程廉租住房每戶為獨立套型，各種使用功能應具有相應的獨立功能或由相同面積和疊加的復合功能空間。每戶住宅有臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、過廳和陽臺。面積雖小，設計簡單，但不簡陋，每戶住宅應有良好的采光、照明、通風。按照要求每戶建筑面積50平方米。自然條件對項目建設的影響**地區(qū)全年光照充足，無霜期長，水源豐富，有昨于施工，項目建成后將有利于沿線兩側土地開發(fā)綜合利用，有利于該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)劃的實現(xiàn)。（三）工程設計方案建筑設計（1）設計依據(jù)《住宅設計規(guī)范》GB500961999（2003）年版《住房建筑規(guī)范》GB503682005《建筑設計防火規(guī)范》GB500162006《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖導住建筑部分）》（JGJ2695）現(xiàn)行國家規(guī)范、地方相關設計技術標準和規(guī)定（2）建筑單體項目特征a建筑層數(shù)：五層；；單元式住宅，一梯二戶；建筑戶型：二室一廳，建筑面積：b建筑耐火等級：二級c建筑結構形式：磚混結構；d節(jié)能設計：本地區(qū)所處安徽北部，屬11A氣候區(qū)；近階段節(jié)能目標：50%。結構設計本工程為層砌體結構，室內(nèi)外高差450mm，建筑物高度（室外地面